مدل تامین مالی خرید مسکن از طریق پرداخت وام به بازار پیش‌فروش، به‌عنوان تازه‌ترین راهکار حل تناقضی که تاکنون مانع از ایجاد تفاهم مشترک بر سر افزایش سقف تسهیلات خرید محسوب می‌شد، پیش‌روی مسوولان مذاکره کننده در ارتباط با وام مسکن قرار گرفت. آن‌طور که به‌نظر می‌رسد، نگرانی بانک مرکزی از تورم‌زا شدن افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در برابر کمبود منابع بانک‌ها برای پرداخت این تسهیلات به متقاضیان که تاکنون مهم‌ترین موانع موافقت این بانک با درخواست وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سقف خرید وام مسکن بوده است، با پیشنهاد جدید پرداخت تسهیلات به بازار پیش‌فروش مسکن، قابل‌رفع است. به گفته کارشناسان، تزریق تسهیلات خرید به بازار پیش‌فروش نه‌تنها تورم زا نخواهد شد، بلکه با تامین نیاز مالی در طرف تقاضا و سرعت بخشیدن به روند ساخت و سازهای مصرفی، در نهایت تثبیت قیمت مسکن را نیز به همراه خواهد داشت.
ناکارآمدی بانک‌ها در نظام تسهیلات دهی مسکن
مشاور وزیر راه وشهرسازی در امور حسابداری و حسابرسی، با بیان اینکه در ایران برای عرضه‌های کلان در بازار مسکن مدل درستی برای تامین مالی وجود ندارد، گفت: وام و تسهیلات برای یک ساختمان و دو ساختمان هست و به صورت محدود از طرف سیستم بانکی به متقاضیان پرداخت می‌شود اما در حال حاضر برای ساخت شهرک‌های مسکونی هیچ‌کدام از بانک‌ها نه آمادگی دارند و نه از توان پرداخت تسهیلات در این سطح برخوردارند. غلامرضا سلامی، خاطرنشان کرد: در کشورهای توسعه‌یافته، دو سمت عرضه کننده و تقاضا کننده از طریق بازار پیش‌فروش به هم وصل می‌شوند یعنی از طریق اعطای تسهیلات به سازندگانی که واحدهای خود را پیش‌فروش می‌کنند، هم نیاز مالی در بخش تقاضا تامین می‌شود و هم نیاز مالی طرف عرضه و مشکل تامین مسکن و احتمال بروز تورم در نتیجه پرداخت وام و برهم خوردن توازن عرضه و تقاضا نیز منتفی می‌شود. وی ادامه داد: واقعیت این است که اساس بانک‌ها در ایران برای این دسته از فعالیت‌های مهم و موثر و کارآمد، ساخته نشده یا شکل نگرفته‌اند و در واقع آنچه مسلم است اینکه برای تامین مسکن مورد نیاز طبقه متوسط در جامعه عملا بانکی برای اعطای وام و تسهیلات وجود ندارد.
علت مانع‌گذاری بانک مرکزی برای وام مسکن
مشاور حسابداری و حسابرسی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به نقش بانک مرکزی در فرآیند اعمال محدودیت در پرداخت تسهیلات خرید مسکن طی سال‌های اخیر توضیح داد: بانک مرکزی متولی اقتصاد کلان است و به حق، به خودش اجازه دخالت و ایجاد محدودیت در پرداخت تسهیلات خرید مسکن را می‌دهد، چراکه این بانک به‌عنوان مرجع اصلی سیاست‌گذاری در حوزه پولی اقتصاد کلان به خاطر اینکه بتواند اقتصاد کلان را کنترل کند در بخش مسکن محدودیت‌های مالی اعمال می‌کند. وی ادامه داد: در واقع بانک مرکزی به‌دلیل نقش نظارتی خود همیشه مانعی برای بخش مسکن در موضوع افزایش سقف وام خرید و پرداخت آن به متقاضیان تلقی شده است. سلامی با اشاره به جهش قیمت مسکن در اواسط دهه 80 گفت: در جریان جهش قیمت مسکن در دهه 80 بانک مرکزی به جای بررسی دلایل اصلی جهش و صعود قیمت، صورت مساله را پاک کرد و از افزایش سقف تسهیلات خرید و پرداخت آن به متقاضیان جلوگیری کرد. وی ادامه داد: وقتی قیمت مسکن در سال‌های اخیر بالا رفت و نرخ تورم نیز به 40 درصد رسید، چه ایرادی داشت که بانک مرکزی نسبت به افزایش نرخ سود اقدام کند؟ سلامی افزود: اگر نرخ سود بالا می‌رفت، سپرده‌گذاری از سوی مردم بیشتر شده و در نتیجه منابع بیشتری از طرف بانک‌ها جذب می‌شد و بانک‌ها می‌توانستند تسهیلات مسکن پرداخت کنند، ولی واقعیت این است که سیستم بانکی ما انعطاف‌پذیر نیست و متناسب با تورم نمی‌تواند نرخ سود را کاهش یا افزایش بدهد.
وام به قیمت مسکن نمی‌رسد
سلامی همچنین با انتقاد از میزان وام خرید مسکن در شرایط فعلی خاطرنشان کرد: الان وام مسکن به قیمت مسکن نمی‌رسد و در پایان دوره پس‌انداز افراد، عملا می‌بینیم که ارزش وام کمتر از قیمت مسکن شده است؛ به این علت که در فاصله زمانی پس‌انداز و دریافت وام قیمت مسکن مرتب در حال رشد است. سلامی درخصوص نحوه از بین بردن احتمالات موجود در خصوص تصور تورم‌زا بودن افزایش سقف وام خرید مسکن گفت: باید سازوکاری طراحی شود که در قالب آن بین سازنده کلان، بانک توسعه‌دهنده (بانک مسکن) و خریدار ارتباط برقرار شود؛ یعنی سازنده‌ها از همان زمان ساخت، شروع به فروختن واحدها کنند و تسهیلات به ساخت با قابلیت انتقال به پیش‌خریدار اختصاص یابد. وی ادامه داد: در این صورت است که افزایش قیمت ساخت به هیچ‌وجه روی ارزش وام اثر منفی بر جای نمی‌گذارد چون پیش خرید به قیمت مقطوع انجام می‌شود.
فاصله دو برابری قدرت خرید مسکن در ایران و آمریکا
وی همچنین در مورد سطح قدرت خرید مسکن در کشور گفت: اگر بخواهیم سطح توان خرید مردم در بازار مسکن در ایران را نسبت به آمریکا مقایسه کنیم، می‌بینیم که مدت زمان انتظار در ایران برای خرید مسکن دوبرابر این زمان در آمریکاست. به‌عنوان مثال اگر در آمریکا یک فرد متقاضی خرید مسکن باید 100 ماه درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند یک واحد مسکونی خریداری کند، این میزان در ایران به 200 ماه می‌رسد. سلامی ادامه داد: علاوه‌بر این در آمریکا بیش از 70 درصد قیمت واحد مسکونی تسهیلات پرداخت می‌شود درحالی‌که در ایران وام تنها 10 درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد، به همین علت به هیچ وجه به این مبلغی که در ایران تحت عنوان تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌شود نمی‌تواند عنوان وام خرید به معنای واقعی اطلاق کرد.