گفت و گو با طراح و سازنده شاپینگ مال‌ها در ایران
دفاع مشروط از تب«مال»
حامد ذاکرحسین، دانش‌آموخته رشته تجارت و تکنولوژی ارتباطات از دانشگاه متروپولیتن لندن است. وی قائم‌مقام یک مجموعه بزرگ ساختمانی است که از حدود بیست سال پیش با مهندسی فروش پروژه‌های ساختمانی بزرگ کار خود را شروع کرد و بعدها وارد عرصه طراحی کلان و نظارت عالی ساخت پروژه‌های ساختمانی نیز شد. اکنون وی مشاور عالی طراحی و ساخت و مدیریت شاپینگ مال‌های متعددی در کشور است و با ایجاد مجموعه‌ای از ارتباطات بین‌المللی در پی انتقال دانش طراحی و مدیریت شاپینگ مال‌ها به داخل کشور است. تلاش‌هایی که به زودی از طریق پورتالی که در دست ساخت دارد (به آدرس themalls.
حامد ذاکرحسین، دانش‌آموخته رشته تجارت و تکنولوژی ارتباطات از دانشگاه متروپولیتن لندن است. وی قائم‌مقام یک مجموعه بزرگ ساختمانی است که از حدود بیست سال پیش با مهندسی فروش پروژه‌های ساختمانی بزرگ کار خود را شروع کرد و بعدها وارد عرصه طراحی کلان و نظارت عالی ساخت پروژه‌های ساختمانی نیز شد. اکنون وی مشاور عالی طراحی و ساخت و مدیریت شاپینگ مال‌های متعددی در کشور است و با ایجاد مجموعه‌ای از ارتباطات بین‌المللی در پی انتقال دانش طراحی و مدیریت شاپینگ مال‌ها به داخل کشور است. تلاش‌هایی که به زودی از طریق پورتالی که در دست ساخت دارد (به آدرس themalls.ir) در دسترس علاقه‌مندان قرار خواهد گرفت. اشراف او به ابعاد مختلف ساخت یک شاپینگ مال موجب شد تا گفت‌وگوی پیش رو صورت گیرد.
چرا در تهران مال‌سازی به یک سونامی تبدیل شده است؟ چه عاملی باعث تحریک این بازار شده است؟اولا به‌طور کلی باید بگویم موج مال‌سازی مساله‌ای مربوط به ایران نیست، بلکه این موضوع یک پدیده بین‌المللی است. به‌عنوان مثال چه در شهری مانند دبی که به یکباره به یک شهر توسعه یافته جدیدتبدیل میشود، و چه در در کشور توسعه یافته‌ای مانند انگلستان و در شهری با قدمت لندن که حفظ فرهنگ و بناهای قدیمی برایشان از اهمیت بخصوصی برخوردار است، ساخت مال رونق بسیار زیادی داشته است. مثلا در چند سال اخیر نزدیک به 10 مگا مال (مال بزرگ) در لندن ساخته شده است. این یک تب جهانی است. تبی که چند سال پس از نقطه اوجش، تازه به ایران رسیده است.
ثانیا به‌طور خاص در مورد ایران نیز می‌توان دلایل مختلف اقتصادی، سیاسی، اجتماعی برای آن بیان کرد، اما من در اینجا می‌خواهم این موضوع را از لحاظ فرهنگی مورد بررسی قرار دهم و نشان دهم که ساخت مال در ایران، پاسخی به نیازهای فرهنگی مردم هم بوده است. در واقع به نظر می‌رسد ساخت مجتمع‌های تجاری چند منظوره، یک نوع خلأ فرهنگی در کشور را هم پوشش می‌دهد. ببینید در دهه گذشته شاهد بودیم تعداد زیادی از شهروندان، حتی افرادی که از تمکن مالی خیلی خوبی هم برخوردارند و بهترین اجناس را با هر قیمتی در کشور به راحتی می‌خرند، برای گذراندن تعطیلات به کشورهای همسایه همچون ترکیه و امارات سفر میکنند. وقتی انگیزه سفر به این کشورها و مکان‌های مورد بازدید آنها را بررسی میکنیم تازه متوجه می شویم این کشورها چه چیزی دارند که شهروندان ایرانی حاضرند هزینه کنند و به این کشورها سفر کنند؛ چون شهری مثل دبی مرکز گردشگری خاصی برای توریست‌های خارجی نداشته است؛ اما چرا حجم سفر به این شهر زیاد بوده است. نتیجه جالبی که حاصل شد این بود که بسیاری از افرادی که به این کشورها سفر میکنند بخش زیادی از زمان خود را درمراکز تجاری بزرگ صرف میکنند. یعنی صرف بودن در این مراکز، حتی اگر به قصد خرید نبوده باشد، برای آنها تفریح هست. به‌علاوه، بعد از بازگشت به کشور و زمانی که ناخود آگاه به مقایسه ایران با کشور مقصد خود میکنند، دچار نوعی دلسردی میشوند و این در حالی است که در کشور مقصد بیشتر وقت خود را در مال‌ها گذرانده بودند. پس ما شاهد یک پدیده هستیم که شاپینگ مال خوب و بزرگ، به یک ایده آل برای ایرانی‌ها تبدیل شده است و بازار سرمایه این موضوع را درک میکند. شاهد این مطلب آنکه وقتی با بسیاری از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران این بخش صحبت میکنیم، می‌‌بینیم این امیدواری و آرزو را دارند که زمانی بتوانند یک مجتمع تجاری چندمنظوره را به‌گونه‌ای بسازند که وقتی دوباره به شهری مثل دبی یا استانبول سفر کردند و در مراکز خرید آن قدم زدند این حس که این مرکز خرید چه ویژگی‌های خوبی دارد و ما در ایران چنین مرکزی را نداریم به آنها دست ندهد. این موضوع در تصور افرادی که به مال‌سازی روی آورده‌اند وجود دارد.
اما سوال اینجا است که چرا یک مال میتواند تبدیل به ایده آل شود؟ این موضوع هم از زوایای مختلف قابل بررسی است. مثلا انتخاب‌های مناسب پیش‌روی شهروندان ایرانی اساسا زیاد نیست. شما نگاه کنید وقتی هایپر مارکت در غرب تهران و اتوبان باکری افتتاح میشود، از شمال و جنوب و شرق و غرب شهر، سیل جمعیت به سمت آن روانه میشود. این نشان می‌دهد که شهروندان در نزدیکی خود انتخاب بهتری نداشته‌اند. در ایران، علاوه بر محدود بودن انتخاب، مال‌های تجاری از طراحی و مدیریت نا مناسب هم رنج می‌برند و شهروندان نا خود آگاه این موضوع را درک میکنند. مثلا وقتی شهروندان در آن قدم می‌‌زنند به مسائلی همچون تنگ بودن راهرو، مناسب نبودن پارکینگ، کوتاه بودن سقف، چیدمان نادرست برندها و محصولات عرضه شده در آنها برخورد میکنند. همه این مسائل باعث میشود تا آن حس خوشایندی که یک شهروند ایرانی از قدم زدن در مال‌های تجاری مطرح در سایر کشورها به دست می‌آورد، از قدم زدن در مال‌های با کیفیت تهران به دست نیاورد. پس بازار می‌بیند اگر من بتوانم با ساخت یک مال با کیفیت و مناسب و با مدیریت خوب، این حس و نیاز فرهنگی را پاسخگو باشم، سود کلانی عایدم خواهد شد. لذا شرایطی پیش می‌آید که در آن هم سرمایه‌گذاران و هم شهروندان منتفع خواهند بود.
پس شما ایجاد سونامی مال‌سازی را برای کشور مفید می‌دانید؟
وقتی از لفظ سونامی استفاده میشود، شاید از آن کمی بار منفی به این تب مال‌سازی در کشور برداشت شود. در هفته‌های اخیر هم شاهد هستیم گوشه و کنار زمزمه‌های گلایه گونه‌ای از افزایش ساخت مال‌ها به گوش می‌رسد. اما من از دو منظر مختلف می‌توانم پاسخ مثبت و منفی به مفید بودن و مضر بودن رواج مال‌سازی داشته باشم.
