فرود پروانه‌های مسکونی، پرواز ساخت‌وسازهای تجاری
راز «مال»ها در تهران
فرید قدیری بسازوبفروش‌های بزرگ تهران، به بازاری پر سودتر از آپارتمان رسیده‌اند و در رقابت با هم برای تصاحب سهم بیشتر از بازار جدید، چهره شهر را از حالت طبیعی خود خارج کرده‌اند. محصول جدید ساختمان‌سازها «مال» نام دارد که البته سازنده‌های عادی چه به لحاظ بنیه مالی و چه به لحاظ دارایی ملکی، قادر به احداث آن نیستند.
ساخت «مال» یا همان برج‌های تجاری چندمنظوره هم‌اکنون در انحصار شرکت‌های ساختمانی وابسته به برخی نهادهای دولتی، عمومی، شبه‌دولتی، موسسات سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها و تعدادی شرکت از بخش خصوصی است که اگرچه در چند منطقه خاص تهران مدتی است احداث آنها رونق گرفته؛ اما پیامدهای این نوع ساخت‌وساز، کل شهر را تحت‌الشعاع قرار داده است.
ساخت «مال» یا همان برج‌های تجاری چندمنظوره هم‌اکنون در انحصار شرکت‌های ساختمانی وابسته به برخی نهادهای دولتی، عمومی، شبه‌دولتی، موسسات سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها و تعدادی شرکت از بخش خصوصی است که اگرچه در چند منطقه خاص تهران مدتی است احداث آنها رونق گرفته؛ اما پیامدهای این نوع ساخت‌وساز، کل شهر را تحت‌الشعاع قرار داده است.
فرید قدیری بسازوبفروش‌های بزرگ تهران، به بازاری پر سودتر از آپارتمان رسیده‌اند و در رقابت با هم برای تصاحب سهم بیشتر از بازار جدید، چهره شهر را از حالت طبیعی خود خارج کرده‌اند. محصول جدید ساختمان‌سازها «مال» نام دارد که البته سازنده‌های عادی چه به لحاظ بنیه مالی و چه به لحاظ دارایی ملکی، قادر به احداث آن نیستند.
ساخت «مال» یا همان برج‌های تجاری چندمنظوره هم‌اکنون در انحصار شرکت‌های ساختمانی وابسته به برخی نهادهای دولتی، عمومی، شبه‌دولتی، موسسات سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها و تعدادی شرکت از بخش خصوصی است که اگرچه در چند منطقه خاص تهران مدتی است احداث آنها رونق گرفته؛ اما پیامدهای این نوع ساخت‌وساز، کل شهر را تحت‌الشعاع قرار داده است.
«مال» به برج ساختمانی گفته می‌شود که در آن علاوه‌بر مغازه‌های فروش اجناس غیرخوراکی به‌عنوان تنها ویژگی مراکز تجاری معمولی فعلی در شهر، مجموعه‌ای از فضاهای تفریحی-رفاهی و ورزشی نظیر شهربازی، سینما، رستوران، کافی‌شاپ و فست‌فود نیز وجود دارد. «مال» همچنین امکاناتی نظیر سوپرمارکت، آژانس املاک، صرافی، خشکشویی، کارواش و سایر مراکز خدماتی را که معمولا در سطح شهر پراکنده هستند در خود جا می‌دهد.
ویژگی دیگر این سازه‌ها که آنها را از مراکز خرید عادی موجود در شهر متمایز می‌کند، ظرفیت نامحدود پارکینگ در طبقات منفی «مال» است.
در برج‌های تجاری چندمنظوره، تعداد طبقات منفی به مراتب بیشتر از ارتفاع یک ساختمان معمولی 4 تا 5 طبقه است. در این برجها، ارتفاع مثبت سازه -طبقات روی زمین- معمولا از 01 تا 12 طبقه شروع می‌شود و در برخی مناطق همچون منطقه 22 به نزدیک 30 طبقه هم می‌رسد.
تراز منفی این برجها نیز در مقیاس ۶ تا ۹ طبقه در زیرزمین (۲ برابر ارتفاع مثبت یک ساختمان مسکونی) تعریف می‌شود که کل این طبقات به پارکینگ اختصاص پیدا می‌کند. ظرفیت پارکینگ «مال» به گونه‌ای است که همواره تعداد فضاهای خالی پارک خودرو در آن بیشتر از نقطه پیک مراجعه‌کننده‌ها به مال است که این ویژگی با توجه به کمبود فضای پارک خودرو در سطح معابر و خیابان‌های شهر، یک امتیاز منحصربه‌فرد برای «مال» به حساب می‌آید؛ چرا که کشش ناشی از پارکینگ رایگان در «مال» باعث می‌شود آن دسته از افرادی که صرفا برای پارک خودرو وارد این سازه‌ها می‌شوند، ترغیب شوند از سایر امکانات خرید و رفاهی «مال» نیز استفاده کنند.
برای ساخت «مال» تا چندین برابر ساختمان مسکونی معمولی، «زمین» و «منابع مالی» مورد نیاز است. این دو ابزار برای بسازوبفروش‌ها حکم طلا دارد و به این سادگی دست‌یافتنی نیست. بنابراین انحصار موجود در «مال»سازی نه با اراده مالسازها که به دلیل خاصیت این بازار به‌وجود آمده است.
