تهدیدهای پنهان برای بازار مسکن 96

بازار معاملات مسکن درحالی به اعتقاد گروهی از کارشناسان و بنا بر مشاهده برخی نشانه‌های درونی همچون افزایش نسبی حجم معاملات ملک طی یک سال گذشته، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته و انتظار می‌رود سال بعد اولین سال شروع رونق بازار مسکن در دوره جدید باشد که برخی دیگر از کارشناسان، تامین برخی الزامات بیرونی در سایر بازارهای اقتصادی را شروط لازم برای شروع دوره رونق در بازار معاملات و ساخت‌وساز آپارتمان‌های مسکونی در سال بعد می‌دانند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، این کارشناسان معتقدند هرچند متغیرهای درونی بازار مسکن نقش تعیین‌کننده‌ای در ورود بازار معاملات و ساخت آپارتمان به فاز رونق دارد اما سال ۹۶ به لحاظ تاثیر متغیرهای اقتصادی بیرونی بر بازار مسکن، سال بسیار حساسی است.سلمان خادم المله، کارشناس و تحلیلگر اقتصادی، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تاثیر برخی از این متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن سال ۹۶ را تشریح کرد. مشروح گفت‌وگو با وی را در ادامه بخوانید.

وضعیت پیش رو برای بازار مسکن در سال 96 را چگونه ارزیابی می‌کنید و متغیرهای اقتصادی بیرونی به چه شکلی ممکن است این بازار را در سال آینده تحت‌تاثیر قرار دهند؟

واقعیتی که در حال حاضر در اقتصاد کلان کشور ما وجود دارد آن است که اقتصاد ایران با بیماری‌های بسیاری درگیر است که ناشی از سیاست‌گذاری‌های نادرست و تنگناهای غیرارادی اقتصادی در دوره‌های گذشته است؛ در چنین شرایطی طبیعی است که دربخش مسکن هم مشکلاتی وجود داشته باشد. به‌رغم افزایش نسبی حجم معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، رونق مسکن به فاصله ۴ سال از اقتصاد کشور فاصله گرفته است که بخشی از این وضعیت نامطلوب به سیاست‌های اشتباه دولت‌های قبل و بخشی دیگر به فضای کلی اقتصاد کشور برمی‌گردد؛ مشکلاتی که در نتیجه فضای اقتصادی بیمار در کشور و بروز وضعیت نامطلوب در عمده فاکتورهای اقتصادی ایجاد شده است. واقعیت آن است که در شرایط فعلی اگر شاهد ورود حجم مناسبی از سرمایه‌گذاری‌های خارجی به کشور نباشیم، درآمدهای نفتی افزایش نیابد و کلیت اقتصاد کشور در مسیر بهبود قرار نگیرد، کل سیستم اقتصادی کشور در سال آینده شرایط مطلوب و مورد انتظار را نخواهد داشت و دچار مشکلات جدی خواهد شد.در واقع در مقطع زمانی فعلی با شرایط ویژه‌ای در بازار مسکن مواجه‌ایم که مشابه وضعیت فعلی را نمی‌توان در سال‌ها و دوره‌های گذشته یافت.

هم‌اکنون بیش از ۳ سال است که قیمت واقعی مسکن به معنای محسوس افزایشی نداشته است، این درحالی است که بازار مسکن طی این مدت با مشکلات جدی از هر دو سمت عرضه و تقاضا روبه‌رو بوده است؛ در این میان مشکلات مربوط به بخش تقاضا حادتر و جدی‌تر است؛ هرچند، سال‌جاری اقداماتی برای افزایش سقف تسهیلات خرید ملک صورت گرفته اما طی سال‌های اخیر این اقدامات به حد کفایت نبوده است.شرایط فعلی و آیتم‌های بیرونی و موثر بر بازار مسکن سال آینده حاکی است که سال بعد رونق در بخش مسکن به معنای بهبود جدی فضای اقتصاد کلان را تجربه نخواهیم کرد؛این در حالی است که احتمالا اثر تحرکات بازارهای موازی اقتصادی همچون تورم احتمالی در بازار طلا و ارز و افزایش نرخ تورم عمومی، با تاخیر چند ماهه به بازار مسکن می‌رسد؛ به عبارت دیگر هم‌اکنون مهم‌ترین تهدید برای قیمت مسکن در سال بعد احتمال تحرکات محسوس قیمتی در سایر بازارها همچون طلا و ارز و سرایت احتمالی تاثیر این تحرکات به بازار ملک با تاخیر چند ماهه است.