در اصل باید گفت افزایش ساخت مال در کشور را باید به فال نیک گرفت. ساخته شدن یک شاپینگ مال خوب، دستاوردهای مختلف و متعدد آن هم از ابعاد مختلف دارد. شما فرض کنید یک مجتمع مسکونی می‌سازید. ۱۰ واحد، ۱۰۰ واحد، ۱۰۰۰ واحد، به هر حال تعدادی سکنه پیدا میکند و تمام. اما وقتی یک مال ساخته میشود، هزاران و میلیون‌ها نفر در طول سال بازدید‌کننده دارد. غیر از آنکه پروژه‌های ساختمانی بسیار اشتغال‌زا است، در مورد یک مال، صدها شغل حتی بعد از پایان عملیات ساختمانی ایجاد شده و سال‌ها به حیات خود ادامه می‌دهد. گردش مالی‌ای که در یک مال اتفاق می‌افتد، گردشی دائمی و چشمگیر است. و از این دستاوردهای اقتصادی مستقیم که بگذریم، چقدر وجود مال‌ها میتواند به رونق تولید نیز کمک کند. به هر حال نباید فراموش کرد که شاپینگ مال، ورژن معاصر و مدرن همان بازارهای سنتی خود ما است. یعنی همان نقش را در دنیای مدرن ایفا میکند و شما نمی‌توانید شهر تاریخی پر رونقی را پیدا کنید که از بازار بزرگی برخوردار نبوده باشد. در دنیای مدرن همچنین است، شهرهایی که برای رونق، پیشرفت و توسعه خود خیز بر می‌دارند، در اولین گام‌های خود، به احداث مال‌های بزرگ روی می‌آورند. در هر شهر و کشوری این موضوع را می‌توانید رصد کنید.
علاوه بر این، شاپینگ مال، ابزاری نوین برای پاسخ به برخی نیازهای ابتدایی انسان در جهان مدرن بوده است. نیاز به حس شادی، خوش گذرانی، سپری کردن زمان با خانواده، خارج شدن از شرایط کاری و روتین و روزمره، دیدن یک اثر هنری، داشتن یک تفریح شاد و سالم و خیلی از نیازهای دیگر امروزه از طریق همین شاپینگ مال‌ها به شهروندان کلان شهرها ارائه میشود. لذا من تصور می‌کنم، مخالفت با افزایش ساخت مال‌ها در سطح کشور، به طریقی زدن چنین ریشه‌های مهم زندگی سالم شهروندان است.
با این حال همین رواج ساخت شاپینگ مال در ایران اگر درست هدایت و برنامه‌ریزی نشود به تعبیر شما خود تبدیل به یک سونامی‌ای میشود که همه چیز را ویران و نابود میکند. نمی‌خواهم کلی گویی کنم، اما در بسیاری از مسائل، افراط و تفریط در پرداختن به یک نیاز و ایده مفید، اصل فایده آن را زیر سوال برده است. در اینکه ساختن شاپینگ مال، یک پاسخ خوب به نیازهای مختلف جامعه است شکی نیست. در اینکه ایران هنوز جای خالی مال‌های زیادی را در خود احساس میکند هم شکی نیست. اما به شرط آنکه مال‌هایی که در دست ساخت هستند، مال‌های مناسبی باشند و مناسب بودن یک مال از عوامل مختلفی پیروی میکند که ما متاسفانه آنها را بسیار نادیده می‌گیریم.
مثلا یکی از مهم‌ترین مسائل در موفقیت یک مال، مکان مناسب آن است. اما در شهرهای مختلف کشور، شاهد آن هستیم که مناسب بودن مکان یک مال از حیث‌های مختلف نادیده گرفته میشود. مثلا، توجه به حجم ترافیکی که رفت و آمد یه یک مال ایجاد میکند حائز اهمیت بسیار زیاد است. اما به راحتی مجوز ساخت مال‌های بزرگ در کوچه و خیابان‌هایی که هم اکنون هم با معضل ترافیک مواجه هستند، صادر میشود! یا مثلا اگر یک مال در نقطه‌ای عملکرد مناسبی داشت، به‌صورت قارچ گونه و افراطی در همسایگی همان مال، مجوز احداث مال‌های متعدد دیگر آنقدر صادر میشود که مطمئنا پس از بهره برداری همه آنها، همان مال اولی هم دیگر نمی‌تواند عملکرد خوب خود را ادامه دهد. این در حالی است که شهرداری‌ها، از تمام مال‌های در دست ساخت، حتی اگر ساخت آن مال به پایان نرسد، درآمد هنگفتی را برای خود ایجاد کرده است. و اگر بتوان این را نوعی زیاده‌خواهی در نظر گرفت، دود آن در چشم مردم است.
از آن طرف هم، سازندگان مال‌ها، همواره به دنبال آن بودند که برتری خود را از لحاظ بزرگی نشان دهند. یعنی به جای آنکه رقابت مال سازها در ارائه کیفیت بهتر متمرکز شده باشد، در افزایش اعداد بوده است. بیشترین تعداد طبقه، بیشترین تعداد مغازه، بیشترین کاربری‌ها، عمیق‌ترین گود برداری، بیشترین حجم ستون‌های به کار رفته و.... تبدیل به المان‌هایی برای تبلیغ مال‌ها شده است. از طرفی سازندگان مال ها، که دارای چنین نگاهی هم هستند، در مواجهه با قوانین با شرایطی روبه‌رو میشوند که این نگاه آنها به جای تعدیل شدن تشدید هم میشود. مثلا به خاطر اختلاف قیمت چشمگیر عوارض شهرداری برای یک پروژه مسکونی یا یک پروژه تجاری، سازنده مال از بیشترین حجم ممکن برای ایجاد امکان سرمایه بهره می‌برد. لذا می‌بیند با ساختن راهروی کوچک‌تر، مغازه‌های بزرگ‌تر، افزایش طبقات، کاهش پارکینگ‌ها و... ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش می‌دهد. و از این مهم‌تر، در زمان طراحی و ساخت، کمترین توجهی به بهره‌برداری میشود و این در حالی است که در بسیاری از پروژه‌های موفق در سایر کشورها، حتی پیش از آغاز گود‌برداری، مشخص بوده است که چه صنفی و چه برندهایی می‌خواهند در آن شاپینگ مال حضور داشته باشند.
لذا چه در سطح کلان مدیریت شهری و چه در سطح طراحی یک مال، شاهد نوعی بی برنامگی و آشفتگی هستیم و متاسفانه در شرایط کنونی، بعید است پس از پایان عملیات ساخت این حجم گسترده مال‌های در دست ساخت، آن حس حسرت و نیازهای فرهنگی شهروندان ایرانی، پاسخ چندانی یافته باشد. لذا همین مال‌ها، تبدیل به آفاتی جبران نشدنی در شهرهای ایران می‌توانند شوند.
الگوی مشخصی درباره مال‌سازی تجاری در دنیا وجود دارد؟ آیا از این الگوها در ایران نیز استفاده میشود؟
متاسفانه تب مال‌سازی در ایران با آزمون و خطا در حال پیشرفت است در حالی که مال‌سازی در دنیا به یک نوع دانش تبدیل شده و شرکت‌های خاصی به هدایت مال‌سازی در دنیا می‌پردازند. از لحاظ الگوی ساخت، دو ایراد به وضعیت ساخت‌وساز شاپینگ‌مال‌ها وارد است. یک ایراد ساختاری است. ببینید، پیش از این اصطلاحی رایج بود که می‌گفتند فلان ساختمان، «معمار‌ساز» است. بر خلاف اسمش، منظور عامه آن بود که این ساختمان توسط یک معمار طراحی نشده بلکه کسی که مهندسی ساخت را بلد بوده (حتی اگر واقعا مهندس هم نبوده) خودش طرح داده که چیدمان فضاها به چه صورتی باید باشد و البته غالب ساختمان‌ها نیز به همین منوال ساخته میشد. اکنون جا افتاده است که معمار طراحی کند و مهندس عمران کار ساخت طرح معمار را در دست گیرد. در واقع معمار می‌گوید چه بساز و مهندس آن را می‌سازد.
