راهکار شکست رکود مسکن

گروه مسکن- هاجر شادمانی: انبوه‌سازان و کارشناسان اقتصادی درباره آنچه باعث سقوط نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در نیمه اول امسال شده است، علاوه‌بر اینکه رکود مسکن را در این قضیه موثر می‌دانند، به دو عامل تشدیدکننده دیگر نیز اشاره می‌کنند که باعث شده هر دو دسته سازنده‌ها شامل «شرکت‌های ساختمانی دارای تمکن مالی» و «بسازوبفروش‌های با توان محدود»، هم‌اکنون تمایل قوی به اجرای پروژه‌های جدید نداشته باشند. بررسی‌های صاحب‌نظران و فعالان بخش مسکن در این‌باره نشان می‌دهد صرف‌نظر از رفتار سنتی سمت عرضه که هنگام کاهش قیمت از بازار ساخت و ساز خارج و در زمان حبابی شدن قیمت مسکن، به تکمیل سریع ساختمان‌ها ترغیب می‌شود، در حال حاضر سود تضمین شده در برخی بازارهای موازی از جمله بازار پول از یک‌سو و انرژی حبس شده در انبوه آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار از سوی دیگر، ریسک ساخت‌وساز جدید را برای سرمایه‌گذار بالا برده است.

کارشناسان می‌گویند: هم‌اکنون سود سپرده‌گذاری بانکی معادل دوره ۲ ساله ساخت مسکن، به مراتب بیشتر از فعالیت ساختمانی است بنابراین در این فضا که رکود سرعت معاملات را کاهش داده و بخش زیادی از واحدهای از قبل ساخته شده با چالش فروش مواجه شده، برخی سازنده‌ها ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را در بانک سرمایه‌گذاری کنند.

در بررسی کارشناسان تاکید شده است: در این مقطع سرمایه‌گذاری جدید و پرحجم در ساخت مسکن، جز اینکه به حبس بیشتر سرمایه در سمت عرضه دامن بزند عایدی دیگری به همراه ندارد اما از آنجا که ادامه وضعیت فعلی برای آینده قیمت مسکن خطرناک است، باید راهکار عملیاتی برای حل آن اجرا شود.

راهکار کارشناسان، توانمندسازی سمت تقاضا و پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان مصرفی برای فعال شدن انرژی حبس شده در آپارتمان‌های خالی در مسیر رونق است. در قالب این راهکار، تبدیل منابع پنهان بانک‌ها از جمله دارایی‌های ملکی سیستم بانکی به تسهیلات قابل پرداخت توصیه شده است.

کارشناسان در عین حال تصریح می‌کنند: در یکی دو سال گذشته آنچه باعث مازادعرضه مسکن در بازار شد، افزایش قیمت و تضعیف توان خرید بود طوری‌که طبق آمارهای رسمی، شاخص دسترسی به مسکن از مدت ۸ سال در سال۸۴ به ۱۲سال در سال۹۱ افزایش یافت بنابراین همچنان نیاز به مسکن، سرمایه‌گذاری در این بخش را ضروری معرفی می‌کند مشروط برآنکه نیاز ۹۰۰ هزار واحدی در سال از قدرت خرید نیز برخوردار باشد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» جریانی که طی دوره ۲ساله ۹۱ و ۹۲ منجر به بروز پدیده «مازاد عرضه» در بازار واحدهای آماده مسکونی شد، هم‌اکنون در حالی متوقف شده است که کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن تحلیل‌های متفاوتی از دلایل به کما رفتن رشد سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مطرح می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، چند روز پس از انتشار گزارشی در «دنیای اقتصاد» درباره آمارهایی که بانک مرکزی از وضعیت نگران‌کننده سقوط سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز مسکن طی نیمه اول سال ۹۳ اعلام کرده بود، کارشناسان با تایید این وضعیت نظر دادند که آنچه باعث شده رشد ۱۱۵ درصدی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی دوره دو ساله ۹۱ و ۹۲ عملا به صفر درصد در ۶ ماهه اول امسال موجب شود، پیامد همان رکودی است که از یکسال و نیم پیش در بازار معاملات مسکن حاکم شده است.

