دهه نابسامان بازار مسکن

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی از ابتدای سال ۹۶ تا کنون، به دلیل آنچه «اهمیت محتوای نانوشته آمارهای سرشماری ۹۵» عنوان می‌کند، دست‌کم ۵ مرتبه در سخنرانی‌های خود در جمع مسولان بخش مسکن وزارتخانه، به تشریح «ریشه» تعارض شدید بین «رشد تعداد خانه‌های خالی» و «سهم بالای خانوارهای بد مسکن در کشور» پرداخته است. وزیر راه و شهرسازی معتقد است: اگر چه ظاهر آمارهای سرشماری نفوس و مسکن، بیانگر آن است که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور، حدود ۶ تا ۷ درصد بیشتر از خانوارها است که البته این موضوع می‌تواند خوشایند باشد اما واقعیت درون نتایج سرشماری مشخص می‌کند حدود ۱۷ درصد از خانه‌های موجود در کشور، با بهره‌برداری صفر یا چند روز در سال از سوی مالکان‌شان مواجه است که با احتساب این موضوع، تعادل قابل قبولی بین عرضه در حال مصرف و تقاضای موجود،‌ برقرار نیست.

در این میان، سکونت یک پنجم جمعیت ایران در بافت‌های فرسوده و مناطق غیررسمی حاشیه شهرها، ابعاد نابسامانی بازار مسکن را بیشتر از آنچه تاکنون اعلام شده، مشخص می‌کند. تحلیل‌های وزیر راه و شهرسازی، نابسامانی فعلی در بازار مسکن را محصول یک دوره سیاست‌گذاری غلط در مجموعه دولت و شهرداری‌ها به‌خصوص شهر تهران معرفی می‌کند که اوج آن، در سا‌ل‌های ۹۰ تا ۹۲ رخ داده است. در این گزارش، بخش‌های کلیدی تحلیل وزیر راه و شهرسازی درباره منشاء رشد جهشی تعداد خانه‌های خالی، تشریح شده است: تعداد خانه‌های خالی در کشور به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار خانه رسیده است. این رقم در سال ۹۰ برابر با یک میلیون و ۶۶۰ هزار خانه و در سال ۸۵ معادل ۶۳۰ هزار خانه گزارش شده است، این بدان معناست که ظرف ۱۰ سال گذشته نزدیک به ۲ میلیون خانه به آمار خانه‌های خالی کشور افزوده شده، رقمی که بسیار تکان‌دهنده و وحشتناک است.

شهر تهران وضعیت بدتری نسبت به سایر شهرهای کشور در این حوزه دارد. تعداد خانه‌های خالی در تهران در سال ۸۵ معادل ۱۲۳ هزار واحد مسکونی بود اما در سال ۹۵ به ۴۹۰ هزار واحد افزایش پیدا کرد. با وجود آنکه انتظار می‌رود تقاضا در تهران بیش از سایر شهرها باشد ولی مشاهده می‌کنیم که طی ۱۰ سال گذشته آمار خانه‌های خالی تا ۴ برابر در این شهر و همچنین در کل کشور افزایش پیدا کرده است. در تهران، عامل اصلی این میزان رشد در تعداد خانه‌های خالی به اقدامات شهرداری در حوزه صدور پروانه ساختمانی مربوط می‌شود. براساس آمار سال ۹۵ در شهر تهران ۹/ ۳ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، از سویی دیگر تعداد خانوارهای ساکن در شهر تهران کمتر از ۳ میلیون خانوار است. این بدان معناست که با توجه به ارقام اعلام شده درحال حاضر خیلی بیشتر از خانوارهای موجود در تهران خانه در این شهر وجود دارد ولی به دلیل جانمایی نامناسب ۴۹۰ هزار خانه خالی مانده است.

آمار صدور پروانه ساختمانی تهران در سال‌های ۸۹ تا ۹۱ یعنی در سه سال، معادل ۷۶۰ هزار واحد مسکونی بوده که این رقم بزرگ به این مفهوم است که نباید در تهران خانوار بی‌مسکنی باشد. در حال حاضر کل خانوارهای تهران ۹/ ۲ میلیون خانوار است یعنی در طی سال‌های ۸۹ تا ۹۱ برای بیش از یک چهارم خانوارهای تهران پروانه صادر شد و تعداد واحدهای مسکونی در تهران ۹/ ۳ میلیون واحد است که با این آمار تهران به ظاهر باید بهشت شود در حالی که هیچ کدام از روش‌های موجود در زندگی مردم تاثیر نگذاشت.

۵۰ درصد صدور پروانه ساختمانی برای ۷۶۰ هزار واحد مسکونی درسال‌های ۸۹ تا ۹۱ در مناطق ۱ تا ۵ و ۲۲ و عمدتا برای سوداگری و نه سکونت صادر شد، در حالی که این خانه‌ها باید برای تامین واقعی مسکن مردم، نه تجارت و سوداگری ساخته می‌شد. در ایران مشکل اصلی که وجود دارد این است که مدیریت شهری موضوعات شهری را به مال‌التجاره تبدیل کرده است و ضوابط، مقررات، آسمان و زمین و همه چیز را می‌توان در شهرها خرید و فروش کرد. وقتی نظام سوداگرانه بر مدیریت شهری حاکم می‌شود موضوع از مجرای خود خارج شده و عده‌ای سوداگر گرداننده مدیریت شهری می‌شوند. آمار خانه‌های خالی اعلام شده در کل کشور، شامل ساختمان‌های نیمه‌تمام اعم از برج‌های درحال ساخت در تهران واقع در مناطق ۲۲، ۱، ۵، ۲ و ۴، واحدهای مسکن مهر بهره‌برداری نشده در شهرهای مختلف و همچنین واحدهای خانه دوم مانند خانه‌های ویلایی و تفریحی سطح کشور (خصوصا در نواحی شمالی) نمی‌شود.