دو روی سکه یک بازار انحصاری
بررسی‌ها نشان می‌دهد: برای ساخت «مال» باید حداقل نیم‌هکتار زمین در اختیار سرمایه‌گذار باشد. این میزان مساحت -5000 مترمربع- معادل 10 برابر زمین مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان مسکونی 4طبقه 8 واحدی است؛ اما به صرف داشتن زمین بزرگ، مجوز ورود به بازار مال‌سازی صادر نمی‌شود. کاربری این زمین‌ها باید «تجاری» تعریف شده باشد و برای اخذ پروانه کاربری تجاری برای چنین زمین‌هایی، میلیاردها تومان عوارض نقدی باید به شهرداری پرداخت کرد. ضمن اینکه، هزینه ساخت این نوع برجها با توجه به متراژ و سطح زیربنا، قابل مقایسه با هزینه ساخت آپارتمان نیست. طبق ارقام رسمی مرکز آمار، سال گذشته متوسط قیمت زمین مورد استفاده برای ساخت مال در تهران مترمربعی 15میلیون تومان ارزش داشته در حالی‌که زمین مسکونی با قیمت میانگین متری 6 میلیون تومان در اختیار بسازوبفروش‌ها قرار گرفته است. همچنین هزینه ساخت‌وساز تجاری حداقل مترمربعی یک میلیون تومان بوده که در مقایسه با هزینه متوسط متری 600 هزار تومانی ساخت مسکن، رقم بالایی است. از طرفی، نرخ عوارض و تراکم ساخت تجاری نیز چندبرابر مسکونی است.
محاسبات نشان می‌دهد: برای احداث یک «مال» بالای ۳۰ طبقه -مجموع طبقات مثبت و منفی سازه- با سطح زیربنای ۲۰۰ هزار مترمربع روی قطعه زمینی با مساحت حدود ۷ هزار مترمربع، دست‌کم ۳۰۰ میلیارد تومان منابع مالی برای خرید زمین، تامین هزینه ساخت و پرداخت عوارض و تراکم مربوط به پروانه‌ساختمانی مورد نیاز است. ارزش واقعی این رقم زمانی در بازار ساخت‌وساز مشخص می‌شود که با هزینههای یک ساختمان مسکونی معمولی مورد مقایسه قرار بگیرد. کل هزینههای احداث یک ساختمان مسکونی ۴طبقه در زمین ۵۰۰ متری، چیزی در حدود ۳ تا ۵ میلیارد تومان برآورد می‌شود.
هزینههای نجومی ساخت «مال» در تهران فقط یک روی سکه این بازار جدید انحصاری است. روی دیگر این بازار، سودهای نامحدودی است که در طول پروسه ساخت و فروش فضاهای خرید و خدماتی «مال» نصیب مالک و سرمایه‌گذار اولیه می‌شود.
یک گزارش رسمی -گزارش بانک‌مرکزی از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در یکسال۹۲- حکایت از آن دارد که در سال گذشته قیمت زمین ساختمان‌های تجاری که ساخت آنها از دو سال قبل‌تر شروع شده بود، ۲۴۱درصد در زمان تکمیل سازه، افزایش پیدا کرده است، در حالی‌که این شاخص یعنی رشد قیمت زمین در فاصله ساخت تا تکمیل ساختمان، برای ساختمان‌های مسکونی ۱۱۰ درصد بوده است. به بیان ساده‌تر، اگرچه قیمت زمین تجاری در تهران متری ۱۵میلیون و معادل دو برابر هزینه تهیه قیمت زمین مسکونی است، اما ارزش‌افزوده‌ای که درنهایت عاید مالک ساختمان تجاری فقط از محل «زمین» می‌شود بیش از سه برابر ارزش‌افزوده زمین مسکونی خواهد بود.
در کنار سود نهفته در زمینهای تجاری، سازنده‌های «مال» از محل فروش فضاها نیز تا چند برابر قیمت فروش آپارتمان، عایدی به‌دست می‌آورند.
در منطقه‌ای از تهران که این روزها، «مال»سازی حرف اول را در آن می‌زند، واحدهای تجاری برخی از این برجها با قیمت پایه مترمربعی ۴۰ میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران هم‌اکنون ۴ میلیون و ۶۸ هزار تومان است!
گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره تعداد ساختمان‌های تجاری در حال ساخت در تهران حاکی است: در استان تهران، سال گذشته 43هزار ساختمان مسکونی جدید -با میانگین 6 واحد مسکونی در هر ساختمان- تکمیل و به بازار عرضه شده است که 9 هزار ساختمان دارای ارتفاع بیش‌از 7 طبقه بوده است. در کنار این ساختمان‌ها، کار احداث 321 ساختمان تجاری نیز تکمیل شده است. سال گذشته، علاوه‌بر تکمیل و عرضه این تعداد ساختمان در استان تهران، برای 24 هزار ساختمان مسکونی جدید، پروانه صادر شد. تعداد پروانه‌های تجاری نیز معادل 127 ساختمان بوده است.
این آمارها مربوط به پایتخت و سایر شهرهای استان تهران است اما در تهران، نسبت پروانه‌های تجاری به مسکونی با توجه به رکود مسکن و رونق مال‌سازی بیشتر از این است.
آسمان تهران در تسخیر برجها
در دو سه سال اخیر، به تناسب کاهش میل به ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران، از یکسو «تجاری‌سازی در ارتفاع» افزایش غیرعادی پیدا کرده و از سوی دیگر، آپارتمان‌سازی در شهرهای اطراف تهران نیز تاحدودی رونق گرفته است.
ارزانی نسبی آپارتمان در اطراف تهران و توجه متقاضیان به بیرون شهر سبب شده، ساخت مسکن در این مناطق رونق بگیرد.همچنین، ظرفیت خالی شرکت‌های ساختمانی بزرگ در داخل شهر تهران در سال‌های اخیر به خدمت برج‌سازی‌های تجاری درآمده و در این راستا، تمایل شهرداری به تغییر مسیر بازار ساخت‌وساز در نقش محرک عمل کرده و موجب شده است بازار ساخت «مال» جایگزین بازار راکد مسکن شود.
عوارضی که شهرداری تهران برای صدور «پروانه»، «مجوز تراکم» و «تغییر کاربری زمین» در یک برج تجاری چندمنظوره دریافت می‌کند گاه تا ۱۰۰ برابر یک عوارض ساده مربوط به پروانه یک خانه مسکونی، درآمد برای مدیریت‌شهری ایجاد می‌کند.
