بازار با سه طرح ساخت و تامین مسکن به استقبال سال جدید می‌رود
رونق مسکن معطل ضلع چهارم
بازار مسکن در روزهای پایانی سال ۹۳ با قطعی‌شدن سه نوع طرح جدید مصوب در دولت برای ساخت و تامین نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد، به استقبال سال جدید می‌رود اما به دلیل غیبت ضلع آخر از مجموعه سیاست‌هایی که وعده عملیاتی شدن آن ماه‌ها پیش برای گروه اصلی تقاضا در بازار مسکن مطرح شد، رونق در سال۹۴ قابل دسترس نخواهد بود. این سه طرح که به ترتیب «ساختوساز در مناطق ارزان‌قیمت شهرها»، «ساختوساز در حریم شهرها» و «تامین کمک‌هزینه اجاره‌نشین‌ها» را شامل میشود، تکلیف حدود نیم میلیون خانوار عضو سه دهک اول را روشن کرده است.
بازار مسکن در روزهای پایانی سال 93 با قطعی‌شدن سه نوع طرح جدید مصوب در دولت برای ساخت و تامین نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد، به استقبال سال جدید می‌رود اما به دلیل غیبت ضلع آخر از مجموعه سیاست‌هایی که وعده عملیاتی شدن آن ماه‌ها پیش برای گروه اصلی تقاضا در بازار مسکن مطرح شد، رونق در سال94 قابل دسترس نخواهد بود. این سه طرح که به ترتیب «ساختوساز در مناطق ارزان‌قیمت شهرها»، «ساختوساز در حریم شهرها» و «تامین کمک‌هزینه اجاره‌نشین‌ها» را شامل میشود، تکلیف حدود نیم میلیون خانوار عضو سه دهک اول را روشن کرده است. با این حال، طرح چهارم که «تامین بخشی از هزینه خرید مسکن دهک‌های میانی» را هدف قرار داده و پیگیری آن زودتر از سه طرح مصوب شده، در وزارت راه‌وشهرسازی آغاز شد، هنوز در گردنه مذاکرات دولت و بانک‌مرکزی متوقف مانده و برخلاف آنچه انتظار می‌رفت، کمترین پیشرفتی هم نداشته است. طرح پرداخت حداقل 80 میلیون تومان تسهیلات خرید به 4 دهک میانی جامعه متقاضی مسکن نه‌تنها گروه موثر در بازار مسکن را به حرکت وا می‌دارد که به‌واسطه چندین تحقیق و پژوهش علمی-دانشگاهی، قادر خواهد بود کل بخش‌های اقتصادی در رکود مانده را به مسیر
رونق هدایت کند.در برنامه اولیه وزارت راه‌وشهرسازی برای ضلع چهارم رونق مسکن که اواخر سال 92 اعلام شد، پرداخت 250 هزار فقره وام خرید با متوسط مبلغ 95 میلیون تومان به خانوارهای میان‌درآمد متقاضی مسکن پیش‌بینی شده بود. میان‌درآمدها در مقایسه با گروه کم‌درآمد و پردرآمد، بیشترین حجم تقاضای فعال و حاضر در بازار مسکن را تشکیل می‌دهند به‌طوری‌که ضعف یا بنیه مالی این گروه اثرگذاری مستقیم بر کاهش یا افزایش حجم معاملات مسکن و در نتیجه تاثیر بر دامنه زمانی رکود یا رونق مسکن دارد.گروه کم‌درآمدها چون توان موثر برای خرید مسکن ندارند و حتی با پرداخت تسهیلات بانکی نیز قادر به تامین هزینه حداقلی برای خرید نیستند، در نتیجه به بنگاه‌های املاک نیز مراجعه نمی‌کنند. از طرفی، گروه پردرآمدها نیز تنها بخش لوکس بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. بنابراین مخاطب غالب آپارتمان‌هایی که ساخته و در بنگاه‌ها برای فروش عرضه میشود، میان‌درآمد هستند که اگر ضعف ریالی آنها از طریق پرداخت تسهیلات بانکی تکمیل شود، باعث بازگشت رونق به خرید و فروش و همچنین ساختوساز خواهد شد.