به گفته آنان، این رکود که منجر به قفل شدن حجم قابل توجهی از سرمایه‌های انبوه‌سازان در واحدهای آماده بدون مشتری شده است، هم‌اکنون علاوه‌بر تقلیل توان مالی سازندگان برای سرمایه‌گذاری جدید، موجب شده سایر سرمایه‌گذاران نیز از ورود به بازار مسکن خودداری کنند.

با این حال، آنچه طی سال‌های ۹۱ و ۹۲ منجر به افزایش حجم سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن شد از همان جهش قیمتی مسکن طی این دوره زمانی -به‌خصوص سال ۹۱ - نشات می‌گیرد که با تداوم و تعمیق رکود در ۶ ماه اول سال ۹۳، عملا خود را در توقف رشد سرمایه‌گذاری جدید برای ساخت مسکن نشان داده است.

هرچند سازندگان سرشناس و کارشناسان بازار مسکن به هیچ وجه بروز پدیده مازاد عرضه طی سال‌های اخیر را تایید نکرده و از تداوم نیاز به ساخت مسکن طی سال‌های آینده خبر می‌دهند، اما کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی و مصرفی مسکن را مهم‌ترین دلیل تعمیق رکود و به تبع آن کاهش حجم سرمایه‌گذاری عنوان می‌کنند.

این کارشناسان با طرح سوالی مهم، از زاویه دیگری بحث کاهش سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسکن را مورد تاکید قرار می‌دهند؛ اینکه آیا در صورت افزایش حجم سرمایه‌گذاری و رشد مجدد ورود سرمایه به این بخش و به فرض اجرای پروژه‌های جدید، بازار تقاضای مصرفی مسکن به‌عنوان مخاطب اصلی این ساخت‌وسازها، از توان مالی کافی برای خرید برخوردار است؟

ارتباط سرمایه‌گذاری با رونق و رکود مسکن

در این باره محمود جهانی، تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران تابع نوسانات قیمت در این بازار است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: میزان پروانه‌های ساختمانی در دوره‌های رونق و رکود قیمت و معاملات مسکن، به شدت افزایش یا کاهش پیدا می‌کند.

وی افزود: به همین دلیل، کاهش سرمایه‌گذاری طی نیمه اول سال ۹۳ در بازار ساخت و ساز مسکن با موضوع مازاد عرضه یا تقاضای واقعی در این بازار هیچ ارتباطی ندارد و این‌گونه نیست که پدیده مازاد عرضه طی دو سال ۹۱ و ۹۲ منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در سال ۹۳ شده باشد.

جهانی با تاکید بر اینکه واقعیت این است که ما هیچ‌گاه به معنای واقعی با مازاد عرضه به مفهوم پیشی گرفتن میزان واحدهای مسکونی از تقاضای واقعی مواجه نبوده‌ایم، توضیح داد: تقاضا در بازار مسکن را اگر به معنای تقاضای ناشی از نیاز در نظر بگیریم باید گفت که این نوع از تقاضا تقریبا در طول سال‌های متوالی با روند افزایشی و دارای شیب ثابت مواجه بوده است و این در حالی است که تقاضاهای سوداگرانه که ناشی از ورود سرمایه‌های سرگردان به بخش مسکن است تابعی از سیکل‌های قیمتی در بازار مسکن است.

با این وجود تقاضای موثر مسکن که ناشی از وضعیت اقتصادی و درآمد خانوارها است نیز متناسب با سطح قیمت‌ها، وضعیت رکود و رونق و همچنین فاصله درآمد و قیمت مسکن، طی دوره‌های مختلف می‌تواند متفاوت باشد.

وی افزود: دلیل عمده کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز و تکمیل واحدهای نیمه تمام، نوسانات بازار یا همان رکودی است که طی یکسال و نیم گذشته در قیمت و حجم معاملات مسکن حاکم شده است.

جهانی ادامه داد: این کاهش که از نیمه سال ۹۲ آغاز شد به نحوی در سال ۹۳ نیز تداوم پیدا کرده که آمارها حاکی از کاهش بیش از ۵۰ درصدی در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی است.

