بررسیتجربه کشورها از نحوه دخالت دولت در بازار مسکن
سه قالب جهانی تامین مسکن کدامند؟
دولت‌ها در کشورهای مختلف معمولا با استفاده از سه نوع نظام اجرایی، در بازار مسکن دخالت می‌کنند تا یکی از سه قالب حمایتی را برای تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر یا نیازمند کمک مالی به کار بگیرند. تجربه جهانی به ثبت رسیده از عملکرد دولت در کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه نشان میدهد: مدیریت دولت در بازار مسکن سابقه چند ده ساله در کشوری همچون آمریکا یا سایر کشورهای دیگر دارد.
طرح‌های جهانی متداول برای حمایت از گروه‌های خاص در بازار مسکن (کم‌درآمدها و میان‌درآمدها)، در سه قالب «مالکیت مشترک»، «کمک به خرید» و «حق خرید مسکن» تعریفمی-شود که هر کشوری متناسب با منابع مالی در اختیار و اوضاع اقتصادی و همچنین فرهنگ غالب در بازار مسکن، یک یا همه این روش‌های سه گانه را عملیاتی می‌کند.
طرح‌های جهانی متداول برای حمایت از گروه‌های خاص در بازار مسکن (کم‌درآمدها و میان‌درآمدها)، در سه قالب «مالکیت مشترک»، «کمک به خرید» و «حق خرید مسکن» تعریفمی-شود که هر کشوری متناسب با منابع مالی در اختیار و اوضاع اقتصادی و همچنین فرهنگ غالب در بازار مسکن، یک یا همه این روش‌های سه گانه را عملیاتی می‌کند.
دولت‌ها در کشورهای مختلف معمولا با استفاده از سه نوع نظام اجرایی، در بازار مسکن دخالت می‌کنند تا یکی از سه قالب حمایتی را برای تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر یا نیازمند کمک مالی به کار بگیرند. تجربه جهانی به ثبت رسیده از عملکرد دولت در کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه نشان میدهد: مدیریت دولت در بازار مسکن سابقه چند ده ساله در کشوری همچون آمریکا یا سایر کشورهای دیگر دارد.
طرح‌های جهانی متداول برای حمایت از گروه‌های خاص در بازار مسکن (کم‌درآمدها و میان‌درآمدها)، در سه قالب «مالکیت مشترک»، «کمک به خرید» و «حق خرید مسکن» تعریفمی-شود که هر کشوری متناسب با منابع مالی در اختیار و اوضاع اقتصادی و همچنین فرهنگ غالب در بازار مسکن، یک یا همه این روش‌های سه گانه را عملیاتی می‌کند.
در قالب «مالکیت مشترک»، دولت این فرصت را برای متقاضیان مسکن گروه‌های خاص ایجاد می‌کند تا سهم مشخصی از یک واحد مسکونی در مالکیت فرد دربیاید و مابقی سهام خانه به نام دولت باقی می‌ماند و معادل آن به اجاره فرد درمی‌آید. در این طرح، فرد دارای مالکیت جزئی به تدریج با پرداخت مابقی هزینه خرید، مالکیت خود را تکمیل می‌کند و به این ترتیب با خرید در طول زمان، از یکسو، کل خانه در اختیار فرد قرار دارد و از سوی دیگر، اجازه مالکیت قطعی و کامل بر ملک، برای فرد محفوظ خواهد بود.
در قالب دومین طرح رایج در پروسه حمایت دولتی از تامین مسکن در کشورها، «کمک به خرید» مورد استفاده قرار می‌گیرد. این طرح به شکل پرداخت ۲۰ درصد از بهای ملک توسط دولت به سازنده‌های مسکن انجام می‌شود و جامعه هدف آن، خانوارهایی هستند که توان پیش‌پرداخت اولیه برای دریافت وام بانکی را ندارند. قالب حمایتی «کمک به خرید» بخشی از طرح پرداخت وام خرید مسکن است که در بازار رهن قابلیت اجرایی پیدا می‌کند.
