تغییر فرمول «بکوب و بساز»
سهم سازنده در مشارکت زیاد شد
فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در پروسه مشارکت در ساخت تغییر کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که سال گذشته فرمول مشارکت در ساخت بر مبنای سهم ۷۰ درصدی برای مالک و ۳۰ درصدی برای سازنده تعیین می‌‌شد، اعمال تغییر در برخی متغیرهای اثرگذار در تعیین نسبت هزینه‌های ساخت و قیمت زمین در کنار برخی عوامل دیگر موجب شد، امسال سهم سازنده از فرآیند مشارکت، نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند. طبیعی است با افزایش سهم سازنده در فرمول مشارکت در ساخت، سهم مالک زمین که سال گذشته به دنبال جهش قیمت زمین به ۷۰ درصد رسیده بود، تنزل پیدا کند.
فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در پروسه مشارکت در ساخت تغییر کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که سال گذشته فرمول مشارکت در ساخت بر مبنای سهم 70 درصدی برای مالک و 30 درصدی برای سازنده تعیین می‌‌شد، اعمال تغییر در برخی متغیرهای اثرگذار در تعیین نسبت هزینه‌های ساخت و قیمت زمین در کنار برخی عوامل دیگر موجب شد، امسال سهم سازنده از فرآیند مشارکت، نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند. طبیعی است با افزایش سهم سازنده در فرمول مشارکت در ساخت، سهم مالک زمین که سال گذشته به دنبال جهش قیمت زمین به 70 درصد رسیده بود، تنزل پیدا کند.آن طور که از شواهد و اطلاعات موجود در بازار مسکن و همچنین اعلام کارشناسان و صاحبنظران این بخش برمی‌آید، هم اکنون درصد مشارکت بین مالک و سازنده در مناطق مرغوب پایتخت اغلب، به ترتیب، 60 به 40 و در مناطقی که ارزش زمین نسبت به این مناطق کمتر است 50 به 50 است.
این در حالی است که سال گذشته تمام مالکانی که قصد مشارکت داشتند علاوه بر اینکه خواهان سهم ۷۰ درصدی از فرآیند مشارکت در ساخت بودند، مبالغ قابل توجهی را نیز به عنوان وام بلاعوض، از سازنده تقاضا می‌کردند. همچنین اسکان مالکان نیز تقریبا در تمام مشارکت‌ها، بر عهده سازنده بود. هر چند هنوز هم برخی مالکان علاوه بر سهم تعیین شده در پروسه مشارکت، خواهان مبلغ بلاعوض و همچنین اسکان تا زمان ساخت و تحویل واحدهایشان از سوی سازنده هستند، اما بنا بر اظهار و اذعان مشاوران املاک و فعالان حوزه مشارکت در ساخت، هم‌اکنون تنها برخی از مالکان در شرایط خود دریافت مبلغ بلاعوض و اسکان را مطرح می‌کنند و سایر مالکان این قید را از قرارداد مشارکت خود با سازنده حذف کرده‌اند. تغییر فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت به چند دلیل عمده، این بخش از بازار مسکن را امسال، دستخوش تغییر کرده است که مهم‌ترین آنها عبارتند از:
افزایش هزینه ساختوساز: امسال، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرد. آن طور که فعالان ساختوساز می‌گویند هم اکنون قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران بین 700 تا 5 میلیون تومان متغیر است که البته آپارتمان‌هایی که متوسط قیمت هرمترمربع ساخت آنها از 1 میلیون و نیم فراتر می‌رود جزو آپارتمان‌های بسیار لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر مخاطبان و مشتریان خاص خود را دارند.
افزایش هزینه ساخت یکی از عوامل اصلی است که در تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت موثر است. بالا رفتن دستمزد در سال ۹۳ و همچنین نوسان قیمت مصالح دو عامل مهمی است که امسال هزینه ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار داده است.
توقف جهش در قیمت زمین: علاوه بر افزایش هزینه ساخت، توقف جهش قیمت زمین و تثبیت قیمت‌ها به دنبال خالی شدن حباب قیمت مسکن، باعث شده، امسال، تغییر نسبت مشارکت برخلاف سال قبل به نفع سازنده باشد.
