راهکار رونق غیرتورمی مسکن
گروه تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه بازار مسکن مهم‌ترین موتور محرک فعالیت‌های اقتصادی است و نقش بزرگی در شکل‌دهی سیکل‌های تجاری دارد. به‌ویژه در ایران که نسبت به بسیاری از کشورها، صنعت ساختمان از اهمیت بالاتری در اقتصاد برخوردار بوده و سهم بیشتری در شکل‌دهی تحولات اقتصادی کشور دارد. لزوم و اهمیت توجه به بخش مسکن در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی پس از بحران مالی آمریکا در سال‌های ۰۸-۲۰۰۷ بیشتر احساس شد، چرا که مسکن و نحوه تامین مالی آن نقش بسیار مهمی در ایجاد این بحران و رکود متعاقبش ایفا کرد و برای خروج از آن نیز خرید اوراق رهنی مسکن، که در زمان مذکور به دلیل ریسک بالا، بازار دید مثبتی نسبت به آنها نداشت، در شمار ابزارهای اصلی فدرال رزرو بکار گرفته شد.
گروه تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه بازار مسکن مهم‌ترین موتور محرک فعالیت‌های اقتصادی است و نقش بزرگی در شکل‌دهی سیکل‌های تجاری دارد. به‌ویژه در ایران که نسبت به بسیاری از کشورها، صنعت ساختمان از اهمیت بالاتری در اقتصاد برخوردار بوده و سهم بیشتری در شکل‌دهی تحولات اقتصادی کشور دارد. لزوم و اهمیت توجه به بخش مسکن در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی پس از بحران مالی آمریکا در سال‌های 08-2007 بیشتر احساس شد، چرا که مسکن و نحوه تامین مالی آن نقش بسیار مهمی در ایجاد این بحران و رکود متعاقبش ایفا کرد و برای خروج از آن نیز خرید اوراق رهنی مسکن، که در زمان مذکور به دلیل ریسک بالا، بازار دید مثبتی نسبت به آنها نداشت، در شمار ابزارهای اصلی فدرال رزرو بکار گرفته شد. در ایران نیز بازار مسکن می‌تواند محرک مناسبی برای خروج سریع‌تر از رکود و ایجاد رونق اقتصادی باشد اگرچه در سال‌های اخیر خود در رکود به سر می‌برد. اجرای پروژه مسکن مهر توسط دولت قبل و همچنین فعالیت شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها، موجب افت شدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن شده و تقارن عرضه و تقاضا در بازارهای مسکن با کیفیت‌های مختلف را برهم زده است.
واحدهای مسکونی لوکس و واحدهای بی‌کیفیت مسکن مهر با مازاد عرضه مواجه هستند، در حالی که کاهش سرمایه‌گذاری جدید، کمبود عرضه و مازاد تقاضای واحدهای معمولی در سال‌های آینده را به دنبال خواهد داشت. علاوه بر این، با وجود ثبات و حتی کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی در 2 سال اخیر، به نظر می‌رسد که هنوز حباب قیمتی تشکیل‌شده در سال‌های 1390 و 1391 به‌طور کامل تخلیه نشده باشد. شاخص دسترسی به مسکن که قدرت خرید متقاضیان مصرفی را نشان می‌دهد، نیز هنوز در سطحی نامناسب‌تر از سال 1390 است. در چنین شرایطی، بازار مسکن برای خروج از رکود، به هدایت دولت به‌عنوان یک تنظیم‌کننده (regulator) بازارنیاز دارد.
