آیا هنوز هم سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان مقرون به صرفه است؟ آیا پدید آمدن بازارهای رقیب در این سال‌ها کفه ترازوی اطمینان را به سمت آنها برده است؟ آیا هنوز هم می‌توان سرمایه‌های عمومی را به سمت ساختمان هدایت کرد و بالندگی یک صنعت عظیم را انتظار کشید؟ در این ویژه‌نامه و شماره‌های بعدی نشان خواهیم داد که با رعایت چه نکاتی و در نظر گرفتن چه ملاحظاتی می‌توان اطمینان داشت که حضور در بازار ساختمان، هنوز هم در مقایسه با رقبایش، می‌تواند محملی پایدار برای سرمایه‌گذاری‌های مردمی و دولتی باشد. در مطالعات اخیر در مباحث نظری حوزه شهرسازی، مفهومی به نام «بازآفرینی» شهری پدید آمده است. این مفهوم که در نقش مفهومی مادر، مفاهیمی نظیر بهسازی، نوسازی، بازسازی، توانمندسازی و روان‌بخشی شهری را در برمی‌گیرد به خوبی آشکار می‌کند که امتداد بافت‌ها و ساختمان‌های قدیمی و ناکارآمد در زندگی امروز، چگونه می‌تواند منجر به خسارت‌های بی‌نظیر اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در شهر شود. دقیقا به همین دلیل است که در طراحی‌های اخیر معمارانه و شهرسازانه، این مفهوم به یکی از اولویت‌های اصلی متولیان امر تبدیل شده است.pic1 مفهوم بازآفرینی شهری، کاملا در تناسب با ویژگی‌های اقلیمی، جمعیت‌شناختی، فرهنگی و اقتصادی هر زیست‌بوم، معنایی متفاوت می‌یابد و از این منظر مفهومی کاملا بومی است. بازآفرینی شهری در کلان شهرهای کشور ما بیش از هر چیز مبتنی بر چند مولفه اصلی است. مولفه‌هایی‌که می‌توانند در بازآفرینی شهری کلان شهرهای ما در اولویت توجه قرار بگیرند عبارتند از: افزایش رفاه شهروندان، تجمیع هزینه‌های شهری و کاهش هزینه‌های مربوط به توسعه‌های بی‌دلیل و بی‌رویه جغرافیایی، رعایت استانداردهای حداکثری و توجه به دوام ساختمان، پرهیز از اتلاف منابع ملی و سرمایه‌های شخصی در بازسازی‌ها و تخریب‌ها و دوباره‌سازی‌ها، ایجاد امکانی برای کاهش هر چه بیشتر هزینه‌های مرتبط با خدمات عمومی و شهری، کنترل ترافیک و افزایش ضریب امنیت شهروندان و حفظ ارزش کالای خریداری شده توسط آنان یعنی مسکن.مجتمع‌های مسکونی مدرن یا هتل‌برج‌ها، دقیقا براساس همین رویکرد ساخته شده‌اند و اتفاقا به همین دلیل می‌توانند شرایط موردنیاز برای جذب سرمایه‌های پایدار بازار را فراهم آورند. اما پیش از ورود به بحث‌های مالی باید بررسی کرد که چرا این ایده می‌تواند به سرمایه‌گذاری مطمئنی برای مشتریان تبدیل شود و چرا می‌تواند الگویی پایدار و پربازده در برابر بازارهای رقیب و مشابه بیافریند. pic2 در واقع قصد داریم در این شماره از ویژه‌نامه‌های «باران» این موضوع را بررسی کنیم که چرا ساختمان‌های مدرن، می‌توانند نقش تاثیرگذاری در توسعه شهرهای مدرن داشته باشند و با این توضیح، مقدمه‌ای برای بحث‌های بعدی فراهم کنیم. در شماره‌های بعد، نشان خواهیم داد که چرا هرگونه سرمایه‌گذاری در ساختمان‌هایی از این دست، ایمن، پایدار و تضمین‌کننده منافع شخصی و ملی است. جایگاه صنعت