خواب «زمین»؛ آرامش «مسکن»
دو اتفاق در بازار زمین باعث شده بازار خرید و فروش آپارتمان‌ در نیمه فصل پاییز امسال، برای حداقل ششمین بار در سال 93، با کاهش هرچند خفیف قیمت همراه شود. در بازار زمین مسکونی و املاک کلنگی، طبق گزارش رسمی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع از این نوع ملک، در پایان نیمه اول سال 93 حدود 30 درصد نسبت به آخرین نقطه جهش قیمت زمین، کاهش پیدا کرده است. آخرین جهش در بازار زمین به بهار سال 92 برمی‌گردد؛ در آن زمان، سریال 8 سال صعود یکدست و بدون وقفه قیمت زمین به پایان رسید.
در بهار سال گذشته قیمت زمین ۱۶۰ درصد نسبت به بهار ۹۲ افزایش پیدا کرد که این میزان رشد در مقایسه با رشد‌های نقطه‌‌ای فصل‌های گذشته، یک رکورد کم‌سابقه بود.قیمت زمین در فاصله سال‌های ۸۴ تا بهار ۹۲ نیز رکورد باورنکردنی دیگری را به ثبت رسانده بود و آن افزایش ۹۰۰ درصدی قیمت زمین و ۱۰ برابر شدن آن طی ۸ سال بود. در این فاصله، قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران از متری ۶۰۰ هزار تومان به ۶ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
با این حال، موتور تورم در بازار زمین، بیشترین جهش نقطه‌به‌نقطه در یک فصل را در بهار92 به ثبت رساند و بعد از آن، در سه فصل سال 92، به‌رغم تداوم افزایش قیمت، میزان رشد کمتر از بهار 92 شد.
هم‌اکنون طبق اطلاعات رسمی مربوط به گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت زمین‌های مسکونی در پایتخت در نیمه اول امسال، پس از ۸ سال صعود و جهش، وارد مسیر کاهشی شده و نزول قیمت پیدا کرده است.
در پایان شهریور سال93 ارزش معاملاتی هر مترمربع قیمت زمین مسکونی و ملک کلنگی در شهر تهران به 4 میلیون و 200 هزار تومان برگشت. در تهران، عمده معاملات مربوط به زمین، شامل خرید ساختمان کلنگی یا ساختمان قابل تخریب می‌شود. کاهش قیمت زمین باعث افزایش معاملات در بازار زمین شده است.
در کنار افت قیمت زمین که نوعی تخلیه حباب ۸ ساله به حساب می‌آید و پیش‌بینی می‌شود تا سال آینده نیز این روند تخلیه ادامه داشته باشد، اتفاق دومی نیز در این بازار به وقوع پیوسته و آن شروع فصل خرید زمین توسط بساز و بفروش‌ها است. فصل خرید زمین از نیمه آذر ماه شروع می‌شود. انبوه‌سازان و بساز و بفروش‌ها همه ساله، در پایان سال اقدام به خرید زمین می‌کنند تا در شروع سال بعد و پیش از افزایش نرخ عوارض ساخت و قیمت مصالح، بتوانند با دریافت پروانه ساختمانی، پروژه‌های جدید خود را آغاز کنند.
در حال حاضر، کاهش قیمت زمین از یک سو و نیاز سازنده‌ها به نقدینگی برای تهیه زمین مورد نیاز برای ساخت‌وساز در فصل مربوط به خرید زمین، باعث شده قیمت آپارتمان‌های نوساز و بالطبع، قیمت سایر واحد‌های مسکونی کاهش پیدا کند. اطلاعات مربوط به سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد، در نیمه اول آذرماه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران حدود یک درصد نسبت به آبان‌ماه کاهش پیدا کرده است که البته مقدار کاهش قیمت برای آپارتمان‌های نوساز قدری بیشتر از این است.
گزارش مرکز آمار حاکی است: متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران در تابستان امسال ۱۳ درصد نسبت به تابستان ۹۲ و ۵ درصد نسبت به بهار کاهش پیدا کرده و به متر مربعی ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید.