قالب سوم نیز «حق خرید مسکن» است. این قالب همان طرح مسکن اجتماعی است که برای جامعه کم-درآمد اجرایی می‌شود. تجربه جهانی این طرح نشان میدهد دولت با صدور مجوز خرید مسکن اجتماعی برای افراد، تخفیف عمده‌ای نیز در قیمت ملک نسبت به قیمت بازار در نظر می-گیرد و به متقاضیان خرید مسکن اجتماعی ارائه میدهد.
مسکن اجتماعی در برخی کشورها نیز به شکل اجاره آپارتمان با نرخ کمتر از اجاره روز، اجرا می‌شود اما در هر دو شکل مسکن‌اجتماعی، واحدهای مسکونی توسط شهرداری‌ها و در واقع با مشارکت دولت‌های محلی انجام می‌شود.
سه قالب حمایتی در بازار مسکن با عناوین Shared Ownership یا همان مالکیت مشترک، Help to buy یا همان کمک به خرید و Right to Buy یا همان حق خرید مسکن در کشورها مرسوم است. دولت‌ها برای اجرای این طرح‌های حمایتی از سه نظام اجرایی ابزارهای مالی، بازارهای مالی و نهادهای مالی بهره می‌برند. در نظام تامین مالی مسکن از حیث ابزار، معمولا شیوه‌های مبتنی بر سپرده‌گذاری، وجوه اداره شده دولت و تسهیلات بانک مرکزی به کمک گرفته می‌شود. همچنین شیوه‌های دیگری همچون اوراق بهادار یا اوراق حق تقدم مسکن، صندوق سرمایه-گذاری املاک یا سایر شیوه‌ها از جمله فروش متری مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در نظام تامین مالی از حیث بازار نیز بازارهای پول و سرمایه و بیمه پشتوانه طرح‌های حمایتی می‌شوند تا منابع لازم را به وجود بیاورند. همچنین در نظام تامین مالی از حیث نهاد نیز مسوولیت به سه دسته بانک تجاری، تخصصی و بانک‌های رهنی سپرده می‌شود. بانک‌های تجاری بانک‌هایی هستند که عمده منابع مالی خود را از منابع سپرده تامین مالی می‌کنند نظیر بانک‌های تجاری، موسسات وام و پس‌انداز.
بانک‌های تخصصی نیز بانک‌هایی هستند که عمدتا از منابع مالی عمومی استفاده می‌کنند (نظیر پس‌اندازهای اجباری، مالیات بر مواجب، تسهیلات بانک مرکزی، واگذاری‌ها و وام‌های دولتی). بانک‌های رهنی را نیز بانک‌هایی تشکیل می‌دهند که بدون قابلیت جذب سپرده صرفا منابع خود را از بازارهای قرضه به دست می‌آورند.
در دنیا بانک‌های تجاری نقش قابل ملاحظه‌ای در اعطای وام‌های رهنی غیریارانه‌ای (متناسب با نرخ بهره بازار) دارند. البته بانک‌های تجاری می‌توانند به‌عنوان عامل دولت در ارائه خدمات حوزه رهن اولیه فعالیت کنند اما مابه‌التفاوت نرخ سود آنها به وسیله برنامه‌های ملی و دولت‌ها جبران می‌شود. همچنین بانک‌های تجاری نقش قابل توجهی در انتشار و سرمایه‌گذاری اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی ایفا می‌کنند.
حسب اهمیت استراتژیک بخش مسکن به‌عنوان یک بخش پیشران اقتصادی و وظایف حاکمیت در تامین نیاز مسکن اقشار در برخی از دهک‌های درآمد، در بسیاری از کشورهای در حال توسعه و کمتر توسعه یافته بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای مسکن وجود دارند که منابع این بانک‌ها عمدتا از محل منابع دولتی تامین شده و در صورت اعطای تسهیلات با نرخ ترجیحی توسط دولت پشتیبانی می‌شود.
در برخی کشورها برای تامین مالی سمت تقاضای مسکن علاوه بر کمک بانک‌ها، از ابزار لیزینگ نیز استفاده می‌شود.
