در‌گفت‌وگو با مشاور‌مالی‌وزیر راهوشهرسازی بررسی‌شد
خرید مسکن تسـهیل میشود؟
حسین عبده‌تبریزی: به دنبال ایجاد مسیری مشابه تجربه موفق دنیا در بازار مسکن هستیم؛ از مذاکره با بانک‌مرکزی برای متقاعد کردن آنها به افزایش وام خرید خسته نشده‌ایم و تا حصول نتیجه ادامه می‌دهیم. صاحب‌نظر اقتصادی و مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی می‌گوید: امروز در دنیا، مردم برای خرید مسکن، از تسهیلات رهنی استفاده میکنند و شیوه موجود در ایران که خانه با پس‌انداز گذشته خریداری میشود، تقریبا در دنیا کم‌سابقه است؛ بنابراین در این مقطع وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد برای تامین هزینه خرید مسکن اقشار میانی، تسهیلات خرید بلندمدت در قالب وام رهنی در نظر بگیرد و اصل و فرع تسهیلات را تبدیل به اقساط در استطاعت بکند تا این اقساط از محل درآمدهای آتی وام‌گیرنده‌ها پرداخت شود.
حسین عبده‌تبریزی: به دنبال ایجاد مسیری مشابه تجربه موفق دنیا در بازار مسکن هستیم؛ از مذاکره با بانک‌مرکزی برای متقاعد کردن آنها به افزایش وام خرید خسته نشده‌ایم و تا حصول نتیجه ادامه می‌دهیم. صاحب‌نظر اقتصادی و مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی می‌گوید: امروز در دنیا، مردم برای خرید مسکن، از تسهیلات رهنی استفاده میکنند و شیوه موجود در ایران که خانه با پس‌انداز گذشته خریداری میشود، تقریبا در دنیا کم‌سابقه است؛ بنابراین در این مقطع وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد برای تامین هزینه خرید مسکن اقشار میانی، تسهیلات خرید بلندمدت در قالب وام رهنی در نظر بگیرد و اصل و فرع تسهیلات را تبدیل به اقساط در استطاعت بکند تا این اقساط از محل درآمدهای آتی وام‌گیرنده‌ها پرداخت شود. متن گفت‌وگو با حسین عبده تبریزی را در زیر بخوانید:
طی یک‌سال و نیم گذشته شاهد بودیم وزارت راهوشهرسازی برای افزایش وام خرید مسکن، مسیر پر پیچ‌وخم و پرمانعی را طی کرد که البته هنوز هم به مقصد نرسیده است، دلایل مخالفت سیستم بانکی با تامین مالی طرف تقاضا در بازار مسکن چیست؟بله خب هنوز در بحث مسکن‌حمایتی و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن به‌منظور افزایش تسهیلات خرید مسکن توفیق حاصل نشده است. من فکر می‌کنم بخشی از این موضوع به «عدم انتقال مفهوم بانکداری رهنی به‌عنوان بانکداری مصرفی در سیستم بانکی» مربوط میشود. سیستم اصولا جایگاهی برای وام‌های مصرفی ندارد درحالی‌که هدف از پرداخت تسهیلات مصرفی و سازوکار این تسهیلات کاملا با وام‌های تجاری متفاوت است. بانک‌های ما بیشتر با وام‌های غیرمصرفی آشنایی دارد، اما مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی با دوام باید مثل تجارت تامین مالی شود. از دیدگاه بانک‌مرکزی، بانک‌ها بخش مصرف را تامین مالی نمی‌کنند و نباید هم بکنند. اما حوزه کالاهای بادوام تحت عنوان تسهیلات مصرفی، یک حوزه‌ای از نظام بانکداری است که لیزینگ‌ها هم در این حوزه نقش بازی میکنند. در حال حاضر، در حوزه لوازم‌خانگی، تقاضا برای دریافت تسهیلات در دنیا کاهش پیدا کرده است. علت آن هم کاهش قیمت نسبی این دسته از کالاها است. اما در حوزه مسکن در خیلی از کشورها، حتی تا ۱۱۰ درصد قیمت مسکن وام بلندمدت داده میشود. این میزان تسهیلات به معنای آن نیست که بانک، بیش از ارزش خانه را وام می‌دهد، بلکه به معنای تامین هزینه تهیه لوازم خانگی برای خریدار خانه است. بنابراین در گاهی از موارد مخصوصا در آمریکا، خرید اقساطی لوازم خانگی نیز از طریق تسهیلات مسکن انجام میشود. اما آنچه هنوز در خیلی از کشورها رایج است، «بازار رهن» است. امروز در دنیا، مردم برای خرید مسکن، از تسهیلات رهنی استفاده میکنند و شیوه موجود در ایران که خانه با پس‌انداز گذشته خریداری میشود، تقریبا در دنیا کم‌سابقه است. در حوزه خودرو نیز هم خودروسازها و هم شرکت‌های لیزینگ فعال هستند؛ اما بازار رهن در همه جای دنیا شکل اولیه و عمومی و پایه تامین مالی اقشار متوسط جامعه برای خرید مسکن است. در دنیا دولت‌ها از دهک‌های ۱ و ۲ و ۳ حمایت حداکثری میکنند؛ ولی حمایت از دهک‌های بعدی به شکل عادی و از طریق وام رهنی صورت می‌گیرد.
