اختلاف‌نظر بر سر موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان یکی از چالش‌هایی که هم‌اکنون به صورت مشترک بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در جریان است، دو سناریو عمده و البته متناقض را در این زمینه پیش روی کارشناسان و مسوولان قرار داده است. در شرایطی که برخی کارشناسان و همچنین مسوولان وزارت راه و شهرسازی افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را یکی از عمده‌ترین راهکارهای خروج بازار معاملات مسکن از حالت رکود عنوان می‌کنند، مطابق با نظر مسوولان بانک مرکزی، هرگونه افزایش در رقم تسهیلات خرید مسکن باید با احتیاط هر چه تمام تر صورت پذیرد؛ چرا که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن و تحریک تورم در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی شود. «دنیای اقتصاد» در گفت‌و‌گو با علیرضا توکلی، کارشناس اقتصادی بازار وام مسکن، سناریوهای موجود در این زمینه و بایدها و نبایدهای افزایش سقف وام خرید مسکن را بررسی کرده است. مشروح گفت‌و‌گو با وی را در ادامه بخوانید:
در حال حاضر نقش و سهم صندوق‌های وام و پس‌انداز مسکن در تامین نقدینگی مورد نیاز برای این بخش به خصوص در بازار تقاضای مصرفی مسکن، چیست؟
هم‌اکنون تنها بانکی که به طور جدی در حوزه وام و پس‌انداز مسکن فعالیت می‌کند بانک مسکن است که قسمت عمده‌ای از این وام نیز از طریق اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن به متقاضیان و دارندگان این اوراق پرداخت می‌شود. آمار دقیقی از وضعیت سایر بانک‌ها در حوزه صندوق‌های وام و پس‌انداز وجود ندارد، اما به نظر می‌رسد هم‌اکنون عمده وام‌های مسکن از طریق بانک مسکن و اوراق تسهیلات مسکن تامین می‌شود. هم‌اکنون بانک مسکن مبلغ 35 میلیون تومان وام برای خرید مسکن به همراه 10 میلیون تومان وام جعاله تعمیرات را در قبال ارائه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن به متقاضیان اعطا می‌کند. بنابراین، متقاضیان خرید مسکن در مجموع از 45 میلیون تومان وام خرید مسکن بهره‌مند می‌شوند. البته این وام برای زوج‌های جوان تا 60 میلیون تومان قابل افزایش است.
در مورد سهم وام خرید از قیمت مسکن اگر قیمت مسکن را ۲۰۰ میلیون تومان فرض کنیم، وام مسکن قادر است حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد این رقم را پوشش می‌دهد. بدیهی است که این سهم در کلانشهرهایی مانند تهران که قیمت املاک بالاتر است ، به مراتب کمتر است. در خصوص صندوق‌های وام و پس‌انداز سایر بانک‌ها اطلاعات دقیقی در دسترس نیست.
با توجه به ناچیز بودن رقم وام مسکن، چه میزان وام یا چه درصدی از قیمت مسکن را برای تعیین پایه تسهیلات مناسب می‌دانید؟
در مورد وام مسکن و افزایش سهم آن از قیمت مسکن، دو دیدگاه کاملا متضاد و با استدلالات قوی وجود دارد. یک دیدگاه معتقد به افزایش سقف وام به‌منظور افزایش قدرت خرید مردم است که این افزایش هم رونق خرید و فروش یا معاملات مسکن را به همراه خواهد داشت و منجر به رونق ساخت‌و‌ساز می‌شود. مدافعان این استدلال، معتقدند که به تبع رونق بخش معاملات مسکن، ساخت‌و‌ساز رونق گرفته و به دنبال آن، تمام صنایع پشتیبان و وابسته به بخش مسکن نیز در نتیجه ایجاد رونق در این بخش به حرکت درآمده و از حالت رکودی خارج می‌شود. اما در دیدگاه مقابل، عده‌ای معتقدند که هرگونه افزایش سقف وام صرفا موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود و عملا در قدرت خرید مردم تاثیر چندانی نخواهد داشت. از طرف دیگر هم‌اکنون آماری که از تولید مسکن در چند سال اخیر چه در مورد ساخت‌و‌سازهای بخش خصوصی و چه در بخش مسکن مهر وجود دارد، نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر با پدیده مازاد عرضه مواجه بوده‌ایم و پدیده خانه‌های خالی نیز به میزان قابل توجهی در بازار مسکن مشاهده می‌شود؛ به این ترتیب بازار ساخت‌وساز در این مقطع نیاز چندانی به تحریک آن هم از نوع پرداخت تسهیلات حداکثری ندارد. بنابراین با وجود این دو دیدگاه متفاوت و همچنین وجود پدیده مازاد عرضه اظهارنظر در این مورد به مباحث کارشناسی کامل‌تر و تامل بیشتر نیاز دارد.
