گنجایش بازار زمین برای تامین نیاز سالانه مسکن اندازه‌گیری شد
تدارک «زمین دولتی» در ۵ محدوده
گروه مسکن، فرید قدیری: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی راهبری و نظارت بر اجرای طرح جامع مسکن، گنجایش بازار «زمین» برای ساخت‌وسازهای مسکونی دست‌کم یک دهه آینده را اندازه‌گیری کرد.
این معاونت، ماه گذشته با استناد به مطالعات جمعیتی و همچنین وضع موجود بازار مسکن، نیاز مسکن در کل کشور را سالی نزدیک به 950 هزار واحد مسکونی طی امسال و 11 سال آینده برآورد کرد و مشخص شد در فاصله سال‌های 1393 تا 1405، باید در مجموع 12 میلیون و 303 هزار واحد مسکونی در نقاط شهری و روستایی ساخته شود تا علاوه بر خانوارهای جدید ناشی از ازدواج‌های سالانه، متقاضیان انباشت‌شده سال‌های قبل و همچنین ساکنان بافت‌های فرسوده نیازمند تخریب و نوسازی نیز بتوانند از محل ساخت‌وسازهای آتی، صاحب مسکن ملکی یا اجاره‌ای شوند. سه‌شنبه گذشته، «عرصه» مورد نیاز برای این حجم ساختوساز، در اتاق فکر معاونت مسکن مورد تخمین و بررسی قرار گرفت.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه مسوولان بخش مسکن برای بازار زمین تدارک دیده‌اند، حاکی است: از همین امسال، برای فقط ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور (صرف‌نظر از سایر کاربری‌های حیاتی برای یک شهر)، به سالی ۸۵۰۰ هکتار زمین خالص مسکونی نیاز است که برای تامین این میزان عرصه، دو چالش پیش‌روی دولت و سازندگان قرار دارد.
چالش اول به «کمبود زمین» و چالش دوم به «قیمت زمین» برمی‌گردد که برای این دو، مجموعه‌ای از راهکارهای عملیاتی طراحی شده است. متولیان بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، با احتساب سهمیه‌‌ای که برای دولت در برنامه ساخت نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در سال، تعیین شده است، در نظر دارند بخشی از عرصه مورد نیاز را از طریق اختصاص «زمین دولتی» تامین کنند که برای این هدف، سازمان‌ها و شرکت‌های تابعه این وزارتخانه همچون سازمان ملی زمین و شرکت عمران شهرهای جدید و حتی سایر وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی، مطابق قانون ساماندهی مسکن، وظیفه دارند زمین‌های تحت مالکیت خود را با اعمال تخفیف، تقسیط یا اجاره بلندمدت ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی، اختصاص دهند و در صورت عدم کفایت، نسبت به تملک زمین و واگذاری آن به سازندهها اقدام کنند.
۷/ ۵۱ درصد از حجم کل نیاز سالانه بازار مسکن که معادل ۴۹۰ هزار واحد از ۹۴۶ هزار واحد مسکونی جدید می‌شود، باید در قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی برای دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد، با یکی از ۸ برنامه‌ای که در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده است، توسط دولت پاسخ داده شود. بقیه واحدهای مسکونی مورد نیاز نیز در شرایط عادی بازار توسط بسازوبفروش‌ها و انبوه‌سازان در سطح شهرها ساخته خواهد شد.
نتایج محاسباتی که بخش‌هایی از آن در جلسه اخیر اتاق فکر معاونت مسکن توسط مسوول تدوین طرح جامع مسکن عنوان شد، نشان می‌دهد: فارغ از ساخت‌وسازهای عادی که معمولا زمین مورد نیاز آنها مستقیم توسط سازنده خریداری یا از طریق مشارکت با مالکان ساختمان‌های قابل تخریب تامین می‌شود، در حال حاضر برای ساخت‌وسازهای مورد نیاز اقشار هدف، کمبود زمین شهری، کاملا مشهود است.
بر این اساس، پیش‌بینی شده است کل عرصه ۸۵۰۰ هکتاری لازم برای ساخت سالانه ۹۴۶ هزار واحد مسکونی، در ۵ محدوده شهری شامل بافت‌های فرسوده، داخل شهرهای موجود، شهرهای جدید فعلی، نقاط شهری کوچک و همچنین شهرک‌های مسکونی جدید تامین شود که البته بخش کمی از این واحدها نیز باید در مناطق روستایی احداث شود.
