امثال «کافه‌قنادی»ها به‌زودی برمی‌گردند!
گسست قیمتی در برجهای تجاری
صاحب‌نظر برجسته در حوزه اقتصاد مسکن معتقد است: پدیده «مازاد واحدهای تجاری» به‌زودی به شکل «گسست» بین قیمت این املاک و نرخ بازدهی مورد انتظار از کسب‌وکار در درون این واحدها، بروز می‌کند و آن زمان مالکان مال‌ها مجبور هستند هزینه اجاره غرفه‌ها را تا سطحی متناسب با یکسری کاربری فراموش‌شده پایین بیاورند. در آن صورت، امثال کافه‌قنادی‌ها بعد از سالیان دراز، دوباره به شهرها باز خواهند گشت. آقای دکتر، شورای عالی شهرسازی و به‌خصوص شخص وزیر راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر تمرکز ویژه‌ای بر مهار تراکم‌فروشی و تغییرکاربری در شهر تهران گذاشته‌اند در حالی‌که به نظر می‌رسد اتفاق ناگوارتری در پایتخت، بسط پیدا کرده است.
صاحب‌نظر برجسته در حوزه اقتصاد مسکن معتقد است: پدیده «مازاد واحدهای تجاری» به‌زودی به شکل «گسست» بین قیمت این املاک و نرخ بازدهی مورد انتظار از کسب‌وکار در درون این واحدها، بروز می‌کند و آن زمان مالکان مال‌ها مجبور هستند هزینه اجاره غرفه‌ها را تا سطحی متناسب با یکسری کاربری فراموش‌شده پایین بیاورند. در آن صورت، امثال کافه‌قنادی‌ها بعد از سالیان دراز، دوباره به شهرها باز خواهند گشت. آقای دکتر، شورای عالی شهرسازی و به‌خصوص شخص وزیر راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر تمرکز ویژه‌ای بر مهار تراکم‌فروشی و تغییرکاربری در شهر تهران گذاشته‌اند در حالی‌که به نظر می‌رسد اتفاق ناگوارتری در پایتخت، بسط پیدا کرده است. این اتفاق همان بحثی است که جنابعالی یک سال پیش، نسبت به گسترش بی‌رویه آن در سطح شهر هشدار دادید. تعداد «مال»ها در مناطقی از شهر تهران به شکل نگران کننده‌ای افزایش پیدا کرده است. همه این برج‌ها به لحاظ میزان پیشرفت فیزیکی، تقریبا در مرحله مشابه هم هستند و همه آنها همزمان تکمیل و به بازار عرضه می‌شود، که این وضعیت طبق پیش‌بینی شما می‌تواند قیمت املاک تجاری به‌عنوان دارایی‌های قدیمی کاسبان شهر را با شوک «حباب‌منفی»
مواجه کند. به نظر شما اصل ساخت «مال» در تهران اقدامی ناپسند است یا اینکه در شکل اجرا مشکل وجود دارد؟
ما همان‌طور که در ساخت واحدهای مسکونی لوکس در شهرهای بزرگ دچار پدیده «مازاد عرضه» شده‌ایم، در حوزه واحدهای تجاری هم درگیر همین مشکل شدیم. من علاقه‌مندم شما به‌عنوان یک روزنامه‌نگار متخصص، به منطقه۲۲ تهران بروید و تحقیق کنید چه تعداد واحد تجاری در حال ساخت است و به ازای هر چند نفر، یک واحد تجاری وجود دارد؟! اگر آن موقع اثبات شود که در تهران به ازای هر ۱۰ تا ۱۵ نفر، یک واحد تجاری در شرف استفاده، در حال ساخت یا آماده تحویل وجود دارد، در این صورت نیازی به تحلیل بیشتر نیست که غرفه‌های «مال»های جدید به این سادگی فروش نخواهد رفت.