بانک مرکزی با دو استدلال عمده یکی تورم‌زا بودن افزایش سقف وام خرید مسکن و دیگری به خطر افتادن منابع بانکی در نتیجه کمبود این منابع برای پرداخت وام خرید، با افزایش سقف وام مخالف است؛ این دو استدلال را تا چه حد درست و به جا می‌دانید؟
استدلال اول بانک مرکزی یعنی تورم‌زا بودن یا تورم‌زا شدن افزایش سقف وام خرید مسکن با نظر تعداد قابل توجهی از کارشناسان مسکن نیز همجهت است؛ به اعتقاد این گروه از کارشناسان افزایش وام خرید موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ به خصوص اگر این افزایش سقف وام محسوس باشد. برای مثال اگر افزایش وام در حد ۵ درصد باشد اثر تورمی و محسوسی بر قیمت مسکن نخواهد داشت، اما اگر این افزایش مثلا معادل ۲ برابر وام فعلی باشد، به‌طور قطع افزایش قیمت را به دنبال خواهد داشت. کما اینکه تجربه سال‌های گذشته نیز این امر را تایید می‌کند. شاید عده‌ای استدلال کنند که سال گذشته وام مسکن تقریبا دو برابر شد، اما قیمت املاک آن چنان افزایش نیافت، اما اگر این موضوع را در کنار رکود سنگین بخش مسکن در سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم، می‌بینیم که انتظار بسیاری از کارشناسان کاهش شدید قیمت مسکن در سال جاری بود، اما افزایش سقف تسهیلات مسکن از ۲۵ به ۴۵ میلیون در اواخر سال گذشته، سبب تثبیت نسبی قیمت املاک زیر ۲۰۰ میلیون تومان شد، در حالی که قیمت املاک گران‌قیمت‌تر در سال جاری، همان گونه که پیش‌بینی شده بود تا ۳۰درصد با کاهش قیمت مواجه شدند.
در مورد دوم نیز نگرانی بانک مرکزی در خصوص کمبود منابع بانک‌ها برای پرداخت وام، کاملا درست است. همین الان حداقل در مورد بانک‌هایی که در فرابورس و بورس تهران فعال هستند و ما به ترازنامه‌ها و اطلاعات آنها دسترسی داریم، می‌توان به صراحت گفت که این بانک‌ها در تنگنای نقدینگی قرار دارند و اساسا امکانی برای پرداخت وام بیشتر و افزایش سقف تسهیلات ندارند. بنابراین این بانک‌ها اساسا قادر به پرداخت وام نیستند که حالا بانک مرکزی هم بخواهد از آنها حمایت کند.
با این اوصاف، وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن برای حل این ۲ مشکل و افزایش سقف وام باید چه تدابیری را بیندیشند؟
یک راهکار این است که صندوق‌های وام و پس‌انداز تشکیل شود و وزارت راه و شهرسازی از طریق ایجاد و تعریف منابع جدید برای آنها شرایطی فراهم کند که بانک‌ها بتوانند وام بدهند. اگر مشکل منابع بانک‌ها حل شود و بانکی برای تشکیل صندوق وام و پس‌انداز داوطلب شود و مدل مالی خود را به بانک مرکزی ارائه و آن طرح مورد تایید بانک مرکزی قرار بگیرد، بانک مرکزی هم مجوزهای لازم را به این بانک‌ها اعطا می‌کند.
