چالش و فرصت در بخش مسکن

علی چگینی

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن

حاکمیت رکود بر فعالیت‌های اقتصادی، از عمده مشکلات ایران طی سال‌های اخیر بوده است. این وضعیت، معلول و نتیجه ترکیبی از سیاست‌های اقتصادی، مناسبات سیاسی همچون تحریم و تحرکات اقتصاد بین‌المللی مانند سقوط قیمت نفت است که اثرات سوء بسیاری را بر پیکره اقتصاد نفتی و تک محصولی ایران وارد ساخته است.بخش مسکن به‌عنوان یک زیرمجموعه بزرگ از اقتصاد کشور، از شرایط کلی حاکم بر وضعیت کلان اقتصادی تبعیت نموده و طی سال‌های اخیر در ورطه رکود فرو رفته است. هرچند این بخش به‌طور طبیعی و در مسیر بلندمدت خود با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده است، اما عمق و شدت رکود فعلی عمدتا منبعث از شرایط کلان اقتصادی است.

نتایج مطالعات حاکی از آن است که در بلندمدت، رشد حقیقی اقتصاد که حکایت از افزایش ظرفیت و توان تولید و همچنین افزایش قدرت خانوارها دارد، شکل‌دهنده رشد فعالیت‌های حقیقی بخش مسکن است و بدون رشد حقیقی اقتصاد کلان، امکان رشد قابل اتکا در این بخش وجود ندارد. بنابراین بخش قابل ملاحظه‌ای از سیاست‌هایی که خروج از رکود بخش مسکن را نشانه می‌گیرد، به سیاست‌های اقتصاد کلان و اوضاع حاکم بر آن وابسته است.از دیگر سو مرور اهم شاخص‌های آماری که وضعیت اقتصاد کشور را به تصویر می‌کشند، حکایت از نقش و اهمیت بسزای بخش مسکن در اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار دارد، به‌ویژه اینکه پیوند ناگسستنی و گسترده بین بخش مسکن و دیگر بخش‌های اقتصاد برقرار است و فعالیت‌ها در برخی صنایع، به سرمایه‌گذاری در این بخش گره خورده است. بنابراین سایه افکنی رکود بر فعالیت‌های حقیقی بخش مسکن علاوه‌بر توقف و کندی فعالیت‌های تولیدی و مسکوت ماندن تقاضا، رکود فعالیت‌‌های عمرانی را به دنبال داشته و می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل تشدید دشواری بانک‌ها و همچنین تداوم بحران بانکی باشد. با این مقدمه ضرورت تدوین یک برنامه هدفمند در این بخش بیش از پیش آشکار می‌شود.

اما در حوزه برنامه‌ریزی مسکن با پارادوکس‌های آشکاری در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه‌رو هستیم. از یک‌سو عدم تحلیل درست از عرضه و تقاضا همراه با تظاهر ناصحیح شاخص‌‌های کلی، در سیاست گذاری ها اخلال ایجاد کرده است (به‌عنوان مثال تاکید بر وجود خانه‌های خالی بدون مدنظر داشتن دامنه شمول و ویژگی این واحدها و اساسا موضوع توان‌پذیر بودن واحدهای مزبور برای خانوارهای فاقد مسکن، عدم تطابق‌های الگویی در دو بازوی عرضه و تقاضای بازار و...). از سوی دیگر مواجهه با دو رویکرد افراطی مداخله بیش از حد دولت (همانند طرح مسکن مهر) و رویکرد رهایی و شهر‌فروشی، بدون توجه به آینده شهرها و مردم، سبب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتا عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شده است.

علاوه‌بر موارد پیش‌گفته و مسائل اقتصادی مترتب بر عرضه و تقاضا که در نظام برنامه‌ریزی باید مدنظر قرار گیرد، توجه به نیاز گروه‌ها و اجتماعات مختلف و متکثر انسانی و بهره‌مندی از ظرفیت‌های مدنی مانند تشکل‌های محلی در سیاست‌های توسعه مسکن حائز اهمیت است. با توجه به این موارد و ویژگی‌های انحصاری بازار مسکن و نیز شرایط بسیار دشوار حاکم بر اقتصاد کشور، حل مساله مسکن از طریق راه‌حل‌های ساده‌انگارانه امکان‌پذیر نبوده و آنچه در این شرایط و در بخش مسکن راه‌گشا است، راه‌حل‌های ساختاری و نهادی است.