بنابراین در این مقطع وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد برای تامین هزینه خرید مسکن اقشار میانی، تسهیلات خرید بلندمدت در قالب وام رهنی در نظر بگیرد و اصل و فرع تسهیلات را تبدیل به اقساط در استطاعت بکند تا این اقساط از محل درآمدهای آتی وام‌گیرنده‌ها پرداخت شود.
برای این هدفی که وزارت راه و شهرسازی بابت تامین مالی متقاضیان مسکن تعریف کرده، نقش دولت و بانک مرکزی چیست و چگونه این دو باید در کنار هم، افزایش وام خرید را محقق کنند؟
دولت‌ها در دنیا در این بازار و شکل گرفتن این بازار یعنی در ایجاد نظام تامین مالی رهنی یا نظام تامین مالی بلندمدت خرید مسکن، نقش پررنگی دارند. از ابزارهایی مثل مالیات حمایت میکنند مثلا اقساط وام مسکن خانوارها را جزو مالیات آنها محسوب میکنند و از حقوق ماهانه آنها مالیات کسر نمی‌کنند. در حوزه کمک به اقشار خاص در این حوزه مثل تامین مسکن دانشجوها یا خانه اولی‌ها، دولت‌ها دخالت میکنند؛ بنابراین دولت‌ها ضمن اینکه مسوولیت کلی تشکیل بازار رهن را دارند، در عین حال هر جایی که کلیت این بازار به خطر می‌افتد یا شکست بازار رخ می‌دهد، دولت دخالت می‌کند.
در ایران، حد دخالت دولت در بازار رهن از جنبه دیگری باید گسترده باشد و آن، نرخ سود وام با توجه به نرخ تورم است. وضعیت کنونی بازار رهن ایران از نظر استاندارد رایج جهانی، قابل پذیرش نیست؛ چراکه نسبت این تسهیلات به قیمت مسکن در حال حاضر در شهری مثل تهران حدود ۵ درصد است. پس ما بازار رهن عملا نداریم. در این میان، نباید دوستانی که اطلاع کافی از بازار رهن ندارند، تصور کنند دولت خواسته غیرمنطقی دارد. گاهی من با برخی دوستان بانکی که صحبت می‌کنم، برداشت آنها از این مباحث، بازار رهن ثانویه است و فکر میکنند ما به دنبال راه‌اندازی بازار رهن ثانویه هستیم. درحالی‌که ما در این مقطع به دنبال تقویت بازار اولیه رهن هستیم؛ نمی‌شود در کشوری که ۷۰ تا ۸۰ درصد مردم توان بازپرداخت اقساط مسکن ندارند و وام مسکن نیز حداکثر ۵ درصد قیمت را پوشش می‌دهد، بگوییم بازار اولیه رهن داریم!
بنابراین آقای دکتر آخوندی خلأ جدی تامین مالی در بخش خرید مسکن را به‌خوبی تشخیص داده‌اند و به دنبال اصلاح و ترمیم آن هستند.
واقعیت این است که صندوق پس‌انداز مسکن که آقای آخوندی در دهه ۷۰ برای راه‌اندازی آن در بانک مسکن تلاش کرد طی سال‌های اخیر به‌خوبی تقویت نشد. به‌خصوص با آمدن مسکن‌مهر، میل به پس‌انداز در خانوارها به شدت تضعیف شد؛ بنابراین نظریه دهه۷۰ برای پس‌انداز و تامین حداقل ۶۰ تا ۷۰ هزینه مسکن از طریق تسهیلات تاکنون تحقق عینی و پایدار پیدا نکرده است.
بنابراین این تئوری قدیمی قرار است دوباره زنده شود. آقای دکتر آخوندی به دنبال جا انداختن فرهنگ پس‌انداز در اقشار متقاضی مسکن است. این تئوری الگوی اختراعی ایران نیست بلکه الگوی رایج در خیلی از کشورها است.