ساختمان در میان دیگر بازارها دو سال پیش، درست در همان زمانی که دنیا گرفتار بحران عظیم مالی بود و تمام کشورهای صنعتی اتفاقی هولناک در عرصه اقتصاد را تجربه می‌کردند، آمار حیرت‌انگیزی منتشر شد. براساس این آمار، به‌رغم سقوط ارزش سهام در بسیاری از شرکت‌ها و موسسات، ارزش سهام در برندهای فاخر و شرکت‌های لاکچری افزایش یافته بود. تحلیل کارشناسان این بود که اساسا قواعد بازار در مورد چنین برندهایی، بسیار متفاوت از سایر برندهاست. بدین معنا که شبکه pic3مخاطبان این برندها چنان خاصند و اعتمادشان به برند چنان بالاست که حتی بحران اقتصادی بین‌المللی نیز تاثیری در موفقیت و پیشرفت آنان نخواهد گذاشت. به عبارت دیگر وقتی بتوانید به این سطح از اعتماد در میان مشتریان برسید، حتی تلاطم‌های عظیم بازار نیز نخواهد توانست تاثیر شگرفی در شرایط شما بگذارد. اما فراموش نباید کرد که دست یافتن به چنین جایگاهی مستلزم فراهم آوردن مقدماتی بسیار دشوار و دیریاب است. در کشور ما هنوز زمینه و بستر مناسب برای تحقق چنین برندهایی در صنایع مختلف فراهم نیامده است. اما شاید بتوان از همین الگو برای بازار داخلی بهره برد و پس از آن برای حضور در بازارهای جهانی مهیا شد. در بستر تحولات اجتماعی اخیر و با ایجاد امید به کاهش ضریب ریسک در حوزه‌های اقتصاد و کسب و کار، پیام‌هایی که از جانب بازار دریافت می‌شود، این خوش‌بینی را ایجاد کرده است که طی ماه‌های آینده زمینه رشد شاخص‌های موثر اقتصادی فراهم شده و همچنین ارزش پول ملی در برابری با ارزهای خارجی تقویت شود. می‌توان امیدوار بود که با برنامه‌ریزی و اصلاح برخی روش‌های مدیریت کلان در سطح کشور، دوباره تولید ملی رونق بگیرد. این رونق می‌تواند دقیقا در نقطه تقابل با سفته بازی در بازارهایی چون ارز وطلا باشد و به معنی آن باشد که بهبود شرایط سیاسی، اقتصادی، تقویت ارزش پول ملی و توجه بیشتر به صنعت در کشور ما می‌تواند در آینده ی عرضه و تقاضا در بازارهای مختلف تأثیر گذاشته و با ایجاد شرایط بهتر، سرمایه‌گذار، تولیدکننده و مصرف‌کننده حق انتخاب پیدا کنند. موجه شدن دوباره فعالیت‌های تولیدی و کاهش فاصله میان عرضه و تقاضا، در کنار پیش‌بینی امکان افت بیش از پیش مطلوبیت سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرتولیدی از جمله طلا و ارز، باعث حرکت خود به خودی سرمایه‌های سرگردان به سمت تولید می‌شود و نقدینگی‌های pic4بلاتکلیف و حجیم موجود در سیستم پولی کشور که عامل اصلی تورم و ایجاد موج‌های بی‌برنامه اقتصادی‌اند را به سمت تولید هدایت می‌کندکه بی‌تردید اگر این پیش‌بینی درست باشد شاهد افزایش تولید، بهبود وضع اشتغال، اصلاح سیستم عرضه‌وتقاضا، تولید کالاهای ماندگار وبا کیفیت، خدمات عمومی بهتر و نهایتا رونق اقتصادی و نشاط اجتماعی در کشور خواهیم بود. ایده‌ای در خدمت منافع عمومی براساس آخرین آمار منتشره متوسط تراکم ناخالص نفر در هکتار در 30 شهر نسبتا بزرگ کشور نزدیک به 78 نفر در هکتار است. برای مثال شهر تهران در این میان تراکمی