آشفتگی در بازار مسکن
راه مشترک شهرداری، بسازوبفروش و مالک در پدیده «تخریب و از نوسازی مجتمع‌های مسکونی» رابطه‌ای بین تخریب و نوسازی با خانه‌های خالی وجود دارد
حسین عبده‌‌تبریزی از شیوع پدیده نامبارک تحت عنوان «تخریب ساختمان‌های مسکونی کم سن‌وسال» در تهران با سرعت وصف‌ناپذیر در محله‌های مختلف پایتخت می‌گوید: عوامل تخریب با دو هدف جداگانه باعث رشد تصاعدی این پدیده شده‌اند، در حالی‌که آثار منفی آن در سطح ملی و اقتصادی می‌طلبد دستگاه‌های دولتی ذی‌ربط نسبت به جلوگیری از گسترش بیش‌از حد آن اقدام کنند.تخریب ساختمان‌های قابل استفاده به دست بسازوبفروش‌ها با تحریک مالکان توسط مقرراتی که شهرداری تحت عنوان ضوابط تراکم و کاربری در طرح تفصیلی جدید تهران فراهم کرده است، رو به افزایش است. در این میان شهرداری به درآمد قابل‌توجهی از محل صدور مجوز ساخت‌وساز می‌رسد، بسازوبفروش‌ها سود نجومی از احداث عایدشان می‌شود و مالکان نیز از ارزش‌افزوده نجومی این پدیده بهره می‌برند.مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی با بیان اینکه توسعه شهری از سوی شهرداری‌ها بیشتر جنبه سیاسی پیدا کرده است، معتقد است: شهرداری‌ها در سال‌های اخیر به جای اجرای طرح‌های عمرانی، خود را به اجرای طرح‌های بزرگ ملزم کرده‌اند تا آنجا که این پروژه‌ها خود باعث تخریب بلوک‌های ساختمانی متعدد شده که ضرورت ساخت جایگزین را ایجاد می‌کند. حسین عبده‌تبریزی در گفت‌وگویی که شرح آن در زیر آمده است، از مدل‌های جایگزین برای افزایش عرضه مسکن و همین‌طور برای تامین مالی شهرداری‌ها می‌گوید از جمله اینکه می‌شود به جای تخریب ساختمان‌ها، مجوز اضافه‌اشکوب (ساخت یک تا دو طبقه اضافه روی ساختمان‌های فعلی به جای تخریب آنها) صادر کرد یا اینکه شهرداری‌ها به سمت درآمد پایدار حرکت کنند که همان عوارض سالانه دریافتی از مالکان املاک است. متن گفت‌وگو با حسین عبده‌تبریزی را در زیر بخوانید:

پدیده تخریب و نوسازی آپارتمان‌های دارای عمر مفید چرا در تهران با حجم بالایی رو به افزایش است. منشا این پدیده چیست؟
برنامه‌ریزی‌های شهری این مدل ساخت‌وساز را در برخی شهرها سودآورتر از سایر ساختمان‌سازی‌ها کرده است. توسعه شهری از سوی شهرداری‌ها بیشتر جنبه سیاسی پیدا کرده است. شهرداری‌ها در سال‌های اخیر به جای اجرای طرح‌های عمرانی، خود را به اجرای طرح‌های بزرگ ملزم کرده‌اند تا آنجا که این پروژه‌ها خود باعث تخریب بلوک‌های ساختمانی متعدد شده که ضرورت ساخت جایگزین را ایجاد می‌کند.اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری در برخی کلان‌شهرها به گونه‌ای تعریف شده که برای طرفین این بازار یعنی هم شهرداری، هم سازنده و هم مالکان ساختمان‌ها صرف می‌کند اقدام به تخریب و از نو سازی آپارتمان‌ها کنند.
این پدیده از یک سو اقدام مثبت در جهت افزایش عرضه مسکن تحلیل می‌شود، اما از طرف دیگر حیف و میل شدن مصالح ساختمانی و منابع مالی را در پی دارد. فکر می‌کنید مزایای تخریب و نوسازی بیشتر است یا پیامدهای آن؟ ضمن اینکه مدیران شهرداری می‌گویند اگر جلوی تخریب و نوسازی‌ها را بگیریم، شرایط تورمی در بازار ملک تشدید خواهد شد.
این حجم ساخت‌وساز در شهر تهران ارتباط آنچنانی به قیمت ندارد. از طرفی با برنامه‌ریزی جامع غیر از آنچه در حال‌حاضر مبنای مقررات ساختمانی قرار دارد، می‌شود مسیر ایجاد مناطق شهری در اطراف را فراهم کرد. توسعه‌شهر صرفا نباید از درون باشد. ضمن اینکه اگر هزینه سکونت در کلان‌شهری همچون تهران واقعی نشود، جلوی مهاجرت به تهران گرفته نخواهد شد و جمعیت سرریز این کلان‌شهر نه‌تنها خارج نمی‌شود که مردم از شهرهای اطراف نیز به دلیل سطح قیمت‌ها ترغیب می‌شوند به سکونت در تهران روبیاورند. در دنیا سطح قیمت‌ها به‌خصوص قیمت ملک بین شهر اصلی با سایر شهرها فاصله قابل توجهی دارد، مثلا در انگلیس قیمت‌ در لندن با ۱۰۰ کیلومتر دورتر، شاید ۵۰ درصد متفاوت است.