ما هیچ حرف جدیدی نداریم. اختلاف ما یا سوءبرداشت در قضیه وام خرید مسکن این است که ما هرگز نمی‌گوییم بانک مابه‌التفاوت نرخ سود وام خرید مسکن با سود حمایتی مدنظر ما را پرداخت کند. بانک‌مرکزی از این موضع که «بانک عامل پرداخت کننده وام خرید مسکن نباید با کسری مواجه شود» نظرات خود را مطرح می‌کند، ولی امروز اگر می‌بینیم که موارد و مصوبات موردی در ارتباط با وام مسکن مطرح و تصویب میشود مثل همین ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی، دلیلش این است که جریان، مبتنی بر مبانی نظری و براساس تجربه‌های دنیا سامان پیدا نکرده است. یعنی مثلا پیشنهاد ما در وام خرید مسکن، پرداخت تسهیلات با نرخ ۱۴درصد است، درحالی‌که هم‌اکنون وام نوسازی با بهره ۱۰ تا ۱۳درصد به تصویب رسیده است. خب، علی‌القاعده سیستم بانکی باید برای وام مصوب شده، بیشتر نگران باشد. در واقع پیشنهادهای اولیه وزارتخانه که برای وام خرید مطرح شد، به مراتب هماهنگ‌تر با دغدغه‌های بانک‌مرکزی بود. الان این موضوع به‌عنوان یک سوال مطرح است؛ اینکه چرا پیشنهاد اولیه روی میز پذیرفته نشد و پیشنهادهای جدیدتر با نرخ کمتر که منابع بیشتری طلب می‌کند، قبول شده است؟ به‌هرحال سیستم بانکی باید کمک کند.الان وزارت راهوشهرسازی و بانک‌مرکزی باید به‌صورت مشترک کمک کنند تا جریان تامین مالی مسکن به مسیر اصلی که همان بازار رهن است، برگردد.
ولی دولت یک بار در سال 87 با پرداخت وام خرید مسکن مخالفت کرد و تا الان بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مستقیم به خریداران مسکن، منع هستند.
در دنیا این حرف از کسی قابل قبول نیست که سیاست‌گذار مصوبه‌ای بدهد که بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن ندهند. غلط بودن این روش در عمل اثبات شد. بانک‌ها در سال‌های اخیر با منع شدن از پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن، به بخش‌هایی وام دادند که امروز توان بازپس‌گیری آن را ندارند و با انبوهی مطالبه معوق روبه‌رو شده‌اند؛ درحالی‌که اگر تسهیلات به خریداران مصرفی مسکن پرداخت می‌شد، امروز سیستم بانکی با کمترین میزان مطالبه وصول نشده روبه‌رو بود.با این حال، ما خسته نشده‌ایم و اعتقاد داریم این بحث تا حصول نتیجه باید در بانک مرکزی ادامه پیدا کند. سیاست‌های اقتصادی باید یک جریان پایدار باشد تا به فرهنگ در بین مردم تبدیل شود. برای این بازار، باید صندوق پس‌انداز در بانک‌ها شکل بگیرد. بدیهی است که اگر دولت منابع کافی در اختیار داشت، دیگر نیازی به پس‌انداز و بازار رهن نبود، اما در این مقطع باید این بازار تشکیل شود تا بعد از مدتی بتوان بازار رهن ثانویه را نیز برای تقویت منابع وام‌دهی بانک‌ها، شکل داد.در این میان، اگر کسی ابزاری بهتر از بازار رهن یا صندوق پس‌انداز را پیشنهاد می‌کند، ما استقبال می‌کنیم.
ظاهرا مدل نهایی بانک مسکن برای پرداخت وام خرید مسکن در سطح 40، 60 و 80 میلیون تومان با موافقت بانک مرکزی روبه‌رو شده و برای تصویب نهایی به شورای پول و اعتبار ارسال شده است.
بانک مسکن پیشنهادی داده و آن بخشی که تفاوت نرخ سود را شامل میشود، طبعا حمایت وزارت راهوشهرسازی دارد به این معنی که مابه‌التفاوت سود حمایتی ۱۴ درصد تسهیلات و سود رایج بانکی، به بانک عامل پرداخت خواهد شد و تا مدت‌های طولانی، اولویت حمایتش، بانک مسکن خواهد بود، اما اگر بانک مسکن به دنبال این باشد که اصل و فرع پول را یکجا از دولت بگیرد، قطعا نقش واقعی خود را نخواهد داشت. بانک باید بتواند در کنار کمک‌هایی که دولت در طول پروسه پرداخت وام از بابت پوشش مابه‌التفاوت سود تسهیلات می‌کند، قادر باشد بخشی از تجهیز منابع را برعهده بگیرد و متناسب با پرداخت دولت، خود نیز سهم مشخصی از تامین مالی بخش مسکن را انجام دهد.
