ابزار جدید «خرید مسکن» با طرح قدیمی «فروش متری» مقایسه شد
چهار تفاوت صندوق زمین و ساختمان
شهریورماه امسال دولتمردان یازدهم شیوه نوین تامین مالی را در بخش مسکن برای تقویت بخش تقاضا آغاز کردند که به مدد آن خریداران با کمترین آورده معادل هزار تومان امکان خرید یک چهارهزارم مترمربع واحد مسکونی را پیدا می‌کنند. صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی این صندوق‌ها اعلام می‌شود، نسبت به خرید سهم اقدام کنند. این سهام مانند هر سهام دیگری، از طریق بازار بورس قابل مبادله و خرید و فروش است.
شهریورماه امسال دولتمردان یازدهم شیوه نوین تامین مالی را در بخش مسکن برای تقویت بخش تقاضا آغاز کردند که به مدد آن خریداران با کمترین آورده معادل هزار تومان امکان خرید یک چهارهزارم مترمربع واحد مسکونی را پیدا می‌کنند. صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی این صندوق‌ها اعلام می‌شود، نسبت به خرید سهم اقدام کنند. این سهام مانند هر سهام دیگری، از طریق بازار بورس قابل مبادله و خرید و فروش است.پیش از این طرح دیگری با عنوان «فروش متری مسکن» چنین امکانی را برای متقاضیان خرید مسکن فراهم می‌کرد که متقاضیان با سرمایه خرد خود مالک یک مترمربع واحد مسکونی شوند اما این طرح به‌دلیل برخی اشکالات اجرایی پس از سه دوره متوقف شد. طراحان صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان شباهت‌های زیادی را برای این طرح و طرح فروش متری مسکن بر می‌شمارند با این حال معتقدند در طرح جدید سعی شده است تا اشکالات طرح فروش متری مسکن نیز رفع شود و تفاوت این دو طرح را رمز موفقیت شیوه نوین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
می‌دانند.
اما این دو طرح چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
تفاوت اول: در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نام متر از روی اوراق مشاع صادره که باعث می‌شد تصور غلطی مبنی بر مالکیت فیزیکی واحدهای ساختمانی در بین مالکان آنها ایجاد شود، حذف شده است. به تعبیری دیگر در طرح فروش متری زمین، خریداران اوراق متری،
مابه ازای اوراق متری دریافت شده توقع تملک ملک را داشتند. این موضوع دو مشکل را به همراه داشت. اول اینکه متراژ واحدهای ساختمانی ساخته شده لزوما با تعداد اوراق متری نزد هر فرد برابر نبود. به عنوان مثال فردی اوراق مالکیت ۵۰ متر پروژه را در دست داشت، اما واحدهای ساختمانی لزوما ۵۰ متر نبود! مشکل دومی که هم وجود داشت این بود که در یک پروژه ساختمانی قیمت واحدهای با متراژ مساوی لزوما برابر نیست و مثلا موقعیت جغرافیایی واحد ساختمانی(شمالی یا جنوبی بودن) طبقه اول یا دهم بودن و سایر مولفه‌ها بر قیمت هرمتر مربع واحد ساختمانی تاثیرگذار بود، به عبارتی دو واحد ساختمانی با متراژ یکسان اما در طبقات مختلف و زوایای نورگیری متفاوت دارای قیمت‌های غیریکسانی هستند، بنابراین نمی‌توان این واحدها را به دو نفر که هر دو مالک متراژ برابر و معادل متراژ مسکونی هستند، به صورت عادلانه انتقال داد. این مشکل در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌طور کامل حل شده است. زیرا قیمت واحدهای ساختمانی به صورت مستقل تعیین و پس از فروش یا پیش‌فروش آنها، عواید آن بین همه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت یکسان و برابر توزیع می‌شود.
تفاوت دوم: اشکال دیگری که در طرح فروش متری مسکن گریبانگیر متقاضیان ورود به بخش مسکن می‌شود بزرگ بودن هر واحد معاملاتی(یک مترمربع) بود که باعث می‌شد امکان پس‌انداز تدریجی آن برای اقشار کم‌درآمد مهیا نباشد. این در حالی است که هر واحد سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان در زمان تاسیس هزار تومان است، بنابراین همه مردم امکان سرمایه‌گذاری در این صندوق را خواهند داشت. تفاوت سوم: یکی از اشکالات اساسی در اجرای طرح فروش متری مسکن عدم پیش‌بینی سازوکار‌های نظارتی به‌منظور حفظ منافع سرمایه‌گذاران است. این در حالی است که در صندوق زمین و ساختمان علاوه‌بر ناظر پروژه، ارکان نظارتی همچون حسابرس، متولی و مدیر صندوق نیز بر روند اجرای صحیح پروژه نظارت می‌کنند.
