«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند: ۵تشابه بین پروژه تامین مسکن دولت قبل و رویکرد دوره حال
کلید برنامه‌های جدید در «مسکن‌ویژه»
فرید قدیری هاجر شادمانی پروژه‌ای که اسفند سال۹۰ به موازات «مسکن‌مهر»، برای ساخت و تامین مسکن گروه‌های میان‌درآمد ساکن «تهران»، در دولت وقت، تعریف و تصویب شد امروز بعد از ۲ سال و ۹ ماه به بهره‌برداری می‌رسد.
«مسکن‌ویژه»؛ طرحی بود که وزیر راه‌وشهرسازی دولت دهم بعد از فراغت نسبی از اقدامات پایه‌ای و اولیه «مسکن‌مهر»، آن را برای اقشار جامانده از طرح قبلی در دستور کار قرار داد اما در شرایطی که بنا شده بود حداقل ۱۰۰ هزار واحدمسکونی با این نام در تهران ساخته شود، برخی مشکلات اجرایی و البته برخی مخالفت‌ها، ظرفیت نهایی را به ۲۳۰۰ واحد در «تهرانسر» تقلیل داد. امروز کلید بخشی از این واحدها تحویل پیش‌خریداران می‌شود.
هم‌اکنون با سررسیدن موعد بهره‌برداری از مسکن‌ویژه، بررسی‌ها نشان می‌دهد: بین این پروژه دولت قبلی و رویکردهای جدید در دولت فعلی، حداقل ۵ تشابه کاملا محرز است طوری که با درس از تجربه‌های منفی و مثبت گذشته، می‌توان دو برنامه جدید «مسکن‌اجتماعی» و «مسکن‌حمایتی» را در مسیر اصلاح‌شده «مسکن‌ویژه» به اجرا درآورد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، براساس پیشنهادی که اواخر سال۹۰ ابتدا در وزارت راه‌وشهرسازی، مطرح و سپس با رئیس دولت وقت، در میان گذاشته شد، مقرر شده بود در قالب «مسکن‌ویژه»، نزدیک به ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با قیمت تمام شده حمایتی- رقمی نزدیک به قیمت مسکن‌مهر و فوق‌العاده کمتر از قیمت مسکن در پایتخت- روی زمین‌های دولتی در مناطقی از شهر تهران ساخته و به صورت نیمی «نقد» و نیمی دیگر «اقساط»، به متقاضیان «فاقد سابقه مالکیت» واگذار شود. این پیشنهاد در اسفند سال۹۰ تبدیل به یک مصوبه در کمیسیون ماده۵ شهر تهران برای اجرای فاز اول مسکن‌ویژه به ظرفیت حدود ۵ هزار واحدمسکونی در محله تهرانسر واقع در منطقه۲۱ تهران شد. در آن زمان، تفاهم دولت و شهرداری تهران برسر برخی مقررات طرح تفصیلی از جمله تغییرکاربری برخی زمین‌های دولتی به «مسکونی»، مسیر صدور مجوز برای بارگذاری انبوه روی این زمین‌ها را تسهیل کرد. هر چند در خلال کار، مقاومت‌هایی از طرف مدیریت‌شهری، سرعت اجرا را کند کرد اما در نهایت اجازه ساخت مسکن‌ویژه از طرف شهرداری صادر شد. فروردین سال۹۱ معاون مسکن وقت وزیر راه‌وشهرسازی با اعلام جزئیات برنامه دولت برای ساخت «مسکن‌ویژه» در شهر تهران، از ایده ساخت ۲۰۰ هزار واحدمسکونی ارزان‌قیمت برای آمادگی در برابر جهش قیمت مسکن خبر داد و چند ماه بعد که شروع دوره رونق بازار مسکن و احتمال صعود قیمت در سال۹۱ مشخص شد، خبر رسید که قرار است در ۴ منطقه تهرانسر، چیتگر، حکیمیه و سعادت‌آباد حدود ۵۰ هزار واحد مسکن‌ویژه احداث شود. اما آنچه در این دو سال و ۹ ماه، بر مسکن‌ویژه گذشت، در حد همان پروژه تهرانسر آن هم معادل نصف ظرفیتی که برای این محله تعریف شده بود، خلاصه شد. ضمن اینکه، در سال۹۱ به‌عنوان سال اول رونق مسکن، متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۵۰درصد افزایش یافت و در سال۹۲ نیز رشد ۳۰درصدی را تجربه کرد.