شما پیش‌تر در مقاله‌هایی که در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، پیش‌بینی شکست ‌قیمت تجاری در تهران به‌واسطه مجوزهای برج‌سازی گسترده‌ای که در طی سال‌های اخیر صادر شده را کرده بودید. اخیرا هم مشابه همین احتمال را برای قیمت مسکن مطرح کردید. با این فرضیه، روند ساخت حداقل ۴۰۰ هزار واحدمسکونی در تهران طی سال‌های ۹۰ و ۹۱ باید تا الان قیمت مسکن را با شیب تندی
تعدیل کرده باشد.
البته به این زودی نتیجه این حجم ساختمان‌سازی باعث کاهش قیمت نمی‌شود؛ چرا که فاکتور خانه‌های خالی هم در این قضیه موثر است.
آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نشان می‌دهد در سه سال گذشته بیش از ۶۰۰ هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شده که با فرض عدم افزایش سالانه، در سه سال آینده ۱۲ میلیون واحدمسکونی به موجودی ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی بازار مسکن تهران افزوده می‌شود. چنین عرضه‌ای قطعا توسط بازار قابل جذب نیست و بیم آن می‌رود که برای سال‌های آتی، موجودی بزرگی از خانه‌های خالی در تهران شکل بگیرد، کما اینکه همین الان طبق گزارش مرکز آمار ایران بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه
در تهران وجود دارد.
پس حتما اثر این مدل ساخت‌وساز خودش را نشان می‌دهد. با بررسی‌هایی که اخیرا کارشناسان انجام داده‌اند، مشخص شده ظرفیت مسکونی -تعداد آپارتمان‌ها- در کل کشور باید به ۲۸ میلیون واحد در سال‌های آینده برسد؛ بنابراین در کلان کشور سرمایه‌گذاری فعالیت‌های ساختمانی مورد نیاز است، اما همانطور که اشاره کردم، نیازی به تمرکز بخش زیادی از این ساخت‌وسازها در کلان‌شهری همچون تهران نیست.
چنانچه جلوی تخریب‌ ساختمان‌های مسکونی گرفته شود، با توجه به کمبود زمین آماده‌به‌ساخت در تهران، اختلال در ساخت‌وساز به‌وجود نخواهد آمد؟
می‌شود با مدلی، حد مجاز افزایش ارتفاع و تعداد طبقات را در قالب اضافه‌اشکوب، در روی ساختمان‌های موجود اجرایی کرد، تا نیازی به تخریب برای عرضه بیشتر نباشد.
کارشناسان اقتصاد شهری پیشنهاد می‌کنند دولت در ازای اعمال محدودیت برای شهرداری تهران بابت فروش تراکم و تغییرکاربری، منابع درآمدی جدید و در عین حال پایدار همچون اختصاص بخشی از مابه‌التفاوت قیمت سوخت مصرفی در تهران در فاز دوم هدفمندی به شهرداری را در نظر بگیرد، یا ضمانت اجرایی قوی برای دریافت عوارض‌سکونتی همچون عوارض سالانه نوسازی و خدمات پسماند را برای شهرداری‌ها به‌وجود بیاورد.
این راهکا‌رها باید در محیط‌های کارشناسی با حضور مسوولان مربوطه به بحث گذاشته شود، تا در نهایت بشود از تراکم‌فروشی و تخریب‌های ساختمانی نابه‌جا خلاص شد.
قطعا با دریافت عوارض سالانه از شهروندان می‌شود هزینه اداره شهر را از روی دوش تراکم‌های ساختمانی برداشت. اما چیزی که فعلا اهمیت دارد جلوگیری از بزرگ‌تر شدن بیش‌از حد شهر تهران است. اصولا قیمت بنزین نیز باید در تهران گران‌تر شود و دولت می‌تواند، حق‌فروش بگیرد. در تهران مصرف سوخت دو برابر نرخ استاندار آن است. اخذ عوارض و مالیات‌های محلی از ساکنان تهران نیز راهکار موفق و تجربه‌شده
در سایر کشورها است.
کلان‌شهر تهران به لحاظ آلودگی هوا، تراکم جمعیت و آسیب‌های اجتماعی به وضعیت غیر قابل‌قبول رسیده است. نرخ بالای تخریب ساختمان‌های حداکثر ۲۰ساله در تهران ناشی از الگوی اداره شهرهای دهه۷۰ است. مدل مدیریت شهری تهران در آن زمان مبتنی بر نظریه خودگردانی از محل فروش تراکم و تغییر کاربری با سرعت به همه شهرها تسری یافت.
در حال حاضر هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمرانی شهری بدون توجه به طرح‌های جامع و نقشه‌های فرادست برنامه‌ریزی شهری است.
این وضعیت در کشورهای توسعه‌یافته وجود ندارد.
مثلا در آلمان برای جمعیت هر شهری سقف واحد گذاشته‌اند و در همه شهرهای آلمان، شهروندانش احساس هویت می‌کنند و در آنجا چیزی به اسم مهاجرت به پایتخت برای استفاده از امکانات بهتر و بیشتر معنا ندارد، چون شهرها هم‌تراز هستند. اما وقتی در کشوری شهرها هویت نداشته باشند و سطح خدمات رفاهی و شاخص‌های توسعه‌ نابرابر و نامتعادل باشد، گرایش به زندگی در مرکز بیشتر می‌شود.شهرها باید هر کدام در یک حوزه قوی باشند، تا جذابیت زندگی در آن قابل رقابت با
مرکز و شهر مجاور باشد.