راز سونامی ساخت «مال» در تهران در این مدل تامین مالی برای خرج اداره شهر خلاصه می‌شود که در آن، از ساخت‌وسازهای محدود، درآمد نامحدود به‌دست می‌آید.
عمده «مال»های در حال ساخت یا در آستانه بهره‌برداری در شهر تهران، به ترتیب فراوانی، در مناطق ۲۲، ۱، ۲، ۳ و ۵ قرار دارند.
«بهشت» مالسازها
در بین این ۵ نقطه، منطقه۲۲ بهشت «مال»سازی محسوب می‌شود.
عمر پایین منطقه22 و وجود زمینهای خام متراژ بزرگ در این منطقه از یکسو و جریانی که تحت‌تاثیر اجرای بزرگ‌ترین طرح تفریحی توسط شهرداری در این نقطه از پایتخت به‌وجود آمد از سوی دیگر، هم‌اکنون منطقه22 را به بورس «مال» تبدیل کرده است.
طرح توسعه تهران از سمت غربی‌ترین نقطه در محور شمال، در سال۷۹ به تصویب رسید. آن زمان محدوده‌ای که هم‌اکنون به منطقه۲۲ شناخته می‌شود، مملو از باغات متروک و نیمه‌تعطیل و مجموعه‌ای از زمینهای تحت مالکیت دستگاه‌های دولتی و نهادهای شبه‌دولتی بود.
در این منطقه در نیمه اول دهه80، تعدادی از تعاونی‌های مسکن متعلق به نهادها، اقدام به ساخت شهرک‌های مسکونی و برج‌های 10 تا حداکثر 15طبقه کردند. اما از اواخر این دهه یعنی تقریبا از سال89، بهره‌برداری تجاری از زمینهای بکر و آماده ساخت در منطقه22، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت. ایده تجاری‌سازی در این منطقه همزمان شد با عزم شهرداری تهران برای تکمیل طرح چندین‌ساله ساخت «دریاچه چیتگر» و در نتیجه تبلیغات عظیم شهرداری درخصوص ویژگی‌های این دریاچه و مزایایی که این دریاچه مصنوعی در غرب تهران می‌تواند برای منطقه22 و کل مناطق 22گانه داشته باشد، باعث شد مزیت سرمایه‌گذاری در این منطقه به شکل تصاعدی افزایش یابد. در این میان، زمزمه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران در سال90 بر ارزش‌افزوده سرمایه‌گذاری در منطقه22 تهران مجددا افزود چون که در آن زمان اعلام شد منطقه22 از مقررات سخت‌گیرانه طرح تفصیلی مستثنی است و کاربری زمینهای این منطقه کماکان خارج از ضوابط ملاک‌عمل طرح تفصیلی، تعیین می‌شود.
یکسال قبل از رونمایی از طرح تفصیلی جدید تهران، این تصور در بازار ساخت‌وساز حاکم شده بود که من‌بعد، امکان تغییر کاربری و تراکم به هیچ وجه وجود ندارد و در نتیجه ساخت‌وساز با این طرح، چون باید با تراکم محدود و کاربری مشخص انجام شود، سود مورد نظر مالک زمین و سازنده را تامین نخواهد کرد.
همه این شرایط و تصورات در سال‌های 89 و 90 امروز به شکل سازه‌های مرتفع و تو در تو، در منطقه22 بروز کرده است.
این منطقه مملو از «مال»هایی شده که در فاصله نزدیک به یکدیگر و بدون رعایت بدیهی‌ترین فن تجاری‌سازی -رعایت فاصله به‌منظور حفظ حجم مشخصی تقاضا و پتانسیل مراجعه به مال- در حال ساخت هستند.
برج‌های تجاری در منطقه22 به‌صورت فشرده در کنار هم یا در خیابان‌های نزدیک به هم، ساخته شدهاند.
این برجها در شرایطی احداث شدهاند که هنوز در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، مقررات مصوب و مورد تایید برای ساخت بلندمرتبه‌سازی در تهران وجود ندارد و از نظر این شورا، سقف مجاز ساخت‌وساز در تهران ۱۲طبقه است.
با این حال، مجوزهای ساخت برج‌های تجاری چندمنظوره عمدتا در کمیسیون ماده5 شهر تهران مورد موافقت قرار گرفته و برای صدور این مجوزها، عوارضی اضافه‌بر آنچه سایر ساختمان‌سازها هنگام دریافت پروانه پرداخت می‌کنند، اخذ شده است.ساخت «مال» در یکسال اخیر نسبت به سال‌های 89 و 90، تشدید هم شده است.
در همین منطقه۲۲ و همچنین منطقه۲، تعداد بلندمرتبه‌های چندمنظوره به نزدیک دو برابر سال‌های قبل افزایش پیدا کرده است.تشدید رکود مسکن در یکسال اخیر، اثر مستقیم بر سونامی مال‌سازی داشته است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در چهار سال اخیر، ناپایداری در دوره‌های رونق و رکود مسکن خود را در جریان ساخت‌وسازهای مسکونی نشان داده اما در ساخت‌وسازهای تجاری طی این مدت، میزان سرمایه‌گذاری همواره با شیب یکدست مثبت، همراه بوده است. با فرود پروانه‌های ساختمانی در سال92، شهر تهران شاهد پرواز پروانه‌های تجاری بود.
پیامدهای سه‌گانه
هم‌اکنون کارشناسان درباره پیامدهای سه‌گانه رشد ناموزون «مال»ها در تهران نظرات مختلفی را مطرح می‌کنند.توزیع نابرابر برج‌های تجاری چندمنظوره در 5 منطقه خاص تهران، اثرات مثبت و منفی بر شهر، شهروندان و سرنوشت درازمدت خود مالسازها دارد.