با توجه به آمار به دست آمده در حال حاضر تعداد خانه‌های دوم کشور نزدیک به ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد گزارش شده که با مجموع سایر ساختمان‌های نیمه‌تمام و واحدهای مسکن مهر بهره‌برداری نشده به رقمی بالغ بر ۵ میلیون خانه می‌رسد، آماری که نشان از یک سیاست بسیار نادرست سوداگرانه در بحث سکونتگاه‌ها و برنامه‌ریزی شهری طی ۱۰ سال گذشته دارد که بدون شک بنیان توسعه شهری ایران را هدف قرار داده و اقتصاد کشور را نیز دچار اختلال کلی کرده است. با احتساب ارزش تقریبی هر واحد مسکونی بر مبنای قیمت متوسط هر مترمربع بنای مسکونی، ارزش فعلی کل این املاک بلااستفاده، معادل ۵۰۰ میلیارد دلار است. این میزان سرمایه در حال حاضر با بهره‌وری به شدت ناقص و نزدیک به صفر در ایران،‌ رها شده است و بدون شک ارقام اعلام شده، اعدادی تکان‌دهنده در حوزه اقتصاد به شمار می‌رود. در سایر کشورهای جهان رقم ۲ تا ۳ درصدی از خانه‌های موجود در هر کشور به خانه‌های خالی (برای جابه‌جایی و انتقال) اختصاص پیدا می‌کند که رقمی منطقی و پذیرفتنی محسوب می‌شود. با توجه به منطق جهانی درحال حاضر در کشور ما نیز باید حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی وجود داشته باشد ولی این درحالی است که این حوزه رقم ۵ میلیونی را به خود اختصاص داده و از هیچ توجیه عقلانی نیز تبعیت نمی‌کند.

قطعا وجود بیش از ۲ میلیون خانه در کشور که مالکان آنها تنها ۱۰ روز در آن ساکن هستند سیاست درستی به شمار نمی‌رود، سیاستی که هم‌اکنون در اکثر سواحل شمالی کشور ما به چشم خورده و این مناطق را دچار چنین فلاکتی کرده است. همان‌طور که می‌دانید با وجود خانه‌های خالی در کشور طرح مسکن مهر به اجرا رسید، طرحی که انجام آن ۱۰ سال به طول انجامیده و فارغ از تمامی مشکلات اقتصادی، فرهنگی، خدماتی و اجتماعی که برای کشور به همراه داشت تقریبا هیچ مشکلی را در مناطق حاشیه‌نشین و بافت‌های میانی حل نکرد. مسکن مهر نه تنها رشد حاشیه‌نشینی را کاهش نداد بلکه همزمان رشد جدی نیز در حاشیه‌نشینی طی این ۱۰ سال به همراه داشت. آمار کلان نشانگر وضع خوبی است ولی وقتی وارد جزئیات می‌شویم می‌بینیم که شرایط نامناسبی وجود دارد، درحالی که تعداد خانه از خانوارها بسیار بیشتر است ولی در عین حال وضعیت مردم در شرایط بسیار بدی است، وضعیتی که نشان‌دهنده عدم تلاقی بازار عرضه و تقاضا خواهد بود. اکنون برای توازن بخشی جمعیت و مهار شدت تمرکز در شهرهای بزرگ، باید دست به انجام اقداماتی زد.

طبق بررسی‌های انجام شده رشد جمعیتی استان‌ها بیشتر معلول رشد شهرهای بزرگ بوده و شهرهای زیر ۲۵۰ هزار نفر رشدی نزدیک به صفر را به خود اختصاص می‌دهند. اگر به شهرهای میانی توجه کرده و سیاست‌های وضع شده را به نفع این شهرها تنظیم کنیم قطعا این مناطق ظرفیت پذیرش بسیار خوبی را با هزینه‌های بسیار کم دارند چراکه از زیربناهای لازم برای سکونت برخوردار هستند. سیاست‌ها در حوزه برنامه بازآفرینی شهری و سیاست‌های مالی حوزه مسکن باید به نفع شهرهای میانی باشد. خوشبختانه ستاد بازآفرینی در حال حاضر به سمت این مساله حرکت می‌کند، درحال حاضر، نرخ رشد تسهیلات ارائه شده نسبت به قیمت مسکن در شهرهای میانی خیلی بیشتر از نرخ تسهیلات نسبت به قیمت مسکن در شهرهای بزرگ است که بدون شک سیاستی خوب و کارآمد در این حوزه به شمار می‌رود. ما باید در جلوگیری از توسعه مناطق حاشیه‌نشین به سمت شهرهای میانی حرکت کنیم. امیدوارم بتوانیم اقدامی را که هم‌اکنون آغاز کردیم با جدیت تمام ادامه دهیم چراکه این طور سیاست‌ها قطعا نیاز به تداوم‌های طولانی مدت دارد.

دهه نابسامان بازار مسکن