«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
مسکن خودمالکی، از طرح تا اجرا
مقام سابق دولت در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده جزئیات طرحی را که در اواخر دهه ۸۰ برای احیا و بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده واقع در محدوده‌های هدف به اجرا درآمد، تشریح کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نوسازی به روش اجرای پروژه‌های خودمالکی به‌عنوان یکی از رویکردهای احیا و بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده در محدوده‌های هدف نوسازی، در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۲ اجرا شد تا با استفاده از این روش و با تکیه بر منابع مالی حاصل از خط اعتباری مسکن مهر بخشی از واحدهای مسکونی فرسوده نوسازی شود. این طرح در نهایت با ساخت حدود ۲۶۰ هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی مسکن مهر در محلات واقع در محدوده‌های فرسوده شهری به اجرا درآمد.
مقام سابق دولت در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده جزئیات طرحی را که در اواخر دهه 80 برای احیا و بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده واقع در محدوده‌های هدف به اجرا درآمد، تشریح کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نوسازی به روش اجرای پروژه‌های خودمالکی به‌عنوان یکی از رویکردهای احیا و بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده در محدوده‌های هدف نوسازی، در فاصله سال‌های 88 تا 92 اجرا شد تا با استفاده از این روش و با تکیه بر منابع مالی حاصل از خط اعتباری مسکن مهر بخشی از واحدهای مسکونی فرسوده نوسازی شود. این طرح در نهایت با ساخت حدود 260 هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات 25 میلیون تومانی مسکن مهر در محلات واقع در محدوده‌های فرسوده شهری به اجرا درآمد. در قالب طرح نوسازی خودمالک که با تسهیلات دولتی و روی زمین‌های مالکان واحدهای فرسوده آپارتمان‌های نوساز ساخته شد، مجموعا 6 بانک عامل به مالکانی که متقاضی نوسازی روی زمین‌های خود بودند، تسهیلات پرداخت شد.
مسکن خودمالکی از کجا آمد؟
محمد آیینی، با اشاره به جزئیات اجرای ساخت طرح خودمالکی مسکن در فاصله چهار سال متوالی، یعنی از ابتدا تا انتهای دولت دهم، نقاط قوت و ضعف این طرح را تشریح کرد. به گفته وی، طرح ساخت مسکن خودمالکی در بافت‌های فرسوده، با اتکا به تسهیلات ۲۵ میلیونی مسکن مهر و زمین مالکان واحدهای فرسوده، به‌دنبال موجی از رویکردهای توجه به نوسازی و بهسازی بافت‌های شهری ایجاد شد که در دهه ۹۰ میلادی مورد توجه و در فهرست سیاست‌های بانک جهانی قرار گرفت. آیینی ادامه داد: در این راستا، موضوع توانمندسازی ساکنان بافت‌های فرسوده در حوزه‌های مختلف اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و ... مورد توجه قرار گرفت که یکی از ابعاد این توانمندسازی موضوع توانمندسازی مالی است. به این معنی که سیاست‌ها باید به‌گونه‌ای پیش برود که توان مالی مالکان بافت‌های فرسوده به میزانی برسد که این افراد خودشان نسبت به نوسازی اقدام کنند. وی با بیان اینکه این رویکرد در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۸۷ و همچنین قوانین بودجه سالانه در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۸۶ و برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه دنبال شد، به «دنیای اقتصاد» گفت: در ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده به صراحت مورد تاکید قرار گرفت و در ماده ۱۲ این قانون بانک مرکزی موظف شد با اختصاص تسهیلات ودیعه اسکان موقت، موضوع سکونت ساکنان بافت‌های فرسوده رادر مدت زمان ساخت واحد جدید حل و فصل کند. آیینی تاکید کرد: بنابراین توجه به موضوع تسهیلات اسکان موقت در واقع از این عامل نشات گرفت که مالکان بتوانند با حل مشکل سکونتی خود در مدت زمان نوسازی، برای مشارکت در ساخت واحدهای جدید روی زمین واحد فرسوده، اقدام کنند؛ به این ترتیب، در قانون ساماندهی مسکن، تسهیلات ترجیحی و ارزان‌قیمت برای توانمندسازی مالکان به‌منظور نوسازی در دستور کار قرار گرفت.وی ادامه داد: در گام اول، در قالب توافقی که بین شرکت عمران بهسازی و نوسازی شهری و بانک مسکن اتفاق افتاد، این توافق به دست آمد که بخشی از یارانه‌های دولتی به بانک پرداخت شده و در عوض این بانک چند برابر مبالغ پرداخت شده، تسهیلات نوسازی به بافت‌های فرسوده و مالکان واحدهای فرسوده واقع در محدوده‌های هدف پرداخت کند.
