در گفت‌وگو با عضو هیات‌مدیره بانک مسکن بررسی شد
جریان دو بُعدی در پرداخت تسهیلات مسکن
عضو هیات مدیره بانک مسکن، راهکار سریع‌الوصول برای خروج از رکود مسکن در مقطع کنونی را افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن حداقل معادل ۱۰۰ میلیون تومان عنوان می‌کند و می‌گوید: مردم این روزها با اطلاع از آثار مثبت برخی تحولات کلان از جمله توافق هسته‌ای و پایان مذاکرات ایران و ۱+۵، اشتیاق خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در بازار ملک را پیدا کرده‌اند و اگر جذابیت تسهیلات کنونی بیشتر شود و تا ۵۰ درصد قدرت خرید مسکن توسط تسهیلات بانکی، تامین شود، معاملات ملک جان دوباره خواهد گرفت و بازار به رونق می‌رسد. متن گفت‌وگو با علیرضا بلگوری عضو هیات مدیره بانک مسکن را در زیر بخوانید: بازار مسکن همچنان در رکود دو ساله خود قرار دارد و به رغم انبوه طرح ها و پیشنهادهای مختلف برای بن‌بست شکنی از این رکود، شرایط تغییری نکرده است.
عضو هیات مدیره بانک مسکن، راهکار سریع‌الوصول برای خروج از رکود مسکن در مقطع کنونی را افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن حداقل معادل 100 میلیون تومان عنوان می‌کند و می‌گوید: مردم این روزها با اطلاع از آثار مثبت برخی تحولات کلان از جمله توافق هسته‌ای و پایان مذاکرات ایران و 1+5، اشتیاق خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در بازار ملک را پیدا کرده‌اند و اگر جذابیت تسهیلات کنونی بیشتر شود و تا 50 درصد قدرت خرید مسکن توسط تسهیلات بانکی، تامین شود، معاملات ملک جان دوباره خواهد گرفت و بازار به رونق می‌رسد.متن گفت‌وگو با علیرضا بلگوری عضو هیات مدیره بانک مسکن را در زیر بخوانید: بازار مسکن همچنان در رکود دو ساله خود قرار دارد و به رغم انبوه طرح ها و پیشنهادهای مختلف برای بن‌بست شکنی از این رکود، شرایط تغییری نکرده است. این در حالی است که پیش‌بینی می‌شد از اواسط امسال، بازار ملک از رکود خارج شود. با چه مکانیزم و ابزار موثری می‌توان رکود معاملاتی و ساختمانی را در این بازار متوقف کرد؟
بانک مسکن در دو سال گذشته با ارایه محصولات جدید بانکی، نهادسازی و ابزارهای جدید در تامین مالی مسکن، تلاش کرد رکود را به رونق تبدیل کند اما بخشی از این خدمات جدید در کش و قوس اخذ مجوز و تصویب نهایی قرار دارد و بخشی دیگر هم به دلیل نیاز به اقدامات تکمیلی در سازمان‌های مختلف، هنوز عملیاتی نشده است.رکود مسکن این دوره رکود عمیقی است؛ شاید چنین رکودی در حوزه مسکن بی‌سابقه باشد اما این به آن معنا نیست که معاملات ملک طی ماه‌های اخیر کماکان در کمترین سطح انجام شده و شدت رکود تغییر نکرده است. آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن به لحاظ گردش معاملات و حجم خرید و فروش تکان خورده و تقاضای واقعی وارد بازار شده است. حتی مردم به دنبال توافق نهایی هسته‌ای، امضا برجام و تحولاتی که طی این چند ماه اتفاق افتاد، نگاه به بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازار را مد نظر قرار داده‌اند.در این مقطع برای کمک به خروج زودتر از رکود، باید از هر دو جنبه یعنی هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه، محرک‌ها و تسهیلاتی را ارائه دهیم تا رونق غیرتورمی شکل بگیرد.
