متغیرهای تاثیرگذار بر «رونق» چگونه تحریک خواهند شد؟
انتظار معجزه در بازار مسکن
تجربه بحران مالی سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ در کشورهای توسعه یافته نشان داد، نادیده گرفتن سیکل‌های تجاری بازار مسکن و افت و خیز شدید قیمت در این بازار، می‌تواند آسیب‌های جدی به سایر بخش‌های اقتصادی وارد کند طوری‌که زمان‌بر بودن دوره ترمیم اقتصاد برای برون‌رفت از رکود، باعث عقب‌ماندگی چندین ساله در رشد اقتصادی کشورها خواهد شد. ارتباط گسترده‌ای که بین بازار مسکن و چند ۱۰۰ رشته صنعتی و تولیدی بالادست بازار ساخت‌وساز وجود دارد، اثرپذیری کل اقتصاد از بخش مسکن را نسبت به سایر بخش‌ها در یکی از بالاترین رتبه‌ها قرار داده است.
تجربه بحران مالی سال‌های 2008 و 2009 در کشورهای توسعه یافته نشان داد، نادیده گرفتن سیکل‌های تجاری بازار مسکن و افت و خیز شدید قیمت در این بازار، می‌تواند آسیب‌های جدی به سایر بخش‌های اقتصادی وارد کند طوری‌که زمان‌بر بودن دوره ترمیم اقتصاد برای برون‌رفت از رکود، باعث عقب‌ماندگی چندین ساله در رشد اقتصادی کشورها خواهد شد. ارتباط گسترده‌ای که بین بازار مسکن و چند 100 رشته صنعتی و تولیدی بالادست بازار ساخت‌وساز وجود دارد، اثرپذیری کل اقتصاد از بخش مسکن را نسبت به سایر بخش‌ها در یکی از بالاترین رتبه‌ها قرار داده است.قدرت قوی پیوند پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌ها سبب شده دوره‌های رکود و رونق مسکن به شکل قابل ملاحظه‌ای سبب رکود و رونق اقتصاد شود.بی‌ثباتی قیمت‌ها و تجربه دوره‌های عمیق رونق و رکود به‌عنوان یکی از مشخصه‌های اصلی بازار مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه محسوب می‌شود. نوسانات بازار مسکن (تغییرات سریع در قیمت) به همراه پیامدهایی از جمله اختلال در تصمیم‌گیری برای ساخت‌وساز، خرید و فروش، افزایش ریسک، افزایش احتمال نکول وام‌های مسکن و... خواهد بود. در این باره نتایج بررسی‌های یک اقتصاددان
نشان می‌دهد: دو دسته عوامل در بلندمدت و کوتاه‌مدت بر متغیرهای بازار مسکن اثرگذار است که با هدایت آنها، امکان کنترل نوسانات بازار مسکن و دسترسی به رونق پایدار به‌وجود خواهد آمد. عوامل تاثیرگذار در بلندمدت، سمت عرضه مسکن را بهبود می‌بخشد و عوامل تاثیرگذار در کوتاه‌مدت نیز باعث تعدیل طرف تقاضا خواهد شد. نتایج بررسی‌هایی که تیمور رحمانی در این باره انجام داده، حاکی است کمبود مسکن به احتمال زیاد باعث رشد ناپایدار سطح قیمت‌ها می‌شود. به بیانی دیگر، یکی از شرایط لازم برای شکل‌گیری حباب در بازار مسکن، کمبود و نارسایی بخش عرضه است. توازن بین طرف‌های عرضه‌کننده و تقاضاکننده مهم‌ترین عامل بنیادی تعیین‌کننده سطح قیمت‌های مسکن در بلندمدت است.