هم‌اکنون ظرفیتی که در محدوده بافت‌های فرسوده کل کشور برای ساخت مسکن در هر سال وجود دارد، معادل 4323 هکتار است که در این محدوده، می‌توان سالی 470 هزار واحد مسکونی احداث کرد. به این ترتیب، محدوده بافت‌فرسوده گنجایش تامین 51 درصد از زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن در سال‌های افق طرح جامع مسکن را دارد که البته بخشی از زمین‌های این محدوده با دخالت دولت و در حکم «زمین دولتی» زیر بار ساختوساز خواهد رفت. دومین محدوده که پیش‌بینی می‌شود عمده پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی، در آنجا به اجرا دربیاید، شهرهای جدید است که مقرر شده 5/ 12 درصد از کل عرصه مورد نیاز که حدود 1000 هکتار تخمین زده می‌شود، در این محدوده برای سازندهها تامین شود. با این حساب، سالی حدود 111 هزار واحد مسکونی - معادل 10 درصد کل ساخت‌وسازهای سالانه- باید در 16 شهر جدید فعال در کشور ساخته شود.
محدوده‌های سوم و چهارم و پنجم تدارک دیده شده نیز به ترتیب شامل «داخل شهرهای موجود»، «نقاط شهری کوچک» و «شهرک‌های مسکونی نیازمند احداث» می‌شود که ۵/ ۳۶ درصد از کل عرصه مورد نیاز برای ساخت مسکن را در بر خواهد گرفت. این ۸۵۰۰ هکتار، زمین خالص مسکونی است اما اگر قرار باشد «نقاط شهری جدید» به شکل شهرک یا شهر جدید و حتی به صورت افزایش محدوده فیزیکی شهرهای موجود از طریق الحاق زمین در حریم، ایجاد شود در این صورت برای تامین کاربری‌های مسکونی و غیرمسکونی یک منطقه شهری، کل عرصه مورد نیاز باید به اندازه سه برابر مساحت زمین خالص مسکونی، محاسبه و تدارک دیده شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فردین یزدانی مسوول تدوین طرح جامع مسکن در جلسه اتاق فکر معاونت مسکن اعلام کرد: در حال حاضر میزان نیاز به زمین خالص مسکونی، علاوه بر میزان کلی کشور، در سطح استانی نیز مدل‌سازی شده و یک بانک اطلاعاتی شامل نیاز جمعیتی به مسکن و نیاز زمین در مقیاس شهر به شهر، در دست تدوین است.
یزدانی با تاکید بر اینکه سیاست وزارت راه‌وشهرسازی صرفا «افزایش محدوده شهرها از ناحیه حریم» نیست، گفت: بارگذاریهای سکونتی حتما متناسب با خواست بازار، ویژگی اقتصادی کم‌درآمدها و هماهنگ با برنامه‌ریزی شهری، خواهد بود. در این میان، شهرهای کوچک با جمعیت زیر ۵۰ هزار نفر، در اولویت دولت است چون از یکسو، هزینه تامین و تملک زمین در این شهرها -که تعداد‌شان ۱۰۰۰ نقطه شهری برآورد می‌شود- به مراتب کمتر از شهرهای بزرگ است و از سوی دیگر، ذخایر احتمالی زمین دولتی در این شهرها بیشتر از شهرهای بزرگ است.
یزدانی افزود: با تاکید اخیر وزیر راه و شهرسازی، حد حمایت دولت در تامین مسکن دهک‌های متوسط، از پرداخت صرفا تسهیلات خرید مسکن به پوشش بخشی از هزینه «زمین»، افزایش پیدا کرده است و این تغییر سیاست با هدف جلوگیری از جدایی‌نشینی کم‌درآمدها در پروژه‌های مسکن‌اجتماعی و کمک به اختلاط سکونتی کم‌درآمدها و میان‌درآمدها، در دستور کار قرار گرفته است. اما نوع و کمیت حمایت دولت از تامین زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن طبقات متوسط به لحاظ یارانه‌ها و تخفیف‌ها قطعا متفاوت و کمتر از آنچه به کم‌درآمدها اختصاص می‌یابد، خواهد بود.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اقدامات اتاق فکر معاونت مسکن برای بازار زمین، حاکی است برنامه‌ریزی برای ایجاد مجموعه‌های شهری یا همان «شهرمنطقه»، در تهران، اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و اهواز شروع شده است.