وی با تایید هشدار مراجع کارشناسی و سیاست‌گذاری بخش مسکن، مواجهه با کمبود عرضه مسکن طی سال‌های ۹۴ و ۹۵ در نتیجه کاهش سرمایه‌گذاری در مدت یاد شده را امری قطعی اعلام کرد و گفت: عوامل زیادی می‌تواند در خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از این حالت موثر باشد که مهم‌ترین آن تلاش در جهت تعادل‌بخشی به بازار مسکن از طریق موازنه عرضه و تقاضا در نتیجه انجام اقدامات موثر از جمله توانمندسازی هر دو سمت عرضه و تقاضا است.جهانی همچنین بر ضرورت اصلاح و بهبود روند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تاکید کرد.

قفل شدن سرمایه‌ها در بازار واحدهای آماده

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران با بیان اینکه وجود قدرت خرید مسکن در بین مردم یکی از عوامل مهم برای تحریک ساخت و ساز و ایجاد رونق در بازار مسکن است، گفت: واقعیت این است که ما هیچ گاه به مفهوم واقعی، مازاد عرضه در بازار مسکن به صورت موثر نداشتیم و اگر در دوره‌هایی شاهد رشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و ساخت و ساز بوده‌ایم ناشی از تزریق نقدینگی بیشتر به این بخش در نتیجه سودآوری افزون‌تر نسبت به سایر بازارهای اقتصادی موازی است.

محمدمهدی مافی تصریح کرد: در شرایطی که آمارها از کاهش شدید قدرت خرید مسکن حکایت دارد، نمی‌توان انتظار داشت میزان سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن و تزریق نقدینگی به این بخش مشابه آنچه طی سال‌های ۹۱ و ۹۲ در بازار مسکن اتفاق افتاد در سال ۹۳ نیز تکرار شود.

وی سودآور بودن ساخت مسکن در مقایسه با سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای اقتصادی در سال‌های ۹۱ تا ۹۲ را مهم‌ترین علت تزریق نقدینگی و رشد ورود سرمایه به بخش مسکن در این دوره عنوان کرد و گفت: براساس آخرین برآوردهای کارشناسی از نیاز مسکن در کشور، تا ۱۲ سال آینده هر سال باید یک میلیون واحد مسکونی احداث شود بنابراین مازاد عرضه به معنای واقعی در بازار مسکن وجود ندارد.

مافی ادامه داد: اما نکته چالش‌برانگیزی که در این زمینه وجود دارد آنکه اگر توان تولید و تزریق سرمایه مطابق با آنچه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ برای تکمیل واحدهای نیمه کاره و آغاز ساخت و سازهای جدید باز هم وجود داشته باشد، آیا متقاضیان واقعی بازار مسکن توان خرید واحدهای ساخته شده را دارند؟

وی گفت: واقعیت این است که توان خرید هم‌اکنون برای متقاضیان واقعی بازار مسکن وجود ندارد؛ بنابراین ابتدا باید با حمایت‌های خاصی همچون افزایش تسهیلات، قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند و فاصله آن با قیمت مسکن کم شود.

فاصله سود بانکی و سود ساخت

مافی تاکید کرد: کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن در نهایت منجر به قفل شدن سرمایه سازندگان از یک طرف، خروج سرمایه‌ها در نتیجه خواب طولانی مدت نقدینگی از سوی دیگر و در نتیجه کاهش ساخت و ساز خواهد شد.

وی توضیح داد: در حال حاضر اگر هر کدام از سازندگان مسکن به صورت ثابت سرمایه خود را در بانک سپرده‌گذاری کنند سالانه ۲۲ درصد سود می‌توانند دریافت کنند که البته برخی بانک‌ها یا موسسات پولی با روش‌های مختلف، دو تا سه درصد اضافه‌تر از این سود مصوب نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند؛ حال با محاسبه طول مدت ساخت دو ساله مسکن، سود بانکی در مدت مشابه به حدود ۴۵ درصد می‌رسد در حالی‌که هم‌اکنون چنین سودی در بازار مسکن نه‌تنها برای سازندگان حاصل نمی‌شود بلکه طولانی شدن خواب سرمایه در کنار سایر دردسرهای ساخت‌وساز، انگیزه‌ها را برای ورود سرمایه به این بخش کاهش می‌دهد.