تشابه پنج‌گانه
در حال‌حاضر، ظاهرا هیچ برنامه‌ای در دولت برای ادامه پروژه مسکن‌ویژه وجود ندارد؛ اما رویکردهای نهفته در دو برنامه اصلی دولت یازدهم شامل مسکن اجتماعی مختص کم‌درآمدها و مسکن حمایتی مختص میان‌درآمدها نشان می‌دهد فصول مشترک قابل تاملی بین آن پروژه و این برنامه‌ها وجود دارد.
آن‌طور که طی ماه‌های اخیر درباره این دو برنامه اعلام شده، وزارت راه‌وشهرسازی در نظر دارد با استفاده از دو مدل «پس‌انداز» ماهانه و سالانه متقاضیان مسکن شامل حجم کمی از پس‌اندازهای گذشته و حجم زیادی از پس‌اندازهای آینده، امکان و توان مالی خرید مسکن را در متقاضیان گروه هدف فراهم کند، به گونه‌ای که متقاضیان با پس‌انداز بانکی، تسهیلات بلندمدت دریافت کرده و برای حداقل ۱۰سال، قسط پرداخت کنند. در کنار ابزار پس‌انداز، «پرهیز» از وابستگی برنامه‌های تامین مسکن به «خط‌اعتباری» بانک‌مرکزی، از جمله خطوط قرمزی است که این دولت برای خود ترسیم کرده است. همچنین اجرای مسکن‌حمایتی و مسکن‌اجتماعی در داخل شهرها به جای اجرا در حاشیه شهرهای اصلی نیز رویکرد سوم برنامه‌های جدید است. رویکرد چهارم دولت یازدهم در حوزه تامین مسکن، فراهم شدن تدریجی شرایط خانه‌دار شدن برای افراد است تا از هجوم همزمان متقاضیان به بازار تسهیلات بانکی یا سایر امکانات جدید و در نتیجه وقوع التهاب قیمتی جلوگیری شود. تخصیص امکانات و تسهیلات به گروه‌های هدف یعنی فاقدین مسکن در طبقات میان‌درآمد و کم‌درآمد نیز رویکرد پنجم برنامه‌های در دست تصویب دولت در بخش مسکن را تشکیل می‌دهد. در این باره بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد همه این پنج رویکرد در پروژه «مسکن‌ویژه»، به نوعی رعایت شده است.
در مسکن‌ویژه، از یکسو ساخت‌وسازها بدون کوچک‌ترین وابستگی به تسهیلات بانکی و کاملا متکی به آورده نقدی حال و آینده متقاضیان تامین مالی شد. از سوی دیگر در داخل بافت شهر به اجرا درآمد و حالت پیش‌خرید در آن رعایت شد و در نهایت، به‌واسطه پالایش متقاضیان بابت سابقه مالکیت، شرط تخصیص بهینه نیز اعمال شد.
کارشناسان به مسوولان توصیه می‌کنند، پروژه مسکن‌ویژه را البته با برخی اصلاحات اساسی از جمله تنظیم حریم دخالت مستقیم دولت، با هدف اجرای برنامه‌های اصلی، مجددا در دستور کار قرار دهد.
فاز اول پروژه مسکن ویژه تهرانسر که دو سال و ۹ ماه پیش برای تامین مسکن گروه‌های میان درآمد در تهران کلید خورد، امروز افتتاح می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، قرار است در فاز اول افتتاح، حدود ۵۳۰ واحد به پیش‌خریداران مسکن ویژه تحویل شود و مابقی واحدها نیز طی سه فاز دیگر، تا پایان نیمه اول سال ۹۴ تحویل خریداران شود.
