دبی دوباره افول می‌کند
برج‌های بلند و ویلاهای لوکس و آپارتمان‌های با امکانات رویایی همچنان تصاویری است که دبی را به یاد هر بیننده‌ای می‌آورد. چند سالی از روزهایی که دبی مرکز بلندترین‌ها، لوکس‌ترین‌ها و اولین سازه‌ها در دنیا بود می‌گذرد. آن دوران پررونق، با بحران مالی سال ۲۰۰۹ -۲۰۰۸ به یک سقوط و بعد رکود تبدیل شد. بسیاری از شرکت‌های سازنده و سرمایه‌گذاران ملکی و بانک‌ها در این دوران ورشکسته شدند و دبی از رونق افتاد. در سه سال گذشته اما بار دیگر رونق به این شهر کوچک برگشت. قیمت ملک دوباره افزایش یافت و سرمایه‌گذاری‌ها بازگشت.
برج‌های بلند و ویلاهای لوکس و آپارتمان‌های با امکانات رویایی همچنان تصاویری است که دبی را به یاد هر بیننده‌ای می‌آورد. چند سالی از روزهایی که دبی مرکز بلندترین‌ها، لوکس‌ترین‌ها و اولین سازه‌ها در دنیا بود می‌گذرد. آن دوران پررونق، با بحران مالی سال 2009 -2008 به یک سقوط و بعد رکود تبدیل شد. بسیاری از شرکت‌های سازنده و سرمایه‌گذاران ملکی و بانک‌ها در این دوران ورشکسته شدند و دبی از رونق افتاد. در سه سال گذشته اما بار دیگر رونق به این شهر کوچک برگشت. قیمت ملک دوباره افزایش یافت و سرمایه‌گذاری‌ها بازگشت. اما نگرانی و احتیاط هیچ گاه سرمایه‌گذاران و ناظران بازار را رها نکرد. به تازگی موسسه استاندارد اندپورز آمریکا که یک موسسه تحقیقات و تحلیل و نظارت سرمایه‌گذاری معتبر بین‌المللی است، در گزارشی اعلام کرده‌است که بازار ملک و مسکن دبی بار دیگر افول خواهد کرد. البته در این گزارش تاکید شده که آن بحران و سقوط سال 2008 تکرار نمی‌شود اما قیمت مسکن در دبی بر اساس پیش‌بینی این موسسه آمریکایی 10 تا 20 درصد کاهش می‌یابد. استاندارد اند پورز در این تحلیل، از عبارت «تصحیح قیمت» استفاده کرده نه کاهش قیمت. منظور از استفاده از این
عبارت آن است که قیمت ملک و مسکن در دبی با حباب همراه است و این قیمت‌ها اکنون واقعی نیست. با تصحیح 10 تا 20 درصدی، شاید قیمت‌ها اندکی واقعی بشوند. در این گزارش آمده‌است، قیمت ملک و مسکن در دبی سال گذشته به اوج رسید و پیش‌بینی می‌شود طی یک سال آینده، این قیمت‌ها فروکش کند. در این گزارش آمده‌است، بازار ملک و مسکن دبی با یک نقطه عطف روبه‌رو خواهد شد. کاهش شدید قیمت نفت بر اقتصاد امارات تاثیر می‌گذارد و باید منتظر پیامدهای این تاثیر بر بخش‌های دیگر بازار و اقتصاد این کشور بود. اقتصاد امارات در سال 2014 حدود 6/4 درصد رشد داشت. بخش غیرنفتی اقتصاد هم در این مدت رشد 1/8 درصدی راتجربه کرده‌است. سهم بخش غیرنفتی در اقتصاد امارات در این مدت به حدود 69 درصد رسیده‌است. از سوی دیگر شرکت‌های ساخت و ساز و املاک درامارات اکنون بسیار بهتر از 6 سال پیش برای مقابله با بحران آماده هستند. همه این عوامل موجب می‌شود که با وجود پیش‌بینی افت قیمت، کسی منتظر سقوط به سبک سال 2009 در بازار ملک و مسکن امارات و دبی نباشد. امارات که چهارمین کشور تولیدکننده نفت اوپک است، در اثر بحران مالی سال 2009-2008 با ضربه جدی روبه‌رو شد و نرخ رشد
اقتصادی‌اش در سال‌های 2007 تا 2011 به طور متوسط تنها 5/1 درصد بود. اما نکته قابل توجه این است که عمده سرمایه‌گذاران بخش ملک و مسکن دبی را سرمایه‌گذارانی از کشورهایی تشکیل می‌دهند که ضربه چندانی از کاهش قیمت نفت ندیده‌اند. سرمایه‌گذاران هندی و پاکستانی بیش از 18 درصد از معاملات ملکی امارات را در سه ماه اول سال 2015 انجام داده‌اند. اما شمار سرمایه‌گذاران ملکی از کشورهای عربستان و روسیه، کاهش چشمگیری یافته‌است. در ابوظبی کمبود خانه‌های باکیفیت باعث شده که اجاره مسکن همچنان سیر صعودی داشته‌باشد. روند افزایش اجاره‌بها در ابوظبی در سال 2014 تا 11 درصد هم رسید. ابوظبی برخلاف دبی با کمبود واحد مسکونی روبه‌رو است و هتل‌های لوکس آن هم کفاف شمار بازدیدکنندگانی که در سال‌های آینده خواهد داشت را نمی‌دهد. دبی بر خلاف ابوظبی به دلیل کاهش تقاضا و افزایش عرضه، با افول قیمت ملک و مسکن روبه‌رو شده‌است. دبی اکنون صاحب 900 ساختمان بلند از جمله 400 آسمانخراش است.