بانک مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن، چهار نگرانی شامل ضربه به تورم و قیمت مسکن و همچنین ناتوانی وام‌گیرنده‌ها از بازپرداخت اقساط و برهم خوردن منابع و مصارف بانک عامل را مطرح می‌کند. چرا وزارتخانه در این مدت نسبتا طولانی نتوانسته این نگرانی‌ها را برطرف کند؟
این نگرانی‌ها که شما آنها را تدقیق کردید، قابل تامل است. اتفاقا بحث کنترل تورم و قیمت مسکن در چارچوب سیاست‌های وزارت راهوشهرسازی قرار دارد. وقتی ما برنامه درازمدت برای بازار مسکن داریم، احتمال وقوع تورم کمتر از زمانی است که جریان مقطعی پرداخت وام شکل می‌گیرد. وقتی ناگهان پرداخت ۱۰۰ هزار فقره وام مسکن مصوب میشود، ممکن است کسی به دنبال ساخت نرود و مالکان قیمت‌ها را بالا ببرند چون از حرکت دولت درمی‌یابند که ممکن است که سال بعد، این تعداد وام پرداخت نشود، اما وقتی جریان پایدار را ایجاد می‌کنید و تعهدات دولت در قالب برنامه پنج ساله روشن باشد، چشم‌انداز تامین مالی طرف تقاضا روشن است و این سیگنال در سازنده‌ها ایجاد میشود که برای طولانی‌مدت می‌توانند با خیال راحت ساخت‌وساز کنند و واحدهایشان به فروش می‌رسد.این نگرانی تورمی را میشود برای هر کالایی مطرح کرد. میشود گفت به یک کارخانه، نباید تسهیلات برای خرید ماشین‌آلات داد چون اگر داده شود، تورم به‌وجود می‌آید. این موضوع از عدم درک این داستان بیرون می‌آید که کالاهای بادوام مصرفی ویژگی مشابه کالاهای تجاری را دارند یعنی به همان دلیل که نپرداختن وام تجاری اقدامی غلط و اشتباه است، موضوع پرداخت نکردن تسهیلات خرید مسکن نیز قابل قبول نیست. در بازار مسکن اگر خریدار موثر وجود نداشته باشد، بعد از مدتی، ساخت‌وساز نیز از بین می‌رود. در سال‌هایی که پرداخت وام خرید مسکن ممنوع بود، شاهد بودیم قیمت مسکن چند برابر شد، بنابراین وقتی مشخص است که اگر تقاضای دائمی در بازار وجود داشته باشد، عرضه شکل می‌گیرد، نباید تقاضا را از طریق ممنوع کردن پرداخت وام خرید، سرکوب کرد. اگر بانک نگران بحث‌های تورمی وام خرید مسکن است می‌توان در فاز اول، پرداخت این تسهیلات را به خانه‌های نوساز یا پیش‌خرید محدود کرد. اما نباید از ترس اینکه یک پدیده آثار منفی می‌تواند داشته باشد، کل موضوع را نفی کرد. وقتی ما درباره صندوق‌های زمین و ساختمان صحبت می‌کنیم، بحث تقویت توام طرف‌های عرضه و تقاضا مطرح میشود. بانک می‌تواند بگوید، چون وام خرید طرف تقاضا را تقویت می‌کند، باید همزمان ابزار مربوط به تقویت طرف عرضه نیز به‌کار گرفته شود. این نوع طرز تفکر می‌تواند برخورد مسوولانه تلقی شود نه اینکه جلوی کار را گرفت.
درباره توان بازپرداخت نیز محاسبه‌ها در طرح مدنظر وزارتخانه انجام شده است. به‌هرحال وضعیت معیشتی خانوارها در حد شکننده و حداقلی قرار دارد. شاید یک دلیلی که در ایران مسکن‌حمایتی و مسکن‌اجتماعی خلط میشود، نزدیک بودن توان مالی دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد به همدیگر است که این هم جای تاسف دارد.
در محاسبات ما، هزینه بازپرداخت اقساط وام خرید مسکن معادل ۴۰درصد بودجه خانوار تعریف شده است. البته این سهم مشروط به پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود وام توسط دولت است. اما درباره نگرانی چهارم، ما مجبور شدیم مفهوم کسری منابع را توضیح دهیم.
اگر منظور از کسری منابع بانکی این باشد که منابع لازم است، این موضوع بحث طبیعی و غیرقابل انکاری است. بانک برای پرداخت وام به منابع نیاز دارد که خب این یک موضوع بدیهی است. هیچ بانکی که اول قسط جمع نمی‌کند، بعد وام بدهد. بانک‌ها اول وام پرداخت میکنند و سپس از محل بازپرداخت، به منابع خود دست می‌یابند.