در شرایط کمبود عرضه مسکن، دولت‌ها می‌توانند با تسهیل امکانات برای بخش خصوصی امکان افزایش عرضه را فراهم آورند و یا اینکه خود اقدام به فراهم کردن مسکن برای اقشار خاصی از جامعه کنند اما تجربه دولتی کردن تولید مسکن تجربه چندان موفقی نبوده است و جهت دهی به فعالیت بخش خصوصی از این نظر ارجحیت دارد. سه ابزار اصلی برای تعدیل تقاضای مسکن به شرح زیر است:
ابزارهای پولی: سیاست پولی از طریق اثرگذاری بر نرخ بهره می‌تواند هزینه وام و در نتیجه، تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.
ابزارهای مالیاتی: از لحاظ نظری بحث می‌شود که مالیات‌های بخش مسکن ممکن است به‌صورت یک تثبیت‌کننده خودکار عمل کند. با این حال، سیاست‌های مالیاتی می‌تواند به‌صورت فعال به تعدیل تقاضا در کوتاه‌مدت کمک کند.
ابزارهای تنظیمی: سیاست‌های تنظیمی همانند افزایش کفایت سرمایه و محدود کردن وام‌های رهنی که می‌توانند به منظور دستیابی به اهداف سیاستی مشخصی اعمال شوند.
با توجه به جمیع جهات و آخرین شرایط کنونی بازار مسکن، دستیابی به رونق به چیزی شبیه معجزه نیاز دارد. در حال حاضر به ۴ دلیل نمی‌توان امید چندان زیادی به خروج سریع از رکود داشت.
دلیل اول؛ با توجه به عدم اطمینان موجود نسبت به گشایش‌های ارزی و به تبع آن رشد تقاضای کل در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود.
دلیل دوم؛ از آنجا که بازار‌های سهام و طلا در طول ماههای گذشته دچار رکود قیمتی بوده‌اند و چشم انداز رونقی برای آنها تصور نمی‌شود و در عین حال شیفت تقاضا از آنها مدتها است که صورت گرفته است انتظار بر آن نیست که انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملی برای تحول چشمگیر در بخش مسکن باشد.
دلیل سوم؛ با توجه به عدم اطمینان نسبت به وضعیت آتی نرخ ارز و امکان سوداگری در این بازار به نظر نمی‌رسد انتقال تقاضا از این بخش به بخش مسکن عامل تحول در بخش مسکن باشد.
دلیل چهارم؛ با توجه به نرخ‌های سود بسیار بالای سپرده‌ها و تداوم آن برای ماههای پیش رو به نظر می‌رسد هم از ناحیه جذابیت سپرده‌ها و هم از ناحیه پر هزینه بودن تامین مالی خرید مسکن انتظار برای تحول مثبت بخش مسکن از این منظر هم فراهم نباشد. بنابراین در بلندمدت رشد بیشتر بخش مسکن به‌عنوان یک عامل موجد رفاه متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زنند و نباید توقعی فراتر از آن از متولیان بخش مسکن داشت.در بلندمدت روند قیمت مسکن و سطح عمومی قیمت‌ها مشابه است و این بدان معنی است که در بلندمدت عامل اساسی تعیین‌کننده رشد عمومی قیمت‌ها یعنی رشد نقدینگی تعیین‌کننده رشد قیمت مسکن نیز است. در آن صورت، تلاش برای کنترل سطح عمومی قیمت‌ها کنترل قیمت مسکن را نیز به همراه دارد. در عین حال، در صورت تداوم تورم نمی‌توان انتظار معجزه از متولیان بخش مسکن برای ثبات قیمت بخش مسکن را داشت. در کوتاه‌مدت هم فعالیت حقیقی و هم قیمت مسکن نسبت به فعالیت حقیقی و سطح قیمت کل اقتصاد نوسان بیشتری از خود نشان می‌دهد و به همین دلیل توجه بیشتری هم از ناحیه متولیان بخش مسکن و هم از ناحیه سیاست‌گذار پولی را می‌طلبد. در این مقطع تنها به کمک ابزار نهفته در بازار رهن، امکان رونق غیرتورمی مسکن به‌وجود خواهد آمد.