در این صورت، با شروع ساخت‌‌وسازهای جدید، صنایع بالادست بازار مسکن نیز با تقاضا روبه‌رو می‌شوند و این چرخه به رونق سایر بخش‌های اقتصادی و کل اقتصاد منجر خواهد شد. به رغم مشخص بودن مزایای وام خرید مسکن، ملاحظه‌ای از جانب سیاست‌گذار پولی برای افزایش سقف وام وجود دارد که هنوز بانک عامل پیشنهادکننده طرح و متولیان بخش مسکن نتوانسته‌اند آنها را برطرف کنند. هم‌اکنون اگر چه این ضلع رونق تکمیل نشده اما کار تجهیز سه ضلع دیگر به اتمام رسیده است. سال آینده با تصویب بانک مرکزی، ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن توسط ۲۲ بانک به سازنده‌هایی که در بافت‌های فرسوده شهرها آپارتمان‌سازی کنند، تعلق خواهد گرفت.
این تسهیلات با نرخ سود حمایتی 13 درصد پرداخت خواهد شد که در مقایسه با وام‌های حداقل 22درصدی، انگیزه لازم برای استفاده از آن را در بسازوبفروش‌ها ایجاد می‌کند.
پیش‌بینی میشود در صورتی که بانک‌ها مصوبه بانک مرکزی را اجرایی کنند، این تسهیلات بلافاصله از جانب سازنده‌ها جذب شود و سال آینده ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در این قالب احداث شود. آنچه فرضیه جذب سریع وام‌های ۵۰میلیونی توسط بسازوبفروش‌ها را تقویت می‌کند، صدور رایگان پروانه ساختمانی و تراکم در محدوده بافت فرسوده از جانب شهرداری‌ها است که این فاکتور نیز در مقایسه با سایر مناطق، به افزایش صرفه اقتصادی ساختوساز در بافت فرسوده منجر خواهد شد. در تهران هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت‌فرسوده رایگان است در حالی‌که در سایر نقاط شهر حداقل مترمربعی ۲۰۰ هزار تومان بار مالی برای سازنده ایجاد می‌کند، ضمن اینکه سال آینده هزینه صدور پروانه و تراکم به‌واسطه اخذ یک نوع عوارض جدید، مترمربعی ۷۵ هزار تومان نیز افزایش خواهد یافت. به این ترتیب، پرداخت تسهیلات کم‌بهره برای ساخت مسکن در محدوده‌هایی از شهر که سایر پارامترهای هزینه‌ای در آنجا ارزان‌تر است، زمینه قوی برای افزایش عرضه را به‌وجود می‌آورد. نتایج یک تحقیق در این باره نشان می‌دهد: از مساحت ۶۰ هزار هکتاری کلان‌شهر تهران، ۳۲۶۸ هکتار - معادل ۵درصد شهر- جزو بافت فرسوده است که ۳ هزار هکتار آن یعنی به اندازه ۹۲ درصد کل بافت فرسوده، در مناطق ۷ تا ۱۸ قرار گرفته طوری که در هر یک از این ۱۲منطقه، بین ۲۰ تا ۹۰درصد قطعات و املاک، کاملا در معرض فرسودگی قرار دارند. ۸ درصد مابقی از مساحت فرسوده تهران نیز بین ۱۰ منطقه دیگر به‌صورت پراکنده - در هر منطقه حداکثر یک درصد مساحت آن منطقه، فرسوده محسوب میشود- وجود دارد که چون به‌صورت لکه‌های ریز در این مناطق تقسیم شده‌اند، در عمل ضرورتی به نوسازی آنها تا این مقطع احساس نشده است. با پرداخت وام ۵۰ میلیونی ساخت و با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، مجموعه حجیمی از واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت برای عرضه به کم‌درآمدها احداث خواهد شد.
برای سال آینده همچنین پرداخت 200 هزار فقره وام ساخت مسکن روستایی نیز تدارک دیده شده که در مناطق خارج از محدوده اصلی شهرها قابل ارایه خواهد بود که این نیز به افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت کمک خواهد کرد.