شناسایی مزایا و معایب اجرای طرح مسکن ویژه در تهرانسر و اعمال برخی تحولات به منظور الهام بخشی برای ساخت مسکن اجتماعی که این روزها در وزارت راه و شهرسازی در حال برنامه‌ریزی و بررسی است، پیشنهادی است که می‌تواند الگوی مناسبی را برای تامین مسکن گروه‌های هدف در داخل محدوده شهرها به خصوص شهر تهران، به دولت ارائه دهد.
تجربه استفاده از پس‌اندازهای مردم برای تامین مسکن، تسهیل شرایط پیش‌خرید برای متقاضیان گروه‌های میان درآمدی که توان پرداخت یکجای قیمت یک واحد مسکونی را ندارند، عدم اتکا به خط اعتباری بانک مرکزی مشابه آنچه دولت برای مسکن مهر به منظور تامین مالی مورد استفاده قرار داد، در کنار ساخت مسکن با نظارت دولت در داخل شهر، مواردی است که دولت یازدهم می‌تواند با بررسی تمام ابعاد مثبت و منفی، آن را با رویکردهای فعلی خود برای تامین مسکن گروه‌های هدف، الگوبرداری و در شکل مناسب‌تری اجرا کند. این در حالی است که موارد گفته شده انطباق قابل توجهی با نگاه فعلی دولت برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد و میان درآمد است. هدف‌گذاری فعلی دولت برای ساخت مسکن اجتماعی در داخل محدوده بافت‌های فرسوده شهری، تاکید بر استفاده از توان بخش خصوصی و کاهش مداخله مستقیم دولت در ساخت مسکن، اتکا به پس‌اندازهای گروه‌های هدف و عدم وابستگی به تسهیلات تورم‌زا ناشی از تعریف خط اعتباری از سوی بانک مرکزی و افزایش ضریب دسترسی خانوارها به مسکن با تسهیل شرایط، مواردی است که در قالب طرح مسکن ویژه به نحوی، تجربه شده است.
ابعاد ریالی مسکن ویژه
از حدود ۵ هزار واحد مسکن ویژه که در ابتدا برای تهرانسر برنامه‌ریزی شده بود، در نهایت قرار شد حدود ۴ هزار واحد در این محله و زمین‌های اطراف فرودگاه مهرآباد ساخته شود. در ادامه، با توجه به برخی مشکلات که دولت در زمان تملک زمین‌های مسکن ویژه در تهرانسر با آن مواجه شد و همچنین تغییر الگوی ساخت از بلندمرتبه‌سازی به ساخت مجتمع‌های پنج طبقه، در نهایت مسکن ویژه تهرانسر با تیراژ حدود ۲۳۰۰ واحد برای ساخت نهایی شد و زمین‌ها برای شروع عملیات پروژه، در اختیار پیمانکاران منتخب دولت قرار گرفت. عملیات اجرایی پروژه مسکن تهرانسر از مهرماه ۹۱ با سه پیمانکار انبوه‌ساز آغاز شد که در ادامه با اضافه شدن یک پیمانکار دیگر به همراه یک شرکت آماده‌ساز و یک شرکت مشاور، ادامه پیدا کرد. همزمان با آغاز عملیات اجرایی، ثبت‌نام متقاضیان پیش خرید مسکن ویژه تهرانسر نیز از مهرماه ۹۱ آغاز شد. مسعود فیاض‌آذر، از سازندگان مسکن ویژه تهرانسر که از ابتدا تا انتها در این پروژه حضور داشته است، یک روز قبل از افتتاح فاز اول این پروژه، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر واحد مسکن ویژه با متوسط متراژ مفید ۱۰۵ مترمربع و متراژ غیر مفید ۱۵۰ مترمربع، در آخرین برآورد قیمتی حدود ۳۰۰ میلیون تومان برای خریداران تمام می‌شود که از این میزان تاکنون، متقاضیان ۸۰ میلیون تومان در قالب چهار قسط ۲۰ میلیون تومانی از زمان ثبت‌نام پرداخت کرده‌اند و ۴۵ میلیون تومان دیگر نیز در زمان تحویل کلید واحد باید پرداخت کنند. مابقی قیمت تمام شده در قالب اقساط ۱۰ یا ۱۵ ساله از سوی آنها پرداخت می‌شود