تفاوت چهارم: یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دو طرح فروش متری مسکن و صندوق زمین و ساختمان به شیوه تامین مالی پروژه‌ها باز می‌گردد. در طرح فروش متری مسکن راهکار مناسبی برای جلوگیری از توقف پروژه در صورت عدم تامین به موقع منابع مالی پیش‌بینی نشده است اما در صندوق زمین و ساختمان، رکن متعهد پذیره‌نویس وظیفه دارد همواره و در صورت عدم تامین وجوه موردنیاز برای ساخت هر مرحله از پروژه، از طرف مالک واحدهای سرمایه‌گذاری، وجوه مربوطه را تامین و به حساب صندوق واریز کند. بنابراین در این شیوه هیچ‌گاه پروژه‌های زمین و ساختمان به‌دلیل کمبود منابع مالی متوقف نخواهند شد. صندوق در ازای وجوه پرداختی توسط متعهد پذیره‌نویسی، واحد سرمایه‌گذاری جدید صادر و به وی اعطا می‌کند.
کاربردهای صندوق‌های زمین و ساختمان
کارشناسان بازار سرمایه برای این صندوق‌ها چهار کاربرد مهم نیز برمی‌شمارند. تامین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند، فراهم کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر مقدار سرمایه‌گذاری، امکان تکمیل پروژه‌های نیمه تمام و تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و دارا بودن مزیت رقابتی معافیت مالیاتی به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران چهار محور مهم کاربردی این صندوق‌ها است که سبب می‌شود این صندوق‌ها مزایایی نیز داشته باشد. به گفته کارشناسان مهم‌ترین مزیت این صندوق‌ها برای فرد سرمایه‌گذار اطمینان از سود نهایی ساخت مسکن است به این علت که حتی اگر پروژه‌هایی که به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای سرمایه‌ای صندوق‌ها خواهد بود.مهم‌ترین مزایایی که در این روش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی کارشناسان عنوان می‌شود، ابزار پس‌انداز تدریجی مردم همراه با حفظ قدرت، امکان خرید و فروش واحدهای صندوق در هر زمان، عدم توقف پروژه به‌دلیل عدم تامین مالی برخی شرکا و نظارت مستمر و گزارش‌دهی مستمر مالی عنوان شده است. البته نکته قابل توجه آنکه نحوه پرداخت سود صندوق به‌صورت روزشمار نیست و در پایان پروژه وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
بنابراین بسیاری از متقاضیانی که به دنبال سرمایه‌گذاری پس‌اندازهای خرد خود هستند می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهند. همچنین با دریافت مجوز شروع فعالیت برای آغاز عملیات ساخت و برداشت سرمایه از صندوق، این سهام مجوز مبادله در بورس را نیز پیدا می‌کند و افراد می‌توانند همان‌طور که برای خرید و فروش سهام دیگر در بورس اقدام می‌کنند به بازار مبادله این سهام ورود کنند.
اما این دو طرح چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
تفاوت اول: در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نام متر از روی اوراق مشاع صادره که باعث می‌شد تصور غلطی مبنی بر مالکیت فیزیکی واحدهای ساختمانی در بین مالکان آنها ایجاد شود، حذف شده است. به تعبیری دیگر در طرح فروش متری زمین، خریداران اوراق متری،
مابه ازای اوراق متری دریافت شده توقع تملک ملک را داشتند. این موضوع دو مشکل را به همراه داشت. اول اینکه متراژ واحدهای ساختمانی ساخته شده لزوما با تعداد اوراق متری نزد هر فرد برابر نبود. به عنوان مثال فردی اوراق مالکیت ۵۰ متر پروژه را در دست داشت، اما واحدهای ساختمانی لزوما ۵۰ متر نبود! مشکل دومی که هم وجود داشت این بود که در یک پروژه ساختمانی قیمت واحدهای با متراژ مساوی لزوما برابر نیست و مثلا موقعیت جغرافیایی واحد ساختمانی(شمالی یا جنوبی بودن) طبقه اول یا دهم بودن و سایر مولفه‌ها بر قیمت هرمتر مربع واحد ساختمانی تاثیرگذار بود، به عبارتی دو واحد ساختمانی با متراژ یکسان اما در طبقات مختلف و زوایای نورگیری متفاوت دارای قیمت‌های غیریکسانی هستند، بنابراین نمی‌توان این واحدها را به دو نفر که هر دو مالک متراژ برابر و معادل متراژ مسکونی هستند، به صورت عادلانه انتقال داد. این مشکل در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌طور کامل حل شده است. زیرا قیمت واحدهای ساختمانی به صورت مستقل تعیین و پس از فروش یا پیش‌فروش آنها، عواید آن بین همه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت یکسان و برابر توزیع می‌شود.