شرکت‌های لیزینگ طیف گسترده‌ای از خدمات اعم از مالی و عملیاتی را به متقاضیان خود ارائه می‌کنند. لیزینگ مسکن نمونه‌ای از لیزینگ کالاهای بادوام است. در لیزینگ مسکن آورده نقدی متقاضی 20 تا 30 درصد و آورده شرکت 70 تا 80 درصد قیمت خرید یک ملک است و متقاضی ملک را به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار می‌گیرد و پس از آنکه اجاره را به صورت کامل پرداخت کرد مالک می‌شود.
نتایج بررسی‌هایی که روی تجربه جهانی تامین مالی بخش مسکن و عملکرد دولت‌ها در کشورهای مختلف انجام شده، حاکی است: در بسیاری از نقاط دنیا، معادل حداقل ۵۰درصد تولید ناخالص داخلی، تسهیلات رهنی مسکن- وام بلندمدت خرید خانه- به متقاضیان پرداخت می‌شود. در دانمارک این نسبت به ۱۰۰ درصد می‌رسد و در انگلیس و آمریکا حدود ۸۰ درصد است. شاخص نسبت کل وام خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی، میزان بزرگی و کارآیی بازار رهن یک کشور را نشان میدهد که هر چقدر این شاخص بیشتر باشد به معنای بزرگی دامنه پوشش حمایتی متقاضیان مسکن و همچنین بزرگی قدرت بازار است. این شاخص در ایران زیر ۱۰ درصد است و همین حد ضعیف بازار رهن در مقایسه با تولید ناخالص داخلی باعث شده عملا بانک‌ها منابع کافی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن نداشته باشند.
عدم کفایت منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن خود عامل اصلی در برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک و در نتیجه لزوم دخالت دولت برای جبران کسری منابع می‌تواند باشد.
در ایران دو قانون قدیمی برای پشتیبانی از راه‌اندازی بازار رهن قوی، جهت ارائه تسهیلات خرید مسکن وجود دارد که در شرایط فعلی باید اجرای مقررات و ضوابط این دو قانون از سر گرفته شود. قانون اول، قانون تشویق پس‌انداز مسکن است که در سال ۱۳۴۶ به تصویب رسید. این قانون می‌گوید: به منظور کمک به خانه‌سازی و تهیه موجبات تامین مسکن از طریق جلب پس‌اندازهای خصوصی بانک رهنی ایران و صندوق پس‌انداز مسکن طبق این قانون عمل خواهد شد. بنابر ماده ۲ و ۳ این قانون، صندوق پس‌انداز مسکن وابسته به بانک رهنی ایران بوده و بانک مذکور مسوول عملیات آن است.
به موجب ماده 5 و 7 این قانون، در نقاطی که بانک رهنی ایران مقتضی بداند می‌تواند موجبات تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن و یا شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن را فراهم کند. تامین احتیاجات صندوق از طریق وام‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت از بانک مرکزی، وام و کمک‌های خارجی از طریق بانک‌های خارجی و موسسات مالی بین‌المللی و سپرده‌های بلندمدت که به وسیله سازمان برنامه از طریق بانک مرکزی در اختیار بانک رهنی قرار می‌گیرد.
قانون دوم نیز قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی است که در سال ۱۳۵۱ به شرح زیر به تصویب رسید: به منظور کمک به خانه‌سازی و تهیه موجبات تامین مسکن از طریق جلب پس‌اندازهای خصوصی علاوه بر بانک رهنی ایران، سایر بانک‌های مورد تایید بانک مرکزی می‌توانند به تشکیل حساب پس‌انداز مسکن اقدام کنند.
در ماده 9 این قانون تصریح می‌شود که به منظور کمک بیشتر به تامین اعتبارات مسکن در اجرای برنامه‌های خانه‌سازی:
الف- بانک مرکزی ایران می‌تواند بانک‌ها را مکلف کند قسمتی از سپرده‌های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی ایران قرار دهند.