از طرفی، طرح مسکن اجتماعی یا همان «مسکن امید» نیز به ظرفیت حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در سال، نهایی شده است. این طرح به‌صورت مشترک توسط وزارت راه و شهرسازی و تعاون اجرایی خواهد شد و در قالب آن، ۱۵۰ هزار خانوار اجاره‌نشین عضو سه دهک اول با منابع مالی هدفمندی یارانه‌ها، صندوق‌های بازنشستگی و تامین اجتماعی، تحت حمایت مالی قرار خواهند گرفت. در طرح مسکن اجتماعی قرار است از یکسو تعدادی آپارتمان اجاره‌ای ساخته شود و برای مدت مشخصی در اختیار مخاطبان قرار گیرد و از سوی دیگر قرار است به بخشی از خانوارهای مخاطب، قسمتی از اجاره‌بهای ماهانه پرداخت شود. در «مسکن‌اجتماعی» الزاما ساختوساز صورت نمی‌گیرد، بلکه بخشی از واحدهای مسکونی در این طرح ساخته و سپس اجاره داده میشود و بخشی نیز از واحدهای موجود در مناطق فرسوده در اختیار اقشار هدف گذاشته میشود. در این صورت، با توجه به متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های بافت فرسوده و همچنین با توجه به یارانه پیشنهادی ۴۰۰ هزار تومانی که از طرف دولت تحت عنوان یارانه اجاره پرداخت خواهد شد، هزینه اجاره مسکن برای خانوارهای مخاطب مسکن‌اجتماعی به ماهانه ۳۵۰ هزار تومان نزول پیدا می‌کند یعنی رقمی کمتر از حداقل دستمزد مصوب وزارت کار.
هزینه اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 50 مترمربعی در بافت فرسوده تهران در حال‌حاضر به طور متوسط 750 هزار تومان است. پیش‌تر، اعلام شده بود متراژ آپارتمان‌های طرح «مسکن‌اجتماعی» حدود 50 مترمربع است.
در این صورت، با شروع ساخت‌‌وسازهای جدید، صنایع بالادست بازار مسکن نیز با تقاضا روبه‌رو می‌شوند و این چرخه به رونق سایر بخش‌های اقتصادی و کل اقتصاد منجر خواهد شد. به رغم مشخص بودن مزایای وام خرید مسکن، ملاحظه‌ای از جانب سیاست‌گذار پولی برای افزایش سقف وام وجود دارد که هنوز بانک عامل پیشنهادکننده طرح و متولیان بخش مسکن نتوانسته‌اند آنها را برطرف کنند. هم‌اکنون اگر چه این ضلع رونق تکمیل نشده اما کار تجهیز سه ضلع دیگر به اتمام رسیده است. سال آینده با تصویب بانک مرکزی، ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن توسط ۲۲ بانک به سازنده‌هایی که در بافت‌های فرسوده شهرها آپارتمان‌سازی کنند، تعلق خواهد گرفت.
این تسهیلات با نرخ سود حمایتی 13 درصد پرداخت خواهد شد که در مقایسه با وام‌های حداقل 22درصدی، انگیزه لازم برای استفاده از آن را در بسازوبفروش‌ها ایجاد می‌کند.
