بازار مسکن ژاپن از وام شناور تا خانه‌های خالی
ژاپن یکی از راکدترین و کم اقبال‌ترین بازارهای مسکن جهان را دارد. جمعیت سالمند ژاپن که در دنیا منحصربه‌فرد هستند و همچنین رکود درازمدت اقتصاد این کشور، از دلایل این راکد بودن بازار مسکن است. شینزو آبه نخست‌وزیر کنونی با وعده احیای اقتصاد با به‌کارگیری سیاست‌های محرک به قدرت رسید. سیاست‌هایی که او برای تحریک بخش‌های مختلف اقتصاد پیشنهاد داده است باعث شده که عبارتی به نام آبه‌نومیکس abenomics در تحلیل‌ها به کار برود. یکی از بخش‌های مهم سیاست‌های پیشنهادی آبه برای به تحریک واداشتن اقتصاد ژاپن، مسکن است. در این بخش، یکی از راه‌هایی که برای تحریک بازار و افزایش خرید و فروش و خارج شدن از رکود پیشنهاد و اجرا می‌شود، شناور کردن نرخ بهره وام مسکن است.
وام مسکن با نرخ بهره شناور درژاپن، امسال نزدیک ۴۳ درصد از کل وام‌های مسکن را تشکیل داده است. این بالاترین سهم وام مسکن با نرخ شناور در این کشور است. پایین‌ترین درصد شناوری نرخ بهره وام مسکن ۷۷۵/۰ درصد و بالاترینش ۳/۱ درصد برای وام ۱۰ ساله است. امسال میزان وام پرداختی مسکن به خریداران در ژاپن به ۱/۱ هزار میلیارد دلار رسیده‌است. این بالاترین رقم از دهه ۱۹۷۰ تا کنون است. خریداران مسکن در ژاپن با این اطمینان که نرخ بهره چندان بالا نمی‌رود، وام‌هایی با نرخ شناور دریافت می‌کنند و از این وام‌ها استقبال زیادی می‌کنند. اطمینان از کم‌ریسک بودن بازار وام، خریداران را تشویق به استقبال از این وام‌ها می‌کند. سود اوراق قرضه ۱۰ ساله دولتی ژاپن، ۵۱/۰ درصد است که بعد از سوئیس، پایین‌ترین نرخ را درجهان دارد. قرار است شاخص سود اوراق قرضه، در پایان سال ۲۰۱۵ حدود ۹/۰ درصد افزایش یابد. این البته پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی بر اساس اطلاعات و آمار بازار و اقتصاد ژاپن است. بر اساس این وضعیت، خریداران اطمینان دارند که نرخ بهره چندان بالا نمی‌رود و از خرید خانه زیان نمی‌کنند. این اطمینان از ثبات نرخ بهره، باعث می‌شود خریداران مطمئن باشند که کل اقساط خانه را تا پایان با رقمی که از ابتدا شروع شده پرداخت می‌کنند.
شبکه خبری بلومبرگ آمریکا به تجربه یک کارمند 31 ساله بخش صنعت مالی در ژاپن اشاره می‌کند که در سال 2012 وام 35 ساله‌ای با نرخ شناور برای خرید یک واحد آپارتمان در توکیو گرفته‌است و بر اساس برنامه‌ریزی‌اش، می‌خواهد طی 5 تا 10 سال آینده این وام را بازپرداخت کند.
وام‌های مسکنی که دو تا سه سال اول نرخ بهره ثابتی دارند و بعد نرخ شناور پیدا می‌کنند، اکنون محبوبیت زیادی در ژاپن دارند. در دو سال اخیر، میزان وام‌های مسکن با نرخ شناور از وام‌های با نرخ ثابت پیشی گرفته‌است.
از سوی دیگر دولت ژاپن درحال بررسی افزایش مالیات فروش به 10 درصد تا سال 2015 است. در ماه آوریل دولت ژاپن، مالیات فروش مسکن را سه درصد افزایش داد که این کار باعث شد تولید ناخالص داخلی این کشور در سه ماهه دوم سال، 8/6 درصد کاهش یابد.
