بایدهای مدیریت مدرن بر آپارتمان‌های مسکونی
تعمیر و نگهداری از ساختمان‌ها موضوعی است که در کشور ما کمتر به آن پرداخته شده است. واقعیت این است که بیشترین تمرکز بر موضوع ساخت و ساز قبل از مرحله بهره‌برداری و مربوط به زمانی است که بنا قبل از شروع عملیات اجرایی ساخت یا در حین ساخت قرار دارد. رعایت اصول فنی و مهندسی به‌منظور استحکام بنا و افزایش عمر مفید ساختمان بیشتر در مراحل قبل از سکونت و بهره‌برداری از واحدهای مسکونی مورد توجه مسوولان، مهندسان و عموم مردم مورد تاکید است و به همین دلیل پس از آنکه ساختمان در مرحله بهره داری قرار گرفت و خانوارها در آن ساکن شدند، موضوع نگهداری از ساختمان به‌منظور افزایش عمر مفید آن، تقریبا به دست فراموشی سپرده می‌شود.
تعمیر و نگهداری از ساختمان‌ها موضوعی است که در کشور ما کمتر به آن پرداخته شده است. واقعیت این است که بیشترین تمرکز بر موضوع ساخت و ساز قبل از مرحله بهره‌برداری و مربوط به زمانی است که بنا قبل از شروع عملیات اجرایی ساخت یا در حین ساخت قرار دارد. رعایت اصول فنی و مهندسی به‌منظور استحکام بنا و افزایش عمر مفید ساختمان بیشتر در مراحل قبل از سکونت و بهره‌برداری از واحدهای مسکونی مورد توجه مسوولان، مهندسان و عموم مردم مورد تاکید است و به همین دلیل پس از آنکه ساختمان در مرحله بهره داری قرار گرفت و خانوارها در آن ساکن شدند، موضوع نگهداری از ساختمان به‌منظور افزایش عمر مفید آن، تقریبا به دست فراموشی سپرده می‌شود. عمده فعالیت‌های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان پس از سکونت خانوارها در مرحله بهره‌برداری، مربوط به اموری همچون پرداخت بهای قبوض مشترک (آب، برق مشاع، گاز، فاضلاب و...) است که توسط فردی با عنوان مدیر ساختمان از ساکنان جمع‌آوری می‌شود. علاوه‌بر این، تعمیرات جزئی همچون نظافت فضای مشاع، رفع نقص آسانسورها، رنگ آمیزی فضای مشاع (راه پله‌ها و...)، تعمیرات پشت بام و... عمده‌ترین و اصلی‌ترین اموری است که در مرحله
بهره‌برداری به‌عنوان تعمیرات و نگهداری در ساختمان‌ها صورت می‌پذیرد.
عامل «فراموش شده» تخریب ساختمان‌ها
اما واقعیت این است که تعمیرات و نگهداری درست و اصولی از ساختمان‌ها در مرحله بهره برداری یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش عمر مفید ساختمان‌ها و جلوگیری از تخریب زودهنگام واحدهای مسکونی است.
این در حالی است که به گفته کارشناسان هم‌اکنون یکی از اصلی‌ترین عوامل تخریب زودهنگام ساختمان‌های مسکونی، عدم توجه به ضوابط درست و اعمال اصول نگهداری از ساختمان‌ها در نتیجه نبود قوانین و ضوابط مشخص و شرکت‌های متولی و مجری این امر است.به گفته آنان، هم‌اکنون مدیریت در ساختمان‌ها نه از جانب فردی متخصص بلکه از سوی فردی معمولی از ساکنان آن ساختمان صورت می‌گیرد که در مقایسه با سایرین از فراغت بیشتری برخوردار است و آن‌طور که در بسیاری از کشورهای پیشرفته نگهداری و تعمیر ساختمان به‌عنوان فعالیتی تخصصی از سوی شرکت‌های مجری انجام می‌شود، در کشور ما چنین مدیریتی وجود ندارد. همین امر موجب شده علاوه‌بر عوامل متعددی که در مرحله پیش از ساخت ودر حین ساخت منجر به کاهش عمر مفید ساختمان‌ها می‌شود، در مرحله بهره‌برداری نیز به همان میزان یا حتی بسیار بیش از آن، زمینه تخریب زودهنگام ساختمان‌ها فراهم شود.
تعمیر و نگهداری آپارتمان در قانون
هرچند از سال‌های قبل ضوابط و قوانینی در مورد نحوه تملک آپارتمان‌ها و دستورالعمل‌هایی پیرامون شیوه انتخاب مدیر و مدیریت در مجتمع‌های مسکونی وجود دارد اما مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به‌عنوان مبحثی نوپا از خرداد سال ۹۲ به مجموعه این مقررات افزوده شد که در آن اصول مربوط به تعمیرات و نگهداری تخصصی از ساختمان‌ها به نحو جدی‌تر و شفاف‌تری مورد تاکید و توجه قرار گرفته است.
