تهران تلف می‌شود؟
هاجر شادمانی تخریب واحدهای مسکونی که شاید هنوز یک دهه هم از عمر ساخت آنها نگذشته است، این روزها به یکی از اصلی‌ترین معضلاتی تبدیل شده است که تضاد منافع زیادی را در بین مالکان این واحدها و شهرداری از یک طرف و منافع ملی از طرف دیگر ایجاد کرده است.
هم‌اکنون آمار تخریب زودهنگام آن دسته از واحدهای مسکونی که هنوز دارای عمر مفید هستند، اما به انگیزه کسب سود بیشتر در نتیجه افزایش تعداد طبقات و دریافت تراکم اضافه‌تر به چرخه ساخت و سازهای جدید وارد می‌شوند، به اندازه‌ای است که مسوولان شهرسازی و معماری کشور هم نسبت به عواقب آن هشدار داده و در پی چاره‌جویی برای جلوگیری از این دسته اقدامات هستند.
در کنار منافع مالکان، نبود درآمد پایدار برای شهرداری از یک طرف و منابع مالی عظیمی که مجموعه‌های مدیریت شهری از محل صدور مجوزها و پروانه‌های ساختمانی و همچنین فروش تراکم اضافه کسب می‌کنند باعث شده سود مالک و شهرداری‌ها بر منافع ملی غلبه کند و روز به روز بر حجم این دسته از تخریب‌ها افزوده شود.
اما درحالی‌که بررسی موضوع تخریب‌های زودهنگام، این روزها در کانون توجه مسوولان مسکن و شهرسازی قرار گرفته است، معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به تشریح منشاء، علل و راهکارهای برون رفت از این معضل می‌پردازد. پیروز حناچی معتقد است در کنار سودجویی شهرداری‌ها و مالکان، برخی مصوبات سهل‌انگارانه دولتی نظیر دستورالعمل ۸ ماده‌ای که سال گذشته در مورد مجوز تغییر کاربری و افزایش تراکم ساختمانی در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب رسید، این دسته از معضلات را دامن می‌زنند.
وی در این گفت‌وگو ضمن تشریح آثار و پیامدهای منفی پدیده تخریب زودهنگام واحدهای مسکونی از اقدامات و تصمیم‌هایی خبر می‌دهد که در حال حاضر در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور برای مقابله با این دسته از معضلات شهرسازی در دست بررسی است.
مشروح این گفت‌وگو را در ادامه بخوانید:
پدیده تخریب آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی دارای عمر مفید، یکی از معضلاتی است که به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران با حجم گسترده‌ای صورت می‌گیرد، با توجه به عواقب و پیامدهای منفی این دسته از تخریب‌ها، به نظر شما منشاء اصلی این پدیده چیست؟
دلیل عمده آن را می‌توان دستورالعمل ۸ ماده‌ای شورای‌عالی شهرسازی و معماری دانست که در تاریخ ۹/۲/۹۱ تصویب شده است و این دستورالعمل به هیچ وجه قابل دفاع نیست. اینکه براساس این دستورالعمل پهنه‌هایی تغییر کرده است و ساختمان‌های دو طبقه به سه طبقه و سه طبقه به چهار طبقه تبدیل شده‌اند و حتی ممکن است در نتیجه این دستورالعمل تخلفاتی هم صورت بگیرد که این تخلفات باعث می‌شود ساختمان‌هایی که مثلا عمر مفیدی دارند و مدت زیادی هم از عمر آنها نمی‌گذرد تخریب بشود، حجم این تخریب هم بالا است و جالب اینکه این تخریب‌ها هم در همه مناطق شهر صورت نمی‌گیرد و فقط در برخی مناطق شاهد رواج این گونه تخریب‌ها هستیم.