در شکل منطقی، می‌شود توقع داشت که این واحدها سال‌های طولانی خالی خواهد بود. البته از این جمله نمی‌شود این نتیجه را گرفت که دیگر «مال» جدید در تهران ساخته نخواهد شد یا مثلا پروژه‌های بزرگ شهری نباید اجرا شود. قطعا تهران کشش این را دارد که در چند منطقه، چندین «مال» بزرگ و مجهز را داشته باشد اما طبیعی است که قیمت مغازه‌های زنجیره‌ای به تدریج کاهش پیدا کرد چون مردم با مشاهده مال‌هایی مجهز به پارکینگ کافی، تشویق می‌شوند وارد این مراکز خرید شوند چون این مراکز هم ویژگی خرید دارند و هم ویژگی گذراندن اوقات فراغت. بنابراین اینکه می‌گوییم مثلا در تهران یا مشهد، این قبیل پروژه‌ها خیلی زیاد ساخته شده است، به معنای لزوم توقف ساخت اینها نیست.
اما به‌طور کلی واحدهای تجاری دچار مشکل حباب قیمت هستند و در طول ۱۰سال گذشته، قیمت واقعی این پروژه‌ها افزایش پیدا نکرده است. این نشان می‌دهد که حباب آنها دارد خالی می‌شود و آن تصوراتی که سرمایهگذاران داشتند که مترمربعی ۶۰ میلیون و حتی تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌توانند واحدها را بفروشند الان تو خالی درآمده است. برخی از این برج‌ها ماه‌ها برای فروش عرضه شده‌اند اما مشتری ندارند. به‌خاطر اینکه ارتباطی بین قیمت یک واحد ۲۰ متری با بازدهی آن وجود ندارد. هر جا که شما این گسست را ببینید خواهید گفت که آنجا حباب قیمتی وجود دارد و خواهد ترکید.
البته در شهرهای کوچک‌تر هنوز ظرفیت ایجاد مال وجود دارد. در راه‌های بین شهری، این ظرفیت وجود دارد. در شهرهای جدید نیز این نوع ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری کشش دارد.
سرمایه‌گذاری‌های افراطی سال‌های اخیر در حوزه ساخت «مال» بیشتر ناشی از فرار سرمایهگذاران ساختمانی از رکود مسکن بوده است.
به نظر من این چاره کار نیست که به‌خاطر رکود مسکن، تجاری‌‌سازی رونق فزاینده بگیرد. در تهران، در همین سال‌های نه چندان دور، هر 5 روز، یک شعبه جدید بانکی در گوشه‌ای از شهر سبز می‌شد! آن شیوه اکنون متوقف شده است.
چه سالی؟
سال‌های 88 و 89. مخصوصا صندوق‌های قرض‌الحسنه و تعاونی‌های اعتباری. هر روز هر کسی دنبال این بود که یک واحد خود را به یک بانک بفروشد. همان‌طور که آن شور خوابید، در مورد سایر حوزه‌هایی که زیاده‌روی در آن صورت بگیرد نیز
به وقوع خواهد پیوست.
ما امروز شاهد هستیم که فروشگاه‌های بزرگ شهری مثلا یک جای 2000 مترمربعی، چون کاربری ندارد به تدریج تبدیل به مغازه‌هایی می‌شود که لزوما نرخ بازدهی آن، انتظار مالک را تامین نمی‌کند اما مالک به این نتیجه رسیده که بیش از این نمی‌تواند صبر کند و باید مغازه را از یک کالایی پر کند تا بتواند فروش داشته باشد.
آقای دکتر گواه! این صحبت شما را می‌شود در یکی از مجتمع‌های تجاری بزرگی که اخیرا در غرب تهران افتتاح شده، کاملا مشاهده کرد. در این مجتمع، عمده واحدها به فروش جوراب و لباس داخل خانه، دست زده‌اند. از این فروشنده‌ها که درباره علت این اقدام دسته‌جمعی که سوال می‌کنید، پاسخ می‌دهند چون واحدها را در زمان ساخت مجتمع، پیش‌خرید کرده‌اند، حالا مجبور هستند در زمان آغاز به کار مجتمع، به نوعی کسب‌وکار مغازه را شروع کنند و چون، در این موقعیت، در سایر کالاها کشش خرید وجود ندارد، به ارزان‌ترین نوع پوشاک رو کرده‌اند!