با توجه به اینکه در بیشتر کشورهای دنیا، دارایی مسکن بیشترین سهم را در پرتفوی سرمایه‌گذاری خانوارهایی با درآمد متوسط دارد و نسبت درآمد خانوارها به ارزش مسکن بسیار پایین است، خرید مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت به وام‌های رهنی وابسته است. برای بررسی میزان نقش بازار رهن در تامین مالی بخش مسکن کشورها، معمولا از شاخص عمق بازار وام رهنی استفاده می‌شود. این شاخص از نسبت کل تسهیلات پرداختی مسکن به تولید ناخالص داخلی تعریف و محاسبه می‌شود. اطلاعات این شاخص برای ۹۹ کشور در دوره زمانی ۲۰۱۰-۲۰۰۶، از مقاله «بادوو و همکاران »(۲۰۱۴) استخراج شده است و آمارها حاکی است که دامنه شاخص عمق بازار وام رهنی از کمتر یک درصد در کشور روندآ تا ۱۰۹ درصد در کشور دانمارک متغیر است. شاخص عمق بازار وام رهنی به‌صورت محدب با سطح درآمد کشورها افزایش می‌یابد، به این صورت که افزایش درآمد تا سطح کشورهای بالاتر از متوسط درآمد منجر به افزایش اندکی در شاخص عمق بازار وام رهنی می‌شود، اما افزایش درآمد به سطح کشورهای با درآمد بالا به همراه افزایش شدید شاخص مربوطه خواهد بود.در ایران، سطح این شاخص در کمترین حد ممکن در مقایسه با سایر کشورها قرار دارد و در واقع ایران به لحاظ عمق و کارآمدی بازار رهن در رده‌های آخر رتبه‌بندی جهانی قرار دارد. به همین خاطر، طراحی سیاست‌های پولی و مالی مناسب در این زمینه، نیاز جدی بازار مسکن در خروج از رکود محسوب می‌شود.
در شرایط کمبود عرضه مسکن، دولت‌ها می‌توانند با تسهیل امکانات برای بخش خصوصی امکان افزایش عرضه را فراهم آورند و یا اینکه خود اقدام به فراهم کردن مسکن برای اقشار خاصی از جامعه کنند اما تجربه دولتی کردن تولید مسکن تجربه چندان موفقی نبوده است و جهت دهی به فعالیت بخش خصوصی از این نظر ارجحیت دارد. سه ابزار اصلی برای تعدیل تقاضای مسکن به شرح زیر است:
ابزارهای پولی: سیاست پولی از طریق اثرگذاری بر نرخ بهره می‌تواند هزینه وام و در نتیجه، تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.
ابزارهای مالیاتی: از لحاظ نظری بحث می‌شود که مالیات‌های بخش مسکن ممکن است به‌صورت یک تثبیت‌کننده خودکار عمل کند. با این حال، سیاست‌های مالیاتی می‌تواند به‌صورت فعال به تعدیل تقاضا در کوتاه‌مدت کمک کند.
ابزارهای تنظیمی: سیاست‌های تنظیمی همانند افزایش کفایت سرمایه و محدود کردن وام‌های رهنی که می‌توانند به منظور دستیابی به اهداف سیاستی مشخصی اعمال شوند.
با توجه به جمیع جهات و آخرین شرایط کنونی بازار مسکن، دستیابی به رونق به چیزی شبیه معجزه نیاز دارد. در حال حاضر به ۴ دلیل نمی‌توان امید چندان زیادی به خروج سریع از رکود داشت.
دلیل اول؛ با توجه به عدم اطمینان موجود نسبت به گشایش‌های ارزی و به تبع آن رشد تقاضای کل در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود.
دلیل دوم؛ از آنجا که بازار‌های سهام و طلا در طول ماههای گذشته دچار رکود قیمتی بوده‌اند و چشم انداز رونقی برای آنها تصور نمی‌شود و در عین حال شیفت تقاضا از آنها مدتها است که صورت گرفته است انتظار بر آن نیست که انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملی برای تحول چشمگیر در بخش مسکن باشد.
