چرخش بازار مسکن در اولین ماه 96

حجم معاملات مسکن در تهران از بالای ۱۲ هزار واحد مسکونی در ماه‌های آخر سال ۹۵ به کمتر از ۶ واحد در اولین ماه سال ۹۶، نزول پیدا کرد. گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۶» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده است نشان می‌دهد: در فروردین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۴ درصد کاهش و ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. دو منطقه ۴ و ۵ به‌عنوان مناطق مدنظر غالب خریداران مصرفی، در فروردین امسال در مجموع حدود ۲۶ درصد کل معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص دادند. کارشناسان بخش زیادی از علت رشد شدید معاملات خرید مسکن در ماه گذشته را ناشی از صبر و انتظار بازار در آستانه انتخابات ریاست جمهوری عنوان می‌کنند و پیش‌بینی می‌کنند تابستان امسال، معاملات دوباره اوج بگیرد و حتی از سال گذشته نیز بیشتر شود.

گزارش بانک مرکزی حاکی است: در فروردین ماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵۳۸۴ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل بیش از ۸ درصد افت کرد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در فروردین ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۶ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین ماه سال قبل ۷ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالاتر افزوده شده است. بر این اساس، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۷ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۰ و ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱۱ و ۱۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۷ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در فروردین ماه سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران کمتر از ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴ درصد کاهش و ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۲۲ (معادل ۱۶ درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه یک (معادل ۱۴ درصد) تعلق دارد.در میان مناطق ۲۲‌گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان به منطقه ۳ و کمترین آن با یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام به‌دست آمده از پالایش داده‌های خام سامانه رهگیری معاملات مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸ درصد افزایش و ۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در فروردین ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۳۰ تا ۳۵» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «۲۵ تا ۳۰» و «۳۵ تا ۴۰» میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۱۲ و ۱۱ درصدی، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که حدود ۶۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۷/ ۴۳ میلیون ریال) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال ۱۳۹۶ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» متر مربع معادل ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۵ و ۱۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطر زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۵ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در فروردین ماه سال ۱۳۹۶، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «۱۵۰ تا ۲۰۰» میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «۱۰۰ تا ۱۵۰» و «۲۰۰ تا ۲۵۰» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۱۳ و ۱۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۵۳ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. در فروردین امسال شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر‌نشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰= ۱۳۹۰) معادل ۲۸ درصد است.