بله، همین‌طور است. در اکثر شهرها خیلی از کاربری‌های قدیمی مغازه‌ها به دلیل بالارفتن قیمت زمین و قیمت ملک در طول زمان، آسیب دیدند و از بین رفتند اما این کاربری‌ها خیلی زود به صحنه باز خواهند گشت. چون مالکان برجهای تجاری به‌زودی با کاهش قیمت مواجه می‌شوند و مجبور می‌شوند اجاره غرفه‌ها را پایین بیاورند. الان فرض کنید کافه قنادی به معنای واقعی، سالیان سال است که از ترکیب مغازه‌های تهران محو شده است. کافه قنادی به این معنی که چای و شیرینی به مراجعه‌کنندگان عرضه کند. این کاربری می‌تواند برگردد. یا من اخیرا دیدم که در برخی شهرها، تعداد کتاب‌فروشی‌ها افزایش پیدا کرده است. کتابفروشی نرخ بازدهی آنچنانی ندارد. 15 سال پیش در نیاوران نمی‌شد چنین فضاهایی برپا کرد اما الان می‌شود. ما هنوز در ایران عمده‌فروشی نداریم و جایی که خانوارها بتوانند مواد غذایی مصرف یک ماه خود را تهیه کنند، در شهرهایمان وجود ندارد. این مغازه‌ها می‌تواند احیا شود.
حتی من در دنیا، تغییرکاربری تجاری به اداری را زیاد دیدم؛ یعنی مالک یک واحد تجاری بزرگ که بعد از سال‌ها نتوانسته کسب‌وکار در ملک خود دایر کند، آن را به واحد اداری تبدیل می‌کند.
در مورد سوال شما، باید تاکید کنم راه عبور از رکود مسکن این نیست که سرمایهگذاران ساختمانی به لجاجت خودشان در احداث مجتمع‌های تجاری ادامه دهند و مقررات شهرسازی را در برخی موارد زیر پا بگذارند. اگر تا امروز شهرداری‌ها به لحاظ سنت نادرست خودکفایی از محل فروش تراکم و تغییرکاربری زندگی کرده‌اند، از این به بعد اگر بخواهند همان مسیر را ادامه بدهند، قطعا بازار به آنها جواب مثبت نخواهد داد.
در به‌وجود آمدن وضع موجود، چقدر شهرداران موثر بوده‌اند؟
به‌هرحال اگر از شهرداران بپرسید، موضوع را نفی می‌کنند اما واقعیت این است که خودشان هم می‌دانند نقش دارند.
شهرداران کلان‌شهرها نباید این مسیر را درست می‌کردند. شهرداران باید بدانند در قبال شهروندان مسوول هستند. در برخی مناطق تهران، جریان مداوم ساخت‌وساز، برای اهالی محل، غیرقابل تحمل شده است. شهرداران به شما بلافاصله خواهند گفت که منابع پایدار ندارند. آن موقع می‌شود به شهرداران گفت، چرا در این ۲۰ سال دایما از نبود منابع مالی پایدار برای اداره شهرها حرف زده شده اما یک‌بار، طرحی یا پیشنهادی برای این موضوع از طرف شهرداران به دولت یا مجلس ارایه نشده است.
اگر این استدلال واقعیت داشته باشد، پس چرا در شهرهای دنیا، چنین قاعده نادرستی به اجرا درنیامده است. این درآمد پایدار در کشورهای مختلف به اشکال مختلف تعریف شده است. در بیشتر شهرهای دنیا، شهرداری‌ها بخش عمده‌ای از عوارض و مالیات را دریافت می‌کنند. در ایران هم درصدی از مالیات بر ارزش افزوده، نصیب شهرداری‌ها می‌شود اما کفایت نمی‌کند. شهرها در دنیا، با دریافت عوارض و مالیات، خود را اداره می‌کنند و دنبال این نیستند که بودجه سال بعدشان چندبرابر بودجه سال قبل‌شان باشد. اصلا این منطق که ما باید بودجه‌ای داشته باشیم چند ده هزار میلیارد تومان که بالاترین بودجه در تاریخ شهر باشد، در شهرداری‌های دنیا
هدف محسوب نمی‌شود.
در شهرداری‌های شهرهای خارجی، محل هزینه‌کرد منابع نیز مشخص است و شهرداران باید
پاسخگو باشند.