دلیل سوم؛ با توجه به عدم اطمینان نسبت به وضعیت آتی نرخ ارز و امکان سوداگری در این بازار به نظر نمی‌رسد انتقال تقاضا از این بخش به بخش مسکن عامل تحول در بخش مسکن باشد.
دلیل چهارم؛ با توجه به نرخ‌های سود بسیار بالای سپرده‌ها و تداوم آن برای ماههای پیش رو به نظر می‌رسد هم از ناحیه جذابیت سپرده‌ها و هم از ناحیه پر هزینه بودن تامین مالی خرید مسکن انتظار برای تحول مثبت بخش مسکن از این منظر هم فراهم نباشد. بنابراین در بلندمدت رشد بیشتر بخش مسکن به‌عنوان یک عامل موجد رفاه متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زنند و نباید توقعی فراتر از آن از متولیان بخش مسکن داشت.در بلندمدت روند قیمت مسکن و سطح عمومی قیمت‌ها مشابه است و این بدان معنی است که در بلندمدت عامل اساسی تعیین‌کننده رشد عمومی قیمت‌ها یعنی رشد نقدینگی تعیین‌کننده رشد قیمت مسکن نیز است. در آن صورت، تلاش برای کنترل سطح عمومی قیمت‌ها کنترل قیمت مسکن را نیز به همراه دارد. در عین حال، در صورت تداوم تورم نمی‌توان انتظار معجزه از متولیان بخش مسکن برای ثبات قیمت بخش مسکن را داشت. در کوتاه‌مدت هم فعالیت حقیقی و هم قیمت مسکن نسبت به فعالیت حقیقی و سطح قیمت کل اقتصاد نوسان بیشتری از خود نشان می‌دهد و به همین دلیل توجه بیشتری هم از ناحیه متولیان بخش مسکن و هم از ناحیه سیاست‌گذار پولی را می‌طلبد. در این مقطع تنها به کمک ابزار نهفته در بازار رهن، امکان رونق غیرتورمی مسکن به‌وجود خواهد آمد.با توجه به اینکه در بیشتر کشورهای دنیا، دارایی مسکن بیشترین سهم را در پرتفوی سرمایه‌گذاری خانوارهایی با درآمد متوسط دارد و نسبت درآمد خانوارها به ارزش مسکن بسیار پایین است، خرید مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت به وام‌های رهنی وابسته است. برای بررسی میزان نقش بازار رهن در تامین مالی بخش مسکن کشورها، معمولا از شاخص عمق بازار وام رهنی استفاده می‌شود. این شاخص از نسبت کل تسهیلات پرداختی مسکن به تولید ناخالص داخلی تعریف و محاسبه می‌شود. اطلاعات این شاخص برای ۹۹ کشور در دوره زمانی ۲۰۱۰-۲۰۰۶، از مقاله «بادوو و همکاران »(۲۰۱۴) استخراج شده است و آمارها حاکی است که دامنه شاخص عمق بازار وام رهنی از کمتر یک درصد در کشور روندآ تا ۱۰۹ درصد در کشور دانمارک متغیر است. شاخص عمق بازار وام رهنی به‌صورت محدب با سطح درآمد کشورها افزایش می‌یابد، به این صورت که افزایش درآمد تا سطح کشورهای بالاتر از متوسط درآمد منجر به افزایش اندکی در شاخص عمق بازار وام رهنی می‌شود، اما افزایش درآمد به سطح کشورهای با درآمد بالا به همراه افزایش شدید شاخص مربوطه خواهد بود.در ایران، سطح این شاخص در کمترین حد ممکن در مقایسه با سایر کشورها قرار دارد و در واقع ایران به لحاظ عمق و کارآمدی بازار رهن در رده‌های آخر رتبه‌بندی جهانی قرار دارد. به همین خاطر، طراحی سیاست‌های پولی و مالی مناسب در این زمینه، نیاز جدی بازار مسکن در خروج از رکود محسوب می‌شود.
ارسال نظر