در کدام مناطق این تخریب‌ها حجم بالاتری دارد؟
حجم این تخریب‌ها براساس مشاهدات و آمار موجود در مناطق یک، پنج و دو تهران زیاد است که این مناطق مناطقی هستند که عمدتا عمر زیادی از شکل‌گیری و توسعه آنها نمی‌گذرد. یا باغات و ساختمان‌های قدیمی بوده‌اند که ساختمان‌های مقاوم و دارای عمر مفید داشته‌اند و هنوز زمان تخریب آنها فرانرسیده است. متاسفانه بحران تخریب واحدهای مسکونی دارای عمر مفید موضوعی مهم است که در حال حاضر به شکل گسترده به‌خصوص در مناطق یاد شده اتفاق می‌افتد و تاکیدهای هشدار آمیز برخی مسوولان دولتی در این زمینه را باید جدی گرفت.
این پدیده چه آثار و نتایج مخربی در بر دارد؟
گذشته از آثار منفی و خساراتی که این دسته از تخریب‌ها بر منابع مالی و ملی کشور وارد می‌کند، از مهم‌ترین آثار و پیامدهای منفی این پدیده، حجم قابل توجه و گسترده‌ای از نخاله‌های ساختمانی است که در نتیجه تخریب این واحدها ایجاد می‌شود و دفع اینها در طبیعت به این راحتی نیست. این در حالی است که با توجه به اینکه در کشور ما سیستم‌های استاندارد بازیافت به درستی و به اندازه، موجود نیست این امر عارضه‌های بعدی را با خود به همراه خواهد داشت.
اما نکته مهمی که در این زمینه لازم است به آن اشاره کنم اینکه، در هر صورت ما باید در شهرسازی و شهرداری فعالیتی انجام دهیم و تصمیمی بگیریم که درست و قابل دفاع باشد.
درست است که شهرداری تهران این دستورالعمل هشت ماده‌ای را که باعث افزایش پدیده تخریب واحدهای مسکونی دارای عمر مفید شده است، تصویب نکرده است، اما در هر صورت این موضوع عارضه‌ای است که شهرداری تهران در مقام اجرا آن را تعقیب کرده و می‌کند و منافعی هم در نتیجه این تخریب‌ها به این نهاد می‌رسد. در هر صورت تاثیرات این مصوبه جزو مواردی است که در شورای‌عالی شهرسازی و معماری برای اخذ تصمیم مناسب در حال بررسی است.
همانطور که می‌دانید تخریب این واحدها از یک طرف با توجه به امکان ساخت طبقات اضافه‌تر نسبت به تعداد طبقاتی که ساختمان قبلی دارد، برای مالکان نفع اقتصادی دارد و از سوی دیگر با توجه به عوارض و هزینه‌هایی که مالکان برای دریافت مجوز ساخت و تراکم اضافه باید بپردازند، برای شهرداری‌ها هم نفع مالی دارد، فکر نمی‌کنید کوتاهی دولت برای حمایت از کسب درآمد پایدار از سوی شهرداری‌ها باعث دامن زدن به این عارضه شده است؟
من قبول دارم که شهرداری‌ها به‌خصوص شهرداری تهران منابع مالی پایدار ندارند، اما این را هم قبول ندارم که این شهرداری به صورت بهینه اداره می‌شود. به اعتقاد من شهرداری‌ها همین منابع محدودی را که دارند، معلوم نیست درست اداره می‌کنند یا نه.
از سوی دیگر، اگر دقت کنید می‌بینید که یکی از مهم‌ترین عارضه‌هایی که همه شهرداری‌ها در کلان‌شهرها و سایر شهرها با آن مواجه‌اند، این است که نسبت بودجه جاری آنها نسبت به بودجه عمرانی آنها بسیار بیشتر شده و به شدت افزایش پیدا کرده است، یعنی همین منابعی هم که دارند بیشتر از آنکه در حوزه‌های عمرانی هزینه شود صرف امور جاری این شهرداری‌ها می‌شود و این موضوعی است که ما با همکاران خود در وزارت کشور در شورای‌عالی شهرسازی و معماری در حال تعقیب و بررسی آن هستیم.
از طرف دیگر شهرداری‌ها طی سال‌های اخیر تعداد زیادی پرسنل و نیروی انسانی جذب کرده‌اند که حجم زیادی از بودجه شهرداری‌ها از این طریق بلعیده می‌شود.
