مدل بهینه مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن

بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند یکی از مهمترین دلایل رشد آمار خانه‌های خالی در بازار مسکن کشور، نبود سیاست درست تنظیم بازار مسکن جهت تعیین مسیر مناسب برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. از دیدگاه آنها یکی از مهم‌ترین راه‌های کنترل و جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی در بازار مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی است. اما خانه‌های خالی چگونه شناسایی می‌شوند؟ معیار مرکز آمار برای اطلاق خانه خالی به یک واحد مسکونی علاوه‌بر اینکه به یک‌سری اطلاعات «تقریبی» ماموران سرشماری قبل از شروع آمارگیری وابسته است، بر «احراز عدم سکونت خانوار در آن واحد مسکونی» نیز تعریف شده است.

به این معنی که ماموران سرشماری صرفا پارامتر «عدم پاسخگویی» ساکنان یک واحد مسکونی به سوالات سرشماری را که می‌تواند ناشی از «عدم حضور ساکنان» آن واحد در زمان مراجعه ماموران باشد، ملاک خالی بودن واحد مسکونی قرار نداده‌اند؛ بلکه خانه‌هایی در فهرست خانه‌های خالی در سرشماری قرار گرفته و جزو واحدهای خالی از سکنه محسوب می‌شوند که از نظر مرکز آمار اثبات شده باشد خانواری در این واحدها ساکن نیست و واحد به‌رغم آنکه قابل سکونت است (نیمه‌کاره نیست) اما به‌طور کلی خالی از سکنه است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند تصفیه بازار مسکن از خانه‌های خالی تا حد کاهش آمار این واحدها به سطح متعارف ۵ درصد(نیاز متعارف و طبیعی بازار مسکن به وجود ۵ درصد واحدهای خالی از سکنه) به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ در این راستا دکتر تیمور رحمانی-عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران با اشاره به قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» عنوان می‌کند: نرخی که برای این نوع مالیات در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شده است، نرخ کاملا غیرموثر و فاقد قدرت بازدارندگی برای احتکار مسکن است. او در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» به تشریح پژوهشی که در سال‌های اخیر با موضوع مالیات بر خانه‌های خالی برای وزارت راه و شهرسازی انجام شده است می‌پردازد و نقاط ضعف اجرای این قانون را توضیح می‌دهد.

آقای دکتر، شما تحقیقی برای وزارت راه و شهرسازی انجام دادید که محوریت آن بر مدل بهینه مالیات مسکن بود، چارچوب آن کار چه بود؟

تحقیق انجام شده با هدف نقش و جایگاه سیاست‌های مالیاتی در اقتصاد و به‌طور کلی بخش مسکن بود. به‌هرحال اخذ مالیات از سوی دولت‌ها در کشورهای مختلف با اهداف گوناگونی از جمله تامین مالی فعالیت‌های دولت، تخصیص بهینه منابع و کنترل سفته بازی انجام می‌شود. درآمدهای مالیاتی در بسیاری از کشور‌ها به‌عنوان اصلی‌ترین منبع تامین مالی هزینه های عمومی به حساب می‌آید. البته در اقتصاد ایران این وضعیت متفاوت است. در دهه‌های اخیر، پایین بودن سهم درآمدهای مالیاتی از منابع عمومی و وابستگی بودجه به درآمدهای نفتی همواره به‌عنوان یکی از مشکلات مزمن اقتصاد ایران عنوان شده است. نسبت درآمدهای مالیاتی به تولید ناخالص داخلی در اقتصاد ایران در هیچ دوره ای بیش از ۸ درصد نبوده است، در صورتی که این نسبت در بسیاری از کشورهای توسعه یافته بیش از ۳۰ درصد و حتی در بسیاری از کشورهای در حال توسعه نیز بیشتر از ۲۰ درصد گزارش شده است.

نارسایی مالیاتی در سطح اقتصاد کلان به بخش مسکن نیز قابل تسری است. برهمین اساس در تحقیقی که از سوی من و همکارانم انجام شد نظام مالیاتی بخش مسکن در کشورهای مختلف با تاکید بر مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه ای و مالیات سالانه براملاک به صورت تطبیقی بررسی شد. شواهد نشان از فراگیر بودن این ابزارهای مالیاتی دارد، بیشترین نرخ های مالیاتی به ترتیب به مالیات بر عایدی سرمایه‌ای، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات سالانه بر املاک تعلق دارد. ما در تحقیق خود تلاش کردیم نشان دهیم چه سیاست مالیاتی در بخش مسکن استفاده شود که کمترین هزینه رفاهی را به‌دنبال داشته باشد، در عین حال اثر سویی بر سرمایه‌گذاری و قیمت نداشته باشد. در کنار این ویژگی‌ها بتواند تقاضای سوداگری را کنترل کند. چون در ادبیات بخش عمومی، مهمترین ملاحظات اقتصادی مالیات‌ها تحت عنوان ملاحظات کارآیی و توزیعی مطرح است. در واقع یک ابزار مالیاتی وقتی کاراتر خواهد بود که اثرات اختلالی آن بر تخصیص منابع در اقتصاد کمتر باشد.

