بررسی تأثیر خدمات مشاور در روش‌های بهره‌برداری مجتمع‌های تجاری
علیرضا کوچک‌زاده
مدیرعامل شرکت پوینده پایا گستر توس و عضو کانون مشاوران اعتباری و سرمایه‌گذاری بانکی
وجود بارگاه مطهر حضرت رضا(ع) باعث حضور خیل عظیم مشتاقان آن امام همام در مشهد می‌شود. مطابق آمار حدود ۲۵-۲۰ میلیون نفر سالانه به مشهد مسافرت می‌کنند و در بین ۱۵ شهر مذهبی دنیا مشهد رتبه دوم را داراست. مطابق آمار مرکز آمار ایران، بیشترین تعداد سفر در بین ۲۰ شهر ایران مربوط به مشهد است و شهرهای تهران، شیراز ، اصفهان، قم و . . . در رتبههای بعدی قرار دارد.
در یک نگاه می‌توان نیازهای زائر را در این شهر زیارتی به ترتیب سهولت تشرف به حرم امام رضا(ع)، اسکان مناسب، تأمین غذا متناسب با ذائقه زائر و سپس خرید کالا دانست.
مدیرعامل شرکت پوینده پایا گستر توس و عضو کانون مشاوران اعتباری و سرمایه‌گذاری بانکی
وجود بارگاه مطهر حضرت رضا(ع) باعث حضور خیل عظیم مشتاقان آن امام همام در مشهد می‌شود. مطابق آمار حدود ۲۵-۲۰ میلیون نفر سالانه به مشهد مسافرت می‌کنند و در بین ۱۵ شهر مذهبی دنیا مشهد رتبه دوم را داراست. مطابق آمار مرکز آمار ایران، بیشترین تعداد سفر در بین ۲۰ شهر ایران مربوط به مشهد است و شهرهای تهران، شیراز ، اصفهان، قم و . . . در رتبههای بعدی قرار دارد.
در یک نگاه می‌توان نیازهای زائر را در این شهر زیارتی به ترتیب سهولت تشرف به حرم امام رضا(ع)، اسکان مناسب، تأمین غذا متناسب با ذائقه زائر و سپس خرید کالا دانست.
علیرضا کوچک‌زاده
مدیرعامل شرکت پوینده پایا گستر توس و عضو کانون مشاوران اعتباری و سرمایه‌گذاری بانکی
وجود بارگاه مطهر حضرت رضا(ع) باعث حضور خیل عظیم مشتاقان آن امام همام در مشهد می‌شود. مطابق آمار حدود ۲۵-۲۰ میلیون نفر سالانه به مشهد مسافرت می‌کنند و در بین ۱۵ شهر مذهبی دنیا مشهد رتبه دوم را داراست. مطابق آمار مرکز آمار ایران، بیشترین تعداد سفر در بین ۲۰ شهر ایران مربوط به مشهد است و شهرهای تهران، شیراز ، اصفهان، قم و ... در رتبههای بعدی قرار دارد.
در یک نگاه می‌توان نیازهای زائر را در این شهر زیارتی به ترتیب سهولت تشرف به حرم امام رضا(ع)، اسکان مناسب، تأمین غذا متناسب با ذائقه زائر و سپس خرید کالا دانست.مطابق آمار مرکز آمار ایران، پروانه ساختمانی صادر شده برای زیربنای تجاری کل کشور در سال 1392 برابر 13.7 میلیون مترمربع، تهران 5.4 میلیون مترمربع و سپس مشهد با 3.7 میلیون مترمربع، سهم 27% (رتبه دوم کشور) را به خود اختصاص داده است. همچنین در راستای اجرای طرح نوسازی و بهسازی اطراف حرم مطهر با مساحت 366 هکتار (شامل50 هکتار مجموعه مرکزی حرم مطهر) از چند سال گذشته برجهای تجاری متعددی در آن محدوده ساخته شده است. مطابق آمار اخذ شده برای حدود 80 هکتار زمین حدود 74 هکتار زیربنای تجاری صادر شده و در صورت ادامه همین روند برای مابقی زمین مانده، زیربنای تجاری باقی‌مانده بالغ بر 65 هکتار خواهد شد که در این حالت برای محدوده طرح نوسازی و بهسازی حدود 140 هکتار زیربنای تجاری خواهیم داشت.در یک نگاه حداقل سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای چنین زیربنایی بالغ بر پنج هزار و 600 میلیارد تومان برآورد می‌شود. همچنین انبوه فضاهای تجاری ساخته‌شده(در سایر مناطق مشهد) و عرضه همزمان آن‌ها و شرایط رکود بازار باعث کاهش بازدهی منابع سرمایه‌گذاری و گرفتاری‌های ناشی از سررسیدشدن دیون پروژهها (به علت طولانی شدن زمان ساخت و بهره‌برداری آن‌ها) می‌شود.
