مقیاس بازار اجاره در تهران
در تهران ماهانه به‌طور متوسط 10 هزار خانوار اقدام به اجاره آپارتمان مسکونی می‌کنند که این حجم اجاره‌نشین به لحاظ نوع قرارداد در سه دسته قابل تفکیک هستند.

دسته اول بخشی از مستاجرهای قدیمی هستند که برای ماندن در محل سکونتشان، قرارداد سال گذشته را تمدید می‌کنند.

دسته دوم بخش دیگر مستاجرهای با سابقه را تشکیل می‌دهد که در پایان قرارداد یک‌ساله خود، به هر دلیل تصمیم به جابه‌جایی و اجاره آپارتمان جدید گرفته‌اند.

دسته سوم نیز اجاره‌نشین‌های جدید هستند که عمدتا زوج‌های جوان و تازه، در این گروه قرار دارند.معمولا حجم دسته سوم و دسته دوم در معاملات اجاره، بیشتر از دسته اول است.آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن در تهران نشان می‌دهد سال گذشته ۱۲۹ هزار اجاره نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد.عمده قراردادهای اجاره در فصل تابستان به امضا موجر و مستاجر رسیده است که این موضوع بیانگر شکل سنتی معاملات اجاره است که در قالب آن، اغلب اجاره نامه‌ها در سه ماه دوم سال سر رسید می‌شود و از همین رو، بازار اجاره مسکن در تابستان به مراتب گرمتر از سایر فصول سال به لحاظ حجم معاملات می‌شود.در تابستان سال گذشته ۴۲ هزار فقره معاملات اجاره آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران منعقد شد که در این میان، میزان نقل و انتقالات بازار اجاره در ماه شهریور بیش از دو ماه اول تابستان بوده است.مطابق آمارهای به‌دست آمده از سامانه رهگیری، بازار اجاره مسکن در تهران طی سال گذشته با ورود به نیمه دوم سال شاهد افت چشمگیر در معاملات بود به‌طوری‌که در پاییز، میزان جابه‌جایی مستاجرها به ۸ هزار فقره اجاره نامه نزول کرد.سال گذشته کمترین حجم معاملات اجاره مسکن در تهران، برای ماه فروردین به ثبت رسید. در این ماه، ۴ هزار و ۲۰۰ مستاجر در بنگاه‌های مسکن اقدام به انعقاد قرارداد اجاره آپارتمان کردند. اما در اردیبهشت، به‌دلیل طبیعی شدن روند معاملات مسکن، حجم معاملات اجاره به ۱۰ هزار و ۵۰۰ فقره قرارداد رسید و در ماه خرداد نیز مقیاس بازار اجاره مسکن در تهران تا حجم ۱۴ هزار و ۲۰۰ قرارداد افزایش پیدا کرد.گروهی از مستاجرها به‌خصوص مستاجران جدید -زوج‌های تازه تشکیل شده- سعی می‌کنند پیش از شروع فصل تابستان و برای در امان ماندن از موج اصلی نقل و انتقال در بازار اجاره، برای اجاره آپارتمان مورد نظر خود اقدام کنند تا مشمول افزایش تابستانی اجاره بها نشوند.به همین خاطر معاملات اجاره در خرداد ماه با افزایش قابل توجه نسبت به ماه قبل مواجه می‌شود.به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار معاملات اجاره مسکن در سال گذشته به لحاظ حجم جابه‌جایی‌ها، فوق‌العاده کوچک شد که البته این موضوع برخلاف تحلیل‌های غیرکارشناسی، هرگز به معنای کاهش تعداد مستاجران و افزایش حجم خانوارهای صاحب خانه نیست.