روند مالیات‌گیری در بخش مسکن به چه شکل است؟

نسبت درآمدهای مالیاتی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی در مقایسه با دهه ۶۰ و ۷۰ کاهش یافته است. این نسبت در دهه ۶۰ حدود ۳۶/ ۰ درصد بوده است اما در دهه ۸۰ به زیر ۱۵/ ۰ درصد رسیده است. سهم مالیات مسکن از کل درآمدهای مالیاتی نیز نزولی بوده است و در حال حاضر ۶۰ درصد درآمدهای این بخش در قالب نقل و انتقال و سرقفلی وصول می‌شود.

با توجه به این تصویر مالیاتی نتایج کار شما چه چیزی را نشان داد؟

نتایج کار ما حکایت از آن داشت که مدل بهینه مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن باید از ترکیب همزمان حداقل پنج نوع روش مالیات ستانی پذیرفته شده و موثر در دنیا به دست آید. یکی از متداول‌ترین این مدل‌ها مالیات سالانه بر املاک است که نسبت به سایر مالیات‌ها بالاترین سطح کارآیی را دارد. علاوه‌بر مالیات سالانه بر املاک چهار روش دیگر شامل مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک، مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن و مالیات بر عایدی حقیقی املاک نیز وجود دارد که در شمار زیادی از کشورهای دنیا (حداقل ۳۰ کشور) مورد استفاده قرار می‌گیرند. البته این نکته قابل ذکر است که در میان این پنج روش، مالیات سالانه بر املاک به میزان چند برابر می‌تواند درآمد مالیاتی دولت را افزایش دهد. از سوی دیگر از طریق این روش می‌توان به نتایج مناسبی در بازار مسکن همچون کنترل نوسان و کاهش قیمت مسکن دست پیدا کرد. البته نکته دیگری که باید یادآور شوم این است که در متن اصلاحیه جدید قانون مالیات‌ها، سه فقره از این ابزارها از جمله «مالیات سالانه بر املاک» لحاظ نشده و برای دو ابزار دیگر، نرخ‌های کم‌اثر پیش‌بینی شده است.

در تحقیقی که شما انجام دادید هیچ اشاره‌ای به بحث مالیات بر خانه‌های خالی نشده، این بررسی نکردن با نظر محققان بود یا سیاست وزارت راه و شهرسازی؟

نظر محققان بود.

چرا؟

به چند دلیل. اول آنکه در مدل تعادل عمومی که در این تحقیق از آن استفاده شد بحث خانه‌های خالی وجود ندارد. البته ما اشاره‌هایی کردیم که برخی از آنها به موضوع مالیات خانه‌های خالی است، اما وارد آن نشدیم. روشی که ما به‌کار بردیم روش خاصی است و حتی در مدل‌های مشابه خارجی نیز که به موضوع سیاست‌های مالیاتی پرداخته بودند بررسی خود را بر مبنای مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه‌ای و مالیات سالانه براملاک استوار کرده بود. در مجموع باید گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی» به‌عنوان ابزار غیرشایع در خیلی از کشورها، به حساب می‌آید و نرخی هم که برای آن در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شده است، نرخ کاملا غیرموثر و فاقد قدرت بازدارندگی برای احتکار مسکن است. بنابراین از جهت پژوهشی این بحث در چارچوب مدل استفاده شده نبود. اما نکته دیگر آنکه تصور ما (محققان) بر این بود که حداقل در کوتاه‌مدت امکان استفاده از مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد.

به چه دلیل این اعتقاد را دارید؟

هم در تعریف و هم در شناسایی، یک مثال می‌زنم شخصی در تهران و شمال دارای خانه است و اتفاقا به‌صورت فصلی از این خانه‌ها استفاده می‌کنند، آیا باید این خانه‌ها را خالی حساب کرد یا خیر؟ خانه‌های تابستانی خالی هستند یا خیر؟ نکته دیگر آنکه معمولا شناسایی خانه‌های خالی بر اساس سرشماری صورت می‌گیرند که در برخی کشورها ۵ ساله است و در برخی کشورها ۱۰ ساله. در ایران در تعریف خانه خالی، ملکی عنوان می‌شود که پس از سه بار مراجعه آمارگیران جوابی دریافت نشود. این روش مشکل دار است چون طول دوره نبود سکونت برای خالی بودن مشخص نشده است و دیگر آنکه تفکیکی بین خانه‌های تابستانی و خالی صورت نگرفته است. نکته دیگر بحث عقلانیت فعالان و سرمایه‌گذاران است. آیا سرمایه‌گذاران دلیلی بر راکد گذاشتن سرمایه خود دارند؟ قطعا سرمایه‌گذار به حدی از عقلانیت رسیده که منابع خود را به حالت راکد در نیاورد. بنابراین وقتی این دیدگاه باشد لازم نیست با اهرم مالیاتی به رفتار او جهت دهیم. او خود می‌تواند بهترین تصمیم را بگیرد.

بحث سفته‌بازی چطور؟

سفته‌بازی را می‌توان از طریق مالیات نقل و انتقال نیز کنترل کرد. اما ضعف دیگر مالیات بر خانه‌های خالی به مساله اطلاعات باز می‌گردد. با توجه به شناختی که از نظام اداری دارم بعید می‌دانم اطلاعات لازم در خصوص شناسایی در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده شود. منظور از ارائه اطلاعات، ارائه آن به‌صورت آنلاین یا برخط است. وقتی اطلاعات ارزش دارد که تمامی دستگاه‌ها به‌صورت آنلاین اطلاعات را در اختیار دستگاه‌ها قرار دهند. بنابراین تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد پیاده کردن چنین نظامی مقدور نیست.