یکی از عوامل موثر در تحریک بازار مسکن، تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی از طریق اعطای تسهیلات است. تقویت قدرت خرید، بازگشت سرمایه عرضه‌کنندگان و بنابراین رونق ساخت‌و‌ساز جدید را به دنبال خواهد داشت، هرچند تامین منابع مالی مورد نیاز برای ارائه تسهیلات باید بدون استفاده از منابع تورم‌زا صورت گیرد؛ ولی به دلیل شرایط خاص نظام مالی کشور و تنگنای اعتباری سیستم بانکی، شاید تساهل موقت در مورد برخی ملاحظات احتیاطی اجتناب‌ناپذیر باشد. علاوه بر این، در شرایط فعلی به دلیل کاهش تقاضای غیرمصرفی در این بازار، قیمت مسکن در مواجهه با تسهیلات اختصاص یافته به آن کشش پایینی دارد. بنابراین اعطای وام‌هایی که حتی ۵۰ درصد قیمت خرید را هم پوشش نمی‌دهند، علی‌الاصول نباید تاثیر چندانی بر قیمت مسکن داشته باشد.
با این حال برای اعطای تسهیلات مسکن لازم است علاوه بر دریافت وثیقه مناسب، جریان وجوه نقد متقاضی نیز مورد بررسی قرار گرفته و اطمینان حاصل شود که بازپرداخت این تسهیلات از محل درآمد مستمر و قابل اتکای خانوار امکان‌پذیر خواهد بود. بنابراین اقساط ماهانه نباید بیش از 40 درصد درآمد مستمر متقاضی باشد تا اعطای تسهیلات جدید به افزایش بدهی‌های معوق و انجماد بیشتر منابع بانکی منجر نشود. علاوه بر این برای اجتناب از اثرگذاری کنترل نشده اعطای تسهیلات بر سطح عمومی قیمت‌ها، هدف‌گذاری دریافت‌کنندگان تسهیلات و اطلاع دقیق از محل مصرف منابعی که در اختیار آنها قرار داده می‌شود، الزامی است.
برای مثال، در کلان شهرها هدف‌گذاری باید با اولویت تکمیل یا خرید واحدهای مسکونی با متراژ متوسط در مناطق خاص باشد. همچنین لازم است خریدار مبلغی معادل تفاوت قیمت مسکن و وام را برای مدت مشخصی در بانک یا موسسه اعتباری سپرده‌گذاری کند تا از تعلق آن سرمایه به متقاضی وام اطمینان حاصل شود. با این روش علاوه بر اینکه تسهیلات تنها در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد، این اطمینان حاصل می‌شود که متقاضی مابقی هزینه خرید مسکن مورد نظر را در اختیار داشته و در بازپرداخت وام نیز مشکلی نخواهد داشت.
یکی دیگر از چالش‌های اصلی سیاست‌گذار در این حوزه، نحوه تامین منابع لازم برای پرداخت تسهیلات درازمدت مسکن است. در این راستا بانک خاورمیانه تشکیل موسسات پس‌انداز و وام مسکن(Savings and Loan Association) را پیشنهاد کرده است. این موسسات تنها به تامین مالی بخش مسکن در مناطق مشخص می‌پردازند و به غیر از یک ساختمان که شامل دفتر مرکزی و شعبه است حق تاسیس شعب دیگری نخواهند داشت. همچنین به دلیل محدود بودن حیطه فعالیت این موسسات، هزینه‌های آنها بسیار پایین خواهد بود. بخش عمده دارایی این موسسات را وام‌های مسکن اعطا شده تشکیل می‌دهد و مابقی آن نیز شامل اوراق دولتی، وجه نقد و همچنین ساختمان ساده و کوچک محل دفتر آنها می‌شود. منابع مالی این موسسات از سه محل اصلی سرمایه اولیه شرکت، سپرده متقاضیان تسهیلات و منابع حاصل از فروش اوراق بهادار مسکن به بانک‌های تجاری تامین می‌شود، به این ترتیب که چون حداقل نرخ سپرده قانونی برای بانک‌ها 10 درصد تعیین شده و معمولا بانک مرکزی در راستای سیاست‌های پولی خود درصد بالاتری را بابت سپرده قانونی از سیستم بانکی مطالبه می‌کند، بانک‌های تجاری مجاز باشند که نیمی از مازاد بر حداقل لازم را به خرید اوراق بهادار موسسات پس‌انداز و وام مسکن اختصاص دهند. نرخ سود این اوراق اندکی بیشتر از نرخ سود تعلق گرفته به سپرده‌های قانونی خواهد بود تا بانک‌ها انگیزه لازم برای خرید این اوراق را داشته باشند. متقاضیان با سپرده‌گذاری مدت‌دار در موسسات پس‌انداز و وام مسکن قادر خواهند بود تا چند برابر مبلغ سپرده، تنها به منظور خرید مسکن مصرفی، تسهیلات بلندمدت با نرخ سود حداکثر12درصد دریافت کنند. نرخ سود این تسهیلات از آن جهت باید در سطح پایین تعیین شود که اولا با تقویت قدرت خرید اقشار متوسط به خروج مسکن از رکود کمک کند و ثانیا در راستای اهداف بانک مرکزی برای تک رقمی کردن تورم در درازمدت باشد.
