در گفت‌وگو با مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تشریح شد:
اولین گمانه‌زنی از قیمت مسکن سال آینده
بخش مسکن مانند سایر بازارهای دارائی، در عموم کشورها همواره با دورههای رونق و رکود مواجه می‌شود، کما اینکه بررسی گذشته این بخش در ایران نیز توالی دورههای رونق و رکود را تایید می‌کند، به نحوی‌که در دهه‌های گذشته پس از گذشت یک دوره رونق ۲ تا ۳ ساله، بازار مسکن وارد دوره رکود ۲ تا ۳ ساله شده است. بر این اساس بخش مسکن در سال‌های ۱۳۸۹ تا اواسط سال ۱۳۹۲ با رونق و پس از آن با رکود مواجه شد. ولی نکته قابل توجهی که در دورههای رونق و رکود اخیر روی داده است، شدت بالای آنها نسبت به دورههای پیشین است.
بخش مسکن مانند سایر بازارهای دارائی، در عموم کشورها همواره با دورههای رونق و رکود مواجه می‌شود، کما اینکه بررسی گذشته این بخش در ایران نیز توالی دورههای رونق و رکود را تایید می‌کند، به نحوی‌که در دهه‌های گذشته پس از گذشت یک دوره رونق ۲ تا ۳ ساله، بازار مسکن وارد دوره رکود ۲ تا ۳ ساله شده است. بر این اساس بخش مسکن در سال‌های ۱۳۸۹ تا اواسط سال ۱۳۹۲ با رونق و پس از آن با رکود مواجه شد. ولی نکته قابل توجهی که در دورههای رونق و رکود اخیر روی داده است، شدت بالای آنها نسبت به دورههای پیشین است. تحلیلگران و کارشناسان بازار مسکن معتقدند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در میان‌مدت متاثر از دو عامل است؛ عامل اول ظرفیتهای اقتصادی موجود در کل اقتصاد و به تبع آن توان اقتصادی سرمایه‌گذاران حوزه مسکن و همچنین نحوه تخصیص و توزیع منابع در بین بخش‌های مختلف اقتصادی و عامل دوم نیاز به مسکن و قدرت خرید خانوار (تقاضای موثر) است.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ تقاضا جهت صدور پروانه ساختمانی و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بنا به دلایلی همچون مداخله دولت در بخش مسکن از طریق اجرای طرح مسکن مهر و ورود حجم قابل‌توجهی از منابع پرقدرت بانک مرکزی و آورده متقاضیان مسکن مهر در این طرح، ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری به بخش مسکن به‌دلیل شکل‌گیری فضای نامناسب کسب‌وکار در عموم حوزه‌های اقتصادی و سرکوب مالی (تعیین دستور نرخ سود بانکی با وجود نرخ تورم عمومی بالا) و عدم اجرای طرح‌های مصوب شهری و فروش تراکم مازاد توسط شهرداری‌ها جهت جذب منابع مورد نیاز اجرای پروژه‌های شهری به‌شدت افزایش یافت.
لذا میزان بالای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال‌های مذکور بدون افزایش ظرفیتهای کلان اقتصادی، منجر به افزایش سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از کل تشکیل سرمایه ثبات کشور به بیش از حد بهینه خود و منجر به ورود حجم قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل شده به بازار مسکن طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ شده است. این در حالی است که در این سال‌ها، به‌دلیل روند نزولی تعداد ازدواج‌ها و به تبع آن کاهش نیاز به مسکن و همچنین به‌دلیل کاهش توان مالی خانوارها و وقوع رکود اقتصادی (ناشی از حاکم بودن شرایط تحریم بر اقتصاد کشور)، تقاضای موثر در بازار مسکن کاهش ملموسی یافته است. علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با تشریح این روند، به پیش‌بینی مسیر حرکت بازار مسکن در سال آتی می‌پردازد. او در بیان دیدگاه خود به برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری در بهار سال آینده اشاره می‌کند و می‌گوید: یکی از عواملی که در سال آینده در رونق مسکن وقفه زمانی ایجاد می‌کند این اتفاق سیاسی است. او در این گفت‌وگو اولین پیش‌بینی از روند قیمتی سال آینده بازار مسکن پایتخت را نیز ارائه می‌دهد.