ب- به پیشنهاد بانک رهنی ایران شورای عالی بیمه مرکزی ایران می‌تواند شرکت‌های بیمه را مکلف نماید قسمتی از ذخائر خود را برای تامین اعتبارات مسکن در اختیار بانک رهنی ایران قرار دهند.
همچنین در این قانون بسترهایی درخصوص جبران نرخ وام‌های ترجیحی، کمک‌های مالی دولت به اقشار آسیب‌پذیر، فروش اوراق قرضه مسکن و تامین مالی مسکن با بهره‌گیری از منابع ارزی نیز صورت پذیرفته است. همانطور که از محتوای این دو قانون برمی‌آید، چنانچه ابزارهای پیش‌بینی شده در آنها مجددا اجرایی شود، عملا منابع لازم برای پرداخت تسهیلات خرید به متقاضیان مسکن تامین خواهد شد.
بانک رهنی در دهه 40 و 50 بواسطه این دو قانون توانست نقش پررنگی در بازار مسکن ایفا کند. اولین تجربه بانک رهنی ایران در تشکیل شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، تاسیس شرکت پس‌انداز و وام مسکن کوروش تهران در مهرماه 1350 با سرمایه اولیه 300 میلیون ریال است. تجربه این صندوق‌ها نشان میدهد که آنها توانسته‌اند تا 8 برابر میزان سرمایه خود به متقاضیان وام اعطا کنند. قانون تشویق پس‌انداز مسکن مصوب 1364، بانک رهنی ایران را مامور تاسیس و تقویت شرکت‌های تعاونی مسکن کرد و با تهیه اساسنامه نمونه این شرکت‌ها، از سال 1348 تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن شروع شد.
از سال ۱۳۵۲ دولت همه ساله اعتباراتی جهت پرداخت وام به شرکت‌های تعاونی مسکن در اختیار بانک رهنی ایران قرار می داد. اولین شرکت تعاونی مسکن با نام شرکت تعاونی مسکن معلمان تهران تشکیل شد که توانست با وام دریافتی از بانک رهنی، مجموعه‌ای آپارتمان در خیابان قصرالدشت تهران در اواخر دهه ۴۰ و اوایل دهه ۵۰ احداث کند.
با این حال بانک مسکن در سال 1358 از ادغام بانک‌های رهنی، ساختمان، شرکت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بانک‌های ایران و سایر شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن تشکیل شد. بانک مسکن در دهه 70 و اوایل دهه 80 سقف مناسبی از تسهیلات خرید مسکن را توانست به متقاضیان اعطا کند اما هم‌اکنون میزان اثرگذاری تسهیلات خرید در مقایسه با قیمت مسکن به کمتر از 40 درصد نزول کرده است.بانک مسکن برای رفع این چالش چند پیشنهاد به بانک مرکزی و وزارت اقتصاد ارائه کرده است.
یکی از پیشنهادها تاسیس دو صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» و« آباد» است. صندوق پس‌انداز مسکن یکم جهت تنظیم اقتصاد خانوار (اقساط در استطاعت) برای زوجین خانه اولی برنامه‌ریزی شده است. عدم تعادل ذاتی موجود در صندوق پس‌انداز مسکن و نبود امکان‌پذیری افزایش سقف تسهیلات از منابع موجود صندوق از مهم‌ترین مولفه‌های ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم است.
کسری منابع این صندوق در ابتدای طرح به صورت یکجا از محل افزایش سرمایه بانک یا وجوه اداره شده دولت تامین می‌شود. این صندوق دارای شخصیت حقوقی مستقل بوده و باید سود تسهیلات اعطایی در صندوق، سرمایه‌گذاری مجدد شده و از پرداخت سهم سود دولت و مالیات معاف باشد.