که در این صورت اقساط ماهانه آن بین یک تا ۴/۱ میلیون تعیین خواهد شد. وی با بیان اینکه این رقم در ازای کل عملیات ساخت یک واحد مسکونی اعم از هزینه زمین و آماده‌سازی آن، اخذ مجوزها و پرداخت عوارض، تامین انشعابات و هزینه‌های مربوط به تامین مصالح و ساخت واحد مسکونی تعیین شده است، خاطرنشان کرد: قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ویژه تهرانسر در ساختمان‌های با اسکلت بتنی بدون احتساب قیمت زمین برای سازندگان ۶۸۰ هزار تومان و در اسکلت فلزی ۷۸۰ هزار تومان است اما با احتساب قیمت زمین دولتی، قیمت تمام شده به متری حدود ۳ میلیون تومان رسید. فیاض‌آذر با بیان اینکه مسکن ویژه تهرانسر تنها در یک مرحله متناسب با افزایش هزینه ساخت برای پیمانکار مشمول تعدیل قیمت شد، تصریح کرد: قیمت اولیه ساخت مسکن ویژه تهرانسر مترمربعی ۳۷۰ هزار تومان تعیین شد که پس از مدتی با لحاظ اضافه شدن برخی اقلام ساختمانی مانند آسانسور، کولر و پکیج این رقم به ۵۲۰ هزار تومان و در نهایت تحت تاثیر تورم، افزایش هزینه‌های ساخت و اضافه شدن چند مورد دیگر تجهیزات ساختمانی به پروژه، قیمت به ۶۸۰ هزار تومان رسید. به گفته وی از این مراحل، تنها یک مرحله تعدیل برای پیمانکاران صورت گرفته و مابقی به دنبال افزایش آیتم‌ها و تجهیزات ساختمانی بوده است، این در حالی است که مسکن مهر در سه مرحله مشمول تعدیل قیمت برای پیمانکاران شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم اکنون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در منطقه تهرانسر حدودا بین ۵/۳ تا ۵/۴ میلیون تومان است که هر واحد مسکن ویژه برای خریداران تقریبا مترمربعی ۳ میلیون تومان تمام شده است. این در حالی است که این واحدها با تراکم کمتر و در فضای مشاع بیشتر احداث شده و هر مجتمع مسکونی دارای دو حیاط شمالی و جنوبی و برخلاف مسکن مهر همه واحدها برخوردار از پارکینگ و انباری مسقف هستند.
سه حسن ویژه برای مسکن ویژه
فیاض‌آذر با اشاره به مزیت‌های قابل توجه مسکن ویژه تهرانسر در مقایسه با مسکن مهر به «دنیای اقتصاد» گفت: این دو طرح به هیچ‌وجه قابل مقایسه با یکدیگر نیستند و مسکن ویژه حتی به مراتب از بسیاری از پروژه‌های شخصی‌ساز در تهران باکیفیت‌تر است. وی ادامه داد: مسکن ویژه تهرانسر دارای سه مزیت عمده از قبیل ویژگی‌های فیزیکی و کیفیت بالای ساخت واحدها، شرایط مالی خرید و آیتم‌های تکمیلی است که این سه ویژگی آنچنان در مسکن مهر وجود ندارد. فیاض آذر توضیح داد: علاوه بر اینکه هم اکنون هرمترمربع واحد مسکن ویژه در تهرانسر در مقایسه با یک واحد نوساز در همان منطقه، حداقل یک میلیون تومان ارزان‌تر برای خریداران تمام شده است، در هیچ پروژه پیش‌فروشی در بازار مسکن، شرایطی که به لحاظ پرداخت در مسکن ویژه تعریف شده عملا وجود ندارد. به این معنی که در همه پروژه‌های پیش‌فروشی، کل قیمت در لحظه تحویل کلید واحد به پیش‌خریدار باید از طرف وی تسویه شود اما در مسکن ویژه حدود نیمی از بهای آپارتمان در اقساط بلندمدت دریافت می‌شود. وی افزود: در کنار آن، کیفیت بالای ساخت پروژه تهرانسر در حال حاضر قابل رقابت با پروژه‌های با کیفیت در نقاط مرغوب شهر تهران است.
ارسال نظر