مافی افزود: در حال حاضر سود دو ساله هر پروژه ساختمانی برای سازنده آن با احتساب خواب سرمایه حدود ۲۰ درصد برآورد می‌شود.

وی گفت: آنچه مسلم است اینکه جهش قیمت مسکن که باعث افزایش فاصله قیمت مسکن با توان خرید مردم در این بخش می‌شود، به هیچ‌وجه به نفع سازندگان نیست هر چند ممکن است در کوتاه‌مدت عواید بیشتری را نصیب آنها کند، با این حال، توقع عملکرد معنوی در یک فعالیت یا کنش اقتصادی مانند ساخت و ساز توقعی است که معمولا برآورده نمی‌شود و نمی‌توان انتظار داشت در شرایطی که صاحبان سرمایه سود بیشتری در سایر بازارهای اقتصادی به دست می‌آورند به بازار ساخت و ساز ورود کنند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران تصریح کرد: از سوی دیگر رونق بازار ساخت و ساز زمانی اتفاق می‌افتد که سازنده بتواند واحدهای آماده خود را بفروشد و منابعی را جذب کند اما در دوران رکود، سرمایه سازنده‌ها در واحدهای فروش نرفته قفل می‌شود و توان مالی آنها برای سرمایه‌گذاری جدید تا حد قابل‌توجهی کاهش می‌یابد.

وی ادامه داد: به این ترتیب در حال حاضر سازندگان از نظر مالی در دو حالت متفاوت به سر می‌برند؛ اول اینکه سرمایه کافی برای تکمیل نیمه‌کاره‌ها یا شروع پروژه‌های جدید ندارند و در شرایط نوع دوم، سرمایه کافی در اختیار دارند اما به‌دلیل وجود سود بیشتر و آنی‌تر در سایر بازارهای اقتصادی، ترجیح می‌دهند این سرمایه را در سایر بخش‌ها وارد کنند.

راهکار ایجاد تحرک در ساخت مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص علت افت انگیزه سرمایه‌گذاری برای تکمیل واحدهای نیمه تمام و تزریق آنها به بازار مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در ایران بیشتر به رکودی بازمی‌گردد که هم‌اکنون بر بازار مسکن حاکم شده و به این ترتیب انگیزه ورود و سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و همچنین سایر سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن را کاهش داده است. حسام عقبایی ادامه داد: کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن موجب کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شده که در درازمدت اگر جبران نشود می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را بر هم بزند و در صورتی که زمانی هجمه سوداگری و رشد تقاضا در بازار مسکن داشته باشیم به‌دلیل کمبود عرضه، موجبات رشد قیمت مسکن به وجود خواهد آمد.

وی افزود: بنابراین این موضوع باید با استفاده از سازوکاری که بتواند رویکردهای سرمایه‌ای و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌ویژه در حوزه تولید و ساخت و ساز را تقویت کند، درمان شود. عقبایی خاطرنشان کرد: راهکاری که در این زمینه پیشنهاد می‌شود، افزایش حجم معاملات و گردش مالی است که می‌تواند رونق را در بازار مسکن ایجاد کند و به تولیدکننده و سازندگان انگیزه فعالیت بدهد تا با فروش و تبدیل واحدهای آماده به «نقدینگی» از منابع مالی حاصل از آن به‌منظور ساخت مجدد و گردش مالی استفاده شود. وی تاکید کرد: بخشی از این ایجاد انگیزه می‌تواند از طریق در نظر گرفتن تسهیلات ویژه یا افزایش وام ساخت و خرید مسکن و از همه مهم‌تر بازگشایی گره‌های موجود در سایر عرصه‌های اقتصادی موثر بر بازار مسکن به‌عنوان زمینه‌ساز خروج از رکود صورت پذیرد.

عقبایی همچنین کنترل سیاست‌های بانکی و پولی و آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در بانک‌ها برای ورود به بازار مسکن و ایجاد تحرک در این بخش را از دیگر راهکارهای موثر در این موضوع عنوان کرد. وی گفت: هرچند کاهش پروانه‌های ساختمانی طی نیمه اول سال ۹۳، نمی‌تواند اثر فوری بر قیمت مسکن داشته باشد اما این موضوع در بلندمدت از موجبات افزایش قیمت و عاملی نگران‌کننده محسوب می‌شود.