صفر تا صد قرارداد مشارکت و نحوه تنظیم آن

یکی از قراردادهای مهم در حوزه املاک، قرارداد مشارکت در ساخت است که اخیرا کاربرد زیادی داشته است و در این مطلب با هم به آن می‌پردازیم؛

عقدی که بین یک یا چند مالک با یک یا چند سازنده تنظیم می‌شود که طی آن سرمایه‌گذاری مشترکی برای احداث ساختمان با کیفیتی مشخص انجام می‌شود، قرارداد مشارکت در ساخت نام دارد. در این قرارداد سرمایه مالک زمین است و سرمایه سازنده هزینه‌ای است که برای ساخت می‌آورد.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

برای این نوع از قرارداد، طبق قانون و عرف انواع مختلفی وجود دارد که در ادامه آنها را می‌خوانید:

۱. در نوع اول، طرف نخست زمینی را ارائه می‌دهد و طرف دوم هزینه‌های ساخت بنا را قبول می‌کند؛ در این نوع می‌تواند قیمت زمین و امثالهم در قرارداد ذکر نشود و فقط طرف مجری طرح تعهد می‌کند که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمان معیّن تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک می‌شوند.

۲. در نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، عقد به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به طرف سازنده منتقل شود؛ مثلا ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی، یک دانگ به طرف سازنده منتقل گردد.

۳. نوع سوم عبارت است از توافق بر اینکه اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالکِ زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت بدهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.

۴. نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند.

نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

می‌دانید که برای آسودگی خیال طرفین در طرح دعاوی احتمالی، باید در تنظیم هر عقدی نکات لازم در مورد آن رعایت شود که در ادامه با مهم‌ترین آنها آشنا می‌شویم:

• ملک آورده باید دارای سند رسمی باشد و طرف اول حتما باید یا مالک آن باشد و یا وکالت انجام قرارداد را داشته باشد.

• در قرارداد باید شرایطی قید شود تا زمانی که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکرد، ضمانت اجرایی وجود داشته باشد.

• شرایط و میزان سود و زیان و مدت زمان کار باید در قرارداد مشارکت در ساخت، قید شود.

• میزان آورده هر طرف قرارداد باید در آن به صورت مشخص بیان شود.

 طرف سازنده باید تعهد کند که تمام هزینه‌های ساخت و مراحل اداری را بپردازد و مبلغی را برای اجاره‌بها در طول مدت ساخت به مالک بدهد.

• سازنده باید تعهد کند که در تمام مراحل از مصالح مرغوب و استاندارد استفاده می‌کند و باید در قرارداد برای این کار و تمام تعهدات سازنده و مالک، شروطی برای ضمانت اجرایی ذکر شود.

• بهتر است تاریخ دقیق هر یک از مراحل ساخت و ساز، در قرارداد مشارکت قید شود، مثلا تاریخ خاک‌برداری، سفت‌کاری و...

• در بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» قید شود و از به کار بردن عباراتی مانند مبایعه‌نامه و... پرهیز شود.

 نکته آخر اینکه نباید در قرارداد حق دریافت وام و واگذاری به غیر قید شود، هم‌چنین اعطای وکالت‌نامه به طرف سازنده برای انجام کارهای اداری باید مدت‌زمان کوتاهی داشته باشد و به صورت محدود برای انجام همان کار مورد نظر باشد.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

علاوه بر مواردی که در بخش قبل ذکر شد، نکاتی را باید در تنظیم این نوع از عقد در نظر داشته باشید:

۱. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود تا در صورت بروز مشکلات، ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد.

۲. تمام تعهدات طرفین باید حتما به صورت کامل در قرارداد ذکر شوند.

۳. میزان سهم هر یک از طرفین باید حتما به وضوح قید شود.

۴. در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد، نوشته شود.

خطرات مشارکت در ساخت

اگر از مواد قانونی و روش نوشتن قراداد اطلاع کافی نداشته باشید ممکن است در این معامله متضرر شوید، ابتدا بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت، شخصی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام او باید در عقد قید شود و اختیارات او باید در قرارداد به صورت روشن، مشخص گردد، امّا همیشه جانب اعتدال باید در دادن اختیار به داور رعایت شود.

در ادامه نکات مهمی را برای پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت بیان می‌کنیم:

• سازنده باید پیش از قرارداد از صحت سند ملک مطمئن شود تا پس از اتمام کار یا در میانه راه با خسارات سنگین مواجه نشود.