در صندوق پس‌انداز مسکن آباد نیز هدف حمایت از سیاست‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن، افزایش نقش بانک مسکن در تامین مالی بخش مسکن و افزایش اشتغال و تامین رشد اقتصادی مثبت است. اوراق تخصیصی به حساب مذکور با نام و قابل نقل و انتقال به غیر در بازار فرابورس بوده و حسب ضریب (برابر متوسط موجودی) و حداقل مدت انتظار (برحسب ماه) تعیین می‌شود.نرخ سود تسهیلات فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک مطابق با مصوبات شورای پول و اعتبار (در حال حاضر ۲۲ و ۲۱ درصد) تعیین می‌شود.بانک مسکن همچنین درخواست افزایش سرمایه بانک برای تجهیز به منابع بیشتر را مطرح کرده است. کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها نیز ایده دیگری است که اگر بانک مرکزی با آن موافقت کند، امکان تامین مالی مسکن در بانک‌ها تسهیل خواهد شد.
صدور مجوز تاسیس نهاد اعتبار سنجی، مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، صدور مجوز انتشار انواع ابزارهای تامین مالی، پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود، صدور مجوز صندوق توسعه مسکن، اختصاص سرفصل مستقل برای بانک‌های توسعه-ای در برنامه ششم و تدوین لایحه بانک‌های توسعه‌ای نیز از جمله پیشنهادهای مطرح برای تحقق نظام جامع تامین مالی مسکن است.
طرح‌های جهانی متداول برای حمایت از گروه‌های خاص در بازار مسکن (کم‌درآمدها و میان‌درآمدها)، در سه قالب «مالکیت مشترک»، «کمک به خرید» و «حق خرید مسکن» تعریفمی-شود که هر کشوری متناسب با منابع مالی در اختیار و اوضاع اقتصادی و همچنین فرهنگ غالب در بازار مسکن، یک یا همه این روش‌های سه گانه را عملیاتی می‌کند.
در قالب «مالکیت مشترک»، دولت این فرصت را برای متقاضیان مسکن گروه‌های خاص ایجاد می‌کند تا سهم مشخصی از یک واحد مسکونی در مالکیت فرد دربیاید و مابقی سهام خانه به نام دولت باقی می‌ماند و معادل آن به اجاره فرد درمی‌آید. در این طرح، فرد دارای مالکیت جزئی به تدریج با پرداخت مابقی هزینه خرید، مالکیت خود را تکمیل می‌کند و به این ترتیب با خرید در طول زمان، از یکسو، کل خانه در اختیار فرد قرار دارد و از سوی دیگر، اجازه مالکیت قطعی و کامل بر ملک، برای فرد محفوظ خواهد بود.
در قالب دومین طرح رایج در پروسه حمایت دولتی از تامین مسکن در کشورها، «کمک به خرید» مورد استفاده قرار می‌گیرد. این طرح به شکل پرداخت ۲۰ درصد از بهای ملک توسط دولت به سازنده‌های مسکن انجام می‌شود و جامعه هدف آن، خانوارهایی هستند که توان پیش‌پرداخت اولیه برای دریافت وام بانکی را ندارند. قالب حمایتی «کمک به خرید» بخشی از طرح پرداخت وام خرید مسکن است که در بازار رهن قابلیت اجرایی پیدا می‌کند.
قالب سوم نیز «حق خرید مسکن» است. این قالب همان طرح مسکن اجتماعی است که برای جامعه کم-درآمد اجرایی می‌شود. تجربه جهانی این طرح نشان میدهد دولت با صدور مجوز خرید مسکن اجتماعی برای افراد، تخفیف عمده‌ای نیز در قیمت ملک نسبت به قیمت بازار در نظر می-گیرد و به متقاضیان خرید مسکن اجتماعی ارائه میدهد.
مسکن اجتماعی در برخی کشورها نیز به شکل اجاره آپارتمان با نرخ کمتر از اجاره روز، اجرا می‌شود اما در هر دو شکل مسکن‌اجتماعی، واحدهای مسکونی توسط شهرداری‌ها و در واقع با مشارکت دولت‌های محلی انجام می‌شود.