به‌عنوان مثال اخیرا آقایی را دیدم که در یک منطقه کوچک شهری در سوئیس به نوعی مسوول شهر بود. من اتفاقا همین را از ایشان پرسیدم که کی تصمیم می‌گیرد شما منابع دریافتی را در منطقه خود هزینه کنید. این فرد گفت، ما حق داریم منابع را در جایی مصرف کنیم که منافع عمومی برای ساکنان منطقه دارد. مثلا گفت که ما یک اسکله داریم که سه سال اخیر ساخته شده است و در اینجا، قایق‌های تفریحی اهالی که در دریای ژنو تردد می‌کنند، در آنجا پارک می‌شود. سوال این بود که آیا جایی که قایق‌های مردم پارک می‌شود، محل عمومی است یا نه؟ پارلمان این منطقه نظرش این بوده که این اسکله جای عمومی نیست بلکه برای پارک قایق ثروتمندان مورد استفاده قرار می‌گیرد و بنابراین نمی‌تواند عوارضی که از کل اهالی منطقه دریافت می‌شود، برای گروهی خاص از اهالی هزینه کرد. بنابراین به نتیجه رسیدند که برای نوسازی اسکله وام از بانک بگیرند. در سوئیس، دموکراسی در سطح محله، تا این حد پیاده و اجرایی شده است. بنابراین از تجارب موجود دنیا می‌شود الگو گرفت و درآمدهای شهر را پایدار کرد.
در شهری همچون تهران، چطور می‌شود برای شهرداری منابع پایدار ایجاد کرد تا وابستگی این نهاد به درآمدهای ناپایدار و در نتیجه، ساخت‌وسازهای بی‌منطق و افراطی تحت کنترل قرار بگیرد؟
در تهران، نهایتا باید علاوه بر اختصاص مالیات بر ارزش افزوده، مالیات سوخت نیز دریافت و به شهرداری پرداخت شود. روش‌های مختلفی برای دریافت مالیات سوخت در دنیا تجربه شده و وجود دارد. یک روش این است که متناسب با پیمایش خودروها، از آنها مالیات گرفته شود. این مالیات هم شیوه وصولش آسان است چون در لحظه سوخت‌گیری خودروها در جایگاه‌ها، به‌راحتی امکان دریافت این مالیات وجود دارد. به علاوه اینکه کسانی که بنزین بیشتری استفاده می‌کنند، مالیات بیشتری
به شهرداری خواهند پرداخت.
خب، ما چند بار مشاهده کرده‌ایم که شهرداری‌ها برای مالیات سوخت به مجلس یا دولت مراجعه کنند و برای تصویب آن، رایزنی انجام دهند؟ ما شاهد این نبودیم و ندیدیم که شوراهای شهر به جای اینکه تخریب زودرس ساختمان‌ها را کنترل کنند، بروند به مجلس مراجعه کنند و طرح‌های جایگزین تامین مالی برای شهرداری‌ها را پیشنهاد دهند.
بنابراین من فکر می‌کنم که اگر شهرداری‌ها بخواهند و عزم خود را برای قطع وابستگی به درآمدهای ناپایدار تقویت کنند، می‌توانند این اقدام را انجام دهند.
توصیه من این است که این کار را انجام دهند و تجربه دنیا را شناسایی کنند و به اجرا دربیاورند.
یک روش این می‌تواند باشد که از واحدهای تجاری و مال‌ها عوارض نوسازی به نرخ روز دریافت کرد.
بله، این خود یک راهکار پیشنهادی و قابل بررسی است.
ما همان‌طور که در ساخت واحدهای مسکونی لوکس در شهرهای بزرگ دچار پدیده «مازاد عرضه» شده‌ایم، در حوزه واحدهای تجاری هم درگیر همین مشکل شدیم. من علاقه‌مندم شما به‌عنوان یک روزنامه‌نگار متخصص، به منطقه۲۲ تهران بروید و تحقیق کنید چه تعداد واحد تجاری در حال ساخت است و به ازای هر چند نفر، یک واحد تجاری وجود دارد؟! اگر آن موقع اثبات شود که در تهران به ازای هر ۱۰ تا ۱۵ نفر، یک واحد تجاری در شرف استفاده، در حال ساخت یا آماده تحویل وجود دارد، در این صورت نیازی به تحلیل بیشتر نیست که غرفه‌های «مال»های جدید به این سادگی فروش نخواهد رفت.
