شروط بازگشت رونق به مسکن
او در پاسخ به این سوال که با پذیرش چنین اصلی می‌توان گفت که آیا افزایش وام خرید مسکن می‌تواند به خروج این بخش از رکود کمک کند یا خیر و اگر کمک می‌کند تا چه اندازه می‌تواند تاثیرگذار باشد، می‌گوید: برای پاسخ به این سوال باید دلایل و ماهیت به وجود آمدن رکود در بخش مسکن را بررسی کرد. در یک بررسی تاریخی و آماری متوجه می‌شویم از سال ۱۳۸۹ همزمان با رشد قیمت مسکن، درآمد خانوار یا به تعبیر دیگر قدرت خرید به شدت افت پیدا کرد. در عین حال با وجود آن که بنا به دلایل مختلف اقتصادی و مدیریتی، سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز مسکن در همین بازه زمانی به شدت افزایش پیدا کرد اما تقاضا نتوانست متناسب با عرضه تقویت شود. نگاهی به این پارامترها مشخص می‌کند دلیل رکود فعلی عمدتا ضعف تقاضای موثر است که تا مدتی فقط شامل خانوارهای کم‌درآمد می‌شد اما هم اکنون به ۸۰ درصد از بخش تقاضا به‌ویژه خانوارهای تازه تشکیل شده سرایت کرده است.
او اضافه می‌کند: از این‌رو سیاست‌گذاران بخش مسکن برای تغییر وضعیت بازار مسکن در گام نخست باید عدم توازن میان عرضه و تقاضا را جبران کنند. یکی از اقدامات اولیه برای جبران ضعف تقاضا، افزایش وام خرید در راستای ارتقای قدرت خرید خانوار است چراکه اگر این اصل را بپذیرید که تامین و خرید مسکن باید مبتنی بر درآمدهای آتی خانوار باشد نه پس‌اندازهای گذشته، راه اصلی برای تقویت قدرت خرید خانوار این است که وام را افزایش دهید. بنابراین از این دیدگاه می‌توان گفت افزایش وام مسکن اقدام درست و به‌جایی است و می‌تواند به خروج این بخش از رکود کمک کند.
یزدانی تاکید می‌کند: برای پاسخ به سوال دوم که افزایش وام خرید مسکن تا چه اندازه می‌تواند تاثیر گذار باشد نیز باید یک نکته درنظر گرفت که تقویت تقاضا باید مبتنی بر درآمدهای آتی خانوار باشد. اما مساله این است که تقاضای خانوار برای دریافت وام منوط به چشم‌اندازی است که از کار، فعالیت و درآمد خود طی سال‌های آینده دارد. در وضعیت کنونی که خانوارها به دلیل شرایط مبهم اقتصاد کلان کشور چشم‌انداز روشن و شفافی از سه مولفه مذکور ندارند و استارت اولیه برای رشد واقعی درآمد خانوارها زده نشده، ممکن است بخش زیادی از خانوارها متقاضی چنین وامی نباشند. در واقع متقاضی دریافت وام خرید مسکن در موقعیت کنونی دهک‌های درآمدی شش، هفت و هشت هستند که به دلیل کمبود پس‌انداز نمی‌توانند نیاز خود را خریداری کنند و با دریافت وام خرید مسکن، قدرت خرید آنها افزوده می‌شود. ورود این سه دهک به بازار خرید مسکن سبب می‌شود درصد اندکی به تقاضای موثر در بازار اضافه شود.
به گفته وی اگرچه افزایش وام خرید مسکن گام مثبت و درستی در راستای کاهش عمق رکود بخش مسکن است و رشد حجم معاملات بازار را سبب خواهد شد اما به تنهایی نمی‌تواند تغییر محسوسی در بازار ایجاد کند و حرکت به سمت رونق کلی بازار مسکن را سرعت بخشد. به تعبیر دیگر انتظار رونق واقعی معاملات مسکن پس از افزایش وام خرید انتظار درستی نیست و رونق اساسی زمانی رخ می‌دهد که موتور تمامی بخش‌های اقتصادی کشور روشن شود.
در این میان علاوه بر تغییر مسیر حرکت اقتصاد کلان کشور، وضعیت بازار زمین نیز یکی از فاکتورهایی است که می‌تواند در روند بازار مسکن تاثیرگذار باشد. زمین یکی از عوامل مهم در قیمت تمام شده ساختمان است به‌طوری که افزایش قیمت مسکن تا میزان زیادی ناشی از افزایش قیمت زمین و فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار است که به دلیل ضعف نظام درآمدی مدیریت شهری توسعه پیدا کرده است. برای کاهش فعالیت‌های سوداگری در بازار زمین نیز از یک‌سو باید وابستگی منابع درآمدی شهر به زمین و ساختمان به تدریج قطع شود و از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی تمهیداتی برای عرضه مشروط زمین بیندیشد. به این صورت که باید بتواند با طراحی‌های منطقه‌ای و شهری، به‌صورت کنتر‌ل‌شده، زمین مناسب را برای ساخت‌وساز وارد بازار کند و با کاهش قیمت زمین، قیمت تمام شده مسکن را کاهش دهد و بتواند عدم توازن موجود میان عرضه و تقاضا را جبران کند.
در مجموع تحول ساختار اقتصاد کلان کشور و کنترل بازار زمین برای کاهش سهم آن در قیمت تمام شده مسکن به همراه اقدامات درونی سیاست‌گذاران بازار ملک، می‌تواند بازار مسکن را به جاده رونق هدایت کند. البته در پایان تاکید بر یک نکته ضروری است که وقوع تحول آنی و یکباره در بخش مسکن نمی‌تواند مثبت ارزیابی شود و اجرای سیاست‌های عاجل سوداگری در بازار مسکن را تشویق می‌کند و نهایتا بیمارشدن ساختار اقتصادی در بخش مسکن را به دنبال دارد. او می‌گوید: البته تحول یکباره هم نمی‌تواند چیز مثبتی باشد. چون تحول یکباره و سیاست‌های شوک‌گونه، سوداگری را در بازار تشویق می‌کند. سوداگری هم یعنی ناسالم شدن ساختار اقتصادی در بحث مسکن. بنابراین، این دو عامل باید حل شود تا بتوانیم انتظار یک تحول داشته باشیم.
ارسال نظر