اما مشکل بزرگی که در حال حاضر وجود دارد این است که هم‌اکنون نرخ سود تسهیلات در بانک‌ها بسیار زیاد است. از طرف دیگر معمولا صندوق‌های پس‌انداز حداقل در ۳ تا ۴ سال اول فعالیت خود، به دلیل مواجه شدن با کمبود نقدینگی به منابعی خارج از صندوق برای جبران این کمبود مواجهند و مجبور به استقراض از نظام بانکی و بانک مرکزی می‌شوند. در شرایط فعلی نرخ سود این منابع برای صندوق‌ها بسیار بالا و در حد ۲۸ تا ۲۹ درصد است که با این حساب جذابیت تسهیلات صندوق را کاهش خواهد داد. بنابراین بانک‌ها در اولین سال‌های تاسیس صندوق مجبور به تامین مالی برای این صندوق‌ها هستند که در شرایط فعلی و با نرخ‌های کنونی سود، نمی‌توانند وام ارزان به مردم پرداخت کنند. به‌عنوان مثال در صورت تصویب وام ۱۰۰ میلیون تومانی، با مدت زمان بازپرداخت ۲۰ ساله و نرخ سود ۲۸ درصد، وام گیرنده باید ماهانه مبلغ ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان به بانک بازپرداخت کند که از توان مالی بسیاری از خانوارها خارج است. حتی با محاسبه نرخ سود ۲۲ درصد این رقم به صورت ماهانه به یک میلیون و ۸۶۰ هزار تومان خواهد رسید که باز هم از توان مالی متقاضیان خارج است.
پس باید به دنبال روش‌های تازه‌تری برای تامین مالی باشیم؟
ببینید همه ما می‌دانیم که برای تامین مالی مسکن استفاده از ۲ ابزار وام با تکیه بر صندوق‌های وام و پس‌انداز و افزایش سقف این تسهیلات اجتناب‌ناپذیر است و چاره‌ای جز توسل به این ابزارها وجود ندارد. ولی واقعیت آن است که در حال حاضر شرایط استفاده موثر از این ابزارها در اقتصاد ما مهیا نیست. دو دلیل و اشکال عمده وجود دارد؛ یکی بالا بودن نرخ سود بانکی که ما هر کاری بخواهیم در این زمینه انجام دهیم در نهایت به تسهیلات و وامی می‌رسیم که نرخش بالا است و از توان پرداخت مردم خارج است؛ بنابراین باید صبر کنیم تا شرایطی فراهم شود که نرخ سود بانکی متعادل شده و کاهش یابد. اشکال دومی که در این زمینه وجود دارد مربوط به ساختار بخش مسکن است. اینکه یک متقاضی خرید مسکن در زمان خرید در بهترین حالت ۵۰ درصد از پولی که پرداخت می‌کند مربوط به ساخت‌و‌ساز است. این در حالی است که بیش از این میزان مربوط به قیمت زمین و هزینه صدور پروانه ساختمانی و عوارض شهرداری است که در هیچ کجای دنیا چنین سیستمی وجود ندارد.
بنا بر اظهار نظر کارشناسان مالی و بخش مسکن، در دنیا هزینه زمین به سمت صفر میل کرده است و در بسیاری از کشورها قیمت زمین حتی از هزینه آماده‌سازی آن نیز کمتر است. بنابراین باید ساختار قیمت‌گذاری زمین و عوارض شهری اصلاح شده و کاهش یابد که اساسا این امر منجر به کاهش قیمت املاک نیز خواهد شد و به دنبال آن باعث می‌شود روش‌های تامین مالی و افزایش سقف تسهیلات نیز به صورت موثرتر و کارآتر بر افزایش توان خرید مردم تاثیر بگذارد.
به این ترتیب، در حال حاضر باید صبر کرد تا شرایط اقتصادی و بانکی کشور به سمت کاهش نرخ سود حرکت کند و از طرف دیگر دولت و به طور مشخص وزارت راه وشهرسازی با اعمال سیستم مدیریت زمین، تا حد زیادی قیمت زمین را متعادل کنند. ضمن اینکه باید تدابیری اندیشیده شود تا شهرداری‌ها به منابع دیگری برای تامین مالی شهر دست یابند و عوارض ساخت وساز و تراکم را متوقف کرده یا به کمترین حد ممکن
کاهش پیدا کند.