مبحث 22 مقررات ملی ساختمان به موضوع تعمیر و نگهداری از ساختمان‌ها پرداخته است. هر چند در این مبحث اصول و قوانینی پیرامون این موضوع مورد تاکید قرار گرفته است اما برخی کلی‌گویی‌ها و مشخص نبودن ضمانت اجرایی و فراهم نبودن بسترهای عملیاتی آن، عملا منجر به اجرایی نشدن این مبحث در خصوص تعمیر و نگهداری تخصصی از ساختمان‌های مسکونی شده است. با این حال، همان گونه که کارشناسان، مسوولان وزارت راه وشهرسازی و مقامات ارشد سازمان‌های نظام مهندسی در سطح کشور اذعان می‌کنند هم‌اکنون موضوع تعمیر و نگه داری از ساختمان‌ها باید در ردیف مباحث مورد تمرکز دولت، نظام مهندسی و حتی مردم قرار بگیرد.
به این ترتیب، پیشنهاد تدوین لایحه‌ای برای تصویب قانون مورد نیاز در این زمینه و همچنین تشکیل شرکت‌های تخصصی نگهداری و تعمیر ساختمان‌ها، در حال حاضر جزو موضوعات مورد تمرکز وزارت راه وشهرسازی و سازمان نظام مهندسی قرار گرفته است تا از این طریق، عمر مفید ساختمان‌ها و همچنین ضریب سلامت و ایمنی در واحدهای مسکونی به‌منظور افزایش رفاه ساکنان، افزایش یابد.
پیشنهاد ایجاد مهندس ناظر نگهداری
در این میان و برای هرچه بهتر اجرایی شدن اصول نگهداری از ساختمان‌ها به صورت تخصصی، برخی کارشناسان پیشنهاد ایجاد تشکیلات ساختاری مهندسان نگهداری و تعمیر ساختمان‌ها یا تدوین ضوابط و ساختار اشتغال مهندسان ناظر نگهداری در مجتمع‌های مسکونی، را مطرح می‌کنند. این مهندسان باید در مراحلی که نهادهای ذی‌ربط برای آنها مصوب می‌کنند در قالب شخصیت حقیقی یا حقوقی واجد شرایط در این امر، به بازدید از ساختمان‌های تحت نظر خویش بروند.
به‌عنوان مثال می‌توان به بازدیدهای ثابت 6 ماهه از سیستم‌های تهویه، گرمایشی، سرمایشی و برقی، بازدیدهای سالانه از قسمت‌های سازه‌ای، وضعیت نما و معماری، کنترل عدم تغییر کاربری یا ارائه دستورالعمل‌های لازم برای مقاوم سازی در برابر تغییرات کاربری و بازدیدهای اضطراری پس از وقوع زلزله، بارش‌های سنگین یا وقوع سیل، اشاره کرد.
علاوه‌بر این باید همانند سایر کشورها، قوانین بر مسوولیت‌پذیری مدیر ساختمان بیش از پیش تاکید کنند و مدیر ساختمان می‌تواند در صورت بروز مشکلات به تشخیص خود، از مهندس پایش و نگهداری برای بازدید و اظهار نظر دعوت به عمل آورد.
ثبت نتایج و گزارش‌های مهندس ناظر از خرابی‌های مشاهده شده در طول عمر ساختمان و تغییرات و مقاوم سازی‌های انجام شده، یا بهینه سازی‌های صورت گرفته می‌تواند کارنامه خوبی از عملکرد ساختمان در طول عمر بهره‌برداری خود ارائه دهد.
این امر می‌تواند تفاوت بین ساختمان‌های نوساز باکیفیت یا بی‌کیفیت و همچنین تفاوت این ساختمان‌ها با ساختمان‌های قدیمی با کیفیت را برای خریداران مشخص کند و در واقع به نوعی مکمل شناسنامه فنی ساختمان‌ها نیز محسوب شود.
عامل «فراموش شده» تخریب ساختمان‌ها
اما واقعیت این است که تعمیرات و نگهداری درست و اصولی از ساختمان‌ها در مرحله بهره برداری یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش عمر مفید ساختمان‌ها و جلوگیری از تخریب زودهنگام واحدهای مسکونی است.
این در حالی است که به گفته کارشناسان هم‌اکنون یکی از اصلی‌ترین عوامل تخریب زودهنگام ساختمان‌های مسکونی، عدم توجه به ضوابط درست و اعمال اصول نگهداری از ساختمان‌ها در نتیجه نبود قوانین و ضوابط مشخص و شرکت‌های متولی و مجری این امر است.به گفته آنان، هم‌اکنون مدیریت در ساختمان‌ها نه از جانب فردی متخصص بلکه از سوی فردی معمولی از ساکنان آن ساختمان صورت می‌گیرد که در مقایسه با سایرین از فراغت بیشتری برخوردار است و آن‌طور که در بسیاری از کشورهای پیشرفته نگهداری و تعمیر ساختمان به‌عنوان فعالیتی تخصصی از سوی شرکت‌های مجری انجام می‌شود، در کشور ما چنین مدیریتی وجود ندارد. همین امر موجب شده علاوه‌بر عوامل متعددی که در مرحله پیش از ساخت ودر حین ساخت منجر به کاهش عمر مفید ساختمان‌ها می‌شود، در مرحله بهره‌برداری نیز به همان میزان یا حتی بسیار بیش از آن، زمینه تخریب زودهنگام ساختمان‌ها فراهم شود.