اما کشورهای توسعه‌یافته و به‌خصوص در پروژه‌های بزرگ، از این نیز فراتر رفته‌اند. شرکت‌هایی که آن را Developer می‌نامند مسوول آن هستند که به معمار بگویند چه چیزی باید طراحی کند، بعد معمار آن را طراحی میکند و سپس سازنده کار ساخت را شروع میکند. کار دولوپرها یک کار حیاتی است. آنها به پروژه اشراف کامل دارند و از جهات مختلف آن را بررسی میکنند. اینکه مخاطبان این پروژه، یعنی کسانی که در آینده می‌خواهند از این مال بازدید کنند، چه کسانی هستند، این مخاطبان چه نیازهایی دارند، نیازهای آنها چه پاسخ‌هایی میتواند داشته باشد، از میان آن پاسخ‌ها کدامشان را در پروژه به‌خصوصی به کار می‌بریم و تا چه اندازه؟ و بسیاری سوال های دیگر، از جمله تصمیم‌گیری‌های بسیار مهم و حیاتی‌ای است که شرکت‌های دولوپر انجام می‌دهند. آنها حتی درخصوص اینکه چه ترکیب خاصی از محصولات باید در شاپینگ مال به‌فروش برسد و چه برندهایی باید آن محصولات را به‌فروش برسانند، صحبت میکنند. حتی با برندهای خاص پیش از طراحی یک مال وارد مذاکره میشوند و بر اساس اینکه کدام برند در روز افتتاح مال، حضور خواهد داشت، طراحی مغازه‌ها را تغییر می‌دهند.
در ایران عموما تصمیم‌گیرندگان نهایی این پرسش‌های بنیادین، در واقع مالکان و مدیران ارشد ساختمانی هستند که در اکثر پروژه‌ها شاهد هستیم تصمیمات نهایتا بر اساس یک آزمون که احتمالا خطاهای گرانبهایی را هم در بر دارد، پیش میرود و سلیقه شخصی این افراد در تصمیم نهایی بسیار حضور پر‌رنگ دارد.
مشکل دوم، آن است که ما نه تنها از لحاظ ساختاری جای خالی شرکت‌های دولوپر را حس میکنیم، بلکه از لحاظ محتوایی هم دانش لازم را نداریم. مثلا دست‌اندرکاران این صنعت، عموما بدون معیارهای محکمی تصمیم می‌گیرند که چه کاربری‌ای در مال گنجانده شود. لذا اکنون شاهد هستیم در یک منطقه خاص بیش از انگشتان دست شاپینگ‌مال در حال ساخت وجود دارد، و همه آنها دارای هتل هم هستند! ما معیار درستی نداریم که ارزیابی کنیم اگر بنا شد هتل بسازیم، وسعت آن چقدر باید باشد؟ به چه تعداد رستوران نیاز داریم؟ رستوران‌ها چه متراژی باید داشته باشند؟ چه درصدی از مال، به هایپرمارکت‌ها و فضاهای تفریحی باید اختصاص یابد تا بهترین بازده را داشته باشد. اساسا کدام برندها باید در این مال کنار یکدیگر قرار گیرند؟ این در حالی است که در مال‌های برتر دنیا، حتی مدیریت «بو» هم انجام میشود. اینکه با ورود به یک مال، باید بوی به‌خصوصی به مشام شما برسد تا آن خاطره و حس منحصر‌به‌فرد را در ضمیر ناخودآگاهتان ایجاد کند.
حجم مال‌های تهران در چند سال آینده چند برابر خواهد شد؟
من آمار مشخص و دقیقی در این خصوص ندارم. اما مطمئنا در پنج سال آینده تعداد زیادی مغازه به بازار خرده‌فروشی ایران وارد میشود. اما بر اساس مطالعاتی که درخصوص یکی از پروژه‌های در دست طراحی نزدیک یک سال پیش صورت گرفت، تنها در شش منطقه از مناطق تهران، و با بررسی تنها ۳۵ مال با شرایط خاص مورد نظر که تا آن زمان مجوز ساخت داشتند، نزدیک به دو میلیون متر مربع به فضای تجاری این مناطق افزوده میشود.
مال‌سازی در مقایسه با آپارتمان‌سازی چه حسنی دارد؟
تفاوت مال‌سازی با پروژه‌های ساختمانی و عمرانی، در نوع و گستردگی و عمق ریسک‌های آن است. اولا مال، نیازهای ثانویه را پاسخگو است. لذا اگر یک مال
نا مناسب ساخته شود، بسیار سخت‌تر، دیرتر و با هزینه بیشتر از یک پروژه مسکونی نا‌مناسب، میتواند جای پایی پیدا کند. هنوز شاهد مراکز تجاری‌ای هستیم که پس از 10 سال از افتتاح آنها، مغازه‌های خالی بسیاری دارند.
ثانیا، موفقیت یک پروژه به حس رضایت مشتریانش بستگی دارد. رضایت مشتری در یک شاپینگ مال، به عوامل بسیار متنوع و گسترده‌تری از عوامل رضایت مشتریان یک پروژه مسکونی بستگی دارد. آیتم‌های یک پروژه مسکونی خوب، انگشت‌شمار است، اما درخصوص مال‌ها چنین نیست. آیتم‌های متعدد فرهنگی، اجتماعی، روانی (روانشناسانه)، جغرافیایی، اقتصادی، معماری و طراحی و حتی عوامل سیاسی می‌توانند رضایت مشتریان یک شاپینگ مال را تحت‌الشعاع قرار دهند. ثالثا، ریسک‌های مال، دائمی است. یعنی اگر مالی به خوبی ساخته شد و به خوبی افتتاح شد و یکی دو سال را هم به خوبی ادامه داد، به معنی آن نیست که این موفقیت به‌طور دائمی باقی بماند. لذا یکی از آیتم‌های مدیریت مناسب مال، ایجاد تغییراتی است که دائما در مال می‌دهند تا رونق و حیات اولیه در طول سال‌ها همچنان باقی بماند.
و در نهایت هم توجه شود که هزینه ریسک در ساخت مال بالاتر از هزینه ریسک در مجتمع مسکونی است که عمده دلیل آن به عوارض بسیار بالای شهرداری‌ها بر‌می‌گردد.
گفته میشود، در دنیا، مالک یا سرمایه‌گذار مال، واحدها را نمی‌فروشد بلکه اجاره می‌دهد تا بتواند در آینده بر امور نگهداری و ساماندهی مال، مدیریت کند. چرا در تهران، همه مال‌ها را دارند پیش‌فروش میکنند؟
متاسفانه موضوعی که شما به آن اشاره می‌کنید درست است. پاسخ این سوال به سیستم مالی و بانکی ایران باز‌می‌گردد. واقعیت این است که قوانین کشور و به‌خصوص نظام بانکی حاکم، برای اینکه بتواند برای سازنده‌ها این امکان را به وجود آورد تا بتوانند با تمام قدرت یک مرکز خرید تجاری بسازند ضعف دارد.
