تحولات مثبت و تازه‌ای در بازار مسکن به نفع متقاضیان در حال رقم خوردن است.این تحولات از شهریورماه امسال تاکنون به ترتیب در سه حوزه معاملات خرید، معاملات اجاره و تسهیلات بانکی مسکن بروز کرده است. در معاملات خرید، آمارهای سامانه رهگیری نشان می‌دهد: تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های مسکن در شهریور ماه برای اولین‌بار در طول سال93، با افزایش مواجه شده و حدود 17درصد رشد کرده است.خرید مسکن در 5 ماه اول امسال همواره با افت ماهانه همراه بود و میزان معاملات در هر ماه نسبت به ماه قبل کاهش پیدا می‌کرد. البته این نوع معاملات در اردیبهشت با رشد بیش از 200 درصد مواجه شد، اما چون این افزایش در آن ماه به دلیل نزدیک بودن اجرای فاز دوم هدفمندی، منشا هیجانی داشت، نمی‌توان رشد اردیبهشت را به پای تحولات طبیعی بازار مسکن نوشت. ضمن اینکه در ماه‌های ابتدای سال معمولا خریداران مسکن با تامل بیشتری وارد بازار می‌شوند و منتظر روشن شدن چشم‌انداز یک سال می‌مانند.با این حال آنچه در پایان فصل تابستان به عنوان نقطه عطف معاملات مسکن رقم خورده می‌تواند بیانگر بازگشت تدریجی تقاضای مصرفی به بازار مسکن باشد.در شهریور 169 هزار واحدمسکونی در تهران فروش رفت. اما دومین تحول مثبت در بازار مسکن را باید مصوبه دو هفته پیش هیات‌دولت در خصوص افزایش وام ساخت‌وساز عنوان کرد.با مصوبه هیات دولت، سقف وام ساخت مسکن، البته فقط در محدوده بافت‌فرسوده از 30 میلیون تومان کنونی به 50 میلیون تومان افزایش پیدا کرد.این تسهیلات، ساخت‌وسازهای مسکونی را از سایر نقاط شهر به سمت بافت‌فرسوده یعنی منطقه‌ای که هم هزینه‌های ساخت پایین‌تر و هم قیمت آپارتمان‌ها کمتر از سایر نقاط شهر است، هدایت می‌کند و عرضه را در بازار مصرف برای متقاضیان کم‌درآمد افزایش می‌دهد.هیات‌دولت در مصوبه خود تاکید کرده است: وام 50 میلیونی ساخت‌وساز مسکونی در بافت‌فرسوده بعد از آنکه در اختیار انبوه ساز قرار گرفت و تبدیل به آپارتمان شد، واحدهای ساخته شده باید به زوج‌های جوان فاقد مسکن و همچنین کم‌درآمدها فروخته شود.افزایش وام ساخت در شرایط کنونی که ساخت‌وساز به رکود رفته و حجم صدور پروانه‌های ساختمانی بیش از 40 درصد کاهش پیدا کرده است، نوعی محرک قوی برای بازگشت دوباره بسازوبفروش‌ها به بازار محسوب می‌شود و می‌تواند زمان باقی‌مانده تا انتهای رکود را کوتاه‌تر کند.طبق پیش‌بینی‌های قبلی کارشناسان، رکود مسکن تا پایان امسال برقرار خواهد بود.
سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن که فقط در محدوده بافت‌فرسوده پرداخت خواهد شد، بین ۵۰ تا ۶۷ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. طبق آخرین گزارش بانک‌مرکزی، هزینه ساخت آپارتمان در کل کشور مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان و قیمت زمین نیز متری ۵/۱ میلیون تومان است که با توجه به سهم ۴/۰درصدی قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی و همچنین کم‌بودن قیمت‌ها در بافت‌فرسوده، می‌توان این‌طور برآورد کرد که قیمت تمام شده ساخت مسکن- مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین- در بافت‌فرسوده در کل کشور برای یک آپارتمان ۵۵ مترمربعی معادل ۶۶ میلیون تومان خواهد بود. در این صورت میانگین سقف جدید وام ساخت که ۴۰ میلیون تومان است، حدود ۶۷درصد هزینه ساخت و تامین مسکن در بافت‌فرسوده را پوشش می‌دهد. در تهران نیز با توجه به اینکه هزینه ساخت در بافت‌فرسوده مترمربعی ۷۰۰ هزار تومان و قیمت زمین نیز متری حدود ۵/۲ میلیون تومان است، قیمت تمام شده مسکن برای یک آپارتمان ۵۵ متری حدود ۱۰۰ میلیون تومان می‌شود که با وام ۵۰ میلیون تومانی، ۵۰درصد هزینه ساخت و تامین مسکن زوج‌های جوان و کم‌درآمدهای ساکن بافت‌فرسوده تامین خواهد شد.هیات ‌دولت در قالب این مصوبه، تکالیف سالانه‌ای برای بانک‌ها در نظر گرفته؛ طوری که باید از ابتدای سال آینده به مدت ۶ سال، هر سال ۳۰۰ هزار فقره از این وام‌ها پرداخت شود.
در مصوبه هیات‌دولت، سه سقف شناور برای وام نوسازی مخصوص «اقشار هدف» برحسب موقعیت شهرها در نظر گرفته شده است. در چارچوب این مصوبه، میزان سقف تسهیلات ساخت در بافت ‌فرسوده برای زوج‌های جوان و کم‌درآمدها در کلانشهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان تعیین شده است. این تسهیلات قرار است با نرخ سود 13 درصد به متقاضیان پرداخت شود و فاصله این سود یارانه‌ای تا سود رایج بانک‌ها که 9درصد برآورد شده است توسط دولت از طریق پیش‌بینی اعتبار در بودجه‌های سالانه، به بانک‌ها پرداخت خواهد شد.اما سومین اتفاق مثبت در بازار مسکن برای اجاره‌نشین‌ها رقم خورده است.
آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: روند رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران که از ابتدای سال با شیب فوق‌العاده کند وارد مسیر افزایش آرام شده بود، سرانجام در شهریور متوقف شد و میانگین اجاره‌بها در این ماه نه‌تنها رشد نکرد که حدود ۵/۰ درصد نیز کاهش یافت.میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در نیمه اول امسال به مترمربعی ۲۰ هزار و ۹۰۰ تومان رسید که نسبت به میانگین نیمه اول پارسال ۴/ ۹ درصد افزایش یافته است.بررسی‌های معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی درباره از حرکت ایستادن منحنی رشد اجاره‌بها در تهران حاکی است: اجاره‌بهای مسکن از دو مولفه اقتصادی شامل تورم عمومی، قیمت مسکن و دو مولفه جمعیتی شامل میزان ازدواج‌ها و حجم ساخت‌وسازها تاثیر می‌پذیرد. هم‌اکنون برآیند تغییرات این مولفه‌ها، منحنی نوسانات نرخ رشد اجاره‌بها را نزولی کرده و باعث شده شرایط اجاره‌نشینی به نسبت قبل، بهبود پیدا کند. طبق بررسی‌ها، تورم بیشترین اثرگذاری را بر تغییرات اجاره‌بها دارد و کاهش قابل ملاحظه نرخ تورم در سال جاری، به نوسان نرخ رشد اجاره‌بها در سطح پایین‌تر منجر شده است.
از سوی دیگر، کاهش نرخ ازدواج در دو سال اخیر به کاهش بخشی از تقاضای بازار اجاره که زوج‌های جوان را شامل می‌شود، منجر شده است.
از طرفی، افزایش ساخت‌وسازهای مسکونی در سال‌های اخیر و کاهش قیمت مسکن نیز به ترتیب باعث افزایش عرضه در بازار اجاره و تثبیت مبلغ رهن‌کامل با توجه به نسبت بین رهن و قیمت مسکن شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در هنگام کاهش قیمت مسکن و رکود معاملاتی، بسازوبفروش‌ها رغبت آنچنانی به فروش ندارند، اما بخشی از واحدهای ساخته‌شده را برای کسب عایدی موقت، روانه بازار اجاره می‌کنند.