اثر این برجها بر شهر دو بُعدی است به این معنی که طبق یک تحقیق که بخش‌هایی از آن در پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی توسط مرکز مطالعات شهرداری تهران انجام شده است، مشخص شده شیوه کنونی برج‌سازی حداقل دو عارضه زیست‌محیطی برای شهر تهران به همراه دارد. این برجها از یکسو باعث تغییر غیرطبیعی دمای شهر تهران و ایجاد جزایر گرمایی در نقاطی که تراکم برج در آنها بالا است، شدهاند و از سوی دیگر کاهش وزش باد در سطح شهر را منجر شدهاند.
درباره این پیامد منفی، شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز ماه گذشته در مصوبه‌ای، ضمن صدور دستور توقف برای برج‌سازی‌های جدید در منطقه22، نسبت به مسدودشدن جریان ورود هوای تازه به پایتخت در اثر دیوار باد ناشی از برج‌های انبوه این منطقه، هشدار داد.
اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری کشور منطقه۲۲ را کریدور هوایی تهران می‌دانند، اما ارتفاع برجها در این منطقه به نوعی، در جلوی ورود هوا و وزش باد، سد ایجاد کرده است؛ موضوعی که مقامات شهرداری تهران چندان آن را قبول ندارند بلکه برعکس، معتقدند: ساخت‌وسازهای منطقه۲۲ کمترین تراکم جمعیتی را دارد و طبق ضوابط مصوب ساخته شده است.
فارغ از منطقه22، وجود «مال»های متعدد در تهران، از دید مثبت، سبب افزایش فضاهای خدماتی مورد نیاز شهروندان می‌شود. در حال حاضر سرانه خدماتی در تهران متناسب با بارگذاری‌های جمعیتی در این شهر نیست و مال‌های در حال ساخت می‌تواند این کمبود را برای شهروندان جبران کند.
اما نکته‌ای که در این باره وجود دارد، عدم توزیع یکدست مال‌ها در سطح شهر تهران است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: ساخت مال در نقاطی خاص از تهران، بر بار ترافیکی شهر تهران می‌افزاید چون سبب افزایش مسافرت‌های درون‌شهری از سایر مناطق به نقاطی که این برجها در آنها ساخته شده است، می‌شود.
این برجها نه‌تنها مجموعه‌ای آثار مثبت و منفی برای شهر و شهروندان دارند، بلکه در درازمدت می‌تواند سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در این بازار را با تهدیدهایی روبه‌رو کند.
مهم‌ترین تهدید پیش‌رو در بازار «مال»ها، اشباع نسبی پنج منطقه خاص تهران از این برجها است.
زیاده‌روی‌های صورت گرفته در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه‌های چندمنظوره و همزمانی در اجرای غالب این پروژه‌ها، به‌زودی بازار واحدهای تجاری را با عرضه حجم زیادی فضای فروشی یا پیش‌فروش مواجه می‌کند. در این حالت، طبق گفته کارشناسان و صاحب‌نظران برجسته اقتصاد مسکن، احتمال اینکه سطح کنونی قیمت فضاهای تجاری، بشکند و کاهش یابد، کم نیست.
از طرفی، مدلی که در برخی از مال‌های در حال ساخت در ماه‌های اخیر برای پیش‌فروش واحدهای تجاری، باب شده طبق نظر کارشناسان بازاریابی، کاملا غلط و به ضرر صاحبان آینده این برجها است. تجربه سایر کشورها در ساخت و مدیریت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره، از روشی حکایت دارد که در آن، سرمایه‌گذار اولیه بدون آنکه مالکیت فضاهای داخل مال را به‌صورت قطعی واگذار کند، سرقفلی آنها را اجاره می‌دهد. با این شکل واگذاری فضاها، امکان تصمیم‌گیری سریع و راحت درباره نحوه چینش و عرضه کالا و خدمات در طبقات مختلف مال، متناسب با نیاز و سلیقه مردم، در اختیار مالک محفوظ می‌ماند و از طرفی، مدیریت و نگهداری سیستم‌های فنی، نظافتی، رسیدگی‌های دوره‌ای و سایر کارهایی که در طول استفاده برج باید به‌صورت مرتب انجام شود نیز به سادگی انجام خواهد شد.
اما در مدلی که هم‌اکنون در نحوه واگذاری واحدهای مال‌ها در تهران وجود دارد، چون مالکیت واحدها به‌صورت قطعی فروخته می‌شود، برج در زمان بهره‌برداری به ازای هر واحد با یک صاحب مال روبه‌روست طوری‌که برای اداره و نگهداری مال، باید صدها نفر در نقش مالکان فضاهای مختلف مال، تصمیم بگیرند. در این حالت، سطح رسیدگی به برج به نازل‌ترین حد خود می‌رسد و بهره‌برداران و کسانی که امروز صاحب واحدهای این برجها می‌شوند، خیلی زود بعد از شروع بهره‌برداری از برج، با ساختمانی در معرض فرسودگی زودرس روبه‌رو خواهند شد.با این حال، پیش‌بینی می‌شود، روند فزاینده ساخت مال در تهران طی ماه‌های آینده مهار شود.
شورای عالی شهرسازی و معماری کشور اخیرا با تصویب مجموعه‌ای از اصلاحات در متن طرح تفصیلی تهران، صدور مجوزهای ساختمانی مغایر با ضوابط طرح جامع را ممنوع اعلام کرد.
این تصمیم شورای عالی به آن معناست که دیگر همچون گذشته، امکان افزایش تراکم و تغییر کاربری در کمیسیون ماده۵ شهر تهران وجود ندارد. در مصوبات جدید شورای عالی شهرسازی، بلندمرتبه‌سازی در منطقه۲۲ نیز ممنوع شده است و صدور پروانه جدید ساخت برج در این منطقه به تدوین برنامه ویژه برای این منطقه از طرف شهرداری و تصویب آن در شورای عالی شهرسازی منوط شده است.
