گزارش تحولات پاییزی بازار مسکن

تحولات قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان پاییز سال ۱۳۹۴ در شهر تهران از شکل‌گیری روند با ثبات در سطح ۴ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برای قیمت مسکن حکایت دارد. با مشاهده روند قیمت مسکن در فصل پاییز ۱۳۹۴ می‌توان گفت بازار مسکن نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با افزایش اندکی ۵/ ۰ و ۲/ ۰ درصدی مواجه شده است.

در این فصل بیشترین نرخ رشد افزایش قیمت در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب متعلق به مناطق ۲۰ و ۱۹ با ۸/ ۸ و ۳/ ۸ درصد بوده است و بیشترین کاهش قیمتی در مناطق ۲۲ و ۵ با ۷- و ۴- درصد مشاهده می‌شود. مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم نیز نشان می‌دهد که نرخ رشد قیمت مسکن از پاییز ۱۳۹۲ همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده است لیکن در فصل پاییز ۱۳۹۴ این نرخ رشد، افزایش اندکی به میزان ۲/ ۰ درصد را داشته است. بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پاییز سال ۱۳۹۴ نیز نشان می‌دهد که اجاره بها دارای شیب ملایم صعودی در حدود ۱۶ درصد در هر فصل بوده است. در فصل پاییز ۱۳۹۴ نیز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با کاهش ۲ و افزایش ۷/ ۱۰ درصدی به حدود ۲۳ هزار تومان به‌ازای هر مترمربع رسیده است.

بیشترین اجاره بها به ترتیب متعلق به مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ و کمترین قیمت متعلق به مناطق ۱۹، ۲۰، ۱۸ و ۱۷ می‌باشد. از طرفی بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از روند با ثباتی از شروع سال ۱۳۹۴ در حدود ۳۵ هزار واحد در هر فصل بوده و تعداد معاملات ثبت شده پاییز سال جاری در شهر تهران نسبت به فصل قبل حدود ۶/ ۱ درصد کاهش یافته است. همچنین شایان ذکر است تعداد معاملات در فصل پاییز سال‌جاری نسبت به پاییز سال ۱۳۹۳ نیز با حدود ۳/ ۱ درصد افزایش، به حجم ۳۵۱۵۹ رسیده است. توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد؛ بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از ۵ سال (با سهم بیش از ۵۵ درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۲۰ سال (با سهم ۶ درصدی) صورت پذیرفته است. همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل پاییز ۹۴ نسبت به فصل مشابه سال گذشته حاکی از این است که واحدهای مسکونی در دو بازه با عمر کمتر از ۵ سال و بین ۶ تا ۱۰ سال به‌طور متوسط ۴/ ۱ درصد کاهش در معاملات را تجربه کرده اند، درحالی‌که در سایر دامنه‌های سنی، تعداد معاملات افزایش یافته است که بیشترین این میزان مربوط به دامنه بنا با عمر بین ۱۶ تا ۲۰ سال (۱۵ درصد) می‌باشد.

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع در شهر تهران نیز بیانگر آن است که بیشترین سهم معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل پاییز ۱۳۹۴ به ترتیب در بازه‌های ۲ تا ۳ میلیون تومان (۲۸ درصد)، ۳ تا ۴ میلیون تومان (۲۳ درصد) و ۴ تا ۵ میلیون تومان (۱۴ درصد) وکمترین تعداد معاملات به ترتیب دربازه‌های کمتر یک میلیون تومان (۲ درصد) و ۷ تا ۸ میلیون تومان (۳ درصد) می‌باشد. مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل پاییز ۱۳۹۴ نسبت به پاییز سال ۱۳۹۳ نیز نشان‌دهنده کاهش به‌طور متوسط ۵/ ۲ درصدی تعداد معاملات در بازه‌های ۳ تا ۷ میلیون تومان است و سایر بازه‌های باقی مانده رشد متوسط ۷/ ۴ درصدی را تجربه کردند. (به‌جز طبقه اول که افزایش ۱۱۶ درصدی در تعداد معاملات داشته است)

همچنین توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نیز نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع (۳۲ درصد) ثبت گردیده و آمارها حاکی از آن است که با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش می‌یابد. لازم به ذکر است در پاییز ۱۳۹۴ نسبت به پاییز ۱۳۹۳ در سطوح پایین‌تر از ۷۰ متر مربع، تعداد معاملات به‌طور متوسط ۴/ ۶ درصد کاهش یافته اما در سایر سطوح بازار معاملات تقریبا شاهد افزایش ۱۰ درصدی تعداد معاملات بود؛ بیشترین افزایش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ مترمربع (۱۷ درصد) بوده است.

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از کاهش تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل پاییز ۱۳۹۴ نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتیب ۳۴ و۶۹ درصد است.

آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از بروز کاهش در این آمار بعد از روند باثباتی است که در نیمه دوم سال ۱۳۹۳ شاهد آن بودیم؛ بر این اساس آمار واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل تابستان سال جاری نسبت به فصل قبل ۴ درصد کاهش را تجربه کرده و نسبت به تابستان ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتیب حدود ۱۳ و ۴۹ درصد کاهش یافته است.

جهت سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود. بررسی روند کل سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت جاری بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده سرمایه‌گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در فصل بهار ۱۳۹۴ نسبت به فصل قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب حدود ۵/ ۱ درصد افزایش و ۷ درصد کاهش یافته است. برای بررسی ارزش افزوده بخش مسکن نیز از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است. بررسی آمار مربوط به میزان رشد اجزای تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از ۸/ ۶- درصد در سال ۱۳۹۱ به ۹/ ۱- درصد در سال ۱۳۹۲ و حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۳، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتیب ۵/ ۷- و ۱/ ۲- درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب ۳/ ۰- و ۴/ ۰- درصد بوده است.