نزدیک به 126 نفر در هکتار دارد. از سوی دیگر در فاصله سال‌های 1375 تا 1385 تنها هشت نفر به تراکم نفر در هکتار 30 شهر بزرگ کشور افزوده شده است. مقایسه این آمار با تراکم ناخالص جمعیت در شهرهای بزرگ دنیا، نشان می‌دهد که تراکم نفر در هکتار ناخالص در شهرهای بزرگ کشور با متوسط شهرهای بزرگ دنیا تفاوت قابل توجهی دارد. این مسئله حاکی از آن است که کماکان یکی از بهترین راه‌حل‌ها برای کاهش هزینه خدمات دولتی موردنیاز و جلوگیری از اتلاف سرمایه‌های مربوط به بازسازی و دوباره‌سازی، روی آوردن به ساختمان‌های مدرن و صنعتی با طول عمر بالا و پرهیز از گسترش عرضی در کلانشهرهاست. اتفاقا همین تحلیل، نیاز به برج‌های مسکونی، درمانی و خدماتی مدرن را که با استاندارد جهانی ساخته شده باشند، از منظری دیگر ضروری می‌کند. این برج‌ها می‌توانند به تجمیع سرمایه‌ها، امکانات و فضاها در یک مجموعه متمرکز بینجامند و مقدمه‌ای کارآمد برای جلوگیری از هدر رفتن منابع باشند.pic5 ارتقای جایگاه یک صنعت ملی ساختمان‌های صنعتی و مدرن از منظری دیگر نیز می‌توانند ابزاری تاثیرگذار در تحقق بهینه مفهوم «بازآفرینی شهری» در کشور ما باشند. ارتقای کیفیت و تولید محصول ماندگار در صنعت ساختمان به سهم خود به افزایش کیفیت دیگر بخش‌های زندگی اقتصادی و اجتماعی شهروندان می‌انجامد. همین نکته در کنار پدید آمدن برندهای شناخته شده در صنعت ساختمان، مستقیما باعث می‌شود فقط «کاردان‌ها» در عرصه رقابت باقی بمانند و سودجویانی که شهر و بنا را صرفا به چشم ابزاری برای درآمد هر چه بیشتر در نظر می‌آورند، خود به خود از این چرخه حذف شوند. از سوی دیگر تولید ساختمان‌های باکیفیت در اولین گام منجر به رشد و رونق گردشگری خواهد شد.بخش عمده‌ای از جاذبه‌های گردشگری در شهرهای جاذب توریست، به شدت وابسته به ساختمان‌هایی است که در آن شهرها ساخته شده‌اند. بیهوده نیست که متولیان شهرهای بزرگ و توسعه یافته، حتی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی کوچک نیز، صرفا به معماران شهیر و شرکت‌های بزرگی اعتماد می‌کنند که امتحانشان را به خوبی پس داده‌اند. اگر ساختمان‌های تجاری بهتری بسازیم کیفیت نظام عرضه را بهبود داده‌ایم. بالا رفتن سطح فنی و خدماتی در ساختمان‌های مسکونی، کیفیت سکونت و سبک زندگی شهروندان را ارتقا می‌دهد و در بخش بناهای تجاری و اداری نیز، تولید ساختمان‌های با کیفیت، بادوام و مبتنی بر نیازهای مصرف‌کنندگان به اصلاح نظام عرضه کمک می‌کند. مجموع این اتفاق‌ها سبب می‌شود که جایگاه صنعت ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین صنایع در سرزمین ما، به جایگاهی بسیار فراتر از وضع موجودش دست یابد.pic6 صنعت ساختمان در خدمت دیگر حوزه ها معرفی کالاهای تولیدی یک کشور به بازارهای داخلی و خارجی هنوز در چارچوب سنت دیرین تجارت در بازار اتفاق می‌افتد. لذا ساخت مجموعه‌هایی که بتوانند فضای مناسب جهت عرضه و معرفی صحیح کالای ایرانی را فراهم کنند از مبانی حمایت از تولید و کار ایرانی است