نقل و انتقالاتی که در ۱۲ ماه سال ۹۴ در بازار اجاره مسکن تهران به لحاظ حجم صدور اجاره نامه در بنگاه‌های املاک انجام شد، در سال ۹۳ طی تنها ۶ ماه به ثبت رسید. در سال ۹۴، همان‌طور که در ابتدای گزارش اشاره شد، ۱۲۹ هزار مستاجر در بنگاه‌های مسکن شهر تهران، اجاره نامه جدید یا سال قبل خود را امضا یا تمدید کردند. این در حالی است که در نیمه اول سال ۹۳، تعداد معاملات اجاره در پایتخت به حدود ۱۲۰ هزار قرارداد رسید.بنابراین مقایسه حجم معاملات اجاره مسکن در سال‌های ۹۳ و ۹۴ نشان می‌دهد سال گذشته رکود معاملات خرید آپارتمان به شدت بر فرآیند جابه‌جایی مستاجرهای پایتخت نشین تاثیر گذاشت و سبب انقباض این بازار شد.البته اثر رکود مسکن بر بازار اجاره به این صورت بوده که احتمالا در سال ۹۴، بخش زیادی از اجاره‌نشین‌ها به‌دلیل مناسب بودن نرخ‌ پیشنهادی موجران برای تمدید قرارداد، ترجیح دادند در همان آپارتمان محل سکونت، برای یک سال دیگر مستاجر باشند.

این موضوع از روی میزان رشد اجاره بهای مسکن در سال گذشته که کمتر از نرخ تورم بود، قابل اثبات و تحلیل است.در سال ۹۴، میانگین اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران ۸/ ۹ درصد افزایش پیدا کرد و عملا تورم بازار اجاره تک‌رقمی بود. این در حالی است که در سال‌های قبل و مثلا در سال ۹۲، متوسط اجاره بهای واحدهای مسکونی ۲۰ درصد رشد کرد که دو برابر نرخ رشد اجاره بها در سال گذشته بوده است.بنابراین مشخص می‌شود رکود مسکن تا حدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها تمام شد.با این حال برای سال‌جاری نیز رفتار اجاره بها مشروط به اقدام اقتصادی موجران، نباید با نوسان شدید روبه‌رو شود.

سال گذشته متوسط رهن آپارتمان‌های مسکونی در نیمه اول سال با فرمول «رهن هر متر مربع کمتر از یک میلیون تومان» محاسبه شد اما در نیمه دوم سال تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی، برخی موجران برای حفظ ارزش نسبی عایدی‌شان از اجاره بها، ارزش رهن کامل واحدهای خود را هنگام اجاره، به همان سطح مترمربعی یک میلیون تومان افزایش دادند و برخی دیگر برای تبدیل اجاره ماهانه به رهن کامل، از فرمول هر ۲۰ تا ۲۵ هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان پول پیش، استفاده کردند. این فرمول جایگزین هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان پول پیش شد که با این تغییر، عملا مقدار پول پیش در مقدار ثابت اجاره ماهانه، افزایش پیدا کرد و باعث شد تبعات کاهش نرخ سود بانکی برای گروهی از موجران که پول پیش دریافتی از مستاجر را به‌صورت یک‌ساله در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند، تا حدودی جبران شود.اما در حال حاضر که بازار اجاره مسکن در تهران در آستانه افزایش حجم معاملات و شروع موج نقل و انتقالات قرار دارد، متغیرهای این بازار از هر نظر با آرامش نسبی روبه‌رو هستند.در سمت عرضه آپارتمان، هنوز رونق معاملات خرید شروع نشده است بنابراین میزان عرضه واحدهای اجاره‌ای که سال قبل افزایش پیدا کرده بود، در سطح تقریبا متعادل با تقاضای اجاره، در بنگاه‌ها موجود است.همچنین متغیر اجاره بها نیز در حال حاضر در سطح طبیعی و قابل انتظار، در نوسان است. رشد کمتر از ۱۰ درصدی متوسط اجاره بهای مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به این معنا است که مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، در زمان سررسید قرارداد، مبلغ اجاره را در سطحی کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی، افزایش می‌دهند.با این حال، چنانچه اجاره بها با افزایش سالانه همراه نباشد، به‌دلیل از بین رفتن عایدی اقتصادی اجاره داری -در مقایسه با تورم سالانه- احتمال انصراف موجران از اجاره داری فوق‌العاده افزایش پیدا می‌کند و تبعات این خروج از بازار، کاهش شدید عرضه آپارتمان اجاره‌ای و بحرانی شدن بازار اجاره خواهد بود.