پایین نگه داشتن نرخ بهره سیاستی است که در ژاپن برای مدت‌ها ادامه می‌یابد، چرا که دولت می‌خواهد نقدینگی را به بازار سرازیر کند. کارشناسان اقتصادی ژاپن پیش‌بینی می‌کنند که تا پایان سال جاری میلادی، تقاضا برای خرید مسکن در این کشور افزایش یابد.
بحران خانه‌های خالی در ژاپن
در ژاپن اکنون شمار خانه‌های خالی به رکورد ۲/۸ میلیون واحد رسیده‌است. این یعنی از هر ۷ باب مسکن در ژاپن، یکی خالی است. با افزایش شمار سالمندان این کشور و کاهش رشد جمعیت، در ژاپن اکنون خانه‌هایی وجود دارد که خالی و بدون سکنه و صاحب رها شده‌اند. سالمندان ژاپنی‌ها سال‌های آخر عمرشان را در خانه سالمندان می‌گذرانند. این وضعیت به بخش‌ها یا شهرهای خاص ژاپن محدود نیست و شامل همه نقاط این کشور می‌شود. دولت‌های استانی و همچنین دولت مرکزی برای رسیدگی به این مشکل بسیج شده‌اند. براساس آمار دولت ژاپن، از ۲/۸ میلیون خانه خانه در سراسر این کشور، حدود ۵ میلیون واحد یا برای اجاره گذاشته شده‌اند یا در نوبت فروش هستند که خانه دوم مالکی هستند که در جای دیگری زندگی می‌کند. ۲/۳ میلیون واحد باقی‌مانده، شامل خانه‌هایی است که مالک آن مدت‌ها است غایب است یا خانه هایی است که در نوبت تخریب و نوسازی هستند. در ۲۵ سال گذشته تعداد خانه‌های خالی در ژاپن دوبرابر شده‌است. برآوردها نشان می‌دهد که تا سال ۲۰۳۰، از هر ۴ یا ۵ واحد خانه در ژاپن، یکی خالی خواهند ماند.
یکی از دلایل این وضعیت از نظر کارشناسان ژاپنی، مازاد مسکن در بازار است. دولت ژاپن، سال‌ها سیاست‌ها و گام‌هایی برای ساخت و خرید مسکن به اجرا می‌گذاشت که تاثیرات گسترده‌ای هم بر صنایع دیگر داشت. از سال 1968، تعداد خانه‌ها در ژاپن از تعداد خانوارها بیشتر شده است. بر اساس آخرین آمار منتشره توسط دولت در ماه اکتبر گذشته، در ژاپن 60 میلیون واحد مسکن وجود دارد درحالی‌که شمار خانوارهای ژاپنی، 4/52 میلیون است.
نکته جالب توجه دیگر از بازار مسکن ژاپن، تاکید بر خانه‌های جدید است. برخلاف کشورهای غربی که مالکان خانه در آنها سعی می‌کنند با تعمیر خانه ارزش آن را حفظ کنند، در ژاپن، خانه‌ها ۲۰ سال بعد از ساخت، ارزش خود را از دست می‌دهند و باید تخریب شوند و از نو ساخته شوند. این وضعیت برای خانه‌های سبک و چوبی، بیشتر صدق می‌کند.
در شهرهای بزرگ که قیمت زمین در آنها بالاست، کاهش مالیات ملکی برای زمین‌های مسکونی که گاه تا یک ششم نرخ اصلی مالیات تخفیف می‌خورد، مردم را برای تخریب خانه‌های خالی و بلااستفاده‌شان بی‌رغبت کرده است. این کاهش مالیات در واقع انگیزه و مشوقی برای تحریک خرید مسکن است و وقتی خانه‌ای تخریب شود، دیگر شامل تخفیف مالیاتی نمی‌شود. با توجه به افزایش تعداد خانه‌های خالی در ژاپن، اکنون دولت به فکر تجدید نظر در این تخفیف مالیاتی است.