و به کوتاه شدن فاصله میان تولیدکننده و مصرف‌کننده می‌انجامد. برای مثال در ساختمان‌هایی با کاربرد درمانی و پزشکی نیز نظام عرضه خدمات به بیماران، نیازمند توسعه زیربنایی و ساختاری است. مطالعه و توجه به مفهوم تولید ساختمان‌های درمانی مبتنی بر مشتری‌مداری به ارتقاء کیفیت خدمات در این حوزه کمک شایانی می‌رساند. حال به نظر می‌رسد شرکت‌ها و گروه‌های فعال در صنعت ساختمان می‌توانند با در نظر گرفتن اصولی مانند مطالعه و برنامه‌ریزی و کنترل دقیق پروژه‌ها، هم سطح بالایی از کیفیت و دوام در ساختمان‌های تولیدی خود را تأمین نمایند وهم با تمرین صداقت و شفافیت در برخورد با جامعه در کناردقت و نظارت کافی بر چرخه مصرف منابع و تولید، حس امید و اعتماد سرمایه‌گذاران و افکار عمومی را به نفع خود برانگیزانند. همین رویکرد می‌تواند حضور جدی این شرکت‌ها را در عرصه‌ها و حوزه‌های دیگر نیز ضروری کند. افزایش ضریب اعتماد اتفاقا با همین رویکرد است که نقش توجه به رضایت مشتری و ارزش نهادن به سرمایه‌های اجتماعی و فرهنگی مؤثر در اقتصاد پر رنگ‌تر می‌شود. بنگاه‌هایی که بخواهند از این پشتوانه‌های عظیم اقتصادی و اجتماعی مردم بهره‌گیری درستی کنند، باید تولید کالاها و خدماتی مبتنی بر خواست و نیاز مشتری را، در اولویت اصلی قرار دهند. این اتفاق نمی‌افتد، مگر با ایجاد فضای دیالوگ مناسب میان تولیدکننده و مصرف‌کننده. طبیعتا شهروندان بیش از هر چیز به برندهایی اعتماد می‌کنند که سابقه‌ای درخور توجه داشته‌اند و خاطر مشتریانشان را از کیفیت محصولات خود آسوده کرده‌اند. از سوی دیگر پایبندی به وعده‌های بیان شده، یکی از مهم‌ترین ملاک‌ها برای اعتماد مشتریان است. بنابراین با توجه به اهمیت موضوعات مورد pic7اشاره و لزوم جهت‌دهی سرمایه‌های عظیم اقتصادی داخل کشور لزوم باز تعریف شبکه مناسبی از روابط در میان سرمایه‌گذار، تولیدکننده، مصرف‌کننده و بهره‌بردار در حوزه صنعت ساختمان دو چندان می‌شود. تعریف پروژه‌های ساختمانی براساس نسبت دقیق این چهار عنصر، منجر به ایجاد فضای برد - برد در میان تمامی بازیگران این عرصه می‌شود وایجاد چنین فضایی همچنین به هم افزایی توان تک تک این عناصر می‌انجامد. چرا سرمایه‌گذاری در ساختمان ایرانیان از دیرباز، سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان را یکی از مطمئن‌ترین راهکارها برای حفظ و افزایش ارزش دارایی‌های شخصی به شمار می‌آورده‌اند. این موضوع حتی به دایره ضرب‌المثل‌های ایرانی و مهر وکابین دخترانی که به خانه بخت می‌رفته‌اند نیز راه یافته است. امروز اما با ظهور بازارهای دیگر تحلیل این موضوع نیاز به بررسی‌های دقیق‌تری دارد. آرامش بازار و ثبات اقتصادی در حوزه ارز و طلا، که در صورت تعادل اقتصادی کاملا قابل پیش‌بینی است، ناخودآگاه سرمایه‌های عمومی را به سمت بازار مسکن می‌برد. به هرحال تجربه نشان داده است که بازار مسکن، هرگز ناامنی و تلاطم بازارهای دیگر را تجربه نکرده است. برخی کارشناسان اقتصادی اما نسبت به این استدلال، نقدی