آیینی گفت: از این محل، حدود ۱۰ هزار واحد با استفاده از این تسهیلات و در شکل پروژه خودمالک نوسازی شد و در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۸۷ باتفویض این امر به ۵ بانک دیگر، حدود ۴۰ هزار واحد مسکونی دیگر در محدوده بافت‌های فرسوده نوسازی شد. این تسهیلات با نرخ‌های ترجیحی ۵، ۷ و ۱۰ درصد به متقاضیان اختصاص یافت که مابه‌التفاوت سود بانکی از طرف دولت و در قالب یارانه سود به بانک‌ها پرداخت می‌شد.کارشناس نوسازی بافت‌های فرسوده، ادامه داد: در سال ۸۸ با روی کار آمدن دولت دهم و توافقی که با وزارت مسکن وشهرسازی وقت صورت گرفت، قرار شد بخشی از خط اعتباری مسکن مهر در قالب تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی به پروژه‌های نوسازی خودمالک در بافت‌های فرسوده اختصاص پیدا کند با این استدلال که به‌دنبال شروع این جریان در کشور از سال ۸۴، هم از ظرفیت بافت فرسوده برای ساخت مسکن استفاده شود و هم با استفاده از این تسهیلات هدفی که برای نوسازی بافت‌های فرسوده پیش‌روی مسوولان قرار داشت، محقق شود.وی افزود: به این ترتیب و با موافقت وزیر مسکن و شهرسازی وقت در مهرماه سال ۸۸، تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی مسکن مهر برای حدود ۳۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده اختصاص پیدا کرد با این سازوکار که بر خلاف مسکن مهر، مالکان بافت‌های فرسوده نیاز به فرم ج سبز نداشتند، ولی خریداران واحدهای نوسازی شده حتما باید فرم ج سبز ارائه می‌کردند.
محدودیت خط اعتباری برای نوسازی
آیینی با بیان اینکه در مرحله بعد، ۵۰ هزار واحد مسکونی دیگر در سال ۸۹ با استفاده از این تسهیلات نوسازی شد، خاطرنشان کرد: پروژه مسکن خودمالک اقدام درستی بود از این جهت که هم از ظرفیت بافت فرسوده برای تامین مسکن استفاده شد و هم خط اعتباری مسکن مهر در اختیار نوسازی بافت‌های فرسوده قرار گرفت.وی ادامه داد: در سال ۹۲، به‌دلیل بروز برخی محدودیت‌ها در خط اعتباری مسکن مهر و گسترش مشکلات مربوط به تامین مالی واحدهای احداث شده در شهرهای جدید، روند پرداخت تسهیلات از محل خط اعتباری به پروژه‌های خودمالک قطع شد و در همان زمان دولت تصویب کرد بانک‌ها از محل اعتبارات داخلی خود با نرخ‌های ۱۴ و ۱۵ درصد معادل ۱۵۰ هزار واحد تسهیلات نوسازی به بافت‌های فرسوده اختصاص دهند که با این اقدام روند پرداخت تسهیلات به علت کمبود منابع بانکی با مشکل و کندی مواجه شد.