کسری منابع از نظر بانک‌مرکزی موقعی اتفاق می‌افتد که بانک‌ها زیر قیمت جاری، تسهیلات پرداخت کنند؛ یعنی کمتر از قیمت تمام شده منابع به‌دست آمده، تسهیلات پرداخت کنند. ما هیچ‌وقت چنین پیشنهادی را مطرح نکردیم، ما همواره در مذاکره با بانک‌مرکزی تاکید کرده‌ایم که بانک‌ها با قیمت جاری و نرخ سود رایج، تسهیلات بپردازند. در واقع دولت، مابه‌التفاوت سود را برای بانک‌ها تضمین و به آنها پرداخت می‌کند؛ بنابراین بانک‌ها می‌توانند داوطلبانه وارد بازار رهن شوند و تفاوت نرخ سود را از دولت دریافت کنند و وام خرید مسکن را با نرخ بازار به متقاضیان بپردازند.
حتی ما مدعی هستیم که ریسک پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای بانک‌ها به مراتب کمتر از سایر تسهیلات است. نمونه این ادعا نیز میزان معوقات بانک مسکن در وام‌های مسکن‌مهر و سایر تسهیلات مسکن است که در مقایسه با سایر بانک‌ها، کمترین است؛ بنابراین این نگرانی هم قابل رفع است.
طی یک‌سال و نیم گذشته شاهد بودیم وزارت راهوشهرسازی برای افزایش وام خرید مسکن، مسیر پر پیچ‌وخم و پرمانعی را طی کرد که البته هنوز هم به مقصد نرسیده است، دلایل مخالفت سیستم بانکی با تامین مالی طرف تقاضا در بازار مسکن چیست؟بله خب هنوز در بحث مسکن‌حمایتی و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن به‌منظور افزایش تسهیلات خرید مسکن توفیق حاصل نشده است. من فکر می‌کنم بخشی از این موضوع به «عدم انتقال مفهوم بانکداری رهنی به‌عنوان بانکداری مصرفی در سیستم بانکی» مربوط میشود. سیستم اصولا جایگاهی برای وام‌های مصرفی ندارد درحالی‌که هدف از پرداخت تسهیلات مصرفی و سازوکار این تسهیلات کاملا با وام‌های تجاری متفاوت است. بانک‌های ما بیشتر با وام‌های غیرمصرفی آشنایی دارد، اما مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی با دوام باید مثل تجارت تامین مالی شود. از دیدگاه بانک‌مرکزی، بانک‌ها بخش مصرف را تامین مالی نمی‌کنند و نباید هم بکنند. اما حوزه کالاهای بادوام تحت عنوان تسهیلات مصرفی، یک حوزه‌ای از نظام بانکداری است که لیزینگ‌ها هم در این حوزه نقش بازی میکنند. در حال حاضر، در حوزه لوازم‌خانگی، تقاضا برای دریافت تسهیلات در دنیا کاهش پیدا کرده است. علت آن هم کاهش قیمت نسبی این دسته از کالاها است. اما در حوزه مسکن در خیلی از کشورها، حتی تا ۱۱۰ درصد قیمت مسکن وام بلندمدت داده میشود. این میزان تسهیلات به معنای آن نیست که بانک، بیش از ارزش خانه را وام می‌دهد، بلکه به معنای تامین هزینه تهیه لوازم خانگی برای خریدار خانه است. بنابراین در گاهی از موارد مخصوصا در آمریکا، خرید اقساطی لوازم خانگی نیز از طریق تسهیلات مسکن انجام میشود. اما آنچه هنوز در خیلی از کشورها رایج است، «بازار رهن» است. امروز در دنیا، مردم برای خرید مسکن، از تسهیلات رهنی استفاده میکنند و شیوه موجود در ایران که خانه با پس‌انداز گذشته خریداری میشود، تقریبا در دنیا کم‌سابقه است. در حوزه خودرو نیز هم خودروسازها و هم شرکت‌های لیزینگ فعال هستند؛ اما بازار رهن در همه جای دنیا شکل اولیه و عمومی و پایه تامین مالی اقشار متوسط جامعه برای خرید مسکن است. در دنیا دولت‌ها از دهک‌های ۱ و ۲ و ۳ حمایت حداکثری میکنند؛ ولی حمایت از دهک‌های بعدی به شکل عادی و از طریق وام رهنی صورت می‌گیرد.
بنابراین در این مقطع وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد برای تامین هزینه خرید مسکن اقشار میانی، تسهیلات خرید بلندمدت در قالب وام رهنی در نظر بگیرد و اصل و فرع تسهیلات را تبدیل به اقساط در استطاعت بکند تا این اقساط از محل درآمدهای آتی وام‌گیرنده‌ها پرداخت شود.