به‌طور خلاصه، در صورت رونق غیرتورمی و سریع‌تر بازار مسکن، اقتصاد کشور تحریک شده و بازگشت به رونق تسریع می‌شود. اعطای تسهیلات مسکن یکی از روش‌های حمایت از این بازار است که باید با احتیاط انجام شود تا به افزایش بدهی‌های معوق و انجماد بیشتر منابع بانکی منجر نشود. اعمال محدودیت‌هایی مثل تجاوز نکردن مبلغ اقساط از ۴۰ درصد درآمد ثابت خانوار متقاضی، هدف‌گذاری دریافت‌کنندگان تسهیلات و اطمینان از اختصاص وام به متقاضیان مصرفی می‌تواند نیل به اهداف سیاست‌گذار را تا حدود زیادی تضمین کند. علاوه بر این، تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، راهکاری برای تامین منابع مالی جهت اعطای تسهیلات ارزان قیمت مسکن خواهد بود.
یکی از عوامل موثر در تحریک بازار مسکن، تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی از طریق اعطای تسهیلات است. تقویت قدرت خرید، بازگشت سرمایه عرضه‌کنندگان و بنابراین رونق ساخت‌و‌ساز جدید را به دنبال خواهد داشت، هرچند تامین منابع مالی مورد نیاز برای ارائه تسهیلات باید بدون استفاده از منابع تورم‌زا صورت گیرد؛ ولی به دلیل شرایط خاص نظام مالی کشور و تنگنای اعتباری سیستم بانکی، شاید تساهل موقت در مورد برخی ملاحظات احتیاطی اجتناب‌ناپذیر باشد. علاوه بر این، در شرایط فعلی به دلیل کاهش تقاضای غیرمصرفی در این بازار، قیمت مسکن در مواجهه با تسهیلات اختصاص یافته به آن کشش پایینی دارد. بنابراین اعطای وام‌هایی که حتی ۵۰ درصد قیمت خرید را هم پوشش نمی‌دهند، علی‌الاصول نباید تاثیر چندانی بر قیمت مسکن داشته باشد.
با این حال برای اعطای تسهیلات مسکن لازم است علاوه بر دریافت وثیقه مناسب، جریان وجوه نقد متقاضی نیز مورد بررسی قرار گرفته و اطمینان حاصل شود که بازپرداخت این تسهیلات از محل درآمد مستمر و قابل اتکای خانوار امکان‌پذیر خواهد بود. بنابراین اقساط ماهانه نباید بیش از 40 درصد درآمد مستمر متقاضی باشد تا اعطای تسهیلات جدید به افزایش بدهی‌های معوق و انجماد بیشتر منابع بانکی منجر نشود. علاوه بر این برای اجتناب از اثرگذاری کنترل نشده اعطای تسهیلات بر سطح عمومی قیمت‌ها، هدف‌گذاری دریافت‌کنندگان تسهیلات و اطلاع دقیق از محل مصرف منابعی که در اختیار آنها قرار داده می‌شود، الزامی است.