در برنامه ویژه‌ای که قرار است برای منطقه22 نوشته شود، با توجه به حساسیت‌های کنونی شورای عالی نسبت به آثار مخرب برج بر جریان هوا در این منطقه، قطعا برای «مال»سازی محدودیت‌های سفت و سختی لحاظ می‌شود.
اخیرا ابعاد بازار جدید ساخت‌وساز هر چند جزئی و خفیف به برخی کلان‌شهرهای دیگر کشور نیز کشیده شده است.
در مشهد، اصفهان، شیراز و کرج، ساخت تعداد معدودی برج چندمنظوره آغاز شده است.
پیش‌بینی می‌شود در صورتی که خطوط قرمز شورای عالی شهرسازی این بار در تهران رعایت شود، این مدل سرمایه‌گذاری‌ها به سایر کلان‌شهرهای کشور منتقل شود.
ساخت «مال» یا همان برج‌های تجاری چندمنظوره هم‌اکنون در انحصار شرکت‌های ساختمانی وابسته به برخی نهادهای دولتی، عمومی، شبه‌دولتی، موسسات سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها و تعدادی شرکت از بخش خصوصی است که اگرچه در چند منطقه خاص تهران مدتی است احداث آنها رونق گرفته؛ اما پیامدهای این نوع ساخت‌وساز، کل شهر را تحت‌الشعاع قرار داده است.
«مال» به برج ساختمانی گفته می‌شود که در آن علاوه‌بر مغازه‌های فروش اجناس غیرخوراکی به‌عنوان تنها ویژگی مراکز تجاری معمولی فعلی در شهر، مجموعه‌ای از فضاهای تفریحی-رفاهی و ورزشی نظیر شهربازی، سینما، رستوران، کافی‌شاپ و فست‌فود نیز وجود دارد. «مال» همچنین امکاناتی نظیر سوپرمارکت، آژانس املاک، صرافی، خشکشویی، کارواش و سایر مراکز خدماتی را که معمولا در سطح شهر پراکنده هستند در خود جا می‌دهد.
ویژگی دیگر این سازه‌ها که آنها را از مراکز خرید عادی موجود در شهر متمایز می‌کند، ظرفیت نامحدود پارکینگ در طبقات منفی «مال» است.
در برج‌های تجاری چندمنظوره، تعداد طبقات منفی به مراتب بیشتر از ارتفاع یک ساختمان معمولی 4 تا 5 طبقه است. در این برجها، ارتفاع مثبت سازه -طبقات روی زمین- معمولا از 01 تا 12 طبقه شروع می‌شود و در برخی مناطق همچون منطقه 22 به نزدیک 30 طبقه هم می‌رسد.
تراز منفی این برجها نیز در مقیاس ۶ تا ۹ طبقه در زیرزمین (۲ برابر ارتفاع مثبت یک ساختمان مسکونی) تعریف می‌شود که کل این طبقات به پارکینگ اختصاص پیدا می‌کند. ظرفیت پارکینگ «مال» به گونه‌ای است که همواره تعداد فضاهای خالی پارک خودرو در آن بیشتر از نقطه پیک مراجعه‌کننده‌ها به مال است که این ویژگی با توجه به کمبود فضای پارک خودرو در سطح معابر و خیابان‌های شهر، یک امتیاز منحصربه‌فرد برای «مال» به حساب می‌آید؛ چرا که کشش ناشی از پارکینگ رایگان در «مال» باعث می‌شود آن دسته از افرادی که صرفا برای پارک خودرو وارد این سازه‌ها می‌شوند، ترغیب شوند از سایر امکانات خرید و رفاهی «مال» نیز استفاده کنند.
برای ساخت «مال» تا چندین برابر ساختمان مسکونی معمولی، «زمین» و «منابع مالی» مورد نیاز است. این دو ابزار برای بسازوبفروش‌ها حکم طلا دارد و به این سادگی دست‌یافتنی نیست. بنابراین انحصار موجود در «مال»سازی نه با اراده مالسازها که به دلیل خاصیت این بازار به‌وجود آمده است.
دو روی سکه یک بازار انحصاری
بررسی‌ها نشان می‌دهد: برای ساخت «مال» باید حداقل نیم‌هکتار زمین در اختیار سرمایه‌گذار باشد. این میزان مساحت -5000 مترمربع- معادل 10 برابر زمین مورد نیاز برای ساخت یک ساختمان مسکونی 4طبقه 8 واحدی است؛ اما به صرف داشتن زمین بزرگ، مجوز ورود به بازار مال‌سازی صادر نمی‌شود. کاربری این زمین‌ها باید «تجاری» تعریف شده باشد و برای اخذ پروانه کاربری تجاری برای چنین زمین‌هایی، میلیاردها تومان عوارض نقدی باید به شهرداری پرداخت کرد. ضمن اینکه، هزینه ساخت این نوع برجها با توجه به متراژ و سطح زیربنا، قابل مقایسه با هزینه ساخت آپارتمان نیست. طبق ارقام رسمی مرکز آمار، سال گذشته متوسط قیمت زمین مورد استفاده برای ساخت مال در تهران مترمربعی 15میلیون تومان ارزش داشته در حالی‌که زمین مسکونی با قیمت میانگین متری 6 میلیون تومان در اختیار بسازوبفروش‌ها قرار گرفته است. همچنین هزینه ساخت‌وساز تجاری حداقل مترمربعی یک میلیون تومان بوده که در مقایسه با هزینه متوسط متری 600 هزار تومانی ساخت مسکن، رقم بالایی است. از طرفی، نرخ عوارض و تراکم ساخت تجاری نیز چندبرابر مسکونی است.