کاستی‌های ساخت خودمالک
آیینی اختصاص وام به پروژه‌های خودمالکی را اقدام ارزشمندی عنوان و خاطرنشان کرد: علاوه بر مزیت‌های گفته شده، این طرح منجر به استفاده از ظرفیت‌های شهری، سرمایه مالکان و تسهیلات دولتی برای ساخت واحدهای مسکونی مصرفی شد که علاوه بر نوسازی بخشی از بافت‌های فرسوده، منجر به افزایش موجودی مسکن مصرفی در مناطق شهری شد.به گفته وی در کنار تمام مزیت‌های این طرح، عدم توسعه زیرساخت‌های شهری با سرعتی برابر با ساخت مسکن در این مناطق، پیشی گرفتن روند ساخت مسکن از مفهوم نوسازی و بهسازی، فراهم نبودن امکانات اجتماعی و خدمات روبنایی به میزان کافی برای ساکنان قدیم و جدید این محدوده‌ها مهم‌ترین نقاط ضعف این روش محسوب می‌شود.
مسکن خودمالکی از کجا آمد؟
محمد آیینی، با اشاره به جزئیات اجرای ساخت طرح خودمالکی مسکن در فاصله چهار سال متوالی، یعنی از ابتدا تا انتهای دولت دهم، نقاط قوت و ضعف این طرح را تشریح کرد. به گفته وی، طرح ساخت مسکن خودمالکی در بافت‌های فرسوده، با اتکا به تسهیلات ۲۵ میلیونی مسکن مهر و زمین مالکان واحدهای فرسوده، به‌دنبال موجی از رویکردهای توجه به نوسازی و بهسازی بافت‌های شهری ایجاد شد که در دهه ۹۰ میلادی مورد توجه و در فهرست سیاست‌های بانک جهانی قرار گرفت. آیینی ادامه داد: در این راستا، موضوع توانمندسازی ساکنان بافت‌های فرسوده در حوزه‌های مختلف اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و ... مورد توجه قرار گرفت که یکی از ابعاد این توانمندسازی موضوع توانمندسازی مالی است. به این معنی که سیاست‌ها باید به‌گونه‌ای پیش برود که توان مالی مالکان بافت‌های فرسوده به میزانی برسد که این افراد خودشان نسبت به نوسازی اقدام کنند. وی با بیان اینکه این رویکرد در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۸۷ و همچنین قوانین بودجه سالانه در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۸۶ و برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه دنبال شد، به «دنیای اقتصاد» گفت: در ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده به صراحت مورد تاکید قرار گرفت و در ماده ۱۲ این قانون بانک مرکزی موظف شد با اختصاص تسهیلات ودیعه اسکان موقت، موضوع سکونت ساکنان بافت‌های فرسوده رادر مدت زمان ساخت واحد جدید حل و فصل کند. آیینی تاکید کرد: بنابراین توجه به موضوع تسهیلات اسکان موقت در واقع از این عامل نشات گرفت که مالکان بتوانند با حل مشکل سکونتی خود در مدت زمان نوسازی، برای مشارکت در ساخت واحدهای جدید روی زمین واحد فرسوده، اقدام کنند؛ به این ترتیب، در قانون ساماندهی مسکن، تسهیلات ترجیحی و ارزان‌قیمت برای توانمندسازی مالکان به‌منظور نوسازی در دستور کار قرار گرفت.وی ادامه داد: در گام اول، در قالب توافقی که بین شرکت عمران بهسازی و نوسازی شهری و بانک مسکن اتفاق افتاد، این توافق به دست آمد که بخشی از یارانه‌های دولتی به بانک پرداخت شده و در عوض این بانک چند برابر مبالغ پرداخت شده، تسهیلات نوسازی به بافت‌های فرسوده و مالکان واحدهای فرسوده واقع در محدوده‌های هدف پرداخت کند.