برای این هدفی که وزارت راه و شهرسازی بابت تامین مالی متقاضیان مسکن تعریف کرده، نقش دولت و بانک مرکزی چیست و چگونه این دو باید در کنار هم، افزایش وام خرید را محقق کنند؟
دولت‌ها در دنیا در این بازار و شکل گرفتن این بازار یعنی در ایجاد نظام تامین مالی رهنی یا نظام تامین مالی بلندمدت خرید مسکن، نقش پررنگی دارند. از ابزارهایی مثل مالیات حمایت میکنند مثلا اقساط وام مسکن خانوارها را جزو مالیات آنها محسوب میکنند و از حقوق ماهانه آنها مالیات کسر نمی‌کنند. در حوزه کمک به اقشار خاص در این حوزه مثل تامین مسکن دانشجوها یا خانه اولی‌ها، دولت‌ها دخالت میکنند؛ بنابراین دولت‌ها ضمن اینکه مسوولیت کلی تشکیل بازار رهن را دارند، در عین حال هر جایی که کلیت این بازار به خطر می‌افتد یا شکست بازار رخ می‌دهد، دولت دخالت می‌کند.
در ایران، حد دخالت دولت در بازار رهن از جنبه دیگری باید گسترده باشد و آن، نرخ سود وام با توجه به نرخ تورم است. وضعیت کنونی بازار رهن ایران از نظر استاندارد رایج جهانی، قابل پذیرش نیست؛ چراکه نسبت این تسهیلات به قیمت مسکن در حال حاضر در شهری مثل تهران حدود ۵ درصد است. پس ما بازار رهن عملا نداریم. در این میان، نباید دوستانی که اطلاع کافی از بازار رهن ندارند، تصور کنند دولت خواسته غیرمنطقی دارد. گاهی من با برخی دوستان بانکی که صحبت می‌کنم، برداشت آنها از این مباحث، بازار رهن ثانویه است و فکر میکنند ما به دنبال راه‌اندازی بازار رهن ثانویه هستیم. درحالی‌که ما در این مقطع به دنبال تقویت بازار اولیه رهن هستیم؛ نمی‌شود در کشوری که ۷۰ تا ۸۰ درصد مردم توان بازپرداخت اقساط مسکن ندارند و وام مسکن نیز حداکثر ۵ درصد قیمت را پوشش می‌دهد، بگوییم بازار اولیه رهن داریم!
بنابراین آقای دکتر آخوندی خلأ جدی تامین مالی در بخش خرید مسکن را به‌خوبی تشخیص داده‌اند و به دنبال اصلاح و ترمیم آن هستند.
واقعیت این است که صندوق پس‌انداز مسکن که آقای آخوندی در دهه ۷۰ برای راه‌اندازی آن در بانک مسکن تلاش کرد طی سال‌های اخیر به‌خوبی تقویت نشد. به‌خصوص با آمدن مسکن‌مهر، میل به پس‌انداز در خانوارها به شدت تضعیف شد؛ بنابراین نظریه دهه۷۰ برای پس‌انداز و تامین حداقل ۶۰ تا ۷۰ هزینه مسکن از طریق تسهیلات تاکنون تحقق عینی و پایدار پیدا نکرده است.
بنابراین این تئوری قدیمی قرار است دوباره زنده شود. آقای دکتر آخوندی به دنبال جا انداختن فرهنگ پس‌انداز در اقشار متقاضی مسکن است. این تئوری الگوی اختراعی ایران نیست بلکه الگوی رایج در خیلی از کشورها است.
ما هیچ حرف جدیدی نداریم. اختلاف ما یا سوءبرداشت در قضیه وام خرید مسکن این است که ما هرگز نمی‌گوییم بانک مابه‌التفاوت نرخ سود وام خرید مسکن با سود حمایتی مدنظر ما را پرداخت کند. بانک‌مرکزی از این موضع که «بانک عامل پرداخت کننده وام خرید مسکن نباید با کسری مواجه شود» نظرات خود را مطرح می‌کند، ولی امروز اگر می‌بینیم که موارد و مصوبات موردی در ارتباط با وام مسکن مطرح و تصویب میشود مثل همین ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی، دلیلش این است که جریان، مبتنی بر مبانی نظری و براساس تجربه‌های دنیا سامان پیدا نکرده است. یعنی مثلا پیشنهاد ما در وام خرید مسکن، پرداخت تسهیلات با نرخ ۱۴درصد است، درحالی‌که هم‌اکنون وام نوسازی با بهره ۱۰ تا ۱۳درصد به تصویب رسیده است. خب، علی‌القاعده سیستم بانکی باید برای وام مصوب شده، بیشتر نگران باشد. در واقع پیشنهادهای اولیه وزارتخانه که برای وام خرید مطرح شد، به مراتب هماهنگ‌تر با دغدغه‌های بانک‌مرکزی بود. الان این موضوع به‌عنوان یک سوال مطرح است؛ اینکه چرا پیشنهاد اولیه روی میز پذیرفته نشد و پیشنهادهای جدیدتر با نرخ کمتر که منابع بیشتری طلب می‌کند، قبول شده است؟ به‌هرحال سیستم بانکی باید کمک کند.الان وزارت راهوشهرسازی و بانک‌مرکزی باید به‌صورت مشترک کمک کنند تا جریان تامین مالی مسکن به مسیر اصلی که همان بازار رهن است، برگردد.