بنابراین یکی از دلایل این موضوع بحث نرخ سود بانکی است که در ایران وجود دارد؛ از آنجاکه هزینه نگه داشتن پول در ایران نسبت به کشورهای پیشرفته خیلی بیشتر است، کسی که شاپینگ‌مال را می‌سازد مجبور است درصد خیلی زیادی از سرمایه‌ای را که گذاشته سریع‌تر برگرداند بنابراین مجبور است به فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری مجتمع روی آورد. علاوه بر این، عوارض تجاری که رایج شده است شهرداری‌ها برای اعطای مجوز ساخت بنای تجاری طلب میکنند، مزید برعلت شده است. یعنی هزینه ساخت بالا میرود، لذا هزینه پول و سرمایه افزایش می‌یابد، بنابراین قدرت سرمایه‌گذار به شدت کاهش می‌یابد و او چاره‌ای ندارد که در کوتاه‌مدت حجم بیشتر سرمایه‌گذاری انجام شده را بازگرداند که مهم‌ترین کانال این بازگشت، فروش است که به‌صورت نقد و یکجا حجم زیادی از سرمایه باز‌می‌گردد. بنابراین شاهد هستیم که منافع بلند‌مدتی که بهره بسیار بالایی را برای شهروندان هم تضمین میکند، (به علت امکان مدیریت یکپارچه بر مال‌ها و سایر علل) به ناگاه فدای منافع کوتاه‌مدتی میشود که منافع بیشتر آن برای سیستم بانکی و شهرداری‌ها است. از طرف دیگر قوانین هم به کمک سازندگان مال نیامده‌اند. مثلا یک راهکار آن بود که متراژ مال‌ها و نه واحدهای تجاری آنها، به شهروندان فروخته شود تا تامین مالی صورت گیرد. بنابراین فردی می‌توانست مثلا سه متر از یک مال را بخرد. آن هم بدون نیاز به داشتن سرمایه‌ای میلیاردی، بعد از افزایش قیمت ملک، از محل اجاره و مشارکت در فروش برندها و از تمامی بسترهای درآمدزای مال‌ها بهره‌مند شود. اما این کار صورت نگرفته است
آیا ممکن است این میزان فراوانی مال‌ها به زودی به شکست قیمت واحدهای تجاری منتهی شود؟
بله، این امکان وجود دارد و دو عامل در روند آینده بازار مال‌های تجاری موثر است. عامل اول این است که بحث تحریم‌ها به کجا می‌رسد. همان طور که اشاره کردید عرضه این واحدهای تجاری در ایران رو به رشد است اما تقاضا به اندازه عرضه نیست. اگر تحریم‌ها برطرف شود و کار به جایی برسد که برندهای بین‌المللی وارد ایران شوند. اما اگر تحریم‌ها ادامه پیدا کند و برندهای مختلف فرصت ورود و حضور در بازار ایران را نداشته باشند، احتمال اینکه قیمت‌ها، در بخش تجاری‌سازی کاهش یابد وجود دارد. علتش هم این است که برندهای کمتری به هر حال وارد کشور میشوند و آنهایی هم که وارد میشوند با هزینه بیشتری وارد کشور میشوند و البته متاسفانه تولید هم در کشور رونق ندارد و برندهای ایرانی بسیار اندکی داریم که مناسب حضور در مال‌ها باشند، در نتیجه رونق کسب و کار شاپینگ‌مال‌ها به‌صورت عام و کلی شاید به یک حالت رکود برسد. با این حال، در بازار تجاری‌سازی طرح ساخت مجتمع‌های چند منظوره (mixed use) می‌توانند بازارهای دیگری را برای خود ایجاد کنند. چراکه امکانات تفریحی، سرگرمی، فرهنگی، و... همچنان می‌توانند مورد استفاده جمعیت جوان کشور قرار گیرند و بهترین فضای عرضه یکپارچه این امکانات، شاپینگ مال‌ها هستند.
آیا می‌توان گفت بازار مال‌سازی در ایران یک بازار انحصاری است که فقط در دست یکسری از شرکت‌های دولتی و شبه‌دولتی است؟
اولا که می‌دانید هیچ انحصار قانونی‌ای وجود ندارد و شاید عملا بعضی‌ها دچار چنین تصوری شده باشند، آن هم علتش این است که سرمایه‌گذاری اولیه برای ساختن یک شاپینگ‌مال خیلی بیشتر است و ریسک سرمایه‌گذاری آن بالاتر است. چون ریسک‌پذیری بخش خصوصی پایین‌تر است، عملا درصد بیشتر شاپینگ‌مال‌هایی که در ایران دارند ساخته میشوند، توسط شرکت‌های دولتی و شبه‌دولتی یا وابسته به بانک‌ها ساخته میشوند. با این حال شما می‌بینید که بهترین شاپینگ‌مال‌هایی که از لحاظ کیفی در کشور ساخته شده‌اند، کاملا توسط بخش خصوصی ساخته شده‌اند. یعنی ۱۰ شاپینگ‌مال برتر کشور از آنهایی است که توسط بخش خصوصی ساخته شده‌اند. بنابراین راه برای بخش خصوصی بسته نیست و من این انحصار را به‌طور کامل قبول ندارم
یک نفر در مقام انبوه‌ساز، بسازوبفروش یا شرکت ساختمانی، اگر بخواهد وارد عرصه ساخت مال یا همان مجتمع تجاری چندمنظوره شود، حداقل چه میزان سرمایه اولیه باید به‌صورت نقد در اختیار داشته باشد؟
این رقم بسیار متفاوت است و به عوامل زیادی بستگی دارد. عموما فضاهای تجاری‌ای که در زمینی کمتر از ۵ هزار متر مربع ساخته شده باشند را شاپینگ مال نمی‌گوییم. یک پاساژ است. فضاهای تجاری‌ای که زمینشان بیش از ۲۰ هزار متر مربع هم باشد باز شاپینگ مال نیست بلکه یک شهرک تجاری فرهنگی تفریحی محسوب میشوند که مال هم دارند. پس یک شاپینگ مال معمولا زمینی بین ۵ تا ۲۰ هزار متر را شامل میشود که معمولا بین ۶ تا ۱۰ برابر این متراژ، فضا و زیر بنا در آن ساخته میشود. برای چنین زیر‌بنایی معمولا بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان سرمایه لازم است و در حالتی که بخواهند مالی لوکس و بسیار با کیفیت بسازند زیر ۵۰۰ میلیارد تومان هزینه نخواهد داشت.
بنابراین شما تایید می‌کنید که در ایران برای شاپینگ‌مال‌سازی نیاز است که حتما آن فرد حقیقی یا حقوقی با بانکی برای دریافت تسهیلات متصل باشد؟
باید برای تامین مالی برنامه‌ریزی انجام شود، از طرفی بانک در ایران یکی از تامین‌کننده های مالی اصلی محسوب میشود و از طرفی هم چون پروژه ساختمانی پروژه‌هایی با ریسک متوسط محسوب‌شوند بانک‌ها رغبت به این قضیه دارند.
براساس آمارها ساخت یک مال 30 طبقه کهمساحتی حدود 180 هزار مترمربع زیربنا دارد به‌طور متوسط حدود 300 تا 400 میلیارد تومان به سرمایه اولیه نیاز دارد اما در مقابل ساخت یک ساختمان مسکونی 4 طبقه در یک زمین 300 متری است ممکن است از 5 میلیارد تومان تجاوز نکند، چرا انقدر فاصله بین این دو مدل ساخت و ساز وجود دارد؟
ببینید! خود هزینه متری ساخت اتفاقا در شاپینگ‌مال کمتر هست تا مثلا یک واحد مسکونی یا اداری. یعنی هرچه معماری داخلی کمتری نیاز باشد هزینه ساخت پایین‌تر است. مثلا در مجتمع مسکونی به ازای هر واحد، حداقل به یک آشپزخانه، یک حمام و یک سرویس بهداشتی نیاز است اما در مال‌سازی تجاری حمام و آشپزخانه‌ای در کار نیست و سرویس‌ها هم نسبت بسیار پایین‌تری از فضای تجاری را به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین معمولا هزینه ساخت در تجاری‌سازی پایین‌تر از سطح هرم است. بعد از آن مسکونی و اداری قرار دارد. سپس اماکن تفریحی مانند شهر بازی، آکواریوم، سینما و غیره.
اما مهم‌ترین بخش که قیمت واحدهای تجاری را بالا می‌برد، مساله تامین‌مالی برای شاپینگ‌مال‌سازی که بخش مهمی از آن به دلیل نقشی است که شهرداری در این حوزه بازی میکند. به نظر می‌رسد عوارضی که برای این بخش پیش‌بینی شده است باعث شده که قدرتی که این بخش مال‌سازی میتواند داشته باشد و خدماتش به خود مردم برسد، تا حد خیلی زیادی محدود بشود و نتیجه نهایی‌اش هم این است که مردم بهره کمتری می‌توانند بگیرند. شهرداری‌ها معمولا بین یک سوم تا یک چهارم ارزش یک مال تمام شده را حتی پیش از کلنگ زدن زمین آن مال، طلب میکنند که این میزان خود را در افزایش قیمت مال نشان می‌دهد که به نوبه خود افزایش ریسک سرمایه‌گذار و کاهش قدرت مدیریت و بهره‌برداری مناسب را در پی دارد. برای همین شما می‌بینید که بسیاری از پروژه‌های شاپینگ‌مال‌سازی در کشور نیمه کار رها میشود با وجود آنکه هزینه خیلی زیادی هم صرفش شده است اما شاپینگ‌مال‌های کمتری به نتیجه نهایی می‌رسند و می‌توان ادعا کرد که تقریبا هیچ یک از مال‌های ساخته شده، طبق برنامه زمان‌بندی خود به پایان نرسیدند!