سه قالب حمایتی در بازار مسکن با عناوین Shared Ownership یا همان مالکیت مشترک، Help to buy یا همان کمک به خرید و Right to Buy یا همان حق خرید مسکن در کشورها مرسوم است. دولت‌ها برای اجرای این طرح‌های حمایتی از سه نظام اجرایی ابزارهای مالی، بازارهای مالی و نهادهای مالی بهره می‌برند. در نظام تامین مالی مسکن از حیث ابزار، معمولا شیوه‌های مبتنی بر سپرده‌گذاری، وجوه اداره شده دولت و تسهیلات بانک مرکزی به کمک گرفته می‌شود. همچنین شیوه‌های دیگری همچون اوراق بهادار یا اوراق حق تقدم مسکن، صندوق سرمایه-گذاری املاک یا سایر شیوه‌ها از جمله فروش متری مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در نظام تامین مالی از حیث بازار نیز بازارهای پول و سرمایه و بیمه پشتوانه طرح‌های حمایتی می‌شوند تا منابع لازم را به وجود بیاورند. همچنین در نظام تامین مالی از حیث نهاد نیز مسوولیت به سه دسته بانک تجاری، تخصصی و بانک‌های رهنی سپرده می‌شود. بانک‌های تجاری بانک‌هایی هستند که عمده منابع مالی خود را از منابع سپرده تامین مالی می‌کنند نظیر بانک‌های تجاری، موسسات وام و پس‌انداز.
بانک‌های تخصصی نیز بانک‌هایی هستند که عمدتا از منابع مالی عمومی استفاده می‌کنند (نظیر پس‌اندازهای اجباری، مالیات بر مواجب، تسهیلات بانک مرکزی، واگذاری‌ها و وام‌های دولتی). بانک‌های رهنی را نیز بانک‌هایی تشکیل می‌دهند که بدون قابلیت جذب سپرده صرفا منابع خود را از بازارهای قرضه به دست می‌آورند.
در دنیا بانک‌های تجاری نقش قابل ملاحظه‌ای در اعطای وام‌های رهنی غیریارانه‌ای (متناسب با نرخ بهره بازار) دارند. البته بانک‌های تجاری می‌توانند به‌عنوان عامل دولت در ارائه خدمات حوزه رهن اولیه فعالیت کنند اما مابه‌التفاوت نرخ سود آنها به وسیله برنامه‌های ملی و دولت‌ها جبران می‌شود. همچنین بانک‌های تجاری نقش قابل توجهی در انتشار و سرمایه‌گذاری اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی ایفا می‌کنند.
حسب اهمیت استراتژیک بخش مسکن به‌عنوان یک بخش پیشران اقتصادی و وظایف حاکمیت در تامین نیاز مسکن اقشار در برخی از دهک‌های درآمد، در بسیاری از کشورهای در حال توسعه و کمتر توسعه یافته بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای مسکن وجود دارند که منابع این بانک‌ها عمدتا از محل منابع دولتی تامین شده و در صورت اعطای تسهیلات با نرخ ترجیحی توسط دولت پشتیبانی می‌شود.
در برخی کشورها برای تامین مالی سمت تقاضای مسکن علاوه بر کمک بانک‌ها، از ابزار لیزینگ نیز استفاده می‌شود.
شرکت‌های لیزینگ طیف گسترده‌ای از خدمات اعم از مالی و عملیاتی را به متقاضیان خود ارائه می‌کنند. لیزینگ مسکن نمونه‌ای از لیزینگ کالاهای بادوام است. در لیزینگ مسکن آورده نقدی متقاضی 20 تا 30 درصد و آورده شرکت 70 تا 80 درصد قیمت خرید یک ملک است و متقاضی ملک را به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار می‌گیرد و پس از آنکه اجاره را به صورت کامل پرداخت کرد مالک می‌شود.
نتایج بررسی‌هایی که روی تجربه جهانی تامین مالی بخش مسکن و عملکرد دولت‌ها در کشورهای مختلف انجام شده، حاکی است: در بسیاری از نقاط دنیا، معادل حداقل ۵۰درصد تولید ناخالص داخلی، تسهیلات رهنی مسکن- وام بلندمدت خرید خانه- به متقاضیان پرداخت می‌شود. در دانمارک این نسبت به ۱۰۰ درصد می‌رسد و در انگلیس و آمریکا حدود ۸۰ درصد است. شاخص نسبت کل وام خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی، میزان بزرگی و کارآیی بازار رهن یک کشور را نشان میدهد که هر چقدر این شاخص بیشتر باشد به معنای بزرگی دامنه پوشش حمایتی متقاضیان مسکن و همچنین بزرگی قدرت بازار است. این شاخص در ایران زیر ۱۰ درصد است و همین حد ضعیف بازار رهن در مقایسه با تولید ناخالص داخلی باعث شده عملا بانک‌ها منابع کافی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن نداشته باشند.