پیش‌بینی میشود در صورتی که بانک‌ها مصوبه بانک مرکزی را اجرایی کنند، این تسهیلات بلافاصله از جانب سازنده‌ها جذب شود و سال آینده ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در این قالب احداث شود. آنچه فرضیه جذب سریع وام‌های ۵۰میلیونی توسط بسازوبفروش‌ها را تقویت می‌کند، صدور رایگان پروانه ساختمانی و تراکم در محدوده بافت فرسوده از جانب شهرداری‌ها است که این فاکتور نیز در مقایسه با سایر مناطق، به افزایش صرفه اقتصادی ساختوساز در بافت فرسوده منجر خواهد شد. در تهران هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت‌فرسوده رایگان است در حالی‌که در سایر نقاط شهر حداقل مترمربعی ۲۰۰ هزار تومان بار مالی برای سازنده ایجاد می‌کند، ضمن اینکه سال آینده هزینه صدور پروانه و تراکم به‌واسطه اخذ یک نوع عوارض جدید، مترمربعی ۷۵ هزار تومان نیز افزایش خواهد یافت. به این ترتیب، پرداخت تسهیلات کم‌بهره برای ساخت مسکن در محدوده‌هایی از شهر که سایر پارامترهای هزینه‌ای در آنجا ارزان‌تر است، زمینه قوی برای افزایش عرضه را به‌وجود می‌آورد. نتایج یک تحقیق در این باره نشان می‌دهد: از مساحت ۶۰ هزار هکتاری کلان‌شهر تهران، ۳۲۶۸ هکتار - معادل ۵درصد شهر- جزو بافت فرسوده است که ۳ هزار هکتار آن یعنی به اندازه ۹۲ درصد کل بافت فرسوده، در مناطق ۷ تا ۱۸ قرار گرفته طوری که در هر یک از این ۱۲منطقه، بین ۲۰ تا ۹۰درصد قطعات و املاک، کاملا در معرض فرسودگی قرار دارند. ۸ درصد مابقی از مساحت فرسوده تهران نیز بین ۱۰ منطقه دیگر به‌صورت پراکنده - در هر منطقه حداکثر یک درصد مساحت آن منطقه، فرسوده محسوب میشود- وجود دارد که چون به‌صورت لکه‌های ریز در این مناطق تقسیم شده‌اند، در عمل ضرورتی به نوسازی آنها تا این مقطع احساس نشده است. با پرداخت وام ۵۰ میلیونی ساخت و با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، مجموعه حجیمی از واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت برای عرضه به کم‌درآمدها احداث خواهد شد.
برای سال آینده همچنین پرداخت 200 هزار فقره وام ساخت مسکن روستایی نیز تدارک دیده شده که در مناطق خارج از محدوده اصلی شهرها قابل ارایه خواهد بود که این نیز به افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت کمک خواهد کرد.
از طرفی، طرح مسکن اجتماعی یا همان «مسکن امید» نیز به ظرفیت حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در سال، نهایی شده است. این طرح به‌صورت مشترک توسط وزارت راه و شهرسازی و تعاون اجرایی خواهد شد و در قالب آن، ۱۵۰ هزار خانوار اجاره‌نشین عضو سه دهک اول با منابع مالی هدفمندی یارانه‌ها، صندوق‌های بازنشستگی و تامین اجتماعی، تحت حمایت مالی قرار خواهند گرفت. در طرح مسکن اجتماعی قرار است از یکسو تعدادی آپارتمان اجاره‌ای ساخته شود و برای مدت مشخصی در اختیار مخاطبان قرار گیرد و از سوی دیگر قرار است به بخشی از خانوارهای مخاطب، قسمتی از اجاره‌بهای ماهانه پرداخت شود. در «مسکن‌اجتماعی» الزاما ساختوساز صورت نمی‌گیرد، بلکه بخشی از واحدهای مسکونی در این طرح ساخته و سپس اجاره داده میشود و بخشی نیز از واحدهای موجود در مناطق فرسوده در اختیار اقشار هدف گذاشته میشود. در این صورت، با توجه به متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های بافت فرسوده و همچنین با توجه به یارانه پیشنهادی ۴۰۰ هزار تومانی که از طرف دولت تحت عنوان یارانه اجاره پرداخت خواهد شد، هزینه اجاره مسکن برای خانوارهای مخاطب مسکن‌اجتماعی به ماهانه ۳۵۰ هزار تومان نزول پیدا می‌کند یعنی رقمی کمتر از حداقل دستمزد مصوب وزارت کار.
هزینه اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 50 مترمربعی در بافت فرسوده تهران در حال‌حاضر به طور متوسط 750 هزار تومان است. پیش‌تر، اعلام شده بود متراژ آپارتمان‌های طرح «مسکن‌اجتماعی» حدود 50 مترمربع است.
ارسال نظر