در شکل منطقی، می‌شود توقع داشت که این واحدها سال‌های طولانی خالی خواهد بود. البته از این جمله نمی‌شود این نتیجه را گرفت که دیگر «مال» جدید در تهران ساخته نخواهد شد یا مثلا پروژه‌های بزرگ شهری نباید اجرا شود. قطعا تهران کشش این را دارد که در چند منطقه، چندین «مال» بزرگ و مجهز را داشته باشد اما طبیعی است که قیمت مغازه‌های زنجیره‌ای به تدریج کاهش پیدا کرد چون مردم با مشاهده مال‌هایی مجهز به پارکینگ کافی، تشویق می‌شوند وارد این مراکز خرید شوند چون این مراکز هم ویژگی خرید دارند و هم ویژگی گذراندن اوقات فراغت. بنابراین اینکه می‌گوییم مثلا در تهران یا مشهد، این قبیل پروژه‌ها خیلی زیاد ساخته شده است، به معنای لزوم توقف ساخت اینها نیست.
اما به‌طور کلی واحدهای تجاری دچار مشکل حباب قیمت هستند و در طول ۱۰سال گذشته، قیمت واقعی این پروژه‌ها افزایش پیدا نکرده است. این نشان می‌دهد که حباب آنها دارد خالی می‌شود و آن تصوراتی که سرمایهگذاران داشتند که مترمربعی ۶۰ میلیون و حتی تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌توانند واحدها را بفروشند الان تو خالی درآمده است. برخی از این برج‌ها ماه‌ها برای فروش عرضه شده‌اند اما مشتری ندارند. به‌خاطر اینکه ارتباطی بین قیمت یک واحد ۲۰ متری با بازدهی آن وجود ندارد. هر جا که شما این گسست را ببینید خواهید گفت که آنجا حباب قیمتی وجود دارد و خواهد ترکید.
البته در شهرهای کوچک‌تر هنوز ظرفیت ایجاد مال وجود دارد. در راه‌های بین شهری، این ظرفیت وجود دارد. در شهرهای جدید نیز این نوع ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری کشش دارد.
سرمایه‌گذاری‌های افراطی سال‌های اخیر در حوزه ساخت «مال» بیشتر ناشی از فرار سرمایهگذاران ساختمانی از رکود مسکن بوده است.
به نظر من این چاره کار نیست که به‌خاطر رکود مسکن، تجاری‌‌سازی رونق فزاینده بگیرد. در تهران، در همین سال‌های نه چندان دور، هر 5 روز، یک شعبه جدید بانکی در گوشه‌ای از شهر سبز می‌شد! آن شیوه اکنون متوقف شده است.
چه سالی؟
سال‌های 88 و 89. مخصوصا صندوق‌های قرض‌الحسنه و تعاونی‌های اعتباری. هر روز هر کسی دنبال این بود که یک واحد خود را به یک بانک بفروشد. همان‌طور که آن شور خوابید، در مورد سایر حوزه‌هایی که زیاده‌روی در آن صورت بگیرد نیز
به وقوع خواهد پیوست.
ما امروز شاهد هستیم که فروشگاه‌های بزرگ شهری مثلا یک جای 2000 مترمربعی، چون کاربری ندارد به تدریج تبدیل به مغازه‌هایی می‌شود که لزوما نرخ بازدهی آن، انتظار مالک را تامین نمی‌کند اما مالک به این نتیجه رسیده که بیش از این نمی‌تواند صبر کند و باید مغازه را از یک کالایی پر کند تا بتواند فروش داشته باشد.