در سمت عرضه مسکن به عادی شدن جریان ساخت‌و‌ساز نیاز داریم.اما در سمت تقاضا چاره‌ای جز افزایش تسهیلات خرید نیست. البته طی یکی دو سال اخیر، بانک مسکن هم تسهیلات خرید و هم تسهیلات ساخت را تقویت کرد و سقف تسهیلات را افزایش داد. الان برای ساخت و ساز تا ۱۰۰ میلیون تومان وام ساخت به سازنده‌ها پرداخت می‌شود بدون آنکه از سازنده بخواهیم که در حساب جاری‌اش، رسوب سپرده داشته باشد. در این نوع تسهیلات، فقط خواسته‌ایم که سازنده عملیات بانکی خود را به بانک مسکن منتقل و بانک مسکن را بانک خود انتخاب کند.الان بحث تقاضای مسکن، باید در اولویت سیاست‌گذاران باشد. در حال حاضر بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن به صندوق پس‌انداز یکم مربوط است که ۸۰ میلیون تومان در تهران به متقاضیان پرداخت می‌شود. این صندوق البته بعد از یک‌سال سپرده‌گذاری، تسهیلات ارائه می‌دهد. ما فکر می‌کنیم سقف فعلی ۸۰ میلیون تومان باید افزایش پیدا کند تا جذابیت وام برای مشتری بالا برود. وام خرید مسکن باید بتواند لااقل ۵۰ درصد قدرت خرید را پوشش دهد بنابراین در فاز اول باید سقف وام حداقل به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. البته برای این منظور باید بتوانیم سیاست‌گذاران را قانع کنیم که اهمیت افزایش سقف وام مسکن در چه حدی است و اعمال آن تا چه میزان بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.
متقاضیان مسکن این روزها برای استفاده سریع از فرصتی که ثبات قیمت مسکن در بازار به‌وجود آورده، به دنبال تسهیلات بدون سپرده هستند از آن طرف، تنگنای مالی در بانک‌ها، این امکان را گرفته است. آیا راهکاری برای تامین مالی متقاضیان مصرفی در زمانی کوتاه وجود دارد؟
در بخش مسکن باید دو رویکرد برای سمت تقاضا وجود داشته باشد. یک رویکرد، تامین مالی با مدل پس‌انداز است و یک مدل هم استفاده از تجربه رایج خیلی از کشورها است که بین ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن، تسهیلات بانکی به خریداران پرداخت شود و هر کسی بر اساس توان خودش و مدارکی که بنیه بازپرداخت اقساط او را نشان می‌دهد، این تسهیلات را اخذ کند.الان شاید لازم باشد سیستم بانکی به مدل دوم توجه داشته باشد. البته در ماه‌های اخیر، بانک مرکزی مصوبه پرداخت ۶۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن را به همه بانک‌ها ابلاغ کرد. اما این مبلغ تسهیلات، رقم خیلی قابل‌توجهی نیست و آنچنان قدرت پوششی برای قیمت مسکن در شهر تهران ندارد. از طرفی بانک‌ها نیز به دلیل آنکه هزینه تامین منابع مالی بلندمدت برایشان گران است، پرداخت تسهیلات خرید مسکن که تسهیلات بلندمدت به حساب می‌آید، برایشان سهل و راحت نیست. بنابراین بانک‌های تجاری نمی‌توانند چنین وامی را پرداخت کنند. سپرده‌های بانکی عموما کوتاه‌مدت و حداکثریک تا ۲ ساله است اما تسهیلات خرید مسکن چون که در بلندمدت باید بازپرداخت شود، شکاف قابل توجهی بین منابع و مصارف بانک ایجاد می‌کند و بانک عامل را دچار مشکل می‌کند.بنابراین اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند، به این بخش به لحاظ رونق‌زایی کمک موثر خواهد کرد. البته این تسهیلات همه دهک‌ها را شامل نمی‌شود. کسی که بتواند تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را تسهیلات بگیرد و اقساط آن را پرداخت کند، به لحاظ مرتبه و درجه اقتصادی خانوار، جزو دهک‌های ۴ به بالا است. در مدل راهکار پرداخت تسهیلات خرید مسکن در سقفی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت آپارتمان، باید بخشی از نرخ سود تسهیلات به گونه‌ای از سوی دولت جبران شود تا هزینه بازپرداخت برای متقاضیان تعدیل شود و برای دهک‌های زیر ۴، دولت باید سیاست حمایتی بیشتری را اتخاذ و اجرایی کند.
