بازار غیررسمی تسهیلات بانکی در خدمت آپارتمان‌های گران‌قیمت قرار گرفت
وام مسکن برای مخاطبان خاص
گروه مسکن، بهشاد بهرامی: بازاری که در سالهای پس از ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، به شکل «غیررسمی» مسوولیت تبادل انواع تسهیلات مسکن و توزیع وام به خریداران ملک را برعهده داشت، اخیرا تغییر ماهیت داده و به خدمت آپارتمان‌های مسکونی گران‌قیمت و برخی فعالیت‌های تجاری غیرساختمانی درآمده است. بازار غیررسمی وام مسکن از اواسط دهه۸۰ شکل گرفت و در ۹ سال گذشته با ارائه تسهیلات مخصوص مصرف‌کننده، تنها «معبر اصلی» برای دسترسی گروه عامه خریداران مسکن به تسهیلات بانکی به حساب می‌آمد. هر چند در دو، سه سال اخیر، بانک مسکن به عنوان تنها مرجع رسمی وام‌دهی، در نقش «معبر دوم» عمل کرد اما سهم ناچیز این تسهیلات رسمی از قیمت مسکن، عملا باعث هدایت نیمی از متقاضیان مصرفی به معبر غیررسمی شد.
یک آمار منتشر شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی درباره عملکرد سالهای گذشته نظام بانکی در حوزه پرداخت انواع تسهیلات مسکن نشان می‌دهد: در فاصله سالهای ۸۴ تا ۹۱، کمتر از یک‌سوم کل وامهای مسکن، به شکل «وام خرید» پرداخت شده که سهم بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک مجاز به پرداخت وام خرید، از کل تسهیلات خرید پرداختی، حدود ۵۰درصد بوده است، طوری که در سال۹۱ فقط منبع ۴۸درصد تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن، بانک مسکن بود و ۵۲درصد دیگر به نسبت تقریبا برابر از طرف بانک‌های دولتی و بانک‌های خصوصی پرداخت شده است. هم‌اکنون نه‌تنها دسترسی به تسهیلات بانک مسکن از بابت قیمت خرید اوراق تسهیلات، «سخت» و «فاقد توجیه‌اقتصادی» شده است که در بازار غیررسمی نیز، کاربری وام خرید مسکن تغییر کرده و از «معمولی» به «لوکس» تبدیل شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: علاوه بر راهبندانی که از طرف سیاست‌گذاران، در جاده افزایش سقف وام رسمی خرید مسکن، به‌وجود آمده، محدودیت جدیدتری این‌بار در بازار غیررسمی وام، برای گروه عامه تقاضای مسکن ایجاد شده است.
گروه عامه تقاضای مسکن را «متقاضیان مصرفی فاقد مسکن و زوج‌های جوان» تشکیل می‌دهند که همه این گروه در دهک‌های میان‌درآمدی قرار دارند. ویژگی اصلی گروه عامه، عبارت است از «توان مشخص در بازپرداخت وام یا همان اقساط ماهانه تسهیلات».
بررسی‌هایی که نیمه اول امسال نویسندگان طرح جامع مسکن و مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره توان بازپرداخت متقاضیان مصرفی انجام دادند، مشخص کرد: بانک‌ها برای پرداخت وام خرید مسکن در استطاعت وام‌گیرنده‌ها، باید به‌گونه‌ای این تسهیلات را تعریف و پرداخت کنند که اقساط وام، از ۲/۱ میلیون تومان در ماه تجاوز نکند. اما آنچه در حال حاضر تحت عنوان وامهای خرید مسکن در بازار غیررسمی پرداخت می‌شود، عمدتا تسهیلاتی با مشخصات «حداقل سقف ۱۰۰ میلیون تومان و حداقل قسط ماهانه ۳ میلیون تومان» است که عملا با شرایط گروه عامه در تضاد
است.