آیینی گفت: از این محل، حدود ۱۰ هزار واحد با استفاده از این تسهیلات و در شکل پروژه خودمالک نوسازی شد و در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۸۷ باتفویض این امر به ۵ بانک دیگر، حدود ۴۰ هزار واحد مسکونی دیگر در محدوده بافت‌های فرسوده نوسازی شد. این تسهیلات با نرخ‌های ترجیحی ۵، ۷ و ۱۰ درصد به متقاضیان اختصاص یافت که مابه‌التفاوت سود بانکی از طرف دولت و در قالب یارانه سود به بانک‌ها پرداخت می‌شد.کارشناس نوسازی بافت‌های فرسوده، ادامه داد: در سال ۸۸ با روی کار آمدن دولت دهم و توافقی که با وزارت مسکن وشهرسازی وقت صورت گرفت، قرار شد بخشی از خط اعتباری مسکن مهر در قالب تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی به پروژه‌های نوسازی خودمالک در بافت‌های فرسوده اختصاص پیدا کند با این استدلال که به‌دنبال شروع این جریان در کشور از سال ۸۴، هم از ظرفیت بافت فرسوده برای ساخت مسکن استفاده شود و هم با استفاده از این تسهیلات هدفی که برای نوسازی بافت‌های فرسوده پیش‌روی مسوولان قرار داشت، محقق شود.وی افزود: به این ترتیب و با موافقت وزیر مسکن و شهرسازی وقت در مهرماه سال ۸۸، تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی مسکن مهر برای حدود ۳۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده اختصاص پیدا کرد با این سازوکار که بر خلاف مسکن مهر، مالکان بافت‌های فرسوده نیاز به فرم ج سبز نداشتند، ولی خریداران واحدهای نوسازی شده حتما باید فرم ج سبز ارائه می‌کردند.
محدودیت خط اعتباری برای نوسازی
آیینی با بیان اینکه در مرحله بعد، ۵۰ هزار واحد مسکونی دیگر در سال ۸۹ با استفاده از این تسهیلات نوسازی شد، خاطرنشان کرد: پروژه مسکن خودمالک اقدام درستی بود از این جهت که هم از ظرفیت بافت فرسوده برای تامین مسکن استفاده شد و هم خط اعتباری مسکن مهر در اختیار نوسازی بافت‌های فرسوده قرار گرفت.وی ادامه داد: در سال ۹۲، به‌دلیل بروز برخی محدودیت‌ها در خط اعتباری مسکن مهر و گسترش مشکلات مربوط به تامین مالی واحدهای احداث شده در شهرهای جدید، روند پرداخت تسهیلات از محل خط اعتباری به پروژه‌های خودمالک قطع شد و در همان زمان دولت تصویب کرد بانک‌ها از محل اعتبارات داخلی خود با نرخ‌های ۱۴ و ۱۵ درصد معادل ۱۵۰ هزار واحد تسهیلات نوسازی به بافت‌های فرسوده اختصاص دهند که با این اقدام روند پرداخت تسهیلات به علت کمبود منابع بانکی با مشکل و کندی مواجه شد.
کاستی‌های ساخت خودمالک
آیینی اختصاص وام به پروژه‌های خودمالکی را اقدام ارزشمندی عنوان و خاطرنشان کرد: علاوه بر مزیت‌های گفته شده، این طرح منجر به استفاده از ظرفیت‌های شهری، سرمایه مالکان و تسهیلات دولتی برای ساخت واحدهای مسکونی مصرفی شد که علاوه بر نوسازی بخشی از بافت‌های فرسوده، منجر به افزایش موجودی مسکن مصرفی در مناطق شهری شد.به گفته وی در کنار تمام مزیت‌های این طرح، عدم توسعه زیرساخت‌های شهری با سرعتی برابر با ساخت مسکن در این مناطق، پیشی گرفتن روند ساخت مسکن از مفهوم نوسازی و بهسازی، فراهم نبودن امکانات اجتماعی و خدمات روبنایی به میزان کافی برای ساکنان قدیم و جدید این محدوده‌ها مهم‌ترین نقاط ضعف این روش محسوب می‌شود.
ارسال نظر