عدم کفایت منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن خود عامل اصلی در برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک و در نتیجه لزوم دخالت دولت برای جبران کسری منابع می‌تواند باشد.
در ایران دو قانون قدیمی برای پشتیبانی از راه‌اندازی بازار رهن قوی، جهت ارائه تسهیلات خرید مسکن وجود دارد که در شرایط فعلی باید اجرای مقررات و ضوابط این دو قانون از سر گرفته شود. قانون اول، قانون تشویق پس‌انداز مسکن است که در سال ۱۳۴۶ به تصویب رسید. این قانون می‌گوید: به منظور کمک به خانه‌سازی و تهیه موجبات تامین مسکن از طریق جلب پس‌اندازهای خصوصی بانک رهنی ایران و صندوق پس‌انداز مسکن طبق این قانون عمل خواهد شد. بنابر ماده ۲ و ۳ این قانون، صندوق پس‌انداز مسکن وابسته به بانک رهنی ایران بوده و بانک مذکور مسوول عملیات آن است.
به موجب ماده 5 و 7 این قانون، در نقاطی که بانک رهنی ایران مقتضی بداند می‌تواند موجبات تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن و یا شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن را فراهم کند. تامین احتیاجات صندوق از طریق وام‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت از بانک مرکزی، وام و کمک‌های خارجی از طریق بانک‌های خارجی و موسسات مالی بین‌المللی و سپرده‌های بلندمدت که به وسیله سازمان برنامه از طریق بانک مرکزی در اختیار بانک رهنی قرار می‌گیرد.
قانون دوم نیز قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی است که در سال ۱۳۵۱ به شرح زیر به تصویب رسید: به منظور کمک به خانه‌سازی و تهیه موجبات تامین مسکن از طریق جلب پس‌اندازهای خصوصی علاوه بر بانک رهنی ایران، سایر بانک‌های مورد تایید بانک مرکزی می‌توانند به تشکیل حساب پس‌انداز مسکن اقدام کنند.
در ماده 9 این قانون تصریح می‌شود که به منظور کمک بیشتر به تامین اعتبارات مسکن در اجرای برنامه‌های خانه‌سازی:
الف- بانک مرکزی ایران می‌تواند بانک‌ها را مکلف کند قسمتی از سپرده‌های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی ایران قرار دهند.
ب- به پیشنهاد بانک رهنی ایران شورای عالی بیمه مرکزی ایران می‌تواند شرکت‌های بیمه را مکلف نماید قسمتی از ذخائر خود را برای تامین اعتبارات مسکن در اختیار بانک رهنی ایران قرار دهند.
همچنین در این قانون بسترهایی درخصوص جبران نرخ وام‌های ترجیحی، کمک‌های مالی دولت به اقشار آسیب‌پذیر، فروش اوراق قرضه مسکن و تامین مالی مسکن با بهره‌گیری از منابع ارزی نیز صورت پذیرفته است. همانطور که از محتوای این دو قانون برمی‌آید، چنانچه ابزارهای پیش‌بینی شده در آنها مجددا اجرایی شود، عملا منابع لازم برای پرداخت تسهیلات خرید به متقاضیان مسکن تامین خواهد شد.