آقای دکتر گواه! این صحبت شما را می‌شود در یکی از مجتمع‌های تجاری بزرگی که اخیرا در غرب تهران افتتاح شده، کاملا مشاهده کرد. در این مجتمع، عمده واحدها به فروش جوراب و لباس داخل خانه، دست زده‌اند. از این فروشنده‌ها که درباره علت این اقدام دسته‌جمعی که سوال می‌کنید، پاسخ می‌دهند چون واحدها را در زمان ساخت مجتمع، پیش‌خرید کرده‌اند، حالا مجبور هستند در زمان آغاز به کار مجتمع، به نوعی کسب‌وکار مغازه را شروع کنند و چون، در این موقعیت، در سایر کالاها کشش خرید وجود ندارد، به ارزان‌ترین نوع پوشاک رو کرده‌اند!
بله، همین‌طور است. در اکثر شهرها خیلی از کاربری‌های قدیمی مغازه‌ها به دلیل بالارفتن قیمت زمین و قیمت ملک در طول زمان، آسیب دیدند و از بین رفتند اما این کاربری‌ها خیلی زود به صحنه باز خواهند گشت. چون مالکان برجهای تجاری به‌زودی با کاهش قیمت مواجه می‌شوند و مجبور می‌شوند اجاره غرفه‌ها را پایین بیاورند. الان فرض کنید کافه قنادی به معنای واقعی، سالیان سال است که از ترکیب مغازه‌های تهران محو شده است. کافه قنادی به این معنی که چای و شیرینی به مراجعه‌کنندگان عرضه کند. این کاربری می‌تواند برگردد. یا من اخیرا دیدم که در برخی شهرها، تعداد کتاب‌فروشی‌ها افزایش پیدا کرده است. کتابفروشی نرخ بازدهی آنچنانی ندارد. 15 سال پیش در نیاوران نمی‌شد چنین فضاهایی برپا کرد اما الان می‌شود. ما هنوز در ایران عمده‌فروشی نداریم و جایی که خانوارها بتوانند مواد غذایی مصرف یک ماه خود را تهیه کنند، در شهرهایمان وجود ندارد. این مغازه‌ها می‌تواند احیا شود.
حتی من در دنیا، تغییرکاربری تجاری به اداری را زیاد دیدم؛ یعنی مالک یک واحد تجاری بزرگ که بعد از سال‌ها نتوانسته کسب‌وکار در ملک خود دایر کند، آن را به واحد اداری تبدیل می‌کند.
در مورد سوال شما، باید تاکید کنم راه عبور از رکود مسکن این نیست که سرمایهگذاران ساختمانی به لجاجت خودشان در احداث مجتمع‌های تجاری ادامه دهند و مقررات شهرسازی را در برخی موارد زیر پا بگذارند. اگر تا امروز شهرداری‌ها به لحاظ سنت نادرست خودکفایی از محل فروش تراکم و تغییرکاربری زندگی کرده‌اند، از این به بعد اگر بخواهند همان مسیر را ادامه بدهند، قطعا بازار به آنها جواب مثبت نخواهد داد.
در به‌وجود آمدن وضع موجود، چقدر شهرداران موثر بوده‌اند؟
به‌هرحال اگر از شهرداران بپرسید، موضوع را نفی می‌کنند اما واقعیت این است که خودشان هم می‌دانند نقش دارند.
شهرداران کلان‌شهرها نباید این مسیر را درست می‌کردند. شهرداران باید بدانند در قبال شهروندان مسوول هستند. در برخی مناطق تهران، جریان مداوم ساخت‌وساز، برای اهالی محل، غیرقابل تحمل شده است. شهرداران به شما بلافاصله خواهند گفت که منابع پایدار ندارند. آن موقع می‌شود به شهرداران گفت، چرا در این ۲۰ سال دایما از نبود منابع مالی پایدار برای اداره شهرها حرف زده شده اما یک‌بار، طرحی یا پیشنهادی برای این موضوع از طرف شهرداران به دولت یا مجلس ارایه نشده است.
اگر این استدلال واقعیت داشته باشد، پس چرا در شهرهای دنیا، چنین قاعده نادرستی به اجرا درنیامده است. این درآمد پایدار در کشورهای مختلف به اشکال مختلف تعریف شده است. در بیشتر شهرهای دنیا، شهرداری‌ها بخش عمده‌ای از عوارض و مالیات را دریافت می‌کنند. در ایران هم درصدی از مالیات بر ارزش افزوده، نصیب شهرداری‌ها می‌شود اما کفایت نمی‌کند. شهرها در دنیا، با دریافت عوارض و مالیات، خود را اداره می‌کنند و دنبال این نیستند که بودجه سال بعدشان چندبرابر بودجه سال قبل‌شان باشد. اصلا این منطق که ما باید بودجه‌ای داشته باشیم چند ده هزار میلیارد تومان که بالاترین بودجه در تاریخ شهر باشد، در شهرداری‌های دنیا
هدف محسوب نمی‌شود.