تعمیر و نگهداری آپارتمان در قانون
هرچند از سال‌های قبل ضوابط و قوانینی در مورد نحوه تملک آپارتمان‌ها و دستورالعمل‌هایی پیرامون شیوه انتخاب مدیر و مدیریت در مجتمع‌های مسکونی وجود دارد اما مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به‌عنوان مبحثی نوپا از خرداد سال ۹۲ به مجموعه این مقررات افزوده شد که در آن اصول مربوط به تعمیرات و نگهداری تخصصی از ساختمان‌ها به نحو جدی‌تر و شفاف‌تری مورد تاکید و توجه قرار گرفته است.
مبحث 22 مقررات ملی ساختمان به موضوع تعمیر و نگهداری از ساختمان‌ها پرداخته است. هر چند در این مبحث اصول و قوانینی پیرامون این موضوع مورد تاکید قرار گرفته است اما برخی کلی‌گویی‌ها و مشخص نبودن ضمانت اجرایی و فراهم نبودن بسترهای عملیاتی آن، عملا منجر به اجرایی نشدن این مبحث در خصوص تعمیر و نگهداری تخصصی از ساختمان‌های مسکونی شده است. با این حال، همان گونه که کارشناسان، مسوولان وزارت راه وشهرسازی و مقامات ارشد سازمان‌های نظام مهندسی در سطح کشور اذعان می‌کنند هم‌اکنون موضوع تعمیر و نگه داری از ساختمان‌ها باید در ردیف مباحث مورد تمرکز دولت، نظام مهندسی و حتی مردم قرار بگیرد.
به این ترتیب، پیشنهاد تدوین لایحه‌ای برای تصویب قانون مورد نیاز در این زمینه و همچنین تشکیل شرکت‌های تخصصی نگهداری و تعمیر ساختمان‌ها، در حال حاضر جزو موضوعات مورد تمرکز وزارت راه وشهرسازی و سازمان نظام مهندسی قرار گرفته است تا از این طریق، عمر مفید ساختمان‌ها و همچنین ضریب سلامت و ایمنی در واحدهای مسکونی به‌منظور افزایش رفاه ساکنان، افزایش یابد.
پیشنهاد ایجاد مهندس ناظر نگهداری
در این میان و برای هرچه بهتر اجرایی شدن اصول نگهداری از ساختمان‌ها به صورت تخصصی، برخی کارشناسان پیشنهاد ایجاد تشکیلات ساختاری مهندسان نگهداری و تعمیر ساختمان‌ها یا تدوین ضوابط و ساختار اشتغال مهندسان ناظر نگهداری در مجتمع‌های مسکونی، را مطرح می‌کنند. این مهندسان باید در مراحلی که نهادهای ذی‌ربط برای آنها مصوب می‌کنند در قالب شخصیت حقیقی یا حقوقی واجد شرایط در این امر، به بازدید از ساختمان‌های تحت نظر خویش بروند.
به‌عنوان مثال می‌توان به بازدیدهای ثابت 6 ماهه از سیستم‌های تهویه، گرمایشی، سرمایشی و برقی، بازدیدهای سالانه از قسمت‌های سازه‌ای، وضعیت نما و معماری، کنترل عدم تغییر کاربری یا ارائه دستورالعمل‌های لازم برای مقاوم سازی در برابر تغییرات کاربری و بازدیدهای اضطراری پس از وقوع زلزله، بارش‌های سنگین یا وقوع سیل، اشاره کرد.
علاوه‌بر این باید همانند سایر کشورها، قوانین بر مسوولیت‌پذیری مدیر ساختمان بیش از پیش تاکید کنند و مدیر ساختمان می‌تواند در صورت بروز مشکلات به تشخیص خود، از مهندس پایش و نگهداری برای بازدید و اظهار نظر دعوت به عمل آورد.
ثبت نتایج و گزارش‌های مهندس ناظر از خرابی‌های مشاهده شده در طول عمر ساختمان و تغییرات و مقاوم سازی‌های انجام شده، یا بهینه سازی‌های صورت گرفته می‌تواند کارنامه خوبی از عملکرد ساختمان در طول عمر بهره‌برداری خود ارائه دهد.
این امر می‌تواند تفاوت بین ساختمان‌های نوساز باکیفیت یا بی‌کیفیت و همچنین تفاوت این ساختمان‌ها با ساختمان‌های قدیمی با کیفیت را برای خریداران مشخص کند و در واقع به نوعی مکمل شناسنامه فنی ساختمان‌ها نیز محسوب شود.
ارسال نظر