جزئیات یک لایحه شهری تشریح شد
وضع عوارض «کاربرد» بر مجتمع‌های تجاری
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران معتقد است: سه دلیل عمده برای افزایش تجاری‌سازی در کلانشهرها وجود دارد. اولین دلیل آن سود چندبرابری حاصل از این نوع ساختوساز است که نصیب سازنده می‌شود. دلیل دوم عوارض بالایی است که با صدور مجوز این نوع ساختوسازها به شهرداری می‌رسد و سومین دلیل نیز به نحوه تدوین و اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران بازمی‌گردد. محمدسالاری با اشاره به اینکه تهران به این تعداد برج تجاری نیاز ندارد به تشریح روند افزایش ساخت مال در این شهر می‌پردازد.
بررسی آمار صدور پروانه‌های تجاری در شهرداری و مشاهده‌های عینی از شهر حکایت از آن دارد که ساخت برج‌های تجاری یا همان «مال» طی دو سال اخیر نسبت به سال‌های قبل حداقل دو برابر افزایش پیدا کرده است.
بررسی آمار صدور پروانه‌های تجاری در شهرداری و مشاهده‌های عینی از شهر حکایت از آن دارد که ساخت برج‌های تجاری یا همان «مال» طی دو سال اخیر نسبت به سال‌های قبل حداقل دو برابر افزایش پیدا کرده است.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران معتقد است: سه دلیل عمده برای افزایش تجاری‌سازی در کلانشهرها وجود دارد. اولین دلیل آن سود چندبرابری حاصل از این نوع ساختوساز است که نصیب سازنده می‌شود. دلیل دوم عوارض بالایی است که با صدور مجوز این نوع ساختوسازها به شهرداری می‌رسد و سومین دلیل نیز به نحوه تدوین و اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران بازمی‌گردد. محمدسالاری با اشاره به اینکه تهران به این تعداد برج تجاری نیاز ندارد به تشریح روند افزایش ساخت مال در این شهر می‌پردازد.
بررسی آمار صدور پروانه‌های تجاری در شهرداری و مشاهده‌های عینی از شهر حکایت از آن دارد که ساخت برج‌های تجاری یا همان «مال» طی دو سال اخیر نسبت به سال‌های قبل حداقل دو برابر افزایش پیدا کرده است. چه عاملی باعث این حجم وسیع ساختوساز تجاری شده است؟
فرآیند ساختوساز در کلانشهرها به‌ویژه شهر تهران ارتباط مستقیمی با مسائل اقتصاد کلان کشور و تبادلات سرمایه بین حوزه‌های مسکن، بورس، سکه، طلا و خودرو دارد. اگر فضای کشور به‌گونه‌ای باشد که خرید و فروش خودرو رونق داشته باشد تمامی سرمایه‌ها در این حوزه متمرکز می‌شود؛ اگر در شاخص بورس در وضعیت مناسبی قرار گیرد تقاضاهای سرمایه‌گذاری به سمت این بازار سرازیر می‌شود. در مورد سایر بازارهای سرمایه‌ای نیز وضع به همین گونه است. در یک سال گذشته نیز ساختوساز مسکن به فاز رکود وارد شده است؛ اما در این میان ساختوسازهای تجاری به دلیل سودی که نصیب سازنده می‌کند، همچنان در رونق قرار دارد؛ به‌گونه‌ای که نسبت به چند سال گذشته شاهد رشد سریع تجاری‌سازی در مناطق مختلف شهر تهران هستیم. اولین دلیل رشد صعودی ساختوسازهای تجاری در پایتخت اجرای طرح تفصیلی جدید است. با ابلاغ و اجرای این طرح از ابتدای سال 91 علاوه بر پلاک‌هایی که از طرف شهرداری تهران مجوز تغییر کاربری پیدا کرده بودند، شهر تهران به چهار پهنه مسکونی، فضای سبز، تجاری و مختلط ساختوساز تبدیل شد که دو پهنه (تجاری و مختلط) از این چهار پهنه امکان ساختوسازهای تجاری در آنها را پیدا کردند. این روند باعث شد تا اکثر راسته‌های شهر تهران در خیابان‌های اصلی به کاربری تجاری و مختلط اختصاص یابد و تعداد کمی از مناطق شهر تهران به طور اختصاصی از پهنه مسکونی و سبز تشکیل شوند. این روند خود بستری فراهم کرده است که تجاری‌سازی در شهر زیاد شود؛ ضمن آنکه مشاوران طرح تفصیلی، کاربری‌های یکسری از مناطق 22گانه تهران همچون منطقه 22 را با رویکرد فرامنطقه‌ای طراحی کردند تا بتوانند در این مناطق تقاضاهای شهروندان شهر تهران تامین شود. همین امر سبب شده تا در منطقه 22 یکسری مال‌هایی با مساحت‌های گسترده ایجاد شده است که باعث شده مال‌سازی افزایش پیدا کند. دومین دلیل افزایش روند تجاری‌سازی نیز ناشی از سود چند برابری است که متولیان ساختوساز از این حوزه کسب می‌کنند. مسلما مبلغی که شهرداری تحت عنوان عوارض تغییر «کاربرد» از سازنده دریافت می‌کند در مقایسه با مبلغی که شهروندان از ساختوسازهای تجاری سود می‌برند، اندک است. از این رو بدیهی است که هر سازنده یا شهروندی که شهرداری به او اجازه دهد ملک خود را تغییر کاربری دهد و به سمت تجاری‌سازی پیش برود.