ولی دولت یک بار در سال 87 با پرداخت وام خرید مسکن مخالفت کرد و تا الان بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مستقیم به خریداران مسکن، منع هستند.
در دنیا این حرف از کسی قابل قبول نیست که سیاست‌گذار مصوبه‌ای بدهد که بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن ندهند. غلط بودن این روش در عمل اثبات شد. بانک‌ها در سال‌های اخیر با منع شدن از پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن، به بخش‌هایی وام دادند که امروز توان بازپس‌گیری آن را ندارند و با انبوهی مطالبه معوق روبه‌رو شده‌اند؛ درحالی‌که اگر تسهیلات به خریداران مصرفی مسکن پرداخت می‌شد، امروز سیستم بانکی با کمترین میزان مطالبه وصول نشده روبه‌رو بود.با این حال، ما خسته نشده‌ایم و اعتقاد داریم این بحث تا حصول نتیجه باید در بانک مرکزی ادامه پیدا کند. سیاست‌های اقتصادی باید یک جریان پایدار باشد تا به فرهنگ در بین مردم تبدیل شود. برای این بازار، باید صندوق پس‌انداز در بانک‌ها شکل بگیرد. بدیهی است که اگر دولت منابع کافی در اختیار داشت، دیگر نیازی به پس‌انداز و بازار رهن نبود، اما در این مقطع باید این بازار تشکیل شود تا بعد از مدتی بتوان بازار رهن ثانویه را نیز برای تقویت منابع وام‌دهی بانک‌ها، شکل داد.در این میان، اگر کسی ابزاری بهتر از بازار رهن یا صندوق پس‌انداز را پیشنهاد می‌کند، ما استقبال می‌کنیم.
ظاهرا مدل نهایی بانک مسکن برای پرداخت وام خرید مسکن در سطح 40، 60 و 80 میلیون تومان با موافقت بانک مرکزی روبه‌رو شده و برای تصویب نهایی به شورای پول و اعتبار ارسال شده است.
بانک مسکن پیشنهادی داده و آن بخشی که تفاوت نرخ سود را شامل میشود، طبعا حمایت وزارت راهوشهرسازی دارد به این معنی که مابه‌التفاوت سود حمایتی ۱۴ درصد تسهیلات و سود رایج بانکی، به بانک عامل پرداخت خواهد شد و تا مدت‌های طولانی، اولویت حمایتش، بانک مسکن خواهد بود، اما اگر بانک مسکن به دنبال این باشد که اصل و فرع پول را یکجا از دولت بگیرد، قطعا نقش واقعی خود را نخواهد داشت. بانک باید بتواند در کنار کمک‌هایی که دولت در طول پروسه پرداخت وام از بابت پوشش مابه‌التفاوت سود تسهیلات می‌کند، قادر باشد بخشی از تجهیز منابع را برعهده بگیرد و متناسب با پرداخت دولت، خود نیز سهم مشخصی از تامین مالی بخش مسکن را انجام دهد.
