راهکار خروج از رکود نوسازی

نوسازی بافت‌های فرسوده شهری یکی از اهداف مهم مدیران شهری و دولتی در چند سال اخیر به‌ویژه در کلان شهرهای کشور بوده است؛ به‌گونه‌ای که در طرح جامع شهر تهران تاکید شده است به‌دلیل وضعیت خاص بافت فرسوده شهر تهران سالانه باید ۵ درصد از بافت فرسوده احیا و نوسازی شود. برای دستیابی به این هدف در چند سال اخیر طرح‌های مختلفی از سوی مدیران شهری با همکاری وزارت راه وشهرسازی اجرایی شد. به‌عنوان مثال سازمان نوسازی شهر تهران در گذشته‌ای نه چندان دور، در نقش کارفرما چند طرح ساختمانی با ظرفیتی نزدیک به ۵ هزار واحد مسکونی در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌های فرسوده اجرا و احداث کرد. طرح «فروش متری مسکن» بزرگ‌ترین این طرح‌ها بود که در اواسط دهه۸۰ شکل گرفت. اما اجرایی شدن این طرح‌ها به دلیل اشکالاتی که در شیوه اجرای آنها وجود داشت نتوانست به‌طور کامل نوسازی بافت فرسوده را موجب شود.

درباره دلایل عدم تحقق اهداف مشخص شده نوسازی، علیرضا احسانفر کارشناس، نبود هماهنگی میان دستگاه‌های متولی در امور نوسازی بافت فرسوده را عامل اصلی می‌داند.او دراین باره چنین توضیح می‌دهد: نبود نظارت بر ساخت، عدم اهتمام به ارائه الگوی مناسب تفکیک زمین، عدم توجه به توسعه‌های آتی شهر و نیازهای خدماتی محلات به لحاظ افزایش‌های احتمالی جمعیت و به‌ویژه الگوی فزاینده ورود خودرو به زندگی شهری، عدم توجه به مخاطرات طبیعی و غیر طبیعی که همیشه ممکن است نواحی مسکونی را به‌ویرانه تبدیل کند و نهایتا عدم توجه به برطرف کردن این مسائل در طول دوران شکل گیری شهر تا پیش از دهه ۵۰ شمسی، سبب شده تا مساله‌ای پیچیده به نام معضل بافت‌های فرسوده شهری گریبان امروز شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران به‌عنوان نماد شهرنشینی معاصر ایران را بگیرد. او ادامه می‌دهد: در حال حاضر برنامه‌های بازآفرینی، احیا و نوسازی بافت فرسوده شهری به‌صورت مستقل و فارغ از هماهنگی‌های لازم بین دستگاه‌های متولی تهیه می‌شود.

اجرای این برنامه‌ها هم فارغ از ضرورت‌های موجود در نوسازی بافت فرسوده، براساس داشته‌ها و آورده‌های هریک از بخش‌های دولتی یا عمومی صورت می‌پذیرد. به‌عنوان مثال می‌توان گفت که تامین، ارتقا و اصلاح زیرساخت‌های شهری که جزء مهمی از فرآیند نوسازی و بهسازی یک محله یا ناحیه فرسوده محسوب می‌شود برعهده دستگاه‌های دولتی است. طبق دستورالعمل‌های رایج، هرگونه اصلاح، ارتقای ظرفیت‌ها و نیز نوسازی شبکه تجهیزات و تاسیسات شهری بر عهده هریک از دستگاه‌های متولی نظیر آب و فاضلاب، برق، مخابرات و گاز است ولی در جریان نوسازی مسکن که برنامه‌های آن با توجه به ظرفیت‌های مدیریت شهری به پیش می‌رود و دولت نقش اندکی در آن دارد، دستگاه‌های متولی زیرساخت کمترین نقش را دارند. مسکن نوسازی و آماده می‌شود تا پذیرای جمعیت جدید باشد ولی در عین حال یا انشعابات آب و برق ساختمان‌های نوساز فراهم نیست یا ظرفیت محله یا ناحیه نوسازی شده به درستی ارتقا نیافته است.