در حال حاضر متوسط فروش واحد تجاری در شاپینگ‌مال‌های تهران، مترمربعی چقدر است؟
فکر می‌کنم در تهران از حدود متر مربعی 15میلیون تومان شروع و تا مترمربعی 100 میلیون تومان هم قیمت‌گذاری میشود.
چرا در تهران مال‌سازی به یک سونامی تبدیل شده است؟ چه عاملی باعث تحریک این بازار شده است؟اولا به‌طور کلی باید بگویم موج مال‌سازی مساله‌ای مربوط به ایران نیست، بلکه این موضوع یک پدیده بین‌المللی است. به‌عنوان مثال چه در شهری مانند دبی که به یکباره به یک شهر توسعه یافته جدیدتبدیل میشود، و چه در در کشور توسعه یافته‌ای مانند انگلستان و در شهری با قدمت لندن که حفظ فرهنگ و بناهای قدیمی برایشان از اهمیت بخصوصی برخوردار است، ساخت مال رونق بسیار زیادی داشته است. مثلا در چند سال اخیر نزدیک به 10 مگا مال (مال بزرگ) در لندن ساخته شده است. این یک تب جهانی است. تبی که چند سال پس از نقطه اوجش، تازه به ایران رسیده است.
ثانیا به‌طور خاص در مورد ایران نیز می‌توان دلایل مختلف اقتصادی، سیاسی، اجتماعی برای آن بیان کرد، اما من در اینجا می‌خواهم این موضوع را از لحاظ فرهنگی مورد بررسی قرار دهم و نشان دهم که ساخت مال در ایران، پاسخی به نیازهای فرهنگی مردم هم بوده است. در واقع به نظر می‌رسد ساخت مجتمع‌های تجاری چند منظوره، یک نوع خلأ فرهنگی در کشور را هم پوشش می‌دهد. ببینید در دهه گذشته شاهد بودیم تعداد زیادی از شهروندان، حتی افرادی که از تمکن مالی خیلی خوبی هم برخوردارند و بهترین اجناس را با هر قیمتی در کشور به راحتی می‌خرند، برای گذراندن تعطیلات به کشورهای همسایه همچون ترکیه و امارات سفر میکنند. وقتی انگیزه سفر به این کشورها و مکان‌های مورد بازدید آنها را بررسی میکنیم تازه متوجه می شویم این کشورها چه چیزی دارند که شهروندان ایرانی حاضرند هزینه کنند و به این کشورها سفر کنند؛ چون شهری مثل دبی مرکز گردشگری خاصی برای توریست‌های خارجی نداشته است؛ اما چرا حجم سفر به این شهر زیاد بوده است. نتیجه جالبی که حاصل شد این بود که بسیاری از افرادی که به این کشورها سفر میکنند بخش زیادی از زمان خود را درمراکز تجاری بزرگ صرف میکنند. یعنی صرف بودن در این مراکز، حتی اگر به قصد خرید نبوده باشد، برای آنها تفریح هست. به‌علاوه، بعد از بازگشت به کشور و زمانی که ناخود آگاه به مقایسه ایران با کشور مقصد خود میکنند، دچار نوعی دلسردی میشوند و این در حالی است که در کشور مقصد بیشتر وقت خود را در مال‌ها گذرانده بودند. پس ما شاهد یک پدیده هستیم که شاپینگ مال خوب و بزرگ، به یک ایده آل برای ایرانی‌ها تبدیل شده است و بازار سرمایه این موضوع را درک میکند. شاهد این مطلب آنکه وقتی با بسیاری از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران این بخش صحبت میکنیم، می‌‌بینیم این امیدواری و آرزو را دارند که زمانی بتوانند یک مجتمع تجاری چندمنظوره را به‌گونه‌ای بسازند که وقتی دوباره به شهری مثل دبی یا استانبول سفر کردند و در مراکز خرید آن قدم زدند این حس که این مرکز خرید چه ویژگی‌های خوبی دارد و ما در ایران چنین مرکزی را نداریم به آنها دست ندهد. این موضوع در تصور افرادی که به مال‌سازی روی آورده‌اند وجود دارد.
اما سوال اینجا است که چرا یک مال میتواند تبدیل به ایده آل شود؟ این موضوع هم از زوایای مختلف قابل بررسی است. مثلا انتخاب‌های مناسب پیش‌روی شهروندان ایرانی اساسا زیاد نیست. شما نگاه کنید وقتی هایپر مارکت در غرب تهران و اتوبان باکری افتتاح میشود، از شمال و جنوب و شرق و غرب شهر، سیل جمعیت به سمت آن روانه میشود. این نشان می‌دهد که شهروندان در نزدیکی خود انتخاب بهتری نداشته‌اند. در ایران، علاوه بر محدود بودن انتخاب، مال‌های تجاری از طراحی و مدیریت نا مناسب هم رنج می‌برند و شهروندان نا خود آگاه این موضوع را درک میکنند. مثلا وقتی شهروندان در آن قدم می‌‌زنند به مسائلی همچون تنگ بودن راهرو، مناسب نبودن پارکینگ، کوتاه بودن سقف، چیدمان نادرست برندها و محصولات عرضه شده در آنها برخورد میکنند. همه این مسائل باعث میشود تا آن حس خوشایندی که یک شهروند ایرانی از قدم زدن در مال‌های تجاری مطرح در سایر کشورها به دست می‌آورد، از قدم زدن در مال‌های با کیفیت تهران به دست نیاورد. پس بازار می‌بیند اگر من بتوانم با ساخت یک مال با کیفیت و مناسب و با مدیریت خوب، این حس و نیاز فرهنگی را پاسخگو باشم، سود کلانی عایدم خواهد شد. لذا شرایطی پیش می‌آید که در آن هم سرمایه‌گذاران و هم شهروندان منتفع خواهند بود.
پس شما ایجاد سونامی مال‌سازی را برای کشور مفید می‌دانید؟
وقتی از لفظ سونامی استفاده میشود، شاید از آن کمی بار منفی به این تب مال‌سازی در کشور برداشت شود. در هفته‌های اخیر هم شاهد هستیم گوشه و کنار زمزمه‌های گلایه گونه‌ای از افزایش ساخت مال‌ها به گوش می‌رسد. اما من از دو منظر مختلف می‌توانم پاسخ مثبت و منفی به مفید بودن و مضر بودن رواج مال‌سازی داشته باشم.
در اصل باید گفت افزایش ساخت مال در کشور را باید به فال نیک گرفت. ساخته شدن یک شاپینگ مال خوب، دستاوردهای مختلف و متعدد آن هم از ابعاد مختلف دارد. شما فرض کنید یک مجتمع مسکونی می‌سازید. ۱۰ واحد، ۱۰۰ واحد، ۱۰۰۰ واحد، به هر حال تعدادی سکنه پیدا میکند و تمام. اما وقتی یک مال ساخته میشود، هزاران و میلیون‌ها نفر در طول سال بازدید‌کننده دارد. غیر از آنکه پروژه‌های ساختمانی بسیار اشتغال‌زا است، در مورد یک مال، صدها شغل حتی بعد از پایان عملیات ساختمانی ایجاد شده و سال‌ها به حیات خود ادامه می‌دهد. گردش مالی‌ای که در یک مال اتفاق می‌افتد، گردشی دائمی و چشمگیر است. و از این دستاوردهای اقتصادی مستقیم که بگذریم، چقدر وجود مال‌ها میتواند به رونق تولید نیز کمک کند. به هر حال نباید فراموش کرد که شاپینگ مال، ورژن معاصر و مدرن همان بازارهای سنتی خود ما است. یعنی همان نقش را در دنیای مدرن ایفا میکند و شما نمی‌توانید شهر تاریخی پر رونقی را پیدا کنید که از بازار بزرگی برخوردار نبوده باشد. در دنیای مدرن همچنین است، شهرهایی که برای رونق، پیشرفت و توسعه خود خیز بر می‌دارند، در اولین گام‌های خود، به احداث مال‌های بزرگ روی می‌آورند. در هر شهر و کشوری این موضوع را می‌توانید رصد کنید.