کارشناسان مسکن برای خروج از رکود و رسیدن به رونق غیرتورمی، دو راه مختلف را مطرح می‌کنند. یک گروه معتقدند ابتدا باید سمت معاملات رونق بگیرد و برای این منظور باید پرداخت وام خرید در اولویت باشد. گروه دیگر اما به شدت بر تقویت وام ساخت تاکید دارند و رونق ساخت و ساز را مقدم بر رونق خرید و فروش آپارتمان می‌دانند. بانک مسکن در این مورد، چه نگاهی دارد؟
اگر در بازار مسکن برای تامین مالی، به هر یک از دو سمت عرضه و تقاضا، نگاه تک‌بعدی وجود داشته باشد و صرفا یکی از دو سمت مدنظر قرار بگیرد و از سمت دیگر غفلت شود، بازار را دچار مشکل می‌کند.بانک مسکن با همین نگاه، هر دو سمت را پوشش می‌دهد. برخی محصولات فعلی بانک مسکن صرفا برای خرید مسکن است و برخی دیگر در قالب تسهیلات ساخت ارائه می‌شود. برخی محصولات نیز هر دو سمت را به صورت توام تامین مالی می‌کند.البته ما معتقدیم، تعادل بین تامین مالی عرضه و تقاضای مسکن را باید بازار تعیین کند. بخش مسکن تنها بخشی است که بخش خصوصی در آن نقش موثر دارد و سازنده‌ها و انبوه‌سازان براساس تقاضا، ساخت‌و‌ساز می‌کنند. نرخ‌ها هم در این بازار کاملا به صورت غیردستوری تعیین می‌شود.توجه صرف به سمت تقاضا می‌تواند ساخت و ساز را کاهش دهد و بازار به مرحله‌ای خواهد رسید که حجم زیادی متقاضی خرید مسکن با وارد شدن به بازار، با کمبود واحد مسکونی فروشی مواجه می‌شوند. ساخت‌و‌ساز چون که زمانبر است و نمی‌تواند به تغییرات حجم تقاضا واکنش سریع نشان دهد، در چنین مواقعی اسباب افزایش قیمت مسکن را به وجود می‌آورد. لذا عرضه مسکن باید همزمان با تقویت مالی سمت تقاضا، افزایش پیدا کند.
طرح راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن به کجا رسید؟
اخیرا آخرین دستورالعمل راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در شورای عالی بورس نهایی شد و در اختیار بانک مسکن قرار گرفت.در بانک مسکن با هماهنگی گروه مالی بانک، شرکت تخصصی تامین سرمایه و سایر واحدهای بانک، اقدامات اولیه را برای شکل‌گیری این بازار انجام داده‌ایم و منتظر این دستورالعمل بودیم.پکیج بانک مسکن برای این منظور الان آماده است. البته برای انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن، یک مشکل نرخ وجود دارد که همان اختلاف بین نرخ سود پایین تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار در بازار برای خرید اوراق مشارکت است. سود تسهیلاتی که در سال‌های اخیر بانک مسکن پرداخت کرده بین ۱۴ تا ۱۵ درصد بوده اما برای اینکه این تسهیلات توسط یک نهاد مالی، تنزیل شود و تعهدات بلندمدت تسهیلات گیرنده، برای بانک مسکن به نقدینگی تبدیل شود، باید اوراقی با نرخ سود بازارپذیری که بالای ۲۱ تا ۲۲ درصد است، منتشر شود. بنابراین شکاف حداقل ۷ واحد درصدی بین حداکثر سود پرداختی تسهیلات اولیه و نرخ سود قابل انتظار از فروش اوراق تامین‌کننده تسهیلات ثانویه، مشکلی است که در حال حاضر برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه وجود دارد و باید حال شود.البته بانک مسکن با شناسایی این چالش، یکی دو راهکار نیز طراحی و شناسایی کرده است و به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد کرده است. ما فکر می‌کنیم، این مشکل قابل حل است مشروط به آنکه، راهکارهای عملیاتی و قابل وصول، در دستور کار قرار بگیرد.بازار رهن ثانویه قدرت تسهیلات‌دهی به بخش مسکن را به صورت تصاعدی بالا می‌برد. بانک مسکن در این مقطع آمادگی دارد این ابزار را در مقیاس کوچک به صورت آزمایشی اجرا کند تا در حین اجرا، تنظیمات لازم برقرار شود.
بانک مسکن در دو سال گذشته با ارایه محصولات جدید بانکی، نهادسازی و ابزارهای جدید در تامین مالی مسکن، تلاش کرد رکود را به رونق تبدیل کند اما بخشی از این خدمات جدید در کش و قوس اخذ مجوز و تصویب نهایی قرار دارد و بخشی دیگر هم به دلیل نیاز به اقدامات تکمیلی در سازمان‌های مختلف، هنوز عملیاتی نشده است.رکود مسکن این دوره رکود عمیقی است؛ شاید چنین رکودی در حوزه مسکن بی‌سابقه باشد اما این به آن معنا نیست که معاملات ملک طی ماه‌های اخیر کماکان در کمترین سطح انجام شده و شدت رکود تغییر نکرده است. آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن به لحاظ گردش معاملات و حجم خرید و فروش تکان خورده و تقاضای واقعی وارد بازار شده است. حتی مردم به دنبال توافق نهایی هسته‌ای، امضا برجام و تحولاتی که طی این چند ماه اتفاق افتاد، نگاه به بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازار را مد نظر قرار داده‌اند.در این مقطع برای کمک به خروج زودتر از رکود، باید از هر دو جنبه یعنی هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه، محرک‌ها و تسهیلاتی را ارائه دهیم تا رونق غیرتورمی شکل بگیرد.