قیمت زمین در بهار امسال نیز 10 درصد نسبت به بهار 92 افت کرده بود و به مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان رسید. در حال حاضر متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران حدود مترمربعی 4 میلیون تومان برآورد می‌شود. اما پیش‌بینی می‌شود تحت‌تاثیر ادامه روند تخلیه تورمی بازار زمین، بستر لازم برای کاهش قیمت مسکن تا ماه‌های آینده برقرار باشد.
کارشناسان اقتصادی درباره دلایلی که باعث تغییر مسیر منحنی نوسان قیمت زمین در تهران شد، می‌گویند: توقف فروش تراکم و تغییر کاربری در شهر تهران طی نیمه دوم سال۹۲ و نیمه اول سال ۹۳ باعث شد هیجان کاذب در صدور و دریافت پروانه‌های ساختمانی آرام بگیرد. با طبیعی شدن روند ساخت‌وساز، حباب بازار زمین که به‌خاطر هجوم تقاضا از طرف سازنده‌ها به‌وجود آمده بود، سوراخ شد و در حال حاضر آثار آن به شکل کاهش قیمت زمین در بازار قابل مشاهده شده است.
از اواخر سال گذشته، با اجماعی که در شورای‌عالی شهرسازی، کمیسیون ماده 5 و همچنین شهرداری و شورای شهر تهران، برسر اصلاح ضوابط طرح تفصیلی و پایان‌دادن به فروش تراکم اضافی و تغییرکاربری به وجود آمد، روند رشد کاذب قیمت زمین به‌واسطه افزایش تصاعدی تراکم ساختمانی، متوقف شد.
شروع کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی باعث شده نسبت مشارکت مالکان ساختمان‌های تخریبی و سازنده‌ها از ۷۰-۳۰ درصد به ۵۰-۵۰ تغییر پیدا کرده و در واقع باعث کاهش سهم صاحب زمین از مشارکت شده است.
توقف تراکم فروشی باعث شده ارزش معاملاتی زمین‌های مسکونی که در گذشته براساس مضربی از میزان تراکم اضافه، محاسبه می‌شد و به تناسب افزایش تعداد طبقات در پروانه‌ها، به‌صورت صعودی افزایش پیدا می‌کرد، حالا به روال طبیعی قیمت‌گذاری برگردد.
مسوولان وزارت راه‌ و شهرسازی معتقدند، متوسط ارزش واقعی زمین مسکونی در تهران خیلی کمتر از مترمربعی ۶ میلیون تومان سال ۹۲ است.
افت قیمت زمین در شرایط کنونی مدیون عامل دیگری هم است و آن رکود مسکن است.همچنین روند کاهنده نرخ تورم نیز در این موضوع موثر است.
در حال حاضر، متوسط قیمت زمین در تهران از متوسط قیمت نوسازها هم کمتر شده و طبق آخرین گزارش مرکز آمار که قیمت‌های فصل تابستان در آن آمده بود، ارزش هر مترمربع زمین به ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، علاوه‌بر عامل مربوط به شروع فصل خرید زمین، سطح فعلی قیمت زمین نیز خود در نقش عامل مکمل، شرایط «فروش سریع» واحدهای نوساز را تسهیل خواهد کرد.
هم‌اکنون حدود دو هفته از شروع فصل خرید زمین گذشته و بساز و بفروش‌ها برای تامین سرمایه نسبت به فروش واحدهای آماده خود حتی پایین‌تر از قیمت میانگین بازار اقدام می‌کنند، به این ترتیب، علامت رشد قیمت در بازار کنونی مسکن دیده نمی‌شود و برخلاف اظهارنظرهای غیررسمی چشم‌انداز تازه‌ای از کاهش قیمت در بازار مسکن نمایان شده است.
در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک قیمت پیشنهادی عمده آپارتمان‌ها بیش از ۱۰ درصد کاهش قیمت پیدا کرده‌ و مشاوران املاک در تبلیغات و بازاریابی‌های خود با به‌کار بردن عبارات تازه‌ای از جمله «فروشنده واقعی»، سعی می‌کنند وخامت اوضاع مالی سازند‌ه‌ها و بساز و بفروش‌ها را گوشزد کنند و از این طریق، متقاضیان را جذب کنند؛ چراکه متقاضیان مسکن همواره تصور می‌کنند قیمت‌های کنونی بالاست و جا برای ارزان شدن دارد!