بانک رهنی در دهه 40 و 50 بواسطه این دو قانون توانست نقش پررنگی در بازار مسکن ایفا کند. اولین تجربه بانک رهنی ایران در تشکیل شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، تاسیس شرکت پس‌انداز و وام مسکن کوروش تهران در مهرماه 1350 با سرمایه اولیه 300 میلیون ریال است. تجربه این صندوق‌ها نشان میدهد که آنها توانسته‌اند تا 8 برابر میزان سرمایه خود به متقاضیان وام اعطا کنند. قانون تشویق پس‌انداز مسکن مصوب 1364، بانک رهنی ایران را مامور تاسیس و تقویت شرکت‌های تعاونی مسکن کرد و با تهیه اساسنامه نمونه این شرکت‌ها، از سال 1348 تاسیس شرکت‌های تعاونی مسکن شروع شد.
از سال ۱۳۵۲ دولت همه ساله اعتباراتی جهت پرداخت وام به شرکت‌های تعاونی مسکن در اختیار بانک رهنی ایران قرار می داد. اولین شرکت تعاونی مسکن با نام شرکت تعاونی مسکن معلمان تهران تشکیل شد که توانست با وام دریافتی از بانک رهنی، مجموعه‌ای آپارتمان در خیابان قصرالدشت تهران در اواخر دهه ۴۰ و اوایل دهه ۵۰ احداث کند.
با این حال بانک مسکن در سال 1358 از ادغام بانک‌های رهنی، ساختمان، شرکت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بانک‌های ایران و سایر شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن تشکیل شد. بانک مسکن در دهه 70 و اوایل دهه 80 سقف مناسبی از تسهیلات خرید مسکن را توانست به متقاضیان اعطا کند اما هم‌اکنون میزان اثرگذاری تسهیلات خرید در مقایسه با قیمت مسکن به کمتر از 40 درصد نزول کرده است.بانک مسکن برای رفع این چالش چند پیشنهاد به بانک مرکزی و وزارت اقتصاد ارائه کرده است.
یکی از پیشنهادها تاسیس دو صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» و« آباد» است. صندوق پس‌انداز مسکن یکم جهت تنظیم اقتصاد خانوار (اقساط در استطاعت) برای زوجین خانه اولی برنامه‌ریزی شده است. عدم تعادل ذاتی موجود در صندوق پس‌انداز مسکن و نبود امکان‌پذیری افزایش سقف تسهیلات از منابع موجود صندوق از مهم‌ترین مولفه‌های ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم است.
کسری منابع این صندوق در ابتدای طرح به صورت یکجا از محل افزایش سرمایه بانک یا وجوه اداره شده دولت تامین می‌شود. این صندوق دارای شخصیت حقوقی مستقل بوده و باید سود تسهیلات اعطایی در صندوق، سرمایه‌گذاری مجدد شده و از پرداخت سهم سود دولت و مالیات معاف باشد.
در صندوق پس‌انداز مسکن آباد نیز هدف حمایت از سیاست‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن، افزایش نقش بانک مسکن در تامین مالی بخش مسکن و افزایش اشتغال و تامین رشد اقتصادی مثبت است. اوراق تخصیصی به حساب مذکور با نام و قابل نقل و انتقال به غیر در بازار فرابورس بوده و حسب ضریب (برابر متوسط موجودی) و حداقل مدت انتظار (برحسب ماه) تعیین می‌شود.نرخ سود تسهیلات فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک مطابق با مصوبات شورای پول و اعتبار (در حال حاضر ۲۲ و ۲۱ درصد) تعیین می‌شود.بانک مسکن همچنین درخواست افزایش سرمایه بانک برای تجهیز به منابع بیشتر را مطرح کرده است. کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها نیز ایده دیگری است که اگر بانک مرکزی با آن موافقت کند، امکان تامین مالی مسکن در بانک‌ها تسهیل خواهد شد.
صدور مجوز تاسیس نهاد اعتبار سنجی، مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، صدور مجوز انتشار انواع ابزارهای تامین مالی، پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود، صدور مجوز صندوق توسعه مسکن، اختصاص سرفصل مستقل برای بانک‌های توسعه-ای در برنامه ششم و تدوین لایحه بانک‌های توسعه‌ای نیز از جمله پیشنهادهای مطرح برای تحقق نظام جامع تامین مالی مسکن است.
ارسال نظر