دلایل افول قیمت ملک دردبی
تحلیلگران دو دلیل برای افول دوباره قیمت ملک و مسکن در دبی را مطرح کرده‌اند. دلیل اول افزایش عرضه در سه سال اخیر است. بعد از بیرون آمدن از بحران، شرکت‌های ساخت‌وساز با سرعت شروع به کامل کردن پروژه‌های نیمه‌کاره خود کردند و بازار را اشباع نمودند. از سوی دیگر افزایش ارزش دلار باعث شد که ملک و مسکن دبی برای سرمایه‌گذاران آسیایی و اروپایی دیگر چندان به صرفه نباشد. این دو عامل در کنار کاهش شدید قیمت نفت باعث شده که در 6 ماه گذشته میزان معاملات ملکی در بازار دبی نصف شود. اکنون بازار دبی با عرضه 5 هزار واحد مسکونی روبه‌رو است. در سه سال گذشته عرضه مسکن در بازار دبی دوبرابر شده‌است. بازاری که کشش این همه عرضه را نداشته‌است. بخش عمده تقاضا در این بازار را باید سرمایه‌گذاران بین‌المللی تامین کنند. این درحالی است که در سال‌های اخیر، بازار مسکن دبی رقبای جدی چون لندن پیدا کرده‌است. آمارها نشان می‌دهد که بخش عمده سرمایه‌گذارانی که پیش از این در دبی به دنبال ویلاهای لوکس بودند، اکنون سرمایه خود را به سمت لندن برده‌اندو در این شهر خانه خریداری می‌کنند. قیمت مسکن در لندن بر خلاف دبی رو به افزایش است و تا 5 سال آینده هم سیری صعودی برای آن پیش‌بینی شده‌است. این سیر صعودی تا 30 درصد هم پیش‌بینی شده‌است. قیمت ملک و مسکن در دبی بعد از بحران مالی سال 2009 تا 60 درصد کاهش یافت و سرمایه‌گذاران میلیون‌ها دلار خسارت دیدند. این وضعیت در سال 2012 تقریبا ترمیم و عادی شد و در انتهای این سال سیر صعودی قیمت‌ها دوباره آغاز شد. اکنون هشدار درباره نزولی شدن این روند آغاز شده‌است.
تاثیر عامل جمعیت بر بازار ملک
یکی از تغییراتی که موجب می‌شود وضعیت دبی نسبت به سال 2009 متفاوت ارزیابی شود، تغییرات جمعیتی در این شهر و امارات است. جمعیت امارات در سال‌های اخیر رشد کرده و پیش‌بینی می‌شود که طی دو سال آینده، جمعیت دبی 5 تا 6 درصد و جمعیت ابوظبی 7 تا 8 درصد افزایش یابد. اگرچه این افزایش جمعیت بر وضعیت بازار تاثیر خواهد داشت اما توازن بازار عرضه و تقاضا را بر هم نمی‌زند. از سوی دیگر درس‌هایی که دبی از بحران مالی 2009 گرفت باعث تغییرات در قوانین و مقررات خرید و فروش و ساخت‌وساز شده‌است. از جمله این قوانین، پرداخت وام متناسب با ارزش دارایی وام‌گیرنده است. پرداخت وام برای خرید ملک در دبی دیگر مانند گذشته آسان و هنگفت نیست. از جمله تغییر دیگر، دریافت سپرده تضمینی از سازندگان و آزاد نکردن این سپرده تا زمان تحویل کامل پروژه به خریدار است. این تدابیر با هدف جلب نظر و اطمینان دوباره سرمایه‌گذارانی تدوین شده که هنوز خاطره تلخ ورشکستگی بزرگ 6 سال پیش دبی را فراموش نکرده‌اند.