بانک مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن، چهار نگرانی شامل ضربه به تورم و قیمت مسکن و همچنین ناتوانی وام‌گیرنده‌ها از بازپرداخت اقساط و برهم خوردن منابع و مصارف بانک عامل را مطرح می‌کند. چرا وزارتخانه در این مدت نسبتا طولانی نتوانسته این نگرانی‌ها را برطرف کند؟
این نگرانی‌ها که شما آنها را تدقیق کردید، قابل تامل است. اتفاقا بحث کنترل تورم و قیمت مسکن در چارچوب سیاست‌های وزارت راهوشهرسازی قرار دارد. وقتی ما برنامه درازمدت برای بازار مسکن داریم، احتمال وقوع تورم کمتر از زمانی است که جریان مقطعی پرداخت وام شکل می‌گیرد. وقتی ناگهان پرداخت ۱۰۰ هزار فقره وام مسکن مصوب میشود، ممکن است کسی به دنبال ساخت نرود و مالکان قیمت‌ها را بالا ببرند چون از حرکت دولت درمی‌یابند که ممکن است که سال بعد، این تعداد وام پرداخت نشود، اما وقتی جریان پایدار را ایجاد می‌کنید و تعهدات دولت در قالب برنامه پنج ساله روشن باشد، چشم‌انداز تامین مالی طرف تقاضا روشن است و این سیگنال در سازنده‌ها ایجاد میشود که برای طولانی‌مدت می‌توانند با خیال راحت ساخت‌وساز کنند و واحدهایشان به فروش می‌رسد.این نگرانی تورمی را میشود برای هر کالایی مطرح کرد. میشود گفت به یک کارخانه، نباید تسهیلات برای خرید ماشین‌آلات داد چون اگر داده شود، تورم به‌وجود می‌آید. این موضوع از عدم درک این داستان بیرون می‌آید که کالاهای بادوام مصرفی ویژگی مشابه کالاهای تجاری را دارند یعنی به همان دلیل که نپرداختن وام تجاری اقدامی غلط و اشتباه است، موضوع پرداخت نکردن تسهیلات خرید مسکن نیز قابل قبول نیست. در بازار مسکن اگر خریدار موثر وجود نداشته باشد، بعد از مدتی، ساخت‌وساز نیز از بین می‌رود. در سال‌هایی که پرداخت وام خرید مسکن ممنوع بود، شاهد بودیم قیمت مسکن چند برابر شد، بنابراین وقتی مشخص است که اگر تقاضای دائمی در بازار وجود داشته باشد، عرضه شکل می‌گیرد، نباید تقاضا را از طریق ممنوع کردن پرداخت وام خرید، سرکوب کرد. اگر بانک نگران بحث‌های تورمی وام خرید مسکن است می‌توان در فاز اول، پرداخت این تسهیلات را به خانه‌های نوساز یا پیش‌خرید محدود کرد. اما نباید از ترس اینکه یک پدیده آثار منفی می‌تواند داشته باشد، کل موضوع را نفی کرد. وقتی ما درباره صندوق‌های زمین و ساختمان صحبت می‌کنیم، بحث تقویت توام طرف‌های عرضه و تقاضا مطرح میشود. بانک می‌تواند بگوید، چون وام خرید طرف تقاضا را تقویت می‌کند، باید همزمان ابزار مربوط به تقویت طرف عرضه نیز به‌کار گرفته شود. این نوع طرز تفکر می‌تواند برخورد مسوولانه تلقی شود نه اینکه جلوی کار را گرفت.
درباره توان بازپرداخت نیز محاسبه‌ها در طرح مدنظر وزارتخانه انجام شده است. به‌هرحال وضعیت معیشتی خانوارها در حد شکننده و حداقلی قرار دارد. شاید یک دلیلی که در ایران مسکن‌حمایتی و مسکن‌اجتماعی خلط میشود، نزدیک بودن توان مالی دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد به همدیگر است که این هم جای تاسف دارد.
در محاسبات ما، هزینه بازپرداخت اقساط وام خرید مسکن معادل ۴۰درصد بودجه خانوار تعریف شده است. البته این سهم مشروط به پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود وام توسط دولت است. اما درباره نگرانی چهارم، ما مجبور شدیم مفهوم کسری منابع را توضیح دهیم.
اگر منظور از کسری منابع بانکی این باشد که منابع لازم است، این موضوع بحث طبیعی و غیرقابل انکاری است. بانک برای پرداخت وام به منابع نیاز دارد که خب این یک موضوع بدیهی است. هیچ بانکی که اول قسط جمع نمی‌کند، بعد وام بدهد. بانک‌ها اول وام پرداخت میکنند و سپس از محل بازپرداخت، به منابع خود دست می‌یابند.
کسری منابع از نظر بانک‌مرکزی موقعی اتفاق می‌افتد که بانک‌ها زیر قیمت جاری، تسهیلات پرداخت کنند؛ یعنی کمتر از قیمت تمام شده منابع به‌دست آمده، تسهیلات پرداخت کنند. ما هیچ‌وقت چنین پیشنهادی را مطرح نکردیم، ما همواره در مذاکره با بانک‌مرکزی تاکید کرده‌ایم که بانک‌ها با قیمت جاری و نرخ سود رایج، تسهیلات بپردازند. در واقع دولت، مابه‌التفاوت سود را برای بانک‌ها تضمین و به آنها پرداخت می‌کند؛ بنابراین بانک‌ها می‌توانند داوطلبانه وارد بازار رهن شوند و تفاوت نرخ سود را از دولت دریافت کنند و وام خرید مسکن را با نرخ بازار به متقاضیان بپردازند.
حتی ما مدعی هستیم که ریسک پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای بانک‌ها به مراتب کمتر از سایر تسهیلات است. نمونه این ادعا نیز میزان معوقات بانک مسکن در وام‌های مسکن‌مهر و سایر تسهیلات مسکن است که در مقایسه با سایر بانک‌ها، کمترین است؛ بنابراین این نگرانی هم قابل رفع است.
ارسال نظر