بنابراین در این شرایط باید در شکل عرضه این فضاها تمهیداتی اندیشیده شود که ضمن ایجاد رغبت برای سرمایه‌گذاری، شرایطی را فراهم کنیم که مشتریان فضاهای تجاری نیز میل بیشتری به استفاده از اماکن تجاری فوق داشته باشند.در همین راستا گزینه‌های مختلف واگذاری و بهره‌برداری از این فضاها مورد بررسی و تحقیق قرار گرفته و مدل بهینه عرضه محصول حاصل از تحقیقات به عنوان مدل عرضه جدید، پیشنهاد شده است.همچنین در راستای پژوهشی دیگر، مشخص شده که برای برون‌رفت از وضعیت فعلی باید به مراکز خرید جدید و قوی و خرده‌فروشان قوی و مشتریان پرخرید توجه ویژه کرد. تعریف مراکز خرید جدید و خرده‌فروشان قوی می‌تواند معطوف به وجود هایپرمارکت وسیع و یکپارچه همراه با تعریف جاذبههایی مانند ارائه انواع غذاهای ایرانی، خارجی(عربی، آسیایی ، اروپایی و .. ) همراه با سرو انواع پیش‌غذا و دسر- تعریف مکانی برای تفریح و بازی و نگهداری کودکان در کنار ارائه انواع خدمات بانکی، پستی، اینترنتی و .... باشد.از طرفی در یک بررسی میدانی مشخص شده که پس از بهره‌برداری در هر مجتمع تجاری، دوران رونق اتفاق میافتد که در این دوران رونق ممکن است جهش قیمتی حتی بیشتر از نرخ تورم وجود داشته باشد و پس از گذر دوران رونق مجتمع تجاری، افزایش قیمت‌ها، دوباره به نرخ عادی خود مطابق نرخ تورم خواهد بود. بنابراین هر گزینهای که رسیدن به دوران رونق را کوتاهتر و زمان و جهش قیمتی دوران رونق را افزایش دهد، منفعت بیشتری از سرمایه‌گذاری صورت گرفته، عاید خواهد شد.تلفیق نتیجه طرح پژوهشی و بررسی دوران رونق یک مجتمع تجاری، در یک پروژه واقعی نتایج بسیار جالبی به همراه داشته است. گزینه‌های بررسی شده شامل گزینه‌های اول تا سوم (سنتی) و گزینه چهارم به صورت تعریف جدید واگذاری به شرح زیر است:
گزینه 1- اجاره‌داری + فروش تدریجی
گزینه ۲- اجاره‌داری طولانی‌مدت و فروش/ تغییر کاربری/ ساخت مجدد
گزینه 3- فروش از ابتدا
گزینه ۴- اجاره‌داری طولانی‌مدت به شکل جدید و با تعریف حضور هایپرمارکت با برندی معتبر و معروف، سرو انواع غذاهای ایرانی و خارجی، تخصیص فضایی برای بازی، تفریح و نگهداری کودکان و ارائه خدمات مالی، اینترنتی، پستی، آژانس‌های هواپیمایی و .... و سپس فروش/ تغییر کاربری/ ساخت مجدد،همچنین سایر عوامل مؤثر در نتیجه‌گیری شامل نرخ تورم و نرخ تنزیل یکسان در نظر گرفته و زمان و نرخ رشد دوران رونق در سه گزینه یک تا سه یکسان و برای گزینه چهارم خوشبینانهتر فرض شده است. تمامی داده‌های مورد نیاز شامل میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز، نحوه اجاره‌داری و فروش، هزینه‌های دوران بهره‌برداری و ... مشخص شده و آن‌گاه با استفاده از نرم‌افزار کامفار نتایج چهار گزینه فوق بررسی شده که به ترتیب اولویت برای چهار گزینه فوق با استفاده از نرخ بازدهی(IRR) بدین شرح است:
اولویت ۱- گزینه چهار با نرخ بازدهی ۴۵ درصد
اولویت 2- گزینه دو با نرخ بازدهی 30 درصد (با ارزش فعلی بیشتر گزینه نسبت به اولویت 3)
اولویت ۳- گزینه یک با نرخ بازدهی ۳۰ درصد
اولویت 4- گزینه سه با نرخ بازدهی 26 درصد
با توجه به شاخص‌های به‌دست آمده، به نظر می‌رسد که باید در روش‌های سنتی واگذاری مجتمع‌های تجاری تجدیدنظر کرده و شیوه‌های جدید و بهتری را برای شکل بهره‌برداری از آن‌ها در نظر گرفت.