علاوه بر این، شاپینگ مال، ابزاری نوین برای پاسخ به برخی نیازهای ابتدایی انسان در جهان مدرن بوده است. نیاز به حس شادی، خوش گذرانی، سپری کردن زمان با خانواده، خارج شدن از شرایط کاری و روتین و روزمره، دیدن یک اثر هنری، داشتن یک تفریح شاد و سالم و خیلی از نیازهای دیگر امروزه از طریق همین شاپینگ مال‌ها به شهروندان کلان شهرها ارائه میشود. لذا من تصور می‌کنم، مخالفت با افزایش ساخت مال‌ها در سطح کشور، به طریقی زدن چنین ریشه‌های مهم زندگی سالم شهروندان است.
با این حال همین رواج ساخت شاپینگ مال در ایران اگر درست هدایت و برنامه‌ریزی نشود به تعبیر شما خود تبدیل به یک سونامی‌ای میشود که همه چیز را ویران و نابود میکند. نمی‌خواهم کلی گویی کنم، اما در بسیاری از مسائل، افراط و تفریط در پرداختن به یک نیاز و ایده مفید، اصل فایده آن را زیر سوال برده است. در اینکه ساختن شاپینگ مال، یک پاسخ خوب به نیازهای مختلف جامعه است شکی نیست. در اینکه ایران هنوز جای خالی مال‌های زیادی را در خود احساس میکند هم شکی نیست. اما به شرط آنکه مال‌هایی که در دست ساخت هستند، مال‌های مناسبی باشند و مناسب بودن یک مال از عوامل مختلفی پیروی میکند که ما متاسفانه آنها را بسیار نادیده می‌گیریم.
مثلا یکی از مهم‌ترین مسائل در موفقیت یک مال، مکان مناسب آن است. اما در شهرهای مختلف کشور، شاهد آن هستیم که مناسب بودن مکان یک مال از حیث‌های مختلف نادیده گرفته میشود. مثلا، توجه به حجم ترافیکی که رفت و آمد یه یک مال ایجاد میکند حائز اهمیت بسیار زیاد است. اما به راحتی مجوز ساخت مال‌های بزرگ در کوچه و خیابان‌هایی که هم اکنون هم با معضل ترافیک مواجه هستند، صادر میشود! یا مثلا اگر یک مال در نقطه‌ای عملکرد مناسبی داشت، به‌صورت قارچ گونه و افراطی در همسایگی همان مال، مجوز احداث مال‌های متعدد دیگر آنقدر صادر میشود که مطمئنا پس از بهره برداری همه آنها، همان مال اولی هم دیگر نمی‌تواند عملکرد خوب خود را ادامه دهد. این در حالی است که شهرداری‌ها، از تمام مال‌های در دست ساخت، حتی اگر ساخت آن مال به پایان نرسد، درآمد هنگفتی را برای خود ایجاد کرده است. و اگر بتوان این را نوعی زیاده‌خواهی در نظر گرفت، دود آن در چشم مردم است.
از آن طرف هم، سازندگان مال‌ها، همواره به دنبال آن بودند که برتری خود را از لحاظ بزرگی نشان دهند. یعنی به جای آنکه رقابت مال سازها در ارائه کیفیت بهتر متمرکز شده باشد، در افزایش اعداد بوده است. بیشترین تعداد طبقه، بیشترین تعداد مغازه، بیشترین کاربری‌ها، عمیق‌ترین گود برداری، بیشترین حجم ستون‌های به کار رفته و.... تبدیل به المان‌هایی برای تبلیغ مال‌ها شده است. از طرفی سازندگان مال ها، که دارای چنین نگاهی هم هستند، در مواجهه با قوانین با شرایطی روبه‌رو میشوند که این نگاه آنها به جای تعدیل شدن تشدید هم میشود. مثلا به خاطر اختلاف قیمت چشمگیر عوارض شهرداری برای یک پروژه مسکونی یا یک پروژه تجاری، سازنده مال از بیشترین حجم ممکن برای ایجاد امکان سرمایه بهره می‌برد. لذا می‌بیند با ساختن راهروی کوچک‌تر، مغازه‌های بزرگ‌تر، افزایش طبقات، کاهش پارکینگ‌ها و... ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش می‌دهد. و از این مهم‌تر، در زمان طراحی و ساخت، کمترین توجهی به بهره‌برداری میشود و این در حالی است که در بسیاری از پروژه‌های موفق در سایر کشورها، حتی پیش از آغاز گود‌برداری، مشخص بوده است که چه صنفی و چه برندهایی می‌خواهند در آن شاپینگ مال حضور داشته باشند.
لذا چه در سطح کلان مدیریت شهری و چه در سطح طراحی یک مال، شاهد نوعی بی برنامگی و آشفتگی هستیم و متاسفانه در شرایط کنونی، بعید است پس از پایان عملیات ساخت این حجم گسترده مال‌های در دست ساخت، آن حس حسرت و نیازهای فرهنگی شهروندان ایرانی، پاسخ چندانی یافته باشد. لذا همین مال‌ها، تبدیل به آفاتی جبران نشدنی در شهرهای ایران می‌توانند شوند.
الگوی مشخصی درباره مال‌سازی تجاری در دنیا وجود دارد؟ آیا از این الگوها در ایران نیز استفاده میشود؟
متاسفانه تب مال‌سازی در ایران با آزمون و خطا در حال پیشرفت است در حالی که مال‌سازی در دنیا به یک نوع دانش تبدیل شده و شرکت‌های خاصی به هدایت مال‌سازی در دنیا می‌پردازند. از لحاظ الگوی ساخت، دو ایراد به وضعیت ساخت‌وساز شاپینگ‌مال‌ها وارد است. یک ایراد ساختاری است. ببینید، پیش از این اصطلاحی رایج بود که می‌گفتند فلان ساختمان، «معمار‌ساز» است. بر خلاف اسمش، منظور عامه آن بود که این ساختمان توسط یک معمار طراحی نشده بلکه کسی که مهندسی ساخت را بلد بوده (حتی اگر واقعا مهندس هم نبوده) خودش طرح داده که چیدمان فضاها به چه صورتی باید باشد و البته غالب ساختمان‌ها نیز به همین منوال ساخته میشد. اکنون جا افتاده است که معمار طراحی کند و مهندس عمران کار ساخت طرح معمار را در دست گیرد. در واقع معمار می‌گوید چه بساز و مهندس آن را می‌سازد.
اما کشورهای توسعه‌یافته و به‌خصوص در پروژه‌های بزرگ، از این نیز فراتر رفته‌اند. شرکت‌هایی که آن را Developer می‌نامند مسوول آن هستند که به معمار بگویند چه چیزی باید طراحی کند، بعد معمار آن را طراحی میکند و سپس سازنده کار ساخت را شروع میکند. کار دولوپرها یک کار حیاتی است. آنها به پروژه اشراف کامل دارند و از جهات مختلف آن را بررسی میکنند. اینکه مخاطبان این پروژه، یعنی کسانی که در آینده می‌خواهند از این مال بازدید کنند، چه کسانی هستند، این مخاطبان چه نیازهایی دارند، نیازهای آنها چه پاسخ‌هایی میتواند داشته باشد، از میان آن پاسخ‌ها کدامشان را در پروژه به‌خصوصی به کار می‌بریم و تا چه اندازه؟ و بسیاری سوال های دیگر، از جمله تصمیم‌گیری‌های بسیار مهم و حیاتی‌ای است که شرکت‌های دولوپر انجام می‌دهند. آنها حتی درخصوص اینکه چه ترکیب خاصی از محصولات باید در شاپینگ مال به‌فروش برسد و چه برندهایی باید آن محصولات را به‌فروش برسانند، صحبت میکنند. حتی با برندهای خاص پیش از طراحی یک مال وارد مذاکره میشوند و بر اساس اینکه کدام برند در روز افتتاح مال، حضور خواهد داشت، طراحی مغازه‌ها را تغییر می‌دهند.