او به نمونه‌ای دیگر از این ناهماهنگی اشاره می‌کند و می‌گوید: نمونه دیگر را می‌توان در اعطای تسهیلات نقدی به مالکین و سازندگان بر شمرد. جایی که در نظام بانکی، اعطای تسهیلات ارزان قیمت جهت نوسازی بافت فرسوده عملا جایی ندارد و سودی که به جهت اعطای این وام‌ها دریافت می‌شود، همچنان اقتصادی نیست. این موضوع زمینه دیگری است از ناهماهنگی بین دستگاه‌های متولی امر در نوسازی و بازآفرینی شهری که شاید اهمیتی به اندازه مورد نخست داشته باشد. به گفته وی شاید این امر در این زمان که کشور مدت‌ها است با مسائل و دشواری‌های اقتصادی روبه‌رو بوده است جایگاهی نداشته باشد و اصولا امکانی برای تامین وام با بهره‌های پایین و از محل منابع دولتی وجود نداشته باشد ولی سخن را به جهت یادآوری به تجربه مسکن مهر می‌توان سوق داد. جایی که منابع مالی قابل‌توجهی جهت تولید مسکن در حومه‌ها، شهرهای کوچک و حاشیه شهرها صرف شد و این امکان وجود داشت که با جهت دادن این منابع به بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، هم نسبت به تولید مسکن و محلات پایدار اقدام نمود و هم در مسیر ناهموار تامین زیرساخت‌های فراوان مورد نیاز در حومه‌ها وارد نشد.

او راهکار سرعت بخشی به جریان نوسازی بافت فرسوده را چنین توضیح می‌دهد: هماهنگی بین دستگاه‌های متولی، به‌کارگیری منابع بخش خصوصی در قالب صندوق‌های توسعه محلی، امکان بهره‌برداری از حق انتقال توسعه از نقاط غنی شهرها به محدوده‌های فرسوده و نیز بهره‌مند شدن مالکان و سازندگان از یارانه‌های دولتی از مبدأ، می‌توانند مجموعه راه‌حل‌هایی باشند که با دنبال کردن آنها بتوان بر بخشی از مشکلات دامنگیر نواحی مساله‌دار شهری غلبه کرد. میلاد علی‌محمدی، دبیر انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور نیز با تاکید براینکه به‌رغم تعاریفی که در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده آورده شد، نوسازی صورت پذیرفته در شهر تهران عمدتا متوجه املاک مسکونی و تجاری بوده می‌گوید: طبق اسناد ویژه توسعه و نوسازی تهیه شده برای محلات از سوی دفاتر خدمات نوسازی، خدمات و زیرساخت‌های عمومی در این محلات رشد چندانی نیافته‌اند. در حالی‌که تامین خدمات جزئی لاینفک از وظایف مدیریت شهری در تامین عدالت اجتماعی در شهر است و فقدان آن تهدید جدی برای زندگی شهری محسوب می‌شود.

او در ترسیم راهکار برای خروج از تنگنایی که یک سوی آن کمبود خدمات عمومی و فقدان توان تامین آن از سوی مدیریت شهری است و سوی دیگر آن رکود بخش مسکن و نبود امکان و انگیزه کافی در سرمایه‌گذاران بخش خصوصی است، توضیح می‌دهد: در ابتدا باید دو مانع عمده بر سر راه نوسازی محلات را از میان برداشت. راهکاری که کمیته پژوهش انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور در این‌باره پیشنهاد می‎کند انجام نوعی تهاتر میان حوزه‌های اصلی درگیر در مساله پیش رو است. مدیریت شهری، سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی و مردمی که املاک ایشان معارض طرح‌های توسعه شهری بوده و تملک آنها برای تامین خدمات پیشنهاد شده است. این راهکار شامل دو گام اصلی خواهد بود. نخست آنکه ملک معارض که شهرداری نقدینگی کافی برای تملک آن را در اختیار ندارد، از سوی بخش‌خصوصی تملک می‎شود و معادل ارزش ریالی آن آپارتمان نوساز و به فروش نرفته به مالک واگذار می‌شود. دوم آنکه ملک معارض آزاد شده در ازای زمین دارای پتانسیل تجمیع و نوسازی تحت تملک شهرداری‌ها یا بخشودگی عوارض نوسازی در پروژه‌های در دست اقدام بخش‌خصوصی از محل اعتبارات غیرنقد شهرداری‌ها، به مدیریت شهری واگذار خواهد شد.