مدیرعامل شرکت پوینده پایا گستر توس و عضو کانون مشاوران اعتباری و سرمایه‌گذاری بانکی
وجود بارگاه مطهر حضرت رضا(ع) باعث حضور خیل عظیم مشتاقان آن امام همام در مشهد می‌شود. مطابق آمار حدود ۲۵-۲۰ میلیون نفر سالانه به مشهد مسافرت می‌کنند و در بین ۱۵ شهر مذهبی دنیا مشهد رتبه دوم را داراست. مطابق آمار مرکز آمار ایران، بیشترین تعداد سفر در بین ۲۰ شهر ایران مربوط به مشهد است و شهرهای تهران، شیراز ، اصفهان، قم و ... در رتبههای بعدی قرار دارد.
در یک نگاه می‌توان نیازهای زائر را در این شهر زیارتی به ترتیب سهولت تشرف به حرم امام رضا(ع)، اسکان مناسب، تأمین غذا متناسب با ذائقه زائر و سپس خرید کالا دانست.مطابق آمار مرکز آمار ایران، پروانه ساختمانی صادر شده برای زیربنای تجاری کل کشور در سال 1392 برابر 13.7 میلیون مترمربع، تهران 5.4 میلیون مترمربع و سپس مشهد با 3.7 میلیون مترمربع، سهم 27% (رتبه دوم کشور) را به خود اختصاص داده است. همچنین در راستای اجرای طرح نوسازی و بهسازی اطراف حرم مطهر با مساحت 366 هکتار (شامل50 هکتار مجموعه مرکزی حرم مطهر) از چند سال گذشته برجهای تجاری متعددی در آن محدوده ساخته شده است. مطابق آمار اخذ شده برای حدود 80 هکتار زمین حدود 74 هکتار زیربنای تجاری صادر شده و در صورت ادامه همین روند برای مابقی زمین مانده، زیربنای تجاری باقی‌مانده بالغ بر 65 هکتار خواهد شد که در این حالت برای محدوده طرح نوسازی و بهسازی حدود 140 هکتار زیربنای تجاری خواهیم داشت.در یک نگاه حداقل سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای چنین زیربنایی بالغ بر پنج هزار و 600 میلیارد تومان برآورد می‌شود. همچنین انبوه فضاهای تجاری ساخته‌شده(در سایر مناطق مشهد) و عرضه همزمان آن‌ها و شرایط رکود بازار باعث کاهش بازدهی منابع سرمایه‌گذاری و گرفتاری‌های ناشی از سررسیدشدن دیون پروژهها (به علت طولانی شدن زمان ساخت و بهره‌برداری آن‌ها) می‌شود.
