حامد خانجانی: کارشناسان انواع بافت‌های فرسوده شهری در کشور را به چهار دسته بافت‌های با ویژگی‌های تاریخی، محلات قدیمی مراکز شهرها، بافت‌های با پیشینه روستایی و بافت‌های حاشیه‌ای غیررسمی شناسایی می‌کنند که در این میان محلات قدیمی مراکز شهرها بیشترین وسعت را دارا هستند.

آنچه در طراحی انواع روش‌های تامین مالی مانند اعطای تسهیلات دولتی، فروش متری واحدهای در حال ساخت، واگذاری خانه به جای خانه، فروش اوراق مشارکت، تاسیس صندوق زمین و ساختمان، سرمایه‌گذاری دولت و شهرداری‌ها و انواع مشارکت‌های عمومی و خصوصی مد نظر بوده است، گره‌زدن مشکل کمبود مسکن با مشکلات انواع بافت‌های فرسوده از محلات قدیمی و بافت‌های روستایی و سکونتگاه‌های غیررسمی است، در صورتی‌که مشکل مسکن تنها در علل شکل‌گیری دسته چهارم انواع این بافت‌ها یعنی سکونتگاه‌های غیررسمی نهفته است و مشکلات محلات قدیمی نه در کمبود مسکن، که در فرسودگی محیطی قابل بررسی است.

اینکه محلات قدیمی و مرکزی شهرها با توجه به سه شاخص نفوذ ناپذیری (عرض کم معابر و عدم دسترسی در هنگام حوادث)، ریزدانگی (قطعات کوچک و تراکم بالای جمعیت) و ناپایداری (عدم استحکام مناسب سازه‌ها، تاسیسات و تجهیزات شهری) و با تعریف بسته‌های تشویقی در قالب اعطای تسهیلات بانکی، اختصاص اضافه تراکم و تخفیف در عوارض پروانه‌های ساختمانی مورد نوسازی و بازسازی قرار می‌گیرند، در عمل و با اجرای اینگونه طرح‌ها، نه تنها مشکلاتشان حل نشده است، بلکه با افزایش جمعیت و تشدید شاخص‌های فرسودگی مواجه‌اند. در طرح‌های تجمیعی، کاستن از متراژ بناها برای افزایش عرض معابر و تجمیع دو یا چند پلاک مجاور، معضل ریزدانگی و نفوذناپذیری این محلات را مرتفع نکرده است، چه از طرفی قطعات مسکونی با کاهش نسبت سطح اختصاص یافته به هر نفر مواجه است و از طرف دیگر با افزایش عرض معابر از ۲ یا ۳ به ۶ یا ۸ متر با توجه به تراکم‌های اهدایی شهرداری و عدم تامین پارکینگ در همان قطعه یا احداث پارکینگ‌های عمومی، بخشی از عرض گذر توسط ساکنان به‌عنوان پارکینگ استفاده شده و در مواقع بحران و بروز حوادث همچنان نفوذناپذیر باقی می‌ماند.

همچنین نحوه ساخت آنها به‌دلیل ملاحظات اقتصادی سازندگان این مناطق در به‌کارگیری عوامل اجرایی غیر فنی و استفاده از مصالح نامرغوب مشکل ناپایداری و حادثه‌خیزی سازه‌ها را کاهش نمی‌دهد و در نهایت آنچه نتیجه می‌شود بافت‌های فرسوده‌ای است که با وجود اختصاص منابع، از بافت‌هایی با زمینه‌های بالقوه برای احیا، به بافت‌های فرسوده غیر قابل تغییر با پیچیدگی‌های بسیار برای ادامه حیات خود تبدیل می‌شوند. از این‌رو به نظر می‌رسد ضمن تفکیک مساله تامین مسکن از مساله احیای بافت‌های قدیمی مراکز شهرها، لازم است روش‌های تامین مالی متفاوتی برای بهسازی، نوسازی و بازسازی هر یک از مناطق هدف در نظر گرفته شود؛ چه در مواجهه با محلات قدیمی میانی، روش بهسازی با توانمندسازی اجتماعی، بهبود شرایط محیطی و ارتقای خدمات شهری و برای بافت‌های حاشیه‌ای روش‌های بازسازی و نوسازی با احتساب تامین مسکن پاسخگو خواهد بود.

طبق برآوردها تامین مالی بهسازی و نوسازی ۷۶ هزار هکتار بافت‌های فرسوده شهری در کشور نیاز به سرمایه عظیمی دارد که باید سود آن‌را در دوره‌های بلندمدت و البته در حوزه‌های اجتماعی و فرهنگی انتظار داشت. در سال‌های اخیر تلاش‌های زیادی برای بهبود روش‌های تامین مالی صورت گرفته که در اکثر مواقع توفیق چندانی حاصل نشده است. عدم موفقیت روش‌های اتخاذی را در سطح خرد می‌توان به تنوع محدود روش‌ها و تاکید بیش از اندازه به تسهیلات بانکی، عدم دخالت شهروندان در تصمیم‌گیری‌ها و کم توجهی به جنبه‌های محیطی سکونت و در سطح کلان در نگاه سرمایه‌ای به مسکن بررسی کرد. از این‌رو مادامی که توسعه کمی و کیفی مسکن با افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی رقیب از رونق می‌افتد، تا زمانی که عدالت به‌عنوان لوازم توسعه در تدوین و اجرای برنامه‌های کلان کشور بروز نمی‌یابد و تا هنگامی که رشد اقتصادی کشور بسیار کم‌رمق و ناچیز است، احیای بافت‌های فرسوده شهری در چرخه طرح‌های جدید و عدم توفیقات گرفتار می‌ماند.