محاسبات نشان می‌دهد: برای احداث یک «مال» بالای ۳۰ طبقه -مجموع طبقات مثبت و منفی سازه- با سطح زیربنای ۲۰۰ هزار مترمربع روی قطعه زمینی با مساحت حدود ۷ هزار مترمربع، دست‌کم ۳۰۰ میلیارد تومان منابع مالی برای خرید زمین، تامین هزینه ساخت و پرداخت عوارض و تراکم مربوط به پروانه‌ساختمانی مورد نیاز است. ارزش واقعی این رقم زمانی در بازار ساخت‌وساز مشخص می‌شود که با هزینههای یک ساختمان مسکونی معمولی مورد مقایسه قرار بگیرد. کل هزینههای احداث یک ساختمان مسکونی ۴طبقه در زمین ۵۰۰ متری، چیزی در حدود ۳ تا ۵ میلیارد تومان برآورد می‌شود.
هزینههای نجومی ساخت «مال» در تهران فقط یک روی سکه این بازار جدید انحصاری است. روی دیگر این بازار، سودهای نامحدودی است که در طول پروسه ساخت و فروش فضاهای خرید و خدماتی «مال» نصیب مالک و سرمایه‌گذار اولیه می‌شود.
یک گزارش رسمی -گزارش بانک‌مرکزی از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در یکسال۹۲- حکایت از آن دارد که در سال گذشته قیمت زمین ساختمان‌های تجاری که ساخت آنها از دو سال قبل‌تر شروع شده بود، ۲۴۱درصد در زمان تکمیل سازه، افزایش پیدا کرده است، در حالی‌که این شاخص یعنی رشد قیمت زمین در فاصله ساخت تا تکمیل ساختمان، برای ساختمان‌های مسکونی ۱۱۰ درصد بوده است. به بیان ساده‌تر، اگرچه قیمت زمین تجاری در تهران متری ۱۵میلیون و معادل دو برابر هزینه تهیه قیمت زمین مسکونی است، اما ارزش‌افزوده‌ای که درنهایت عاید مالک ساختمان تجاری فقط از محل «زمین» می‌شود بیش از سه برابر ارزش‌افزوده زمین مسکونی خواهد بود.
در کنار سود نهفته در زمینهای تجاری، سازنده‌های «مال» از محل فروش فضاها نیز تا چند برابر قیمت فروش آپارتمان، عایدی به‌دست می‌آورند.
در منطقه‌ای از تهران که این روزها، «مال»سازی حرف اول را در آن می‌زند، واحدهای تجاری برخی از این برجها با قیمت پایه مترمربعی ۴۰ میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران هم‌اکنون ۴ میلیون و ۶۸ هزار تومان است!
گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره تعداد ساختمان‌های تجاری در حال ساخت در تهران حاکی است: در استان تهران، سال گذشته 43هزار ساختمان مسکونی جدید -با میانگین 6 واحد مسکونی در هر ساختمان- تکمیل و به بازار عرضه شده است که 9 هزار ساختمان دارای ارتفاع بیش‌از 7 طبقه بوده است. در کنار این ساختمان‌ها، کار احداث 321 ساختمان تجاری نیز تکمیل شده است. سال گذشته، علاوه‌بر تکمیل و عرضه این تعداد ساختمان در استان تهران، برای 24 هزار ساختمان مسکونی جدید، پروانه صادر شد. تعداد پروانه‌های تجاری نیز معادل 127 ساختمان بوده است.
این آمارها مربوط به پایتخت و سایر شهرهای استان تهران است اما در تهران، نسبت پروانه‌های تجاری به مسکونی با توجه به رکود مسکن و رونق مال‌سازی بیشتر از این است.
آسمان تهران در تسخیر برجها
در دو سه سال اخیر، به تناسب کاهش میل به ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران، از یکسو «تجاری‌سازی در ارتفاع» افزایش غیرعادی پیدا کرده و از سوی دیگر، آپارتمان‌سازی در شهرهای اطراف تهران نیز تاحدودی رونق گرفته است.
ارزانی نسبی آپارتمان در اطراف تهران و توجه متقاضیان به بیرون شهر سبب شده، ساخت مسکن در این مناطق رونق بگیرد.همچنین، ظرفیت خالی شرکت‌های ساختمانی بزرگ در داخل شهر تهران در سال‌های اخیر به خدمت برج‌سازی‌های تجاری درآمده و در این راستا، تمایل شهرداری به تغییر مسیر بازار ساخت‌وساز در نقش محرک عمل کرده و موجب شده است بازار ساخت «مال» جایگزین بازار راکد مسکن شود.
عوارضی که شهرداری تهران برای صدور «پروانه»، «مجوز تراکم» و «تغییر کاربری زمین» در یک برج تجاری چندمنظوره دریافت می‌کند گاه تا ۱۰۰ برابر یک عوارض ساده مربوط به پروانه یک خانه مسکونی، درآمد برای مدیریت‌شهری ایجاد می‌کند.
راز سونامی ساخت «مال» در تهران در این مدل تامین مالی برای خرج اداره شهر خلاصه می‌شود که در آن، از ساخت‌وسازهای محدود، درآمد نامحدود به‌دست می‌آید.
عمده «مال»های در حال ساخت یا در آستانه بهره‌برداری در شهر تهران، به ترتیب فراوانی، در مناطق ۲۲، ۱، ۲، ۳ و ۵ قرار دارند.
«بهشت» مالسازها
در بین این ۵ نقطه، منطقه۲۲ بهشت «مال»سازی محسوب می‌شود.
عمر پایین منطقه22 و وجود زمینهای خام متراژ بزرگ در این منطقه از یکسو و جریانی که تحت‌تاثیر اجرای بزرگ‌ترین طرح تفریحی توسط شهرداری در این نقطه از پایتخت به‌وجود آمد از سوی دیگر، هم‌اکنون منطقه22 را به بورس «مال» تبدیل کرده است.