برای مثال، در کلان شهرها هدف‌گذاری باید با اولویت تکمیل یا خرید واحدهای مسکونی با متراژ متوسط در مناطق خاص باشد. همچنین لازم است خریدار مبلغی معادل تفاوت قیمت مسکن و وام را برای مدت مشخصی در بانک یا موسسه اعتباری سپرده‌گذاری کند تا از تعلق آن سرمایه به متقاضی وام اطمینان حاصل شود. با این روش علاوه بر اینکه تسهیلات تنها در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد، این اطمینان حاصل می‌شود که متقاضی مابقی هزینه خرید مسکن مورد نظر را در اختیار داشته و در بازپرداخت وام نیز مشکلی نخواهد داشت.
یکی دیگر از چالش‌های اصلی سیاست‌گذار در این حوزه، نحوه تامین منابع لازم برای پرداخت تسهیلات درازمدت مسکن است. در این راستا بانک خاورمیانه تشکیل موسسات پس‌انداز و وام مسکن(Savings and Loan Association) را پیشنهاد کرده است. این موسسات تنها به تامین مالی بخش مسکن در مناطق مشخص می‌پردازند و به غیر از یک ساختمان که شامل دفتر مرکزی و شعبه است حق تاسیس شعب دیگری نخواهند داشت. همچنین به دلیل محدود بودن حیطه فعالیت این موسسات، هزینه‌های آنها بسیار پایین خواهد بود. بخش عمده دارایی این موسسات را وام‌های مسکن اعطا شده تشکیل می‌دهد و مابقی آن نیز شامل اوراق دولتی، وجه نقد و همچنین ساختمان ساده و کوچک محل دفتر آنها می‌شود. منابع مالی این موسسات از سه محل اصلی سرمایه اولیه شرکت، سپرده متقاضیان تسهیلات و منابع حاصل از فروش اوراق بهادار مسکن به بانک‌های تجاری تامین می‌شود، به این ترتیب که چون حداقل نرخ سپرده قانونی برای بانک‌ها 10 درصد تعیین شده و معمولا بانک مرکزی در راستای سیاست‌های پولی خود درصد بالاتری را بابت سپرده قانونی از سیستم بانکی مطالبه می‌کند، بانک‌های تجاری مجاز باشند که نیمی از مازاد بر حداقل لازم را به خرید اوراق بهادار موسسات پس‌انداز و وام مسکن اختصاص دهند. نرخ سود این اوراق اندکی بیشتر از نرخ سود تعلق گرفته به سپرده‌های قانونی خواهد بود تا بانک‌ها انگیزه لازم برای خرید این اوراق را داشته باشند. متقاضیان با سپرده‌گذاری مدت‌دار در موسسات پس‌انداز و وام مسکن قادر خواهند بود تا چند برابر مبلغ سپرده، تنها به منظور خرید مسکن مصرفی، تسهیلات بلندمدت با نرخ سود حداکثر12درصد دریافت کنند. نرخ سود این تسهیلات از آن جهت باید در سطح پایین تعیین شود که اولا با تقویت قدرت خرید اقشار متوسط به خروج مسکن از رکود کمک کند و ثانیا در راستای اهداف بانک مرکزی برای تک رقمی کردن تورم در درازمدت باشد.
به‌طور خلاصه، در صورت رونق غیرتورمی و سریع‌تر بازار مسکن، اقتصاد کشور تحریک شده و بازگشت به رونق تسریع می‌شود. اعطای تسهیلات مسکن یکی از روش‌های حمایت از این بازار است که باید با احتیاط انجام شود تا به افزایش بدهی‌های معوق و انجماد بیشتر منابع بانکی منجر نشود. اعمال محدودیت‌هایی مثل تجاوز نکردن مبلغ اقساط از ۴۰ درصد درآمد ثابت خانوار متقاضی، هدف‌گذاری دریافت‌کنندگان تسهیلات و اطمینان از اختصاص وام به متقاضیان مصرفی می‌تواند نیل به اهداف سیاست‌گذار را تا حدود زیادی تضمین کند. علاوه بر این، تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، راهکاری برای تامین منابع مالی جهت اعطای تسهیلات ارزان قیمت مسکن خواهد بود.
ارسال نظر