سراشیبی ملک و زمین و اجاره‌بها

روند کاهش قیمت در بازار مسکن، دست‌جمعی شده و از قیمت آپارتمان گرفته تا اجاره‌بها و حتی نرخ زمین، همگی با افت قیمت نسبت به ابتدای سال92 مواجه شده‌اند. آخرین گزارش رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد، همه قیمت‌ها و نرخ‌ها در همه بخش‌های بازار مسکن شیب منفی به خود گرفته‌اند.قیمت زمین مسکونی، ‌آپارتمان مسکونی و همین‌طور اجاره‌بها در زمستان سال گذشته با کاهش روبه‌رو شدند.
براساس گزارش این مرکز، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در زمستان سال گذشته ۳درصد نسبت به فصل قبل کاهش پیدا کرد و به مترمربعی ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید. همچنین متوسط اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در این کلان‌شهر با کاهش بی‌سابقه ۹درصدی به مترمربعی ۱۵هزار و ۷۰۰ تومان رسید به این معنی که میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان مسکونی ۱۰۰ متری در تهران در زمستان۹۲ معادل یک میلیون و ۵۷۰ هزار تومان بوده است. از طرفی، میانگین قیمت زمین مسکونی در این فصل با ۳ درصد کاهش به مترمربعی ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید.
در آخرین فصل سال گذشته، رکود خفیف در ساخت‌وساز باعث شد فاصله قیمت زمین تا آپارتمان کاهش پیدا کند.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، حجم معاملات زمین یا ملک کلنگی در تهران طی زمستان سال گذشته ۴۲ درصد نسبت به زمستان سال۹۱ کاهش پیدا کرده است که این عدد میزان رکود خرید زمین و در نتیجه رکود ساخت‌وساز در پایتخت را نشان می‌دهد.
در زمستان سال گذشته حجم خرید و فروش آپارتمان مسکونی نیز ۲۴درصد نسبت به زمستان۹۱ کاهش پیدا کرد.
تحلیلگران بازار مسکن سال۹۲ را سال رکود در خرید و فروش آپارتمان عنوان می‌کردند. به تبع، با کاهش میل به خرید مسکن، معاملات اجاره افزایش پیدا می‌کند.
این اتفاق در سال۹۲ مطابق آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، به وقوع پیوست.
در زمستان سال گذشته در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در تهران ۲۴درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، کاهش پیدا کرد، اما حجم معاملات اجاره با رشد ۶۳درصدی روبه‌رو شد.
با اعلام آمار مربوط به زمستان۹۲، میانگین قیمت یکساله مسکن در تهران -متوسط ۱۲ماهه- متر مربعی ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بوده است.
این در حالی است که پیش‌تر، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اتکا به سامانه رهگیری معاملات مسکن، متوسط قیمت مسکن در تهران طی سال۹۲ را متری ۴ میلیون تومان اعلام کرده بود.
از سوی دیگر مشخص می‌شود، متوسط قیمت مسکن در سال گذشته ۶/۳۱درصد نسبت به سال۹۱ افزایش پیدا کرده است.در ۴ فصل سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران به ترتیب به ۲/۴ میلیون تومان، ۴ میلیون، ۹/۳ میلیون تومان و ۷/۳ میلیون تومان رسید.
همچنین متوسط اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در یک سال۹۲ در شهر تهران معادل ۱۷ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است که کمتر از ۲۰ درصد نسبت به سال قبل از آن، افزایش پیدا کرده است.
واحدهای مسکونی شهر تهران در سال۹۲ با رهن پیشنهادی مترمربعی ۷۹۰ هزار تومان (اجاره ماهانه به رهن‌کامل تبدیل شده است) به بازار اجاره عرضه شد، اما متقاضیان آپارتمان‌ اجاره‌ای در همین سال حداکثر توانی که برای پرداخت رهن‌کامل داشتند متری ۶۰۰ هزار تومان بود. به این ترتیب، در سال۹۲ مالکان واحدهای اجاره‌ای مجبور شدند نرخ‌های پیشنهادی را ۲۳درصد کاهش دهند که در نتیجه این تعدیل، متوسط رهن‌کامل مسکن از متری ۷۹۰ هزار تومان مدنظر مالکان به کمتر از متری ۶۱۰ هزار تومان در قراردادهای اجاره رسید.
در سال‌جاری نه تنها دو عامل شامل «روند کاهنده نرخ تورم» و همچنین «کندشدن شتاب افزایش قیمت مسکن و میل به کاهش بیشتر آن»، باعث می‌شود نرخ رشد اجاره‌بها در سطح پایین‌‌تری از سال‌های قبل قرار بگیرد، بلکه «توان محدود و غیرقابل افزایش اجاره‌نشین‌ها» در مقایسه با نرخ پیشنهادی موجران نیز در نقش عامل سوم، در جهت مهار موتور رشد اجاره‌بها برای تابستان۹۳ فعال خواهد شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در دو سه سال گذشته، میانگین اجاره‌بهای مسکن تابع ضعیفی از حداکثر توان مالی مستاجرها بوده و اگر چه معمولا در بازار اجاره مسکن اولین نرخ را معمولا موجران آپارتمان‌ها با اعلام «نرخ‌پیشنهادی» به بنگا‌ه مسکن‌ تعیین می‌کنند، اما در جریان بازاریابی مشاوران‌املاک و چانه‌زنی متقاضیان بازار اجاره، در نهایت «نرخ قطعی» با فاصله زیادتری از «نرخ پیشنهادی» موجر، خود را به سمت حداکثر نرخ مربوط به «قدرت پرداخت مستاجر» متمایل می‌کند و مبنای تنظیم اجاره‌نامه می‌شود.
در سال۹۰ مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران، نرخ‌ پیشنهادی خود را متوسط ۴۹۰ هزار تومان -رهن‌کامل- به بازار اعلام کردند اما از آنجا که سقف توان مستاجرها متری ۳۷۹ تا ۳۸۵ هزار تومان بود، نرخ قطعی رهن‌کامل در آن سال به متری ۳۹۵ هزار تومان رسید. در سال۹۰ عملا نرخ پیشنهادی موجران بعد‌از ۱۹درصد کاهش، مبنای تعیین نرخ‌قطعی قرار گرفت.
در سال۹۱ نیز متوسط نرخ پیشنهادی موجران برای رهن‌کامل در تهران مترمربعی ۶۶۰ هزار تومان اعلام می‌شد درحالی که اجاره‌نشین‌ها حداکثر مبلغ درخواستی‌شان را متری ۵۰۰ هزار تومان در سامانه مجازی بازاریابی مسکن‌ ابراز کرده بودند، این فاصله باعث شد نرخ پیشنهادی ۲۱ درصد کاهش پیدا کند و میانگین نرخ قطعی رهن‌کامل مسکن در سال ۹۱ رقمی معادل ۵۲۰ هزار تومان شود.