در واقع شهرداری‌ها شهر را تلف می‌کنند تا از طریق کسب درآمد از این شیوه بتوانند هزینه‌های جاری خود را تامین کنند که این حرکت از دیدگاه ما به هیچ وجه قابل ادامه نیست.
از طرف دیگر هر کسی که در این شهر یک واحد یا ملک دارد و به وی اعلام شود که بدون ضابطه یا الگوی خاصی، بدون در نظر گرفتن مواردی همچون عمر مفید ساختمانی که در حال حاضر روی زمین مذکور قرار دارد، به وی پروانه ساخت تعلق می‌گیرد، با استقبال آن فرد یا مالک آن واحد مسکونی مواجه می‌شود. در واقع ممکن است چنین تقاضای نا به جایی در شهر و از جانب مالکان واحدهای مسکونی وجود داشته باشد، اما در این میان باید دید وظیفه دولت و حاکمیت محلی چیست؟
دولت و حاکمیت محلی وظیفه دارد که در موارد این چنینی به صورت عاقلانه برای بلندمدت بتواند برنامه‌ریزی کند و تصمیم خردمندانه بگیرد. پس ما نمی‌توانیم با توجه به محدودیت منابع آب، خاک، محدودیت‌های ترافیکی و جمعیتی و به‌خصوص آلودگی هوا تصمیمات سود جویانه این چنینی اتخاذ کنیم، بلکه در آن حد مورد نیاز برای استفاده معقول از منابع در اختیار باید خود را نگه داریم به این علت که استفاده بی رویه از منابع تبدیل به وضعیتی می‌شود که همین الان ما در کلان‌شهرها و به‌خصوص تهران با آن مواجه‌ایم.
در مورد ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها چطور؟ برنامه‌ای دارید؟
بله. تعریف منابع مالی پایدار برای شهرداری‌ها جزو مواردی است که این روزها در اولویت بررسی در شورای‌عالی شهرسازی و معماری قرار دارد. از سوی دیگر اصلاح و بررسی عملکرد دو کمیسیون ماده ۱۰۰ و ماده ۵ و بررسی تاثیر تصمیمات و عملکرد آن بر شهر نیز در حال بحث و بررسی است که نتایج آن پس از تصمیم‌گیری نهایی اعلام می‌شود.
برای مقابله با این وضعیت باید چه کار کرد؟ با توجه به اهمیت این موضوع و اینکه مسوولان شهرسازی دولت به‌ویژه شما به عنوان دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری و همچنین وزیر راه و شهرسازی و تیم مشاوره‌ای وی به این امر واقف هستند و بر لزوم توقف آن تاکید می‌کنند، برنامه‌ای در این خصوص دارید؟
ابتدا باید تاثیرات کالبدی این تاثیرات را در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به همراه سایر اعضا و کارشناسان این شورا مورد بررسی قرار گیرد و با بازگشت به مصوبه‌ها و تصمیمات قبلی و بررسی آنها تصمیم درست اتخاذ شود. اما همانطور که پیش از این نیز اشاره کردم من اعتقادی ندارم که تمام این موضوع در نتیجه نبود درآمد پایدار برای شهرداری‌ها است، درآمد پایدار ممکن است بخشی از علت این موضوع باشد، اما عدم مدیریت صحیح درحوزه مدیریت شهری و مصوبات نادرست و دارای اشکال را می‌توان علت اصلی این موضوع دانست، بنابراین ابتدا باید آثار و پیامدهای کالبدی و علل اصلی این موضوع مورد بررسی قرار گیرد و بعد در این مورد تصمیم درستی گرفته شود.
آمار مشخصی در مورد درصد این تخریب‌ها وجود دارد و اینکه در هر کدام از مناطق ذکر شده چه میزان ساخت و ساز جدید ناشی از تخریب واحدهای دارای عمر مفید است؟
هم‌اکنون در شورای‌عالی شهرسازی و معماری در حال تهیه این آمار هستیم، اما هنوز این مطالعات
تکمیل نشده است.