در شهرداری‌های شهرهای خارجی، محل هزینه‌کرد منابع نیز مشخص است و شهرداران باید
پاسخگو باشند.
به‌عنوان مثال اخیرا آقایی را دیدم که در یک منطقه کوچک شهری در سوئیس به نوعی مسوول شهر بود. من اتفاقا همین را از ایشان پرسیدم که کی تصمیم می‌گیرد شما منابع دریافتی را در منطقه خود هزینه کنید. این فرد گفت، ما حق داریم منابع را در جایی مصرف کنیم که منافع عمومی برای ساکنان منطقه دارد. مثلا گفت که ما یک اسکله داریم که سه سال اخیر ساخته شده است و در اینجا، قایق‌های تفریحی اهالی که در دریای ژنو تردد می‌کنند، در آنجا پارک می‌شود. سوال این بود که آیا جایی که قایق‌های مردم پارک می‌شود، محل عمومی است یا نه؟ پارلمان این منطقه نظرش این بوده که این اسکله جای عمومی نیست بلکه برای پارک قایق ثروتمندان مورد استفاده قرار می‌گیرد و بنابراین نمی‌تواند عوارضی که از کل اهالی منطقه دریافت می‌شود، برای گروهی خاص از اهالی هزینه کرد. بنابراین به نتیجه رسیدند که برای نوسازی اسکله وام از بانک بگیرند. در سوئیس، دموکراسی در سطح محله، تا این حد پیاده و اجرایی شده است. بنابراین از تجارب موجود دنیا می‌شود الگو گرفت و درآمدهای شهر را پایدار کرد.
در شهری همچون تهران، چطور می‌شود برای شهرداری منابع پایدار ایجاد کرد تا وابستگی این نهاد به درآمدهای ناپایدار و در نتیجه، ساخت‌وسازهای بی‌منطق و افراطی تحت کنترل قرار بگیرد؟
در تهران، نهایتا باید علاوه بر اختصاص مالیات بر ارزش افزوده، مالیات سوخت نیز دریافت و به شهرداری پرداخت شود. روش‌های مختلفی برای دریافت مالیات سوخت در دنیا تجربه شده و وجود دارد. یک روش این است که متناسب با پیمایش خودروها، از آنها مالیات گرفته شود. این مالیات هم شیوه وصولش آسان است چون در لحظه سوخت‌گیری خودروها در جایگاه‌ها، به‌راحتی امکان دریافت این مالیات وجود دارد. به علاوه اینکه کسانی که بنزین بیشتری استفاده می‌کنند، مالیات بیشتری
به شهرداری خواهند پرداخت.
خب، ما چند بار مشاهده کرده‌ایم که شهرداری‌ها برای مالیات سوخت به مجلس یا دولت مراجعه کنند و برای تصویب آن، رایزنی انجام دهند؟ ما شاهد این نبودیم و ندیدیم که شوراهای شهر به جای اینکه تخریب زودرس ساختمان‌ها را کنترل کنند، بروند به مجلس مراجعه کنند و طرح‌های جایگزین تامین مالی برای شهرداری‌ها را پیشنهاد دهند.
بنابراین من فکر می‌کنم که اگر شهرداری‌ها بخواهند و عزم خود را برای قطع وابستگی به درآمدهای ناپایدار تقویت کنند، می‌توانند این اقدام را انجام دهند.
توصیه من این است که این کار را انجام دهند و تجربه دنیا را شناسایی کنند و به اجرا دربیاورند.
یک روش این می‌تواند باشد که از واحدهای تجاری و مال‌ها عوارض نوسازی به نرخ روز دریافت کرد.
بله، این خود یک راهکار پیشنهادی و قابل بررسی است.
ارسال نظر