وام مسکن؛ تورم‌زا یا تعادل‌ساز؟
وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است: در ایران نظام پس‌انداز برای خرید مسکن به‌عنوان مدل رایج خیلی از کشورها، آسیب‌ دیده است و تحت‌تاثیر وعده‌هایی که طی سال‌های اخیر در مسکن‌مهر به متقاضیان داده شد، هم‌اکنون انگیزه لازم برای سپرده‌گذاری مدت‌‌دار بابت دریافت تسهیلات رهنی به پایین‌تر حد خود رسیده است.
عباس آخوندی با همین دیدگاه، از سال گذشته در جهت احیای بازار رهن، رایزنی‌های فشرده با مقامات پولی را آغاز کرد تا آنچه در دوره اول وزارت او -دهه۷۰- در بانک مسکن تحت عنوان صندوق پس‌انداز مسکن ایجاد شد، یکبار دیگر بتواند برای دوره‌ای مشخص، مدیریت تامین مالی بخش مسکن را به دست بگیرد و سهم تسهیلات در قدرت خرید مسکن طبقه متوسط را به سطح متداول دنیا ارتقا دهد.
آخوندی برای اجرای مدل مدنظر، به‌دنبال تحمیل سیاست‌های مالی همچون کاهش نرخ سود تسهیلات از محل منابع بانک‌ها نیست و در عین حال، پیامد افزایش سقف وام خرید مسکن را نه‌تنها تورم‌زا نمی‌‌داند که برعکس، باعث برقراری تعادل در اقتصاد خانوارها ارزیابی می‌کند. در زیر بخشی از دیدگاه‌های عباس آخوندی، وزیر راه ‌و شهرسازی درباره وام مسکن که اوایل امسال در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، بازخوانی می‌شود:
اعتقاد شخص بنده این است که در نهایت در بخش طبقه متوسط باید نظام رهنی مسکن راه بیفتد و سیستم تسهیلات مسکن باید حداقل معادل ۵۰ درصد متوسط قیمت آپارتمان، وام بپردازد. برای این موضوع دو بحث دارم. اول اینکه، حتما تسهیلات برای ساخت می‌تواند مستقل از خرید باشد. مشکلی که در حال حاضر داریم این است که فردی که تسهیلات ساخت می‌‌گیرد همان فرد باید آن را به تسهیلات خرید تبدیل کند. چنین ضرورتی نه در قانون وجود دارد و نه در مدل‌های درست اقتصادی. ما می‌توانیم یک نظام جامع برای تسهیلات خرید خانه‌های دست‌اول با اولویت خانه‌ اولی‌ها تعریف کنیم و یک نظام هم برای گروه‌هایی که کارشان ساخت‌وساز است تدارک ببینیم. این دو متغیر اگر وابسته به هم باشند، مشکل خواهیم داشت. ما دنبال این هستیم که این دو حوزه را از یکدیگر تفکیک کنیم.
نکته دوم، این است که برای طبقه متوسط باید حداقل ۵۰ درصد قیمت خرید مسکن، تسهیلات در نظر گرفت. تا قبل از این در ایران معادل ۷۰ تا ۷۵ درصد قیمت مسکن، تسهیلات پرداخت می‌شد. این در حالی بود که قدرت وام خرید مسکن در کشورهای پیشرفته بالای ۹۰ درصد هم است، اما الان رقم وام بسیار پایین است و حدود ۱۵ تا ۱۶ درصد قدرت خرید را پوشش می‌دهد و به معنای واقعی هیچ کمکی به تقاضای موثر نمی‌کند.
ادر سیاست‌گذاری مفهوم انتخاب بین گزینه‌های مختلف است. سه گزینه برای تامین مالی مسکن داریم. یک گزینه این است که مثل مسکن‌مهر که می‌گویند ۵۰ درصد افزایش نقدینگی ناشی از آن است، عمل شود و خط‌اعتباری پرقدرت تزریق شود. گزینه دوم هم این است که اصلا هیچ کمکی نکنیم که نهایتا به توسعه فقر می‌انجامد. سومین گزینه وام خرید است که گزینه متعادلی است و در سطح جهان تجربه شده است. اینکه می‌گویند وام خرید به افزایش قیمت مسکن کمک می‌کند در دنیا اثبات نشده است. اگر قرار باشد وام خرید به افزایش قیمت مسکن کمک کند باید به افزایش نقدینگی دامن بزند؛ اما ما به‌دنبال افزایش نقدینگی نیستیم، مدل ما برای پرداخت وام خرید براساس جذب نقدینگی موجود است. در این طرح به‌دنبال سیستم «پس‌انداز-تسهیلات» هستیم این سیستم پول را به صورت یکباره تزریق نمی‌کند؛ بلکه باید به تدریج پس‌انداز از طرف خانوارها صورت بگیرد و به تدریج وام پرداخت شود.