آیا شورای شهر تهران به‌عنوان سیاست‌گذار مدیریت شهری بنا ندارد اقدامی در جهت هدفمند کردن جریان مال‌سازی در شهر تهران انجام دهد؟
در حال حاضر لایحه ارزش بهینه املاک ناشی از اجرای طرح تفصیلی در کمیسیون‌های شورای شهر تهران در حال بررسی است. لایحه ارزش بهینه مربوط به همین تغییر کاربرد‌ها است. تغییر کاربرد با تغییر کاربری تفاوت دارد. به‌عنوان مثال در پهنه S کاربری املاک، «تجاری» تعریف می‌شود؛ اما کاربری زیرمجموعه این پهنه همچون اداری، صنعتی و تجاری تحت عنوان کاربرد تلقی می‌شوند؛ چراکه ملکی که قبلا کاربری مسکونی داشته و پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید کاربری آن به کاربری مختلط تغییر پیدا کرده است متقاضی ساخت در این پلاک صرف تغییر کاربری آن در طرح تفصیلی نمی‌تواند ساختوساز با کاربری جدید انجام دهد بلکه باید هزینه‌ای تحت عنوان «تغییر کاربرد» به شهرداری تهران پرداخت کند، البته این مبلغ و هزینه ساخت در مقایسه با درآمد ناشی از ساختوسازهای تجاری اندک است.
آیا تهران به این همه تجاری‌سازی نیاز دارد؟
به‌نظر نمی‌رسد تهران به این تعداد فضاهای تجاری نیاز داشته باشد. متاسفانه به‌رغم اینکه تدوین و اجرای طرح تفصیلی و جامع شهر تهران اقدام بسیار مثبتی بوده، اما یکی از مسائلی که در جریان تدوین طرح تفصیلی دیده نشده است، سهم کاربری‌های مختلف در پهنه‌های مختلف شهر است. به‌عنوان در پهنه کار و فعالیت مشخص نشده است که چه تعداد از پلاک‌ها به تجاری، چه تعداد به کاربری خدماتی و ... اختصاص داشته باشد، به همین دلیل شهروندان و متولیان ساختوساز فقط تجاری می‌سازند و توجهی به ساختوسازهای خدماتی یا فرهنگی، فضاهای پذیرایی و گردشگری ندارند.