طرح توسعه تهران از سمت غربی‌ترین نقطه در محور شمال، در سال۷۹ به تصویب رسید. آن زمان محدوده‌ای که هم‌اکنون به منطقه۲۲ شناخته می‌شود، مملو از باغات متروک و نیمه‌تعطیل و مجموعه‌ای از زمینهای تحت مالکیت دستگاه‌های دولتی و نهادهای شبه‌دولتی بود.
در این منطقه در نیمه اول دهه80، تعدادی از تعاونی‌های مسکن متعلق به نهادها، اقدام به ساخت شهرک‌های مسکونی و برج‌های 10 تا حداکثر 15طبقه کردند. اما از اواخر این دهه یعنی تقریبا از سال89، بهره‌برداری تجاری از زمینهای بکر و آماده ساخت در منطقه22، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت. ایده تجاری‌سازی در این منطقه همزمان شد با عزم شهرداری تهران برای تکمیل طرح چندین‌ساله ساخت «دریاچه چیتگر» و در نتیجه تبلیغات عظیم شهرداری درخصوص ویژگی‌های این دریاچه و مزایایی که این دریاچه مصنوعی در غرب تهران می‌تواند برای منطقه22 و کل مناطق 22گانه داشته باشد، باعث شد مزیت سرمایه‌گذاری در این منطقه به شکل تصاعدی افزایش یابد. در این میان، زمزمه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران در سال90 بر ارزش‌افزوده سرمایه‌گذاری در منطقه22 تهران مجددا افزود چون که در آن زمان اعلام شد منطقه22 از مقررات سخت‌گیرانه طرح تفصیلی مستثنی است و کاربری زمینهای این منطقه کماکان خارج از ضوابط ملاک‌عمل طرح تفصیلی، تعیین می‌شود.
یکسال قبل از رونمایی از طرح تفصیلی جدید تهران، این تصور در بازار ساخت‌وساز حاکم شده بود که من‌بعد، امکان تغییر کاربری و تراکم به هیچ وجه وجود ندارد و در نتیجه ساخت‌وساز با این طرح، چون باید با تراکم محدود و کاربری مشخص انجام شود، سود مورد نظر مالک زمین و سازنده را تامین نخواهد کرد.
همه این شرایط و تصورات در سال‌های 89 و 90 امروز به شکل سازه‌های مرتفع و تو در تو، در منطقه22 بروز کرده است.
این منطقه مملو از «مال»هایی شده که در فاصله نزدیک به یکدیگر و بدون رعایت بدیهی‌ترین فن تجاری‌سازی -رعایت فاصله به‌منظور حفظ حجم مشخصی تقاضا و پتانسیل مراجعه به مال- در حال ساخت هستند.
برج‌های تجاری در منطقه22 به‌صورت فشرده در کنار هم یا در خیابان‌های نزدیک به هم، ساخته شدهاند.
این برجها در شرایطی احداث شدهاند که هنوز در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، مقررات مصوب و مورد تایید برای ساخت بلندمرتبه‌سازی در تهران وجود ندارد و از نظر این شورا، سقف مجاز ساخت‌وساز در تهران ۱۲طبقه است.
با این حال، مجوزهای ساخت برج‌های تجاری چندمنظوره عمدتا در کمیسیون ماده5 شهر تهران مورد موافقت قرار گرفته و برای صدور این مجوزها، عوارضی اضافه‌بر آنچه سایر ساختمان‌سازها هنگام دریافت پروانه پرداخت می‌کنند، اخذ شده است.ساخت «مال» در یکسال اخیر نسبت به سال‌های 89 و 90، تشدید هم شده است.
در همین منطقه۲۲ و همچنین منطقه۲، تعداد بلندمرتبه‌های چندمنظوره به نزدیک دو برابر سال‌های قبل افزایش پیدا کرده است.تشدید رکود مسکن در یکسال اخیر، اثر مستقیم بر سونامی مال‌سازی داشته است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در چهار سال اخیر، ناپایداری در دوره‌های رونق و رکود مسکن خود را در جریان ساخت‌وسازهای مسکونی نشان داده اما در ساخت‌وسازهای تجاری طی این مدت، میزان سرمایه‌گذاری همواره با شیب یکدست مثبت، همراه بوده است. با فرود پروانه‌های ساختمانی در سال92، شهر تهران شاهد پرواز پروانه‌های تجاری بود.
پیامدهای سه‌گانه
هم‌اکنون کارشناسان درباره پیامدهای سه‌گانه رشد ناموزون «مال»ها در تهران نظرات مختلفی را مطرح می‌کنند.توزیع نابرابر برج‌های تجاری چندمنظوره در 5 منطقه خاص تهران، اثرات مثبت و منفی بر شهر، شهروندان و سرنوشت درازمدت خود مالسازها دارد.
اثر این برجها بر شهر دو بُعدی است به این معنی که طبق یک تحقیق که بخش‌هایی از آن در پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی توسط مرکز مطالعات شهرداری تهران انجام شده است، مشخص شده شیوه کنونی برج‌سازی حداقل دو عارضه زیست‌محیطی برای شهر تهران به همراه دارد. این برجها از یکسو باعث تغییر غیرطبیعی دمای شهر تهران و ایجاد جزایر گرمایی در نقاطی که تراکم برج در آنها بالا است، شدهاند و از سوی دیگر کاهش وزش باد در سطح شهر را منجر شدهاند.
درباره این پیامد منفی، شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز ماه گذشته در مصوبه‌ای، ضمن صدور دستور توقف برای برج‌سازی‌های جدید در منطقه22، نسبت به مسدودشدن جریان ورود هوای تازه به پایتخت در اثر دیوار باد ناشی از برج‌های انبوه این منطقه، هشدار داد.
اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری کشور منطقه۲۲ را کریدور هوایی تهران می‌دانند، اما ارتفاع برجها در این منطقه به نوعی، در جلوی ورود هوا و وزش باد، سد ایجاد کرده است؛ موضوعی که مقامات شهرداری تهران چندان آن را قبول ندارند بلکه برعکس، معتقدند: ساخت‌وسازهای منطقه۲۲ کمترین تراکم جمعیتی را دارد و طبق ضوابط مصوب ساخته شده است.
فارغ از منطقه22، وجود «مال»های متعدد در تهران، از دید مثبت، سبب افزایش فضاهای خدماتی مورد نیاز شهروندان می‌شود. در حال حاضر سرانه خدماتی در تهران متناسب با بارگذاری‌های جمعیتی در این شهر نیست و مال‌های در حال ساخت می‌تواند این کمبود را برای شهروندان جبران کند.
اما نکته‌ای که در این باره وجود دارد، عدم توزیع یکدست مال‌ها در سطح شهر تهران است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: ساخت مال در نقاطی خاص از تهران، بر بار ترافیکی شهر تهران می‌افزاید چون سبب افزایش مسافرت‌های درون‌شهری از سایر مناطق به نقاطی که این برجها در آنها ساخته شده است، می‌شود.
این برجها نه‌تنها مجموعه‌ای آثار مثبت و منفی برای شهر و شهروندان دارند، بلکه در درازمدت می‌تواند سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در این بازار را با تهدیدهایی روبه‌رو کند.
مهم‌ترین تهدید پیش‌رو در بازار «مال»ها، اشباع نسبی پنج منطقه خاص تهران از این برجها است.
زیاده‌روی‌های صورت گرفته در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه‌های چندمنظوره و همزمانی در اجرای غالب این پروژه‌ها، به‌زودی بازار واحدهای تجاری را با عرضه حجم زیادی فضای فروشی یا پیش‌فروش مواجه می‌کند. در این حالت، طبق گفته کارشناسان و صاحب‌نظران برجسته اقتصاد مسکن، احتمال اینکه سطح کنونی قیمت فضاهای تجاری، بشکند و کاهش یابد، کم نیست.
از طرفی، مدلی که در برخی از مال‌های در حال ساخت در ماه‌های اخیر برای پیش‌فروش واحدهای تجاری، باب شده طبق نظر کارشناسان بازاریابی، کاملا غلط و به ضرر صاحبان آینده این برجها است. تجربه سایر کشورها در ساخت و مدیریت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره، از روشی حکایت دارد که در آن، سرمایه‌گذار اولیه بدون آنکه مالکیت فضاهای داخل مال را به‌صورت قطعی واگذار کند، سرقفلی آنها را اجاره می‌دهد. با این شکل واگذاری فضاها، امکان تصمیم‌گیری سریع و راحت درباره نحوه چینش و عرضه کالا و خدمات در طبقات مختلف مال، متناسب با نیاز و سلیقه مردم، در اختیار مالک محفوظ می‌ماند و از طرفی، مدیریت و نگهداری سیستم‌های فنی، نظافتی، رسیدگی‌های دوره‌ای و سایر کارهایی که در طول استفاده برج باید به‌صورت مرتب انجام شود نیز به سادگی انجام خواهد شد.
اما در مدلی که هم‌اکنون در نحوه واگذاری واحدهای مال‌ها در تهران وجود دارد، چون مالکیت واحدها به‌صورت قطعی فروخته می‌شود، برج در زمان بهره‌برداری به ازای هر واحد با یک صاحب مال روبه‌روست طوری‌که برای اداره و نگهداری مال، باید صدها نفر در نقش مالکان فضاهای مختلف مال، تصمیم بگیرند. در این حالت، سطح رسیدگی به برج به نازل‌ترین حد خود می‌رسد و بهره‌برداران و کسانی که امروز صاحب واحدهای این برجها می‌شوند، خیلی زود بعد از شروع بهره‌برداری از برج، با ساختمانی در معرض فرسودگی زودرس روبه‌رو خواهند شد.با این حال، پیش‌بینی می‌شود، روند فزاینده ساخت مال در تهران طی ماه‌های آینده مهار شود.
شورای عالی شهرسازی و معماری کشور اخیرا با تصویب مجموعه‌ای از اصلاحات در متن طرح تفصیلی تهران، صدور مجوزهای ساختمانی مغایر با ضوابط طرح جامع را ممنوع اعلام کرد.
این تصمیم شورای عالی به آن معناست که دیگر همچون گذشته، امکان افزایش تراکم و تغییر کاربری در کمیسیون ماده۵ شهر تهران وجود ندارد. در مصوبات جدید شورای عالی شهرسازی، بلندمرتبه‌سازی در منطقه۲۲ نیز ممنوع شده است و صدور پروانه جدید ساخت برج در این منطقه به تدوین برنامه ویژه برای این منطقه از طرف شهرداری و تصویب آن در شورای عالی شهرسازی منوط شده است.
در برنامه ویژه‌ای که قرار است برای منطقه22 نوشته شود، با توجه به حساسیت‌های کنونی شورای عالی نسبت به آثار مخرب برج بر جریان هوا در این منطقه، قطعا برای «مال»سازی محدودیت‌های سفت و سختی لحاظ می‌شود.
اخیرا ابعاد بازار جدید ساخت‌وساز هر چند جزئی و خفیف به برخی کلان‌شهرهای دیگر کشور نیز کشیده شده است.
در مشهد، اصفهان، شیراز و کرج، ساخت تعداد معدودی برج چندمنظوره آغاز شده است.
پیش‌بینی می‌شود در صورتی که خطوط قرمز شورای عالی شهرسازی این بار در تهران رعایت شود، این مدل سرمایه‌گذاری‌ها به سایر کلان‌شهرهای کشور منتقل شود.
ارسال نظر