طولانی شدن دوره فروش برای سازنده : با تحلیل قدرت خرید در بخش مسکن و ثبات قیمت آپارتمان در سال ۹۳، به‌رغم اینکه علائمی از رونق در بازار معاملات خرید و فروش مشاهده می‌شود، اما هنوز هم دوره فروش برای سازندگان نسبت به سال‌های گذشته طولانی تر است.
در واقع افزایش عرضه واحدهای مسکونی و تزریق واحدهای زیادی که حدود دو سال پیش پروانه ساخت گرفته بودند و الان آماده سکونت شده‌اند، باعث شده این پیش‌بینی برای سازندگان ایجاد شود که برای واحدهای تازه‌ای که شروع می‌کنند زمان انتظار بیشتری تا فروش این واحدها در نظر بگیرند. این عامل هم موجب شده تا در کنار عوامل دیگر، در تغییر نسبت سهم سازنده در برابر سهم مالک، اثرگذار باشد.
افزایش عوارض ساخت و تراکم: آن طور که فعالان ساخت و ساز می گویند امسال عوارض دریافت پروانه و مجوز ساخت و همچنین تراکم تا سقف ۳۰ درصد افزایش یافته است و همین افزایش هزینه باعث شده، افزایش سهم سازنده در برابر مالک، از توجیه منطقی برخوردار شود.
دشواری مجوز ساخت و تراکم برای مالک: فرآیند دریافت پروانه ساختمانی و همچنین اخذ مجوز تراکم بیشتر، مستلزم دوندگی‌ها و طی مسیرهایی است که از عهده هر فرد مالک برنمی‌آید. اغلب مالکان از زمان و مهارت کافی برای طی این پروسه برخوردار نیستند و ترجیح می‌دهند خود برای دریافت پروانه و تراکم وارد عمل نشوند. به همین دلیل با سخت‌تر شدن این پروسه از یک طرف و افزایش هزینه‌ها در این مرحله از طرف دیگر، مالکان مجاب شده‌اند در برابر پذیرش افزایش سهم سازنده، این مسوولیت را از دوش خود بر دارند.
کاهش سطح اشغال برای ساخت آپارتمان: همزمان با افزایش تعرفه‌های تراکم و عوارض صدور پروانه ساختمانی، کاهش سطح اشغال برای پروانه‌های ساختمانی جدید موجب شده، ارزش ذاتی زمین تقلیل پیدا کند. کاهش سطح اشغال در یک زمین به این معنی است که سازنده روی درصد کمتری از زمین موجود می‌تواند ساخت و ساز کند و تمام مساحت زمین- هر چند که قیمت بالایی هم داشته باشد- چون برای او قابلیت ساخت ندارد، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
توصیه کارشناسی
فعالان عرصه ساختوساز و مشاوران املاک، معتقدند با توجه به افزایش عوارض ساخت و همچنین نبود مشتری دست به نقد برای زمین‌های مسکونی یا املاک کلنگی، هم‌اکنون هیچ معامله خرید و فروشی در این بخش صورت نمی‌گیرد و معاملات موجود به سمت مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک سوق پیدا کرده است.
از نظر آنها، هر چند بازار مشارکت در ساخت هم مانند سایر بخش‌های بازار مسکن هنوز به رونق واقعی نرسیده است، اما در عین حال معامله‌ای سود ده برای طرفین است.
این در حالی است که سال گذشته تمام مالکانی که قصد مشارکت داشتند علاوه بر اینکه خواهان سهم ۷۰ درصدی از فرآیند مشارکت در ساخت بودند، مبالغ قابل توجهی را نیز به عنوان وام بلاعوض، از سازنده تقاضا می‌کردند. همچنین اسکان مالکان نیز تقریبا در تمام مشارکت‌ها، بر عهده سازنده بود. هر چند هنوز هم برخی مالکان علاوه بر سهم تعیین شده در پروسه مشارکت، خواهان مبلغ بلاعوض و همچنین اسکان تا زمان ساخت و تحویل واحدهایشان از سوی سازنده هستند، اما بنا بر اظهار و اذعان مشاوران املاک و فعالان حوزه مشارکت در ساخت، هم‌اکنون تنها برخی از مالکان در شرایط خود دریافت مبلغ بلاعوض و اسکان را مطرح می‌کنند و سایر مالکان این قید را از قرارداد مشارکت خود با سازنده حذف کرده‌اند. تغییر فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت به چند دلیل عمده، این بخش از بازار مسکن را امسال، دستخوش تغییر کرده است که مهم‌ترین آنها عبارتند از:
افزایش هزینه ساختوساز: امسال، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرد. آن طور که فعالان ساختوساز می‌گویند هم اکنون قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران بین 700 تا 5 میلیون تومان متغیر است که البته آپارتمان‌هایی که متوسط قیمت هرمترمربع ساخت آنها از 1 میلیون و نیم فراتر می‌رود جزو آپارتمان‌های بسیار لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر مخاطبان و مشتریان خاص خود را دارند.