• هم‌چنین مالک باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشد که حق گرفتن وام به سازنده ندهد چون در این صورت سند ملک گروی بانک خواهد بود و در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره می‌شود.

• برای مدت زمان اتمام کار و تمام تعهدات سازنده و مالک باید در قرارداد شرایط محکمی برای ضمانت اجرایی قید شود تا در صورت تخلّف، طرف مقابل متضرّر نشود.

• حقوق مازادی از قبیل حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده در همان ابتدای کار ممکن است برای مالک مشکلات جبران‌ناپذیری داشته باشد که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه داشت.

خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت نیز مانند سایر قراردادها در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند طرف مقابل می تواند اعلام خسارت نماید و شخص متعهد می بایست خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات را پاسخگو باشد و تقبل نماید. البته مطلبی در این خصوص آماده کرده ایم که از طریق لینک زیر می توانید به طور کامل مطالعه نمایید.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

در ادامه به بررسی مهم ترین نمونه های قرارداد مشارکت در ساخت و نکات کلیدی مربوط به آنها می پردازیم.

نکات قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان

در این نوع از قرارداد معمولا طرف سازنده متعهد می‌شود ملک مورد نظر را در چند طبقه معیّن با تعداد واحدهای مشخص، بسازد و سپس واحدها بین دوطرف قرارداد طبق توافق تقسیم می‌شوند، مهم‌ترین نکته در تنظیم این نوع قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم عادلانه واحدها است.

به طور معمول شرکت‌های پیمانکار یا سازنده از میزان ارزش واحدهای مختلف در آپارتمان آگاه‌تر هستند و ممکن است مالک در این مورد اطلاعی نداشته باشد و واحدهای کم‌ارزش‌تر به او برسد. به عنوان مثال در یک آپارتمان پنج طبقه معمولا واحدهای طبقه اول و آخر نسبت به دیگر طبقات ارزش کمتری دارند که باید در تقسیم آنها به صورت عادلانه در قرارداد توجه شود.

نکات قرارداد مشارکت در ساخت خانه

وقتی مالک خانه‌ای قدیمی و فرسوده دارد و نمی‌تواند آن را بازسازی کند، از روش مشارکت استفاده می‌کند؛ در این حالت این بهترین روش برای سود بردن هر دو طرف است که می‌تواند به روش‌های مختلف انجام شود؛ مثلا می‌توانند قرارداد مشارکت در ساخت را برای ساخت دو طبقه واحد مسکونی تنظیم کنند و هر کدام از طرفین یک طبقه را در پایان کار داشته باشند، البته مبلغ بلاعوض برای اسکان و اجاره ماهیانه نیز در طول مدت ساخت به مالک تعلق می‌گیرد.

درصد مشارکت در ساخت

این روزها با افزایش قیمت ملک و بالا رفتن ساخت و ساز افراد کمتری به سوی ساختمان شخصی روی می آورند و عده زیادی ترجیح می دهند زمین خود را به دیگری بسپارند و در ساخت و ساز مشارکت کنند. بنابراین مشارکت در ساخت بیشتر از گذشته رواج دارد. در قرارداد مشارکت بحث درصد مشارکت اهمیت بالایی دارد. معمولا درصد مشارکت در ساخت براساس میزان سرمایه نقدی یا غیرنقدی مشخص می شود اما قوانین و نکاتی در این خصوص وجود دارد که می توانید در لینک زیر آن را مطالعه کنید.

ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین قراردادهای ملکی است تعهد و ضمانت در آن الویت بالایی دارد تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده ملک گرفته می شود و این تعهد در قالب وثیقه، وجه نقد، ضمانت نامه بانکی و غیره می باشد. برای اطلاعات بیشتر از جزئیات این موضوع مقاله تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.

کلام آخر

وقتی که مالکی زمینی دارد و می‌خواهد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری بسازد، ولی پول کافی ندارد می تواند از مسئله قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرد. برای تنظیم این قراردادها درصد مشارکت در ساخت و لیست متریال مشارکت در ساخت اهمیت بسیاری دارد. تا اینجا کلیات را در خصوص قرارداد مشارکت بیان کردیم برای آشنایی با جزئیات بیشتر در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ترازو اینجا را کلیک کنید.