در ایران عموما تصمیم‌گیرندگان نهایی این پرسش‌های بنیادین، در واقع مالکان و مدیران ارشد ساختمانی هستند که در اکثر پروژه‌ها شاهد هستیم تصمیمات نهایتا بر اساس یک آزمون که احتمالا خطاهای گرانبهایی را هم در بر دارد، پیش میرود و سلیقه شخصی این افراد در تصمیم نهایی بسیار حضور پر‌رنگ دارد.
مشکل دوم، آن است که ما نه تنها از لحاظ ساختاری جای خالی شرکت‌های دولوپر را حس میکنیم، بلکه از لحاظ محتوایی هم دانش لازم را نداریم. مثلا دست‌اندرکاران این صنعت، عموما بدون معیارهای محکمی تصمیم می‌گیرند که چه کاربری‌ای در مال گنجانده شود. لذا اکنون شاهد هستیم در یک منطقه خاص بیش از انگشتان دست شاپینگ‌مال در حال ساخت وجود دارد، و همه آنها دارای هتل هم هستند! ما معیار درستی نداریم که ارزیابی کنیم اگر بنا شد هتل بسازیم، وسعت آن چقدر باید باشد؟ به چه تعداد رستوران نیاز داریم؟ رستوران‌ها چه متراژی باید داشته باشند؟ چه درصدی از مال، به هایپرمارکت‌ها و فضاهای تفریحی باید اختصاص یابد تا بهترین بازده را داشته باشد. اساسا کدام برندها باید در این مال کنار یکدیگر قرار گیرند؟ این در حالی است که در مال‌های برتر دنیا، حتی مدیریت «بو» هم انجام میشود. اینکه با ورود به یک مال، باید بوی به‌خصوصی به مشام شما برسد تا آن خاطره و حس منحصر‌به‌فرد را در ضمیر ناخودآگاهتان ایجاد کند.
حجم مال‌های تهران در چند سال آینده چند برابر خواهد شد؟
من آمار مشخص و دقیقی در این خصوص ندارم. اما مطمئنا در پنج سال آینده تعداد زیادی مغازه به بازار خرده‌فروشی ایران وارد میشود. اما بر اساس مطالعاتی که درخصوص یکی از پروژه‌های در دست طراحی نزدیک یک سال پیش صورت گرفت، تنها در شش منطقه از مناطق تهران، و با بررسی تنها ۳۵ مال با شرایط خاص مورد نظر که تا آن زمان مجوز ساخت داشتند، نزدیک به دو میلیون متر مربع به فضای تجاری این مناطق افزوده میشود.
مال‌سازی در مقایسه با آپارتمان‌سازی چه حسنی دارد؟
تفاوت مال‌سازی با پروژه‌های ساختمانی و عمرانی، در نوع و گستردگی و عمق ریسک‌های آن است. اولا مال، نیازهای ثانویه را پاسخگو است. لذا اگر یک مال
نا مناسب ساخته شود، بسیار سخت‌تر، دیرتر و با هزینه بیشتر از یک پروژه مسکونی نا‌مناسب، میتواند جای پایی پیدا کند. هنوز شاهد مراکز تجاری‌ای هستیم که پس از 10 سال از افتتاح آنها، مغازه‌های خالی بسیاری دارند.
ثانیا، موفقیت یک پروژه به حس رضایت مشتریانش بستگی دارد. رضایت مشتری در یک شاپینگ مال، به عوامل بسیار متنوع و گسترده‌تری از عوامل رضایت مشتریان یک پروژه مسکونی بستگی دارد. آیتم‌های یک پروژه مسکونی خوب، انگشت‌شمار است، اما درخصوص مال‌ها چنین نیست. آیتم‌های متعدد فرهنگی، اجتماعی، روانی (روانشناسانه)، جغرافیایی، اقتصادی، معماری و طراحی و حتی عوامل سیاسی می‌توانند رضایت مشتریان یک شاپینگ مال را تحت‌الشعاع قرار دهند. ثالثا، ریسک‌های مال، دائمی است. یعنی اگر مالی به خوبی ساخته شد و به خوبی افتتاح شد و یکی دو سال را هم به خوبی ادامه داد، به معنی آن نیست که این موفقیت به‌طور دائمی باقی بماند. لذا یکی از آیتم‌های مدیریت مناسب مال، ایجاد تغییراتی است که دائما در مال می‌دهند تا رونق و حیات اولیه در طول سال‌ها همچنان باقی بماند.
و در نهایت هم توجه شود که هزینه ریسک در ساخت مال بالاتر از هزینه ریسک در مجتمع مسکونی است که عمده دلیل آن به عوارض بسیار بالای شهرداری‌ها بر‌می‌گردد.
گفته میشود، در دنیا، مالک یا سرمایه‌گذار مال، واحدها را نمی‌فروشد بلکه اجاره می‌دهد تا بتواند در آینده بر امور نگهداری و ساماندهی مال، مدیریت کند. چرا در تهران، همه مال‌ها را دارند پیش‌فروش میکنند؟
متاسفانه موضوعی که شما به آن اشاره می‌کنید درست است. پاسخ این سوال به سیستم مالی و بانکی ایران باز‌می‌گردد. واقعیت این است که قوانین کشور و به‌خصوص نظام بانکی حاکم، برای اینکه بتواند برای سازنده‌ها این امکان را به وجود آورد تا بتوانند با تمام قدرت یک مرکز خرید تجاری بسازند ضعف دارد.
بنابراین یکی از دلایل این موضوع بحث نرخ سود بانکی است که در ایران وجود دارد؛ از آنجاکه هزینه نگه داشتن پول در ایران نسبت به کشورهای پیشرفته خیلی بیشتر است، کسی که شاپینگ‌مال را می‌سازد مجبور است درصد خیلی زیادی از سرمایه‌ای را که گذاشته سریع‌تر برگرداند بنابراین مجبور است به فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری مجتمع روی آورد. علاوه بر این، عوارض تجاری که رایج شده است شهرداری‌ها برای اعطای مجوز ساخت بنای تجاری طلب میکنند، مزید برعلت شده است. یعنی هزینه ساخت بالا میرود، لذا هزینه پول و سرمایه افزایش می‌یابد، بنابراین قدرت سرمایه‌گذار به شدت کاهش می‌یابد و او چاره‌ای ندارد که در کوتاه‌مدت حجم بیشتر سرمایه‌گذاری انجام شده را بازگرداند که مهم‌ترین کانال این بازگشت، فروش است که به‌صورت نقد و یکجا حجم زیادی از سرمایه باز‌می‌گردد. بنابراین شاهد هستیم که منافع بلند‌مدتی که بهره بسیار بالایی را برای شهروندان هم تضمین میکند، (به علت امکان مدیریت یکپارچه بر مال‌ها و سایر علل) به ناگاه فدای منافع کوتاه‌مدتی میشود که منافع بیشتر آن برای سیستم بانکی و شهرداری‌ها است. از طرف دیگر قوانین هم به کمک سازندگان مال نیامده‌اند. مثلا یک راهکار آن بود که متراژ مال‌ها و نه واحدهای تجاری آنها، به شهروندان فروخته شود تا تامین مالی صورت گیرد. بنابراین فردی می‌توانست مثلا سه متر از یک مال را بخرد. آن هم بدون نیاز به داشتن سرمایه‌ای میلیاردی، بعد از افزایش قیمت ملک، از محل اجاره و مشارکت در فروش برندها و از تمامی بسترهای درآمدزای مال‌ها بهره‌مند شود. اما این کار صورت نگرفته است
آیا ممکن است این میزان فراوانی مال‌ها به زودی به شکست قیمت واحدهای تجاری منتهی شود؟
بله، این امکان وجود دارد و دو عامل در روند آینده بازار مال‌های تجاری موثر است. عامل اول این است که بحث تحریم‌ها به کجا می‌رسد. همان طور که اشاره کردید عرضه این واحدهای تجاری در ایران رو به رشد است اما تقاضا به اندازه عرضه نیست. اگر تحریم‌ها برطرف شود و کار به جایی برسد که برندهای بین‌المللی وارد ایران شوند. اما اگر تحریم‌ها ادامه پیدا کند و برندهای مختلف فرصت ورود و حضور در بازار ایران را نداشته باشند، احتمال اینکه قیمت‌ها، در بخش تجاری‌سازی کاهش یابد وجود دارد. علتش هم این است که برندهای کمتری به هر حال وارد کشور میشوند و آنهایی هم که وارد میشوند با هزینه بیشتری وارد کشور میشوند و البته متاسفانه تولید هم در کشور رونق ندارد و برندهای ایرانی بسیار اندکی داریم که مناسب حضور در مال‌ها باشند، در نتیجه رونق کسب و کار شاپینگ‌مال‌ها به‌صورت عام و کلی شاید به یک حالت رکود برسد. با این حال، در بازار تجاری‌سازی طرح ساخت مجتمع‌های چند منظوره (mixed use) می‌توانند بازارهای دیگری را برای خود ایجاد کنند. چراکه امکانات تفریحی، سرگرمی، فرهنگی، و... همچنان می‌توانند مورد استفاده جمعیت جوان کشور قرار گیرند و بهترین فضای عرضه یکپارچه این امکانات، شاپینگ مال‌ها هستند.