با رو به اتمام بودن سال، گمانه‌زنی‌ها در خصوص روندهای مختلف اقتصادی آغاز شده است. ازجمله بخش‌هایی که در خصوص چشم‌انداز آن بحث مطرح است، بازار مسکن است. سیاست‌گذار وعده داده بازار ساخت‌وساز در سال آتی از رکود خارج شود، تحقق این وعده چه میزان است؟ رونق ساخت‌وساز چه پیش نیازهایی می‌خواهد؟
با توجه به روند دورههای رونق و رکود، پیش‌بینی می‌شد که بازار مسکن پس از طی دوره رکودی، در سال جاری به تدریج از رکود خارج شود. در این رابطه، بررسی شاخص‌های مختلف پیش‌نگر بازار مسکن از جمله حجم معاملات و قیمت در بازار مسکن شهر تهران و همچنین میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و تعداد پروانه‌های ساختمانی، حاکی از این است که در سال‌جاری تعداد معاملات و قیمت مسکن تا حدودی افزایش یافته و روند نزولی ساخت‌وساز با کاهش مواجه شده‌است. انتظار این است که در سال آتی، این روند شتاب بیشتری یابد و به تدریح شاهد افزایش حجم فعالیت‌ها و ساخت و ساز در بخش مسکن باشیم به‌خصوص اینکه در سال آتی حدود ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار مسکن تزریق می‌شود. با این وجود میزان افزایش در ساخت وساز در سال آینده به عوامل برون بخشی از جمله میزان رشد اقتصادی، تورم عمومی و تغییر و تحولات در بازار ارز و از همه مهمتر نرخ سود بانکی و همچنین اجرائی شدن برنامه‌های دولت در حوزه مسکن از جمله برنامه مسکن اجتماعی (به تعداد ۱۰۰ هزار واحد مسکونی) و اتمام پروژهای مسکن مهر بستگی دارد.
در سال جاری بخش‌های مختلف اقتصادی از بالا بودن نرخ سود بانکی تاثیر منفی پذیرفتند و در صورتی‌که در سال آینده نرخ سود بانکی کاهش نیابد، شاهد تداوم تاثیرات منفی این مساله بر کل اقتصاد، از جمله بخش مسکن خواهیم بود. لذا این مساله بر روند خروج از رکود یا ایجاد رونق در بخش مسکن تاثیر منفی خواهد گذاشت. از طرف دیگر پیش‌بینی می‌شود در سال آینده شاهد تداوم رونق فعلی در کل اقتصاد، نمایان‌تر شدن اثر افزایش درآمدهای نفتی بر اقتصاد کشور و تخصیص مطلوبتر منابع از محل بودجه عمومی باشیم. در صورت تحقق این پیش‌بینی و همچنین تخصیص اعتبار از محل بودجه جهت اجرائی کردن برنامه مسکن اجتماعی، بازار مسکن از ناحیه این عوامل تاثیر مثبتی خواهد پذیرفت. هرچند ریسک‌های سیاسی ناشی از روی کار آمدن دولت ترامپ ممکن است نرخ ارز و تا حدودی اقتصاد کشور و به تبع آن بخش مسکن را تحت تاثیر منفی قرار دهد. علی‌ای حال همان‌طور که عنوان شد با وجود تمام موارد فوق‌الذکر، پیش‌بینی می‌شود بعد از حدود ۳ سال کاهش حجم فعالیت‌ها در بخش مسکن، سال آینده شاهد خروج ساخت و ساز از رکود باشیم.
برخی از کارشناسان معتقدند، در سال آتی بازار معاملات مسکن همچنان فقط در بخش واحدهای کوچک متراژ شاهد رونق اندکی خواهد بود و بخش‌های دیگر کماکان و حداقل تا نیمه سال با رکود دست به گریبان هستند. شما چه دیدگاهی دارید؟
متاسفانه به‌دلیل رواج پدیده سوداگری در بخش مسکن در سال‌های پیشین، بخشی از منابع حوزه مسکن به ساخت واحدهای با مساحت بالا اختصاص یافت. این در حالی است که به‌دلیل کاهش قدرت خرید و همچنین کاهش بعد خانوار، بخش قابل توجهی از نیاز بازار مسکن در واحدهای با مساحت کم، متمرکز است. به‌طوری‌که توزیع تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران نیز نشان می‌دهد که حدود ۴۰ درصد از تقاضای بازار بر روی واحدهای با مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع صورت می‌پذیرد. این در حالی است که صرفا ۱۴ درصد از واحدهای مسکونی تکمیل شده به واحدهای با مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع اختصاص دارند. طبیعتا در سال آتی نیز معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت کوچک و حتی متوسط با رونق بیشتری مواجه خواهد بود ولی می‌توان امیدوار بود به تدریج حجم معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت بالاتر نیز با رونق نسبی مواجه شود، هرچند رونق در بازار واحدهای مسکونی بزرگ متراژ، به‌دلیل عدم تطابق با بخش قابل‌توجهی از نیاز بازار، محدود خواهد بود.
