دکتر سلمان خادم‌المله

استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه

صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با هدف اولیه جذب منابع مالی از طریق بازار سرمایه (و مشخصا عموم سرمایه‌گذاران) و اختصاص آن به پروژه‌های ساختمانی (که طبیعتا تقویت عرضه ساختمان اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و... را در پی دارد) طراحی شد.


یکی از مهم‌ترین مزایایی که برای این صندوق‌ها در نظر گرفته شده عبارت است از اینکه عموم سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک که توان ورود مستقیم به حوزه ساخت‌و‌ساز را ندارند از کانال این نهاد مالی بتوانند به صورت سرمایه‌گذاری غیرمستقیم ارزش پول خود را حفظ کرده و در صورت پیشی گرفتن قیمت املاک و مستغلات از تورم، قدرت خرید خود را به صورت نسبی حفظ کنند. همچنین عموم سرمایه‌گذاران و مدیران پرتفو (در شرکت‌های سرمایه‌گذاری و صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شرکت‌های سبد گردان) با خرید یونیت‌های این صندوق‌ها به پرتفوی خود تنوع بخشیده و با توجه به شفافیت بالای این صندوق‌ها نسبت به سهام شرکت‌های ساختمانی بورسی (به دلیل تمرکز بر یک پروژه خاص) ریسک پرتفوی خود را تعدیل کنند.


پیش فرض دیگر راه‌اندازی این صندوق‌ها این بود که از آنجا که وجوه جمع‌آوری شده در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است، می‌توان امیدوار بود راه‌اندازی این صندوق‌ها به‌عنوان پلی برای آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاران با بازار سرمایه و ترغیب آنان به سرمایه‌گذاری در این بخش عمل کند. به علاوه با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت کند.


همچنین با توجه به امکان معاملات ثانویه این صندوق‌ها در بازار فرابورس (یا بازار بورس) و وجود رکن بازارگردان در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نقدشوندگی بالایی برای این صندوق‌ها (نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش ساخت‌و‌ساز یا حتی خرید سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس به دلیل نبود بازارگردان برای سهام) در نظر گرفته می شد که به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌داد در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان حضور در صندوق را نداشته‌اند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق‌ها وارد شوند.


لیکن با توجه به همه مزایای گفته شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از زمان راه‌اندازی اولین صندوق در شهریور ماه سال 1393 تا کنون، مورد استقبال جدی سرمایه‌گذاران به‌عنوان خریداران یونیت‌های این صندوق قرار نگرفته است (بیش از 90درصد یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان نسیم در اختیار ذی‌نفع واحد بوده و عموم سرمایه‌گذاران مستقل، استقبالی از این نهاد مالی جدید نکرده‌اند). همچنین با وجود مزایای فراوان این صندوق‌ها، صاحبان زمین (به‌عنوان پیشگامان راه‌اندازی صندوق)، فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز (به‌عنوان پذیرندگان سمت مدیر ساخت و ناظر صندوق) و نهادهای مالی (خصوصا شرکت‌های تامین سرمایه که می توانند رکن مدیر، متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان صندوق را بپذیرند و از این محل کارمزد مناسبی دریافت کنند) از این نهاد مالی جدید استقبال نکرده‌اند. دلایل عدم استقبال از این صندوق‌ها طبیعتا به عدم موفقیت اولین صندوق راه‌اندازی شده، وجود ریسک بالا برای متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان این صندوق‌ها (که منابع مالی پذیرندگان این سمت‌ها را تا انتهای پروژه درگیر می‌کند) و صد البته شرایط نامناسب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران، برمی‌گردد.


با توجه به شرایط مذکور به‌نظر می‌رسد، باید به برطرف کردن موانع توسعه این صندوق‌ها و تشویق بخش خصوصی (به جای الزام به بخش دولتی برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان) پرداخت و تا زمان برطرف نشدن مشکلات ناشی از تفکر دولتی برای راه‌اندازی این صندوق‌ها، راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان جدید و در اندازه‌ای بزرگ‌تر از صندوق قبلی (با ارکانی که به نحوی به دولت وابسته هستند)، مفید فایده نخواهد بود و بی‌اعتمادی به این نهاد مالی پر‌فایده را بیشتر خواهد کرد.