افزایش هزینه ساخت یکی از عوامل اصلی است که در تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت موثر است. بالا رفتن دستمزد در سال ۹۳ و همچنین نوسان قیمت مصالح دو عامل مهمی است که امسال هزینه ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار داده است.
توقف جهش در قیمت زمین: علاوه بر افزایش هزینه ساخت، توقف جهش قیمت زمین و تثبیت قیمت‌ها به دنبال خالی شدن حباب قیمت مسکن، باعث شده، امسال، تغییر نسبت مشارکت برخلاف سال قبل به نفع سازنده باشد.
طولانی شدن دوره فروش برای سازنده : با تحلیل قدرت خرید در بخش مسکن و ثبات قیمت آپارتمان در سال ۹۳، به‌رغم اینکه علائمی از رونق در بازار معاملات خرید و فروش مشاهده می‌شود، اما هنوز هم دوره فروش برای سازندگان نسبت به سال‌های گذشته طولانی تر است.
در واقع افزایش عرضه واحدهای مسکونی و تزریق واحدهای زیادی که حدود دو سال پیش پروانه ساخت گرفته بودند و الان آماده سکونت شده‌اند، باعث شده این پیش‌بینی برای سازندگان ایجاد شود که برای واحدهای تازه‌ای که شروع می‌کنند زمان انتظار بیشتری تا فروش این واحدها در نظر بگیرند. این عامل هم موجب شده تا در کنار عوامل دیگر، در تغییر نسبت سهم سازنده در برابر سهم مالک، اثرگذار باشد.
افزایش عوارض ساخت و تراکم: آن طور که فعالان ساخت و ساز می گویند امسال عوارض دریافت پروانه و مجوز ساخت و همچنین تراکم تا سقف ۳۰ درصد افزایش یافته است و همین افزایش هزینه باعث شده، افزایش سهم سازنده در برابر مالک، از توجیه منطقی برخوردار شود.
دشواری مجوز ساخت و تراکم برای مالک: فرآیند دریافت پروانه ساختمانی و همچنین اخذ مجوز تراکم بیشتر، مستلزم دوندگی‌ها و طی مسیرهایی است که از عهده هر فرد مالک برنمی‌آید. اغلب مالکان از زمان و مهارت کافی برای طی این پروسه برخوردار نیستند و ترجیح می‌دهند خود برای دریافت پروانه و تراکم وارد عمل نشوند. به همین دلیل با سخت‌تر شدن این پروسه از یک طرف و افزایش هزینه‌ها در این مرحله از طرف دیگر، مالکان مجاب شده‌اند در برابر پذیرش افزایش سهم سازنده، این مسوولیت را از دوش خود بر دارند.
کاهش سطح اشغال برای ساخت آپارتمان: همزمان با افزایش تعرفه‌های تراکم و عوارض صدور پروانه ساختمانی، کاهش سطح اشغال برای پروانه‌های ساختمانی جدید موجب شده، ارزش ذاتی زمین تقلیل پیدا کند. کاهش سطح اشغال در یک زمین به این معنی است که سازنده روی درصد کمتری از زمین موجود می‌تواند ساخت و ساز کند و تمام مساحت زمین- هر چند که قیمت بالایی هم داشته باشد- چون برای او قابلیت ساخت ندارد، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
توصیه کارشناسی
فعالان عرصه ساختوساز و مشاوران املاک، معتقدند با توجه به افزایش عوارض ساخت و همچنین نبود مشتری دست به نقد برای زمین‌های مسکونی یا املاک کلنگی، هم‌اکنون هیچ معامله خرید و فروشی در این بخش صورت نمی‌گیرد و معاملات موجود به سمت مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک سوق پیدا کرده است.
از نظر آنها، هر چند بازار مشارکت در ساخت هم مانند سایر بخش‌های بازار مسکن هنوز به رونق واقعی نرسیده است، اما در عین حال معامله‌ای سود ده برای طرفین است.
ارسال نظر