سال آینده انتخابات ریاست جمهوری برگزار خواهد شد. فکر نمی‌کنید با توجه به این انتخابات تقاضا به تاخیر بیفتد و سرمایه‌گذاران ترجیح دهند بعد از روشن شدن نتیجه دست به انتخاب بزنند؟ در کل انتخابات سال آینده چه تاثیری بر معاملات و ساخت‌وساز مسکن در سال 1396 می‌گذارد؟
عموما؛ بازارهای مختلف در زمان‌های نزدیک به انتخابات با وقفه مواجه می‌شوند. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و یکی از عواملی که می‌تواند روند ایجاد رونق در بخش مسکن را تا حدودی در سال آینده کند نماید، برگزاری انتخابات ریاست جمهوری است.
ابزارهای نوین دیگر همچون مسکن قسطی را در تسهیل ورود این بخش به رونق چطور ارزیابی می‌کنید؟ این ابزار می‌تواند به کمک رونق بیاید؟
بخش مسکن ایران از کمبود ابزارهای نوین رنج می‌برد و متولیان این حوزه از ابزارها، نهادها و زیرساخت‌های مالی و غیر مالی مدرن جهت سیاست‌گذاری برخوردار نیستند. بر این اساس اولویت دولت یازدهم در بخش مسکن با رویکرد تقویت بخش خصوصی، ایجاد و توسعه ابزارها و نهادها بوده و تاکنون نیز موفق شده است ابزارها و نهادهای متنوعی را تعریف و برخی را نیز راه‌اندازی نماید ولی این ابزارها و نهادها به‌دلیل نوپا بودن تاکنون مورد استفاده مطلوب قرار نگرفته‌اند و امید می‌رود با گذشت زمان و تکمیل بیشتر ابزارها و نهادها و همچنین شناخت کامل بخش خصوصی از این ابزارها، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آنها بر بخش مسکن به‌خصوص در دورههای رکود باشیم.
شما اخیرا به تاثیر نوسازی بافت فرسوده بر رشد اقتصادی اشاره کردید. لطفا آماری از محاسباتی که در این باره انجام شده است را ارائه کنید.
با توجه به ارتباط بخش مسکن با بسیاری از صنایع و بخش‌های اقتصادی، هرگونه تغییر و تحول در این بخش می‌تواند کل اقتصاد و رشد اقتصادی کشور را تحت تاثیر قرار دهد. به‌طور کلی برآوردها حاکی از این است که به ازاء هر یک درصد رشد در فعالیت‌های حقیقی بخش مسکن، به میزان بیشتر از یک درصد در کل اقتصاد رشد ایجاد می‌شود ولی با توجه به وجود پتانسیل ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، این قابلیت وجود دارد که حتی در شرایط رکود نیز از بافت‌های فرسوده جهت ایجاد رونق در صنایع وابسته به بخش مسکن و به تبع آن در کل اقتصاد استفاده شود. مضافا اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده علاوه‌بر تاثیر مثبت بر اقتصاد، دارای تاثیرات مثبت اجتماعی و فرهنگی نیز خواهد بود.
پیش‌بینی شما از دامنه نوسانات قیمت مسکن در سال آینده چند درصد خواهد بود؟
قیمت مسکن نیز از پارامترهای مختلفی از جمله تورم عمومی، نرخ ارز و همچنین میزان عرضه و تقاضای مسکن تاثیرپذیر است. لذا در صورت وجود ثبات نسبی در بازار ارز و عدم افزایش قابل توجه نرخ تورم عمومی، به‌دلیل وجود عرضه کافی مسکن در بازار، نمی‌توان شاهد جهش قیمتی در این بازار باشیم. ولی به‌دلیل چند سال ثبات در بازار مسکن، قیمت مسکن در شهر تهران، امسال تا حدودی با افزایش مواجه شد و پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در سال آتی نیز در حول نرخ تورم عمومی افزایش یابد.
ارسال نظر