پنج راه اثبات «نیاز» به وام مسکن
علی چگینی مدیرکل‌دفتر‌برنامه‌ریزی‌و‌اقتصاد‌مسکن براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد سیاستگذار در این حوزه به شمار می‌رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، ۱۰۰درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد.
علی چگینی مدیرکل‌دفتر‌برنامه‌ریزی‌و‌اقتصاد‌مسکن براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد سیاستگذار در این حوزه به شمار می‌رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، 100درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد. (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌نماید.) در همین راستا بازارهای رهنی نیز کمک شایانی به تامین مالی مسکن می‌نماید؛ براین اساس انتظار می‌رود بانک مرکزی به‌عنوان نهاد سیاستگذار در این حوزه، ساختار‌سازی و توسعه بازارهای پولی و رهنی را سرعت بخشد.(بستر قانونی این موضوع نیز در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم می‌باشد.)
بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی(که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به‌طوری‌که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم‌اکنون (پس از ۹ سال) به عدد ۵ مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در ۹ سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک مترمربع مسکن در تهران را خواهد داشت!
حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن (در مقایسه با وام 18 میلیونی سال 83) به حدود 120 میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به 35 میلیون تومان، لازم ولی غیر‌کافی ارزیابی می‌شود، به‌طوری‌که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلانشهرها حدود 12 الی 20 درصد و در شهرهای متوسط حدود 30 درصد است. لذا انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلانشهرها باشیم.
بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می‌شود؛ درصورتی‌که برخی تحلیل‌های تک‌بعدی، علت موجده افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می‌کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هر گونه افزایش در این وام، را زیر سوال می‌برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه‌های خالی، به همراه داشته است. ضمن اینکه براساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند‌مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. به عبارت دیگر حتی در صورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از افزایش قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش ۵۷۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی ۹ سال گذشته(۹۲-۸۳)، به‌رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.
نگاهی به روند قیمت مسکن در 22 ماه گذشته نیز این فرضیه را تایید می‌نماید که تغییرات قیمتی بازار مسکن، صرف نظر از میزان افزایش وام، تحقق می‌یابد. بررسی‌های علمی نشان داده است که یک درصد افزایش وام خرید مسکن حداکثر باعث افزایش 08/0 درصد قیمت می‌شود که البته این اثرگذاری به شکل تاخیری و برای دوره بعد است.
در حال حاضر بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. هم اکنون بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد این در حالی است که سهم بخش مسکن از منابع بانکی به ۱۲درصد نزول کرده است و در مقایسه با سهم طبیعی ۲۵درصدی که بانک مرکزی در سال‌های گذشته برای بخش مسکن در نظر می‌گرفت، وضعیت فعلی رضایت بخش نیست. افت ۵۰ درصدی تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن خود در نقش یک عامل موثر، می تواند زمان خروج از رکود را به تاخیر بیندازد؛ ضمن اینکه باید قبول کرد طی سال‌های گذشته عمده منابع مالی به جای آنکه در مقیاس متعادل بین دو سمت عرضه و تقاضا توزیع شود، صرفا سمت عرضه را تقویت کرد که اثر این تخصیص یکطرفه، امروز به شکل مازاد عرضه در بازار مسکن کاملا خودنمایی می‌کند. در شرایط کنونی به رغم انبوه واحد نوساز یا تازه ساز موجود در بازار و همچنین کاهش قیمت مسکن، عملا معاملات مصرفی در کمترین سطح قرار دارد. علت این توقف به نبود قدرت خرید مسکن ناشی از نبود وام موثر و کارآمد برمی‌گردد. حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک‌های میان‌درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌کنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع‌کننده‌ای برای آنها وجود ندارد.
بخش مسکن به‌عنوان موتور پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد. برای این منظور تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است. آنچه می‌تواند موتور بازار مسکن و بالطبع سایر بخش‌های اقتصادی را روشن کند، در این مقطع بدون شک، تامین مالی سمت تقاضای مصرفی مسکن است.
بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی(که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به‌طوری‌که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم‌اکنون (پس از ۹ سال) به عدد ۵ مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در ۹ سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک مترمربع مسکن در تهران را خواهد داشت!
حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن (در مقایسه با وام 18 میلیونی سال 83) به حدود 120 میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به 35 میلیون تومان، لازم ولی غیر‌کافی ارزیابی می‌شود، به‌طوری‌که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلانشهرها حدود 12 الی 20 درصد و در شهرهای متوسط حدود 30 درصد است. لذا انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلانشهرها باشیم.
بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می‌شود؛ درصورتی‌که برخی تحلیل‌های تک‌بعدی، علت موجده افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می‌کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هر گونه افزایش در این وام، را زیر سوال می‌برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه‌های خالی، به همراه داشته است. ضمن اینکه براساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند‌مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. به عبارت دیگر حتی در صورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از افزایش قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش ۵۷۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی ۹ سال گذشته(۹۲-۸۳)، به‌رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.
نگاهی به روند قیمت مسکن در 22 ماه گذشته نیز این فرضیه را تایید می‌نماید که تغییرات قیمتی بازار مسکن، صرف نظر از میزان افزایش وام، تحقق می‌یابد. بررسی‌های علمی نشان داده است که یک درصد افزایش وام خرید مسکن حداکثر باعث افزایش 08/0 درصد قیمت می‌شود که البته این اثرگذاری به شکل تاخیری و برای دوره بعد است.
در حال حاضر بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. هم اکنون بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد این در حالی است که سهم بخش مسکن از منابع بانکی به ۱۲درصد نزول کرده است و در مقایسه با سهم طبیعی ۲۵درصدی که بانک مرکزی در سال‌های گذشته برای بخش مسکن در نظر می‌گرفت، وضعیت فعلی رضایت بخش نیست. افت ۵۰ درصدی تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن خود در نقش یک عامل موثر، می تواند زمان خروج از رکود را به تاخیر بیندازد؛ ضمن اینکه باید قبول کرد طی سال‌های گذشته عمده منابع مالی به جای آنکه در مقیاس متعادل بین دو سمت عرضه و تقاضا توزیع شود، صرفا سمت عرضه را تقویت کرد که اثر این تخصیص یکطرفه، امروز به شکل مازاد عرضه در بازار مسکن کاملا خودنمایی می‌کند. در شرایط کنونی به رغم انبوه واحد نوساز یا تازه ساز موجود در بازار و همچنین کاهش قیمت مسکن، عملا معاملات مصرفی در کمترین سطح قرار دارد. علت این توقف به نبود قدرت خرید مسکن ناشی از نبود وام موثر و کارآمد برمی‌گردد. حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک‌های میان‌درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌کنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع‌کننده‌ای برای آنها وجود ندارد.
بخش مسکن به‌عنوان موتور پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد. برای این منظور تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است. آنچه می‌تواند موتور بازار مسکن و بالطبع سایر بخش‌های اقتصادی را روشن کند، در این مقطع بدون شک، تامین مالی سمت تقاضای مصرفی مسکن است.
ارسال نظر