بنابراین در این شرایط باید در شکل عرضه این فضاها تمهیداتی اندیشیده شود که ضمن ایجاد رغبت برای سرمایه‌گذاری، شرایطی را فراهم کنیم که مشتریان فضاهای تجاری نیز میل بیشتری به استفاده از اماکن تجاری فوق داشته باشند.در همین راستا گزینه‌های مختلف واگذاری و بهره‌برداری از این فضاها مورد بررسی و تحقیق قرار گرفته و مدل بهینه عرضه محصول حاصل از تحقیقات به عنوان مدل عرضه جدید، پیشنهاد شده است.همچنین در راستای پژوهشی دیگر، مشخص شده که برای برون‌رفت از وضعیت فعلی باید به مراکز خرید جدید و قوی و خرده‌فروشان قوی و مشتریان پرخرید توجه ویژه کرد. تعریف مراکز خرید جدید و خرده‌فروشان قوی می‌تواند معطوف به وجود هایپرمارکت وسیع و یکپارچه همراه با تعریف جاذبههایی مانند ارائه انواع غذاهای ایرانی، خارجی(عربی، آسیایی ، اروپایی و .. ) همراه با سرو انواع پیش‌غذا و دسر- تعریف مکانی برای تفریح و بازی و نگهداری کودکان در کنار ارائه انواع خدمات بانکی، پستی، اینترنتی و .... باشد.از طرفی در یک بررسی میدانی مشخص شده که پس از بهره‌برداری در هر مجتمع تجاری، دوران رونق اتفاق میافتد که در این دوران رونق ممکن است جهش قیمتی حتی بیشتر از نرخ تورم وجود داشته باشد و پس از گذر دوران رونق مجتمع تجاری، افزایش قیمت‌ها، دوباره به نرخ عادی خود مطابق نرخ تورم خواهد بود. بنابراین هر گزینهای که رسیدن به دوران رونق را کوتاهتر و زمان و جهش قیمتی دوران رونق را افزایش دهد، منفعت بیشتری از سرمایه‌گذاری صورت گرفته، عاید خواهد شد.تلفیق نتیجه طرح پژوهشی و بررسی دوران رونق یک مجتمع تجاری، در یک پروژه واقعی نتایج بسیار جالبی به همراه داشته است. گزینه‌های بررسی شده شامل گزینه‌های اول تا سوم (سنتی) و گزینه چهارم به صورت تعریف جدید واگذاری به شرح زیر است:
گزینه 1- اجاره‌داری + فروش تدریجی
گزینه ۲- اجاره‌داری طولانی‌مدت و فروش/ تغییر کاربری/ ساخت مجدد
گزینه 3- فروش از ابتدا
گزینه ۴- اجاره‌داری طولانی‌مدت به شکل جدید و با تعریف حضور هایپرمارکت با برندی معتبر و معروف، سرو انواع غذاهای ایرانی و خارجی، تخصیص فضایی برای بازی، تفریح و نگهداری کودکان و ارائه خدمات مالی، اینترنتی، پستی، آژانس‌های هواپیمایی و .... و سپس فروش/ تغییر کاربری/ ساخت مجدد،همچنین سایر عوامل مؤثر در نتیجه‌گیری شامل نرخ تورم و نرخ تنزیل یکسان در نظر گرفته و زمان و نرخ رشد دوران رونق در سه گزینه یک تا سه یکسان و برای گزینه چهارم خوشبینانهتر فرض شده است. تمامی داده‌های مورد نیاز شامل میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز، نحوه اجاره‌داری و فروش، هزینه‌های دوران بهره‌برداری و ... مشخص شده و آن‌گاه با استفاده از نرم‌افزار کامفار نتایج چهار گزینه فوق بررسی شده که به ترتیب اولویت برای چهار گزینه فوق با استفاده از نرخ بازدهی(IRR) بدین شرح است:
اولویت ۱- گزینه چهار با نرخ بازدهی ۴۵ درصد
اولویت 2- گزینه دو با نرخ بازدهی 30 درصد (با ارزش فعلی بیشتر گزینه نسبت به اولویت 3)
اولویت ۳- گزینه یک با نرخ بازدهی ۳۰ درصد
اولویت 4- گزینه سه با نرخ بازدهی 26 درصد
با توجه به شاخص‌های به‌دست آمده، به نظر می‌رسد که باید در روش‌های سنتی واگذاری مجتمع‌های تجاری تجدیدنظر کرده و شیوه‌های جدید و بهتری را برای شکل بهره‌برداری از آن‌ها در نظر گرفت.
ارسال نظر