عرصه لازم برای تامین مسکن در این نقاط، قرار است در قالب «زمین‌های موجود هم در داخل این کلان‌شهرها و هم شهرستان‌ها و شهرهای واقع در حریم آنها» ایجاد شود تا از بارگذاریهای جزیر‌ه‌‌ای که بعدا می‌تواند مشکلات جمعیتی کلان‌شهرها را تشدید کند، جلوگیری به عمل بیاید.
عزم سیاسی برای کنترل قیمت زمین
در جلسه سه‌شنبه گذشته اتاق فکر معاونت مسکن اعلام شد: سهم ۵۶ درصدی قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن در کل کشور و ۳/ ۶۶ درصدی در تهران، نرخ فوق‌العاده بالایی است که باید به حد استاندارد ۴۰ درصد، برگردد در غیر این‌صورت، برنامه‌های مالی قید شده در طرح جامع مسکن از جمله یارانه‌های در نظر گرفته شده، قابل اثر نیست و در میان‌مدت، تحت تاثیر تورم زمین، منابع بیشتری باید به بازار مسکن تزریق شود. در طرح جامع مسکن، قید شده است برای ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی در سال برای تامین نیاز مسکن، باید نزدیک به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری انجام شود. فردین یزدانی در جلسه اتاق فکر، راه مهار قیمت زمین و تعدیل سهم آن در قیمت تمام شده مسکن را شکل‌گیری «عزم سیاسی» در دولت برای اصلاح بازار زمین از طریق مهار رفتار انحصارگرانه بانک‌ها، نهادهای شبه‌‌دولتی و شهرداری‌ها عنوان کرد. این سه گروه طی سال‌های گذشته از طریق تغییرکاربری زمین و اعمال تراکم‌های چندین طبقه، به افزایش کاذب و حبابی قیمت زمین دامن زده‌اند. در جلسه اتاق فکر، همچنین همکاری حداکثری دو وزارتخانه نفت و نیرو در پروسه تامین «زمین آماده ساخت و قابل مصرف»، مورد تاکید قرار گرفت تا تجربه تلخ زمین‌های ۹۹ساله مسکن‌مهر -که وزارت مسکن سابق متولی تامین آنها شد اما سایر دستگاه‌ها در تامین خدمات زیربنایی آنها، مشارکت لازم را به خرج ندادند- دوباره تکرار نشود.
اعمال سناریوی چهارم رشداقتصادی
در طرح جامع مسکن، اگر چه نیاز بازار سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی، تعیین شده اما از آنجا که توان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، متناسب با رشد اقتصادی کشور، تنظیم می‌شود، سه سناریو برای نرخ رشد اقتصادی 12 سال آینده برحسب تحولات اقتصادی و سیاسی، در نظر گرفته شده که به ترتیب رشد متوسط سالانه 3درصد، 2/ 5درصد و 6 درصد را شامل می‌شود. مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌تر، رشد 2/ 5 درصد را امکان‌پذیر می‌دانستند که براساس آن، فقط 88درصد نیاز مسکن قابل ساخت و تامین است؛ اما در جلسه اخیر اتاق فکر معاونت مسکن، سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه ابلاغی توسط مقام معظم رهبری مدنظر قرار گرفت و مقرر شد سناریوی چهارم که رشد اقتصادی 8درصد را هدف‌گذاری می‌کند، در طرح جامع مسکن اعمال شود که در این صورت کل نیاز مسکن طی سال‌های آینده قابل تامین خواهد بود. در این جلسه یک جمعیت‌شناس نسبت به افزایش خانوارهای تک‌نفره و تشدید موج سالمندی و جمعیت پیر در سال‌های آتی هشدار داد و خواستار سیاست‌گذاری‌های ساختمانی متناسب با شکل جمعیتی تقاضای آتی مسکن شد.
ارسال نظر