آیا می‌توان گفت بازار مال‌سازی در ایران یک بازار انحصاری است که فقط در دست یکسری از شرکت‌های دولتی و شبه‌دولتی است؟
اولا که می‌دانید هیچ انحصار قانونی‌ای وجود ندارد و شاید عملا بعضی‌ها دچار چنین تصوری شده باشند، آن هم علتش این است که سرمایه‌گذاری اولیه برای ساختن یک شاپینگ‌مال خیلی بیشتر است و ریسک سرمایه‌گذاری آن بالاتر است. چون ریسک‌پذیری بخش خصوصی پایین‌تر است، عملا درصد بیشتر شاپینگ‌مال‌هایی که در ایران دارند ساخته میشوند، توسط شرکت‌های دولتی و شبه‌دولتی یا وابسته به بانک‌ها ساخته میشوند. با این حال شما می‌بینید که بهترین شاپینگ‌مال‌هایی که از لحاظ کیفی در کشور ساخته شده‌اند، کاملا توسط بخش خصوصی ساخته شده‌اند. یعنی ۱۰ شاپینگ‌مال برتر کشور از آنهایی است که توسط بخش خصوصی ساخته شده‌اند. بنابراین راه برای بخش خصوصی بسته نیست و من این انحصار را به‌طور کامل قبول ندارم
یک نفر در مقام انبوه‌ساز، بسازوبفروش یا شرکت ساختمانی، اگر بخواهد وارد عرصه ساخت مال یا همان مجتمع تجاری چندمنظوره شود، حداقل چه میزان سرمایه اولیه باید به‌صورت نقد در اختیار داشته باشد؟
این رقم بسیار متفاوت است و به عوامل زیادی بستگی دارد. عموما فضاهای تجاری‌ای که در زمینی کمتر از ۵ هزار متر مربع ساخته شده باشند را شاپینگ مال نمی‌گوییم. یک پاساژ است. فضاهای تجاری‌ای که زمینشان بیش از ۲۰ هزار متر مربع هم باشد باز شاپینگ مال نیست بلکه یک شهرک تجاری فرهنگی تفریحی محسوب میشوند که مال هم دارند. پس یک شاپینگ مال معمولا زمینی بین ۵ تا ۲۰ هزار متر را شامل میشود که معمولا بین ۶ تا ۱۰ برابر این متراژ، فضا و زیر بنا در آن ساخته میشود. برای چنین زیر‌بنایی معمولا بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان سرمایه لازم است و در حالتی که بخواهند مالی لوکس و بسیار با کیفیت بسازند زیر ۵۰۰ میلیارد تومان هزینه نخواهد داشت.
بنابراین شما تایید می‌کنید که در ایران برای شاپینگ‌مال‌سازی نیاز است که حتما آن فرد حقیقی یا حقوقی با بانکی برای دریافت تسهیلات متصل باشد؟
باید برای تامین مالی برنامه‌ریزی انجام شود، از طرفی بانک در ایران یکی از تامین‌کننده های مالی اصلی محسوب میشود و از طرفی هم چون پروژه ساختمانی پروژه‌هایی با ریسک متوسط محسوب‌شوند بانک‌ها رغبت به این قضیه دارند.
براساس آمارها ساخت یک مال 30 طبقه کهمساحتی حدود 180 هزار مترمربع زیربنا دارد به‌طور متوسط حدود 300 تا 400 میلیارد تومان به سرمایه اولیه نیاز دارد اما در مقابل ساخت یک ساختمان مسکونی 4 طبقه در یک زمین 300 متری است ممکن است از 5 میلیارد تومان تجاوز نکند، چرا انقدر فاصله بین این دو مدل ساخت و ساز وجود دارد؟
ببینید! خود هزینه متری ساخت اتفاقا در شاپینگ‌مال کمتر هست تا مثلا یک واحد مسکونی یا اداری. یعنی هرچه معماری داخلی کمتری نیاز باشد هزینه ساخت پایین‌تر است. مثلا در مجتمع مسکونی به ازای هر واحد، حداقل به یک آشپزخانه، یک حمام و یک سرویس بهداشتی نیاز است اما در مال‌سازی تجاری حمام و آشپزخانه‌ای در کار نیست و سرویس‌ها هم نسبت بسیار پایین‌تری از فضای تجاری را به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین معمولا هزینه ساخت در تجاری‌سازی پایین‌تر از سطح هرم است. بعد از آن مسکونی و اداری قرار دارد. سپس اماکن تفریحی مانند شهر بازی، آکواریوم، سینما و غیره.
اما مهم‌ترین بخش که قیمت واحدهای تجاری را بالا می‌برد، مساله تامین‌مالی برای شاپینگ‌مال‌سازی که بخش مهمی از آن به دلیل نقشی است که شهرداری در این حوزه بازی میکند. به نظر می‌رسد عوارضی که برای این بخش پیش‌بینی شده است باعث شده که قدرتی که این بخش مال‌سازی میتواند داشته باشد و خدماتش به خود مردم برسد، تا حد خیلی زیادی محدود بشود و نتیجه نهایی‌اش هم این است که مردم بهره کمتری می‌توانند بگیرند. شهرداری‌ها معمولا بین یک سوم تا یک چهارم ارزش یک مال تمام شده را حتی پیش از کلنگ زدن زمین آن مال، طلب میکنند که این میزان خود را در افزایش قیمت مال نشان می‌دهد که به نوبه خود افزایش ریسک سرمایه‌گذار و کاهش قدرت مدیریت و بهره‌برداری مناسب را در پی دارد. برای همین شما می‌بینید که بسیاری از پروژه‌های شاپینگ‌مال‌سازی در کشور نیمه کار رها میشود با وجود آنکه هزینه خیلی زیادی هم صرفش شده است اما شاپینگ‌مال‌های کمتری به نتیجه نهایی می‌رسند و می‌توان ادعا کرد که تقریبا هیچ یک از مال‌های ساخته شده، طبق برنامه زمان‌بندی خود به پایان نرسیدند!
در حال حاضر متوسط فروش واحد تجاری در شاپینگ‌مال‌های تهران، مترمربعی چقدر است؟
فکر می‌کنم در تهران از حدود متر مربعی 15میلیون تومان شروع و تا مترمربعی 100 میلیون تومان هم قیمت‌گذاری میشود.
ارسال نظر