بهروز ملکی

کارشناس اقتصادی

هر چند سپری شدن دهمین فصل پیاپی رکود در بازار مسکن، انتظار فعالان این بازار را برای خروج از رکود دوچندان کرده است، بااین‌حال وجود نیروهای متنوع و گاه ناهمسوی درون و برون بخشی، از ابهامات این بازار نکاسته‌اند.


بازار مسکن، مانند هر بازار دیگری از عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ براین اساس تحلیل این بازار نیز باید با ارزیابی متغیرهای موثر بر تقاضا یا عرضه مسکن صورت پذیرد. بدون تردید، مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بورس یا مسکن- طلا و ارز است. با این وصف و در شرایطی که سود سپرده‌گذاری در برخی از بانک‌ها بیش از 22 درصد است، منحنی تقاضای مسکن- خصوصا تقاضای سرمایه‌ای- با انحراف به چپ (کاهشی) مواجه است چراکه چشم‌اندازی برای بازدهی در این سطح برای بازار مسکن طی سال جاری و حتی سال آینده (!) متصور نیست.


البته عوامل دیگری نیز در «تعمیق رکود بازار مسکن» مشارکت داشته‌اند: سقوط قیمت نفت، همراه با کاهش حجم صادرات آن، موجب کاهش یکباره درآمدهای نفتی دولت در سال‌های اخیر شد؛ البته به دلیل سهم اندک دولت در بازار مسکن شاید چنین پنداشته شود که کاهش درآمد نفت نباید بر بخش مسکن اثرگذار باشد؛ با این حال جای انکار نیست که در شرایط کاهش درآمدهای نفتی، دولت توان پرداخت تعهدات و شارژ بخش خصوصی را نداشته و این امر زنجیره مشکلات مالی و اقتصادی مانند دستمزدهای معوق، تعدیل نیرو، بدهی به بانک‌ها و... را ایجاب می‌کند که بدون تردید اثرات نامطلوبی بر توان اقتصادی خانوار بر جای می‌گذارد. علاوه بر این، بسیاری از عوامل ساختاری نیز موجب کاهش توان خانوار برای دسترسی به مسکن و در نتیجه، چسبندگی به چپ منحنی تقاضای مسکن شده است. (بر اساس آمارهای موجود، طول دوره انتظار مسکن برای خانوارها، حدود ۳۰ سال است.)


خوشبختانه به نظر می‌رسد درک روشنی از وضعیت نابسامان تقاضا در میان سیاست‌گذاران شکل گرفته است؛ براین اساس سیاست تسهیل پولی در اقتصاد کلان به طور عام و افزایش وام خرید مسکن به طور خاص مورد توجه می‌باشد. در میان اقتصاددانان نیز اجماع نسبی در خصوص تاثیر سیاست‌های طرف تقاضا بر بازگرداندن منحنی تقاضای مسکن به سمت راست (تحریک تقاضا) مشاهده می‌شود. در سمت عرضه نیز هرچند طی دو سال اخیر حجم ساختمان‌های تکمیل شده- ناشی از پروانه‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92- بسیار بالا است؛ با این حال نباید این روند را ادامه‌دار دانست، چراکه صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های 93 و 94 باکاهش شدید مواجه بوده است؛ نتیجه طبیعی چنین وضعیتی، کاهش قابل توجه ساختمان‌های تکمیل شده در سال‌های 95 و 96 خواهد بود.


بر این اساس و با توجه به اینکه منحنی عرضه مسکن در هر سالی، تا حدود زیادی متاثر از پروانه‌های دوسال قبل است، انتقال تدریجی منحنی عرضه مسکن به چپ طی دو سال آینده صورت خواهد پذیرفت که نیرویی در جهت تغییر افزایشی قیمت بازار مسکن در بلندمدت به شمار می‌رود. در مجموع می‌توان روند حرکتی بازار مسکن را بر اساس برآیند مجموع نیروهای وارد بر این بازار دانست؛ نگاهی به عوامل فوق‌الذکر، به همراه سایر عوامل تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار مسکن همچون ساختار جمعیتی، اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، بهای تمام شده ساخت‌وساز، عوامل روانی بازار، اجرایی شدن برجام و... موید این است که به مرور، کفه نیروهای فزاینده سنگین‌تر خواهد شد.


بر این اساس هرچند تحرکات ناچیزی برای بازار معاملات مسکن طی زمستان سال جاری پیش بینی می‌شود؛ با این حال، حرکت اصلی در این بازار از نیمه دوم سال 95 شکل خواهد گرفت که نتیجه آن افزایش حجم معاملات و صدور پروانه‌های ساختمانی خواهد بود. به همین منظور، واحد آموزش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برای ارزیابی تفصیلی متغیرهای تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار مسکن، یک دوره آموزشی را در 19 آبان توسط دکتر بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن برگزار خواهد کرد. شرکت‌کنندگان می‌توانند با شرکت در این دوره آموزشی، ضمن پیش‌بینی بازار مسکن، استراتژی‌های خرید، پیش خرید، فروش، پیش‌فروش و شروع ساخت مسکن را ارزیابی کنند. ثبت نام در این دوره از طریق تماس با شماره تلفن‌های 87762411 و 87762416 صورت می‌پذیرد.