تفاوت دوم: اشکال دیگری که در طرح فروش متری مسکن گریبانگیر متقاضیان ورود به بخش مسکن می‌شود بزرگ بودن هر واحد معاملاتی(یک مترمربع) بود که باعث می‌شد امکان پس‌انداز تدریجی آن برای اقشار کم‌درآمد مهیا نباشد. این در حالی است که هر واحد سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان در زمان تاسیس هزار تومان است، بنابراین همه مردم امکان سرمایه‌گذاری در این صندوق را خواهند داشت. تفاوت سوم: یکی از اشکالات اساسی در اجرای طرح فروش متری مسکن عدم پیش‌بینی سازوکار‌های نظارتی به‌منظور حفظ منافع سرمایه‌گذاران است. این در حالی است که در صندوق زمین و ساختمان علاوه‌بر ناظر پروژه، ارکان نظارتی همچون حسابرس، متولی و مدیر صندوق نیز بر روند اجرای صحیح پروژه نظارت می‌کنند.
تفاوت چهارم: یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دو طرح فروش متری مسکن و صندوق زمین و ساختمان به شیوه تامین مالی پروژه‌ها باز می‌گردد. در طرح فروش متری مسکن راهکار مناسبی برای جلوگیری از توقف پروژه در صورت عدم تامین به موقع منابع مالی پیش‌بینی نشده است اما در صندوق زمین و ساختمان، رکن متعهد پذیره‌نویس وظیفه دارد همواره و در صورت عدم تامین وجوه موردنیاز برای ساخت هر مرحله از پروژه، از طرف مالک واحدهای سرمایه‌گذاری، وجوه مربوطه را تامین و به حساب صندوق واریز کند. بنابراین در این شیوه هیچ‌گاه پروژه‌های زمین و ساختمان به‌دلیل کمبود منابع مالی متوقف نخواهند شد. صندوق در ازای وجوه پرداختی توسط متعهد پذیره‌نویسی، واحد سرمایه‌گذاری جدید صادر و به وی اعطا می‌کند.
کاربردهای صندوق‌های زمین و ساختمان
کارشناسان بازار سرمایه برای این صندوق‌ها چهار کاربرد مهم نیز برمی‌شمارند. تامین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند، فراهم کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر مقدار سرمایه‌گذاری، امکان تکمیل پروژه‌های نیمه تمام و تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و دارا بودن مزیت رقابتی معافیت مالیاتی به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران چهار محور مهم کاربردی این صندوق‌ها است که سبب می‌شود این صندوق‌ها مزایایی نیز داشته باشد. به گفته کارشناسان مهم‌ترین مزیت این صندوق‌ها برای فرد سرمایه‌گذار اطمینان از سود نهایی ساخت مسکن است به این علت که حتی اگر پروژه‌هایی که به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای سرمایه‌ای صندوق‌ها خواهد بود.مهم‌ترین مزایایی که در این روش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی کارشناسان عنوان می‌شود، ابزار پس‌انداز تدریجی مردم همراه با حفظ قدرت، امکان خرید و فروش واحدهای صندوق در هر زمان، عدم توقف پروژه به‌دلیل عدم تامین مالی برخی شرکا و نظارت مستمر و گزارش‌دهی مستمر مالی عنوان شده است. البته نکته قابل توجه آنکه نحوه پرداخت سود صندوق به‌صورت روزشمار نیست و در پایان پروژه وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
بنابراین بسیاری از متقاضیانی که به دنبال سرمایه‌گذاری پس‌اندازهای خرد خود هستند می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهند. همچنین با دریافت مجوز شروع فعالیت برای آغاز عملیات ساخت و برداشت سرمایه از صندوق، این سهام مجوز مبادله در بورس را نیز پیدا می‌کند و افراد می‌توانند همان‌طور که برای خرید و فروش سهام دیگر در بورس اقدام می‌کنند به بازار مبادله این سهام ورود کنند.
ارسال نظر