دلایل افول قیمت ملک دردبی
تحلیلگران دو دلیل برای افول دوباره قیمت ملک و مسکن در دبی را مطرح کرده‌اند. دلیل اول افزایش عرضه در سه سال اخیر است. بعد از بیرون آمدن از بحران، شرکت‌های ساخت‌وساز با سرعت شروع به کامل کردن پروژه‌های نیمه‌کاره خود کردند و بازار را اشباع نمودند. از سوی دیگر افزایش ارزش دلار باعث شد که ملک و مسکن دبی برای سرمایه‌گذاران آسیایی و اروپایی دیگر چندان به صرفه نباشد. این دو عامل در کنار کاهش شدید قیمت نفت باعث شده که در 6 ماه گذشته میزان معاملات ملکی در بازار دبی نصف شود. اکنون بازار دبی با عرضه 5 هزار واحد مسکونی روبه‌رو است. در سه سال گذشته عرضه مسکن در بازار دبی دوبرابر شده‌است. بازاری که کشش این همه عرضه را نداشته‌است. بخش عمده تقاضا در این بازار را باید سرمایه‌گذاران بین‌المللی تامین کنند. این درحالی است که در سال‌های اخیر، بازار مسکن دبی رقبای جدی چون لندن پیدا کرده‌است. آمارها نشان می‌دهد که بخش عمده سرمایه‌گذارانی که پیش از این در دبی به دنبال ویلاهای لوکس بودند، اکنون سرمایه خود را به سمت لندن برده‌اندو در این شهر خانه خریداری می‌کنند. قیمت مسکن در لندن بر خلاف دبی رو به افزایش است و تا 5 سال آینده هم سیری صعودی برای آن پیش‌بینی شده‌است. این سیر صعودی تا 30 درصد هم پیش‌بینی شده‌است. قیمت ملک و مسکن در دبی بعد از بحران مالی سال 2009 تا 60 درصد کاهش یافت و سرمایه‌گذاران میلیون‌ها دلار خسارت دیدند. این وضعیت در سال 2012 تقریبا ترمیم و عادی شد و در انتهای این سال سیر صعودی قیمت‌ها دوباره آغاز شد. اکنون هشدار درباره نزولی شدن این روند آغاز شده‌است.
تاثیر عامل جمعیت بر بازار ملک
یکی از تغییراتی که موجب می‌شود وضعیت دبی نسبت به سال 2009 متفاوت ارزیابی شود، تغییرات جمعیتی در این شهر و امارات است. جمعیت امارات در سال‌های اخیر رشد کرده و پیش‌بینی می‌شود که طی دو سال آینده، جمعیت دبی 5 تا 6 درصد و جمعیت ابوظبی 7 تا 8 درصد افزایش یابد. اگرچه این افزایش جمعیت بر وضعیت بازار تاثیر خواهد داشت اما توازن بازار عرضه و تقاضا را بر هم نمی‌زند. از سوی دیگر درس‌هایی که دبی از بحران مالی 2009 گرفت باعث تغییرات در قوانین و مقررات خرید و فروش و ساخت‌وساز شده‌است. از جمله این قوانین، پرداخت وام متناسب با ارزش دارایی وام‌گیرنده است. پرداخت وام برای خرید ملک در دبی دیگر مانند گذشته آسان و هنگفت نیست. از جمله تغییر دیگر، دریافت سپرده تضمینی از سازندگان و آزاد نکردن این سپرده تا زمان تحویل کامل پروژه به خریدار است. این تدابیر با هدف جلب نظر و اطمینان دوباره سرمایه‌گذارانی تدوین شده که هنوز خاطره تلخ ورشکستگی بزرگ 6 سال پیش دبی را فراموش نکرده‌اند.
ارسال نظر