متاسفانه در ایران به هر دلیلی شاخص‌های رقابت‌پذیری اقتصادی نشان می‌دهد وضعیت کارآیی بازارهای مالی‌ جزو پایین‌ترین‌ها در سطح جهان است. ممکن است کسانی که در بازارهای مالی مسوول هستند از حرف من خوششان نیاید، اما شما می‌توانید گزارش مجمع جهانی اقتصاد برای سال ۲۰۱۴ را ببینید. این گزارش با احتساب ۱۱۲ شاخص میزان رقابت‌پذیری اقتصاد‌های مختلف جهان را نشان می‌دهد که وضعیت مالی ایران در رتبه ۱۴۸ از ۱۴۸ قرار دارد. این آمار بسیار نگران‌کننده است. به همین دلیل اعتقاد دارم اصلاحات اقتصادی در ایران باید از بازارهای مالی شروع شود چراکه سهم صندوق‌های مسکن، ساختمان و حمل‌ونقل در ایران بسیار ناچیز است. به‌عنوان مثال حمل‌و‌نقل در ایران بین ۱۲ تا ۱۳ درصد GDP را شکل دهد، اما سهم این بخش در بازار سرمایه یک درصد هم نیست و نشان می‌دهد بازار مالی، ما را پشتیبانی نمی‌کند. بنابراین اصلاح بازار مالی خیلی مهم است.
ادر حال گفت‌وگو با بانک مرکزی و وزارت اقتصاد هستیم تا بتوانیم اعتماد آنها را جلب کنیم و مطمئن هستم در این راه موفق می‌شویم. البته باید بگویم همین مشکل در دهه ۷۰ نیز وجود داشت. در آن زمان قرار بود به کارگران وام ۴ درصد و به کارمندان وام ۷ درصد داده شود. کاری که بانک‌ها می‌کردند این بود که به هیچ کدام وام نمی‌دادند. وقتی وام نمی‌دادند از رعایت نرخ سود پایین هم فرار می‌کردند. از آن طرف، اهالی بازار مسکن‌ و سازنده‌ها فریاد می‌زدند که بانک‌ها تسهیلات نمی‌دهند، بانک‌ها هم برای فرار از تسهیلات تکلیفی اصلا وام نمی‌دادند. آن زمان بحثی را با آقای عادلی رئیس کل وقت بانک مرکزی باز کردیم و گفتیم درخواست داریم شما به هیچ کسی تخفیف نرخ سود ندهید. گفتیم نرخ سود چند درصد است. گفتند ۱۵ درصد. من گفتم وظیفه‌ام این است که بروم مجلس این مابه‌التفاوت نرخ سود را در بودجه پیش‌بینی کنم و به صورت نقد به بانک پرداخت کنم. موضوع یارانه‌های بخش مسکن که چندین سال است در بودجه سالانه دولت لحاظ می‌شود هم از آنجا شروع شد. در آن زمان من از ادبیات بانک مرکزی استفاده کردم و گفتم «دولت حق ندارد به هیچ بانکی هیچ موضوعی را تکلیف کند. ما در بودجه دولت برای گروهی که بخواهیم حمایت کنیم، یارانه نرخ سود تسهیلات را پیش‌بینی می‌کنیم» و این باب شد و ایشان هم به شدت استقبال کردند.
دوستان بانک‌مرکزی هم اول باورشان نمی‌شد که وزیری چنین حرفی بزند. اما سازمان برنامه را هم راضی کردیم که وقتی شما این تکالیف را تعیین می‌کنید عملکردش صفر می‌شود. الان هم مطمئن هستم بالاخره موافقت می‌کنند. چون مدل‌های ما، مدل‌های تحمیلی به بانک مرکزی نیست. معتقدم هر مدل غیررقابتی منجر به شکست است.