در سمت عرضه مسکن به عادی شدن جریان ساخت‌و‌ساز نیاز داریم.اما در سمت تقاضا چاره‌ای جز افزایش تسهیلات خرید نیست. البته طی یکی دو سال اخیر، بانک مسکن هم تسهیلات خرید و هم تسهیلات ساخت را تقویت کرد و سقف تسهیلات را افزایش داد. الان برای ساخت و ساز تا ۱۰۰ میلیون تومان وام ساخت به سازنده‌ها پرداخت می‌شود بدون آنکه از سازنده بخواهیم که در حساب جاری‌اش، رسوب سپرده داشته باشد. در این نوع تسهیلات، فقط خواسته‌ایم که سازنده عملیات بانکی خود را به بانک مسکن منتقل و بانک مسکن را بانک خود انتخاب کند.الان بحث تقاضای مسکن، باید در اولویت سیاست‌گذاران باشد. در حال حاضر بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن به صندوق پس‌انداز یکم مربوط است که ۸۰ میلیون تومان در تهران به متقاضیان پرداخت می‌شود. این صندوق البته بعد از یک‌سال سپرده‌گذاری، تسهیلات ارائه می‌دهد. ما فکر می‌کنیم سقف فعلی ۸۰ میلیون تومان باید افزایش پیدا کند تا جذابیت وام برای مشتری بالا برود. وام خرید مسکن باید بتواند لااقل ۵۰ درصد قدرت خرید را پوشش دهد بنابراین در فاز اول باید سقف وام حداقل به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. البته برای این منظور باید بتوانیم سیاست‌گذاران را قانع کنیم که اهمیت افزایش سقف وام مسکن در چه حدی است و اعمال آن تا چه میزان بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.
متقاضیان مسکن این روزها برای استفاده سریع از فرصتی که ثبات قیمت مسکن در بازار به‌وجود آورده، به دنبال تسهیلات بدون سپرده هستند از آن طرف، تنگنای مالی در بانک‌ها، این امکان را گرفته است. آیا راهکاری برای تامین مالی متقاضیان مصرفی در زمانی کوتاه وجود دارد؟
در بخش مسکن باید دو رویکرد برای سمت تقاضا وجود داشته باشد. یک رویکرد، تامین مالی با مدل پس‌انداز است و یک مدل هم استفاده از تجربه رایج خیلی از کشورها است که بین ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن، تسهیلات بانکی به خریداران پرداخت شود و هر کسی بر اساس توان خودش و مدارکی که بنیه بازپرداخت اقساط او را نشان می‌دهد، این تسهیلات را اخذ کند.الان شاید لازم باشد سیستم بانکی به مدل دوم توجه داشته باشد. البته در ماه‌های اخیر، بانک مرکزی مصوبه پرداخت ۶۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن را به همه بانک‌ها ابلاغ کرد. اما این مبلغ تسهیلات، رقم خیلی قابل‌توجهی نیست و آنچنان قدرت پوششی برای قیمت مسکن در شهر تهران ندارد. از طرفی بانک‌ها نیز به دلیل آنکه هزینه تامین منابع مالی بلندمدت برایشان گران است، پرداخت تسهیلات خرید مسکن که تسهیلات بلندمدت به حساب می‌آید، برایشان سهل و راحت نیست. بنابراین بانک‌های تجاری نمی‌توانند چنین وامی را پرداخت کنند. سپرده‌های بانکی عموما کوتاه‌مدت و حداکثریک تا ۲ ساله است اما تسهیلات خرید مسکن چون که در بلندمدت باید بازپرداخت شود، شکاف قابل توجهی بین منابع و مصارف بانک ایجاد می‌کند و بانک عامل را دچار مشکل می‌کند.بنابراین اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند، به این بخش به لحاظ رونق‌زایی کمک موثر خواهد کرد. البته این تسهیلات همه دهک‌ها را شامل نمی‌شود. کسی که بتواند تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را تسهیلات بگیرد و اقساط آن را پرداخت کند، به لحاظ مرتبه و درجه اقتصادی خانوار، جزو دهک‌های ۴ به بالا است. در مدل راهکار پرداخت تسهیلات خرید مسکن در سقفی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت آپارتمان، باید بخشی از نرخ سود تسهیلات به گونه‌ای از سوی دولت جبران شود تا هزینه بازپرداخت برای متقاضیان تعدیل شود و برای دهک‌های زیر ۴، دولت باید سیاست حمایتی بیشتری را اتخاذ و اجرایی کند.