اقامه کرده‌اند. آنها معتقدند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در بازه‌های دراز مدت، صرفا ابزاری است برای پوشش تاثیر تورم. بدین معنا که ممکن است شما در سال‌های اول سود بالایی را تجربه کنید اما در سال‌های بعد خواهید دید که سود حاصله برای شما، نهایتا معادل با همان ضرری است که در اثر تورم، سرمایه شما را تهدید کرده است. یکی از مهم‌ترین مولفه‌ها برای این تهدید، فرسوده شدن ساختمان و کاهش ارزش افزوده آن است. این کارشناسان معتقدند افت قیمت ناشی از فرسوده شدن ساختمان‌ها، که در کشور ما بسیار رایج است، تصورات شما از سود در سال‌های نخست را با اشکالی عمده مواجه می‌کند. این انتقاد اما با دو پاسخ جدی مواجه شده است. اولا به فرض صحت این ادعا پرسش این است که در صورت تعادل بازار ارز و طلا، پیشنهاد جایگزین این منتقدان چیست؟ به هرحال تجربه نشان داده است که در آن صورت باز هم سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان، بهترین و کم ریسک‌ترین محمل، برای جذب سرمایه‌های عمومی در کشور ماست. از سوی دیگر تمام مدعای این نوشتار ضرورت توجه به ساختمان‌های مدرن، صنعتی و بادوام در پرتو توجه به مفهوم بازآفرینی شهری بومی در کشور ماست. با شکل گرفتن شرکت‌هایی که بالاترین استانداردها را در طراحی، تامین مواد اولیه و ساخت رعایت می‌کنند و خدمات پس از فروش را به عنوان اولویت نخست سازمانی خود برمی‌گزینند، مفهوم فرسودگی و افت ارزش افزوده عملا از دایره تعریف خارج می‌شود. عمر چنین ساختمان‌هایی معمولا از عمر متوسط یک انسان بسیار بیشتر است. ضمن اینکه تعمیر و نگهداری استاندارد و حرفه‌ای به عنوان جزیی از خدمات پس از فروش، اساسا اجازه نمی‌دهد ساختمان شما ارزشی کمتر از روز نخستی پیدا کند که آن را خریده‌اید. در واقع انجام فعالیت‌هایی چنین متمایز، مطالعه شده و بر مبنای پیشرفته‌ترین اسلوب‌ها، این اطمینان را در خریدار می‌آفریند که نوسانات بازار تاثیری در آینده او حتی در درازمدت نخواهد گذاشت. از سوی دیگر فراموش نکنید که برندهای مطرح ساختمانی، علاوه بر رعایت این اصول، همواره می‌کوشند تا کالای عرضه شده خود را در قالب کالاهای خاص و فاخر عرضه کنند، همین موضوع باعث می‌شود بازار این کالا به کلی متفاوت از بازارهای مشابه باشد. مثال افزایش ارزش سهام برندهای خاص در دوران رکود اقتصادی، به خوبی آشکار می‌کند که چرا مشارکت در چنین پروژه‌هایی منجر به‌گونه‌ای pic8سودآوری تضمینی خواهد شد. در شماره‌های بعدی به چگونگی مشارکت در این پروژه‌ها و روش‌های مختلف مشارکت اعم از خرید قطعی، پیش خرید و خرید سهام خواهیم پرداخت. اما فی‌الجمله می‌توان ادعا کرد که اصلی‌ترین کار مشتری در چنین فرآیندی «انتخاب» تولید‌کننده معتبر و کالای مناسب است. اگر این اتفاق درست، حساب شده و منطقی صورت بپذیرد، می‌توان اطمینان داشت که هر کدام از این گونه‌های مشارکت، مطمئنا به موفقیت خواهد انجامید. از آنجا به بعد صرفا بحث میزان موفقیت و علایق و شرایط سرمایه‌گذار مطرح خواهد بود.