آیا می‌توان به برج‌های تجاری در حال ساخت به چشم منبع تولید درآمد پایدار برای شهر و شهرداری نگاه کرد و با تصویب عوارض مادام‌العمر بابت هزینه‌ای که به شهر تحمیل می‌کنند و سودی که از فروش کالا و خدمات به‌دست می‌آورند، سهم درآمدهای پایدار شهری را افزایش داد؟
یکی از راهکارهای کاهش روند ساختوسازها و ایجاد سود دوطرفه برای سازنده و شهرداری عوارض مادام‌العمر از ساختوسازهای تجاری همین موضوع است؛ چراکه نباید عوارض دریافتی از برج‌های تجاری به صورت یکجا از سوی شهرداری دریافت شود. به‌ویژه آنکه در پروژه‌های مشارکتی نباید سهم شهرداری فروخته شود. الان در همه کشورهای توسعه یافته شهرهایی که درآمد پایدار آنها تا 80 درصد رسیده است، بخش زیادی از درآمد پایدار شهرها حاصل از اجاره‌داری شهرداری‌ها تشکیل می‌شود؛ اما در کشور ما همچون منطقه 22 تهران مال‌های تجاری ساخته‌شده را شهرداری از ابتدا فروخته است یا در حال فروش آن است. این در حالی است که تا سال‌ها شهرداری باید به این برج‌ها خدمات رایگان دهد. در صورتی که هیچ سهم دیگری در پروژه ندارد. چارچوب پیشنهاد بنده این بود که در راستای تامین منابع پایدار می‌توان به جای فروش پروژه‌های شهری، در قالب قراردادهای اجاره، آنها را به بهره‌برداران بسپارد. البته اوایل تشکیل شورای چهارم نیز این موضوع را بنده در کمیسیون تلفیق مطرح کردم و به تصویب رسید، اما متاسفانه در فرآیند تصویب برنامه پنج ساله، شورا به آن رای نداد.
بررسی آمار صدور پروانه‌های تجاری در شهرداری و مشاهده‌های عینی از شهر حکایت از آن دارد که ساخت برج‌های تجاری یا همان «مال» طی دو سال اخیر نسبت به سال‌های قبل حداقل دو برابر افزایش پیدا کرده است. چه عاملی باعث این حجم وسیع ساختوساز تجاری شده است؟
فرآیند ساختوساز در کلانشهرها به‌ویژه شهر تهران ارتباط مستقیمی با مسائل اقتصاد کلان کشور و تبادلات سرمایه بین حوزه‌های مسکن، بورس، سکه، طلا و خودرو دارد. اگر فضای کشور به‌گونه‌ای باشد که خرید و فروش خودرو رونق داشته باشد تمامی سرمایه‌ها در این حوزه متمرکز می‌شود؛ اگر در شاخص بورس در وضعیت مناسبی قرار گیرد تقاضاهای سرمایه‌گذاری به سمت این بازار سرازیر می‌شود. در مورد سایر بازارهای سرمایه‌ای نیز وضع به همین گونه است. در یک سال گذشته نیز ساختوساز مسکن به فاز رکود وارد شده است؛ اما در این میان ساختوسازهای تجاری به دلیل سودی که نصیب سازنده می‌کند، همچنان در رونق قرار دارد؛ به‌گونه‌ای که نسبت به چند سال گذشته شاهد رشد سریع تجاری‌سازی در مناطق مختلف شهر تهران هستیم. اولین دلیل رشد صعودی ساختوسازهای تجاری در پایتخت اجرای طرح تفصیلی جدید است. با ابلاغ و اجرای این طرح از ابتدای سال 91 علاوه بر پلاک‌هایی که از طرف شهرداری تهران مجوز تغییر کاربری پیدا کرده بودند، شهر تهران به چهار پهنه مسکونی، فضای سبز، تجاری و مختلط ساختوساز تبدیل شد که دو پهنه (تجاری و مختلط) از این چهار پهنه امکان ساختوسازهای تجاری در آنها را پیدا کردند. این روند باعث شد تا اکثر راسته‌های شهر تهران در خیابان‌های اصلی به کاربری تجاری و مختلط اختصاص یابد و تعداد کمی از مناطق شهر تهران به طور اختصاصی از پهنه مسکونی و سبز تشکیل شوند. این روند خود بستری فراهم کرده است که تجاری‌سازی در شهر زیاد شود؛ ضمن آنکه مشاوران طرح تفصیلی، کاربری‌های یکسری از مناطق 22گانه تهران همچون منطقه 22 را با رویکرد فرامنطقه‌ای طراحی کردند تا بتوانند در این مناطق تقاضاهای شهروندان شهر تهران تامین شود. همین امر سبب شده تا در منطقه 22 یکسری مال‌هایی با مساحت‌های گسترده ایجاد شده است که باعث شده مال‌سازی افزایش پیدا کند. دومین دلیل افزایش روند تجاری‌سازی نیز ناشی از سود چند برابری است که متولیان ساختوساز از این حوزه کسب می‌کنند. مسلما مبلغی که شهرداری تحت عنوان عوارض تغییر «کاربرد» از سازنده دریافت می‌کند در مقایسه با مبلغی که شهروندان از ساختوسازهای تجاری سود می‌برند، اندک است. از این رو بدیهی است که هر سازنده یا شهروندی که شهرداری به او اجازه دهد ملک خود را تغییر کاربری دهد و به سمت تجاری‌سازی پیش برود.