کارشناسان مسکن برای خروج از رکود و رسیدن به رونق غیرتورمی، دو راه مختلف را مطرح می‌کنند. یک گروه معتقدند ابتدا باید سمت معاملات رونق بگیرد و برای این منظور باید پرداخت وام خرید در اولویت باشد. گروه دیگر اما به شدت بر تقویت وام ساخت تاکید دارند و رونق ساخت و ساز را مقدم بر رونق خرید و فروش آپارتمان می‌دانند. بانک مسکن در این مورد، چه نگاهی دارد؟
اگر در بازار مسکن برای تامین مالی، به هر یک از دو سمت عرضه و تقاضا، نگاه تک‌بعدی وجود داشته باشد و صرفا یکی از دو سمت مدنظر قرار بگیرد و از سمت دیگر غفلت شود، بازار را دچار مشکل می‌کند.بانک مسکن با همین نگاه، هر دو سمت را پوشش می‌دهد. برخی محصولات فعلی بانک مسکن صرفا برای خرید مسکن است و برخی دیگر در قالب تسهیلات ساخت ارائه می‌شود. برخی محصولات نیز هر دو سمت را به صورت توام تامین مالی می‌کند.البته ما معتقدیم، تعادل بین تامین مالی عرضه و تقاضای مسکن را باید بازار تعیین کند. بخش مسکن تنها بخشی است که بخش خصوصی در آن نقش موثر دارد و سازنده‌ها و انبوه‌سازان براساس تقاضا، ساخت‌و‌ساز می‌کنند. نرخ‌ها هم در این بازار کاملا به صورت غیردستوری تعیین می‌شود.توجه صرف به سمت تقاضا می‌تواند ساخت و ساز را کاهش دهد و بازار به مرحله‌ای خواهد رسید که حجم زیادی متقاضی خرید مسکن با وارد شدن به بازار، با کمبود واحد مسکونی فروشی مواجه می‌شوند. ساخت‌و‌ساز چون که زمانبر است و نمی‌تواند به تغییرات حجم تقاضا واکنش سریع نشان دهد، در چنین مواقعی اسباب افزایش قیمت مسکن را به وجود می‌آورد. لذا عرضه مسکن باید همزمان با تقویت مالی سمت تقاضا، افزایش پیدا کند.
طرح راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن به کجا رسید؟
اخیرا آخرین دستورالعمل راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در شورای عالی بورس نهایی شد و در اختیار بانک مسکن قرار گرفت.در بانک مسکن با هماهنگی گروه مالی بانک، شرکت تخصصی تامین سرمایه و سایر واحدهای بانک، اقدامات اولیه را برای شکل‌گیری این بازار انجام داده‌ایم و منتظر این دستورالعمل بودیم.پکیج بانک مسکن برای این منظور الان آماده است. البته برای انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن، یک مشکل نرخ وجود دارد که همان اختلاف بین نرخ سود پایین تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار در بازار برای خرید اوراق مشارکت است. سود تسهیلاتی که در سال‌های اخیر بانک مسکن پرداخت کرده بین ۱۴ تا ۱۵ درصد بوده اما برای اینکه این تسهیلات توسط یک نهاد مالی، تنزیل شود و تعهدات بلندمدت تسهیلات گیرنده، برای بانک مسکن به نقدینگی تبدیل شود، باید اوراقی با نرخ سود بازارپذیری که بالای ۲۱ تا ۲۲ درصد است، منتشر شود. بنابراین شکاف حداقل ۷ واحد درصدی بین حداکثر سود پرداختی تسهیلات اولیه و نرخ سود قابل انتظار از فروش اوراق تامین‌کننده تسهیلات ثانویه، مشکلی است که در حال حاضر برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه وجود دارد و باید حال شود.البته بانک مسکن با شناسایی این چالش، یکی دو راهکار نیز طراحی و شناسایی کرده است و به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد کرده است. ما فکر می‌کنیم، این مشکل قابل حل است مشروط به آنکه، راهکارهای عملیاتی و قابل وصول، در دستور کار قرار بگیرد.بازار رهن ثانویه قدرت تسهیلات‌دهی به بخش مسکن را به صورت تصاعدی بالا می‌برد. بانک مسکن در این مقطع آمادگی دارد این ابزار را در مقیاس کوچک به صورت آزمایشی اجرا کند تا در حین اجرا، تنظیمات لازم برقرار شود.
ارسال نظر