وضعیت ساخت‌وساز در سال آینده چه تغییری خواهد داشت؟

ساخت‌وساز مسکن به هرحال تابعی از شرایط بازار معاملات مسکن در وهله اول و شرایط اقتصاد کلان در وهله دوم است؛ در واقع آیتم اثرگذار بر روی ساخت‌وساز موضوع هزینه-فایده سازنده‌ها در سیستم اقتصادی است. هم‌اکنون سازندگان در بهترین حالت سود ساخت مسکن را سالانه ۱۲ درصد اعلام می‌کنند و بنابراین تا زمانی‌که نرخ سود سپرده‌های بانکی واقعی نشود، انگیزه ساخت‌‌وساز در سازندگان نیز ضعیف خواهد بود.به نظر می‌رسد در صورتی‌که سال آینده بانک‌ها به دنبال جبران کمبود نقدینگی خود مجبور به پرداخت نرخ سود بالاتر به سپرده‌ها باشند، این اقدام اثرات و پیامدهای نامطلوب خود را بر حوزه ساخت‌وساز حفظ کند و همچنان سازندگان، سپرده‌گذاری در بانک‌ها را به‌صرفه‌تر از درگیر شدن در پروژه‌های ساخت مسکن تلقی کنند.

سایر متغیرهای اقتصادی همچون نرخ طلا‌و ارز چگونه می‌‌توانند در‌ترغیب سازندگان به ساخت‌وساز موثر باشند؟

در صورتی که نرخ تورم در بازارهای موازی نرخی جدی باشد، قیمت هر دلار به بالای ۴ هزار و ۵۰۰ تومان برسد و... طبیعتا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با توجیه بیشتری نسبت به شرایط فعلی همراه خواهد شد.این خطر هم وجود دارد در صورتی که تمهیدات لازم از سوی مسوولان صورت نگیرد عمده سرمایه‌ها برای حفظ ارزش به سمت بازارهای اقتصادی کالایی همچون ارز و طلا هدایت شود.

روند قیمت مسکن‌وحجم معاملات خرید ‌وفروش ملک در سال آینده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

تحرکات قیمتی مسکن در سال آینده قطعا ارتباط قابل ذکری با نرخ رشد تورم عمومی و قیمت دلار خواهد داشت. با توجه به ابهامات زیادی که در رابطه با وضعیت کلی اقتصاد کلان کشور و چشم‌انداز سایر بازارها در سال آینده وجود دارد ارائه رقم دقیق افزایش قیمت مسکن در سال بعد دشوار است اما می‌توان گفت سال آینده بازار مسکن به لحاظ قیمتی شاهد تحرکات احتمالی خواهد بود که شدت وضعف آن به الزامات بیرونی و شرایط درونی این بازار وابسته است. در مورد حجم معاملات نیز، این موضوع تا حد زیادی به تغییرات قیمت مسکن وابسته است. با توجه به محدودیت قدرت خرید خانوارها در صورتی که دولت موفق به کنترل نرخ تورم در سال آینده و کاهش آن نشود، تهدید کاهش حجم معاملات خرید ملک از ناحیه متقاضیان مصرفی دور از ذهن نیست، بنابراین سال بعد بازار تقاضای مسکن به شدت نیازمند تقویت قدرت خرید متقاضیان به نحو موثر است.در چنین شرایطی خطر سربرآوردن تقاضای سوداگری و سفته بازی در بازار ملک نیز بعید نخواهد بود.

مهمترین راهکارها برای خنثی سازی این تهدیدات چیست؟

طبیعتا سیاست‌گذار بخش مسکن با سیاست‌هایی همچون تقویت مضاعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و همچنین اعمال تدابیری برای جلوگیری از رواج سوداگری و سفته بازی در بازار ملک می‌تواند شرایط بازار مسکن سال آینده را به نفع تقاضای مصرفی مساعد کند.