اما نکته بسیار مهمی که در شرایط جاری و با توجه به رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و خطاهای استراتژیک صورت‌گرفته و در این بخش باید مورد توجه قرار گیرد، پیدا کردن نقطه تعادل سیاست‌گذاری‌ها است. چرا که مسکن یک کالای چندبعدی و تامین آن همراستا با فراهم کردن امکانات مالی، زیرساختی، اجتماعی و... است که بسیاری از آنها در دایره عملکرد دیگر دستگاه‌های اجرایی قرار دارند، بنابراین بدون اتفاق نظر در سیاست‌گذاری‌ مسکن، امکان اجرای مطلوب برنامه‌ها فراهم نخواهد شد. دستیابی به سیاست‌گذاری بهینه در حوزه مسکن به عنوان مقوله‌ای بسیار با اهمیت و پیچیده، مستلزم اجماع بین سیاست‌گذاران در پیشرانی بخش مسکن، ضرورت ایجاد یک نهاد توسعه‌ای برای خروج از رکود و کیفیت و کمیت بهینه مداخله دولت است.

بررسی شرایط و پیچیدگی‌های موجود نشان می‌دهد که در حال حاضر بخش مسکن، نیازمند راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات و نهادهای مالی پروژه ‌محور و بازار محور است تا از آن طریق بتوان به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی دست یافت و بسترهای لازم برای توسعه فعالیت بخش خصوصی را فراهم ساخت. باید به خاطر بسپاریم که مداخله بهینه دولت زمانی اتفاق خواهد افتاد که به‌صورت محدود و هدفمند صورت پذیرفته و معطوف به نهادسازی باشد. همچنین یک نهاد توسعه‌ای ایجاد شود تا بتواند به عنوان محرک، منابع دولت را برای رونق پایدار بخش مسکن اهرم کند.

همچنین از یاد نبریم که وضعیت فعلی بخش مسکن در عین حال که یک چالش است، همزمان فرصت مناسبی را به مثابه پیشرو بودن در خروج از رکود فراهم آورده است. وجود کمبودها در بخش مسکن، در حکم وجود فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری، اشتغال، رشد و توسعه برای این بخش بوده و باید آن را مغتنم شمرد و از آن بهره جست.خوشبختانه در یکی دو ماه اخیر، سیاست‌گذار پولی تصمیمات مناسب و قابل قبولی برای تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضا در بخش مسکن اتخاذ کرد که تصویب آنها در شورای پول و اعتبار منجر به افزایش چشمگیر سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن شد.در حال حاضر که انتظار بر شکل گیری دوره رونق غیرتورمی در این بخش است، خریداران مصرفی و سازنده‌های مسکن به دو سری از تسهیلات بدون سپرده و نیازمند سپرده‌گذاری دسترسی دارند و برحسب نیاز خود و شرایطی که دارند، می‌توانند یکی از انواع وام‌های مصوب را انتخاب و به کمک آن، اقدام به خرید یا ساخت مسکن کنند.

پیش‌بینی می‌شود در کنار وام‌های جدید مسکن، با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه تسهیلات مسکن و همچنین لیزینگ مسکن ظرف ماه‌های آینده، امکان صاحب خانه شدن برای دهک‌های مختلف جامعه فراهم بیاید. تجربه سال‌‌های گذشته نشان داده، بی‌توجهی به قدرت خرید مسکن و تامین مالی یک طرفه بازار، جز آنکه به ساخت و سازهای فاقد مشتری بینجامد، عایدی دیگری برای بخش مسکن به همراه نخواهد داشت. اما در دوره جدید رونق مسکن که حداکثر تا نیمه امسال نشانه‌های اولیه آن در بازار ملک نمایان خواهد شد، به‌دلیل تامین مالی همزمان عرضه و تقاضا، چالش به حداقل خواهد رسید.