آیا شورای شهر تهران به‌عنوان سیاست‌گذار مدیریت شهری بنا ندارد اقدامی در جهت هدفمند کردن جریان مال‌سازی در شهر تهران انجام دهد؟
در حال حاضر لایحه ارزش بهینه املاک ناشی از اجرای طرح تفصیلی در کمیسیون‌های شورای شهر تهران در حال بررسی است. لایحه ارزش بهینه مربوط به همین تغییر کاربرد‌ها است. تغییر کاربرد با تغییر کاربری تفاوت دارد. به‌عنوان مثال در پهنه S کاربری املاک، «تجاری» تعریف می‌شود؛ اما کاربری زیرمجموعه این پهنه همچون اداری، صنعتی و تجاری تحت عنوان کاربرد تلقی می‌شوند؛ چراکه ملکی که قبلا کاربری مسکونی داشته و پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید کاربری آن به کاربری مختلط تغییر پیدا کرده است متقاضی ساخت در این پلاک صرف تغییر کاربری آن در طرح تفصیلی نمی‌تواند ساختوساز با کاربری جدید انجام دهد بلکه باید هزینه‌ای تحت عنوان «تغییر کاربرد» به شهرداری تهران پرداخت کند، البته این مبلغ و هزینه ساخت در مقایسه با درآمد ناشی از ساختوسازهای تجاری اندک است.
آیا تهران به این همه تجاری‌سازی نیاز دارد؟
به‌نظر نمی‌رسد تهران به این تعداد فضاهای تجاری نیاز داشته باشد. متاسفانه به‌رغم اینکه تدوین و اجرای طرح تفصیلی و جامع شهر تهران اقدام بسیار مثبتی بوده، اما یکی از مسائلی که در جریان تدوین طرح تفصیلی دیده نشده است، سهم کاربری‌های مختلف در پهنه‌های مختلف شهر است. به‌عنوان در پهنه کار و فعالیت مشخص نشده است که چه تعداد از پلاک‌ها به تجاری، چه تعداد به کاربری خدماتی و ... اختصاص داشته باشد، به همین دلیل شهروندان و متولیان ساختوساز فقط تجاری می‌سازند و توجهی به ساختوسازهای خدماتی یا فرهنگی، فضاهای پذیرایی و گردشگری ندارند.
آیا می‌توان به برج‌های تجاری در حال ساخت به چشم منبع تولید درآمد پایدار برای شهر و شهرداری نگاه کرد و با تصویب عوارض مادام‌العمر بابت هزینه‌ای که به شهر تحمیل می‌کنند و سودی که از فروش کالا و خدمات به‌دست می‌آورند، سهم درآمدهای پایدار شهری را افزایش داد؟
یکی از راهکارهای کاهش روند ساختوسازها و ایجاد سود دوطرفه برای سازنده و شهرداری عوارض مادام‌العمر از ساختوسازهای تجاری همین موضوع است؛ چراکه نباید عوارض دریافتی از برج‌های تجاری به صورت یکجا از سوی شهرداری دریافت شود. به‌ویژه آنکه در پروژه‌های مشارکتی نباید سهم شهرداری فروخته شود. الان در همه کشورهای توسعه یافته شهرهایی که درآمد پایدار آنها تا 80 درصد رسیده است، بخش زیادی از درآمد پایدار شهرها حاصل از اجاره‌داری شهرداری‌ها تشکیل می‌شود؛ اما در کشور ما همچون منطقه 22 تهران مال‌های تجاری ساخته‌شده را شهرداری از ابتدا فروخته است یا در حال فروش آن است. این در حالی است که تا سال‌ها شهرداری باید به این برج‌ها خدمات رایگان دهد. در صورتی که هیچ سهم دیگری در پروژه ندارد. چارچوب پیشنهاد بنده این بود که در راستای تامین منابع پایدار می‌توان به جای فروش پروژه‌های شهری، در قالب قراردادهای اجاره، آنها را به بهره‌برداران بسپارد. البته اوایل تشکیل شورای چهارم نیز این موضوع را بنده در کمیسیون تلفیق مطرح کردم و به تصویب رسید، اما متاسفانه در فرآیند تصویب برنامه پنج ساله، شورا به آن رای نداد.
ارسال نظر