مشخصات جدید وامهای مسکن، حریم تسهیلات خرید را خصوصی کرده و جامعه مخاطبان آن را از دهک‌های میانی به دو تا سه دهک پردرآمد تغییر داده است. دلالان وام می‌گویند: حجم وام‌هایی که در گذشته با مبالغ کمتر و متناسب با توان متوسط وام‌گیرنده‌ها در این بازار ارائه می‌شد، هم‌اکنون کاهش‌یافته و جای آنها را وامهای بدون سقف که تا ۷۰درصد ارزش ملک پرداخت می‌شود، گرفته است.
سایه رکود بر بازار وام
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، همزمان با شروع نیمه دوم سال، فصل تازه‌ای در معاملات خریدوفروش مسکن رقم خورد. این بازار که از دومین فصل سال گذشته همزمان با استقرار دولت جدید، دچار کاهش قیمت و سپس به فاز رکود وارد شد هم‌اکنون اندکی از این فاز فاصله گرفته و نوای بازگشت رونق در آن شنیده می‌شود.
سال گذشته متقاضیان بازار مسکن که چشم‌انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها بودند ترجیح دادند به جای اقدام شتابزده برای خرید یا فروش ملک خود قدری صبر کنند. از سوی دیگر نبود معامله در بازار مسکن بازارهای فرادست این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داد به گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را نیز از رونق دور کرد. به عبارت دیگر بازار معاملات خرید و فروش مسکن بر روند معاملات وام مسکن در بازار غیررسمی سایه انداخت. سایه‌ای که همچنان بر این بازار سنگینی می‌کند. سایه رکود به روایت فعالان بازار غیررسمی وام مسکن، هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا را تحت تاثیر خود قرار داده و حجم کنشگران هر دو طرف را انگشت‌شمار کرده است.
با این حال بررسی تازه در این بازار نشان می‌دهد: در کانال غیررسمی وام خرید مسکن شرایط به نسبت متنوعی برای متقاضیان وام خرید مسکن به وجود آمده است اما این بازار «حریمی» دارد که برخلاف سالهای گذشته امکان استفاده از این بازار برای همه نوع متقاضی وام خرید مسکن را از بین برده است.
شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد: مراجعان بازار غیررسمی وام خرید مسکن را دهک‌های درآمدی متوسط به بالا تشکیل می‌دهند که از یک طرف، این گروه به دنبال وامهای خرد (به دلیل عدم کارآیی آنها) نیست و از طرف دیگر توانایی پرداخت اقساط ماهانه چندین میلیونی را دارند. به گفته این فعالان، متقاضیان وامهای خرید مسکن باید حداقل ماهانه چهار میلیون تومان درآمد داشته باشند. از این رو فضای بازار غیررسمی وام برای آن دسته از فعالان این بازار که به ارائه وامهای با مبلغ بیشتر از ۸۰ میلیون تومان می‌پردازند محدود شده است.
فعالیت بانک‌های خصوصی در بازار غیررسمی وام خرید مسکن برای پرداخت وامهای چند صدمیلیونی در حالی است که بانک مرکزی می‌گوید بسیاری از این بانک‌ها به کمبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات دچار شده‌اند.
همچنین گرایش فعالیت بازار غیررسمی وام مسکن به سوی وامهای درشت در حالی است که دولتمردان یازدهم در تکاپوی افزایش رقم وام خرید مسکن برای دهک‌های درآمدی چهار تا هفت هستند. یکی از مشاوران وام در بازار غیررسمی به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: بازار وام به طور مستقیم از روند خرید و فروش ملک تاثیر می‌پذیرد. با اینکه از دی ماه سال گذشته مبلغ وام خرید مسکن در بازار رسمی به حدود ۴۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما به دلیل هزینه ۷ تا ۸ میلیونی خرید اوراق این وام عملا این وام کارآیی چندانی در بازار ندارد، از این رو مصوبه افزایش وام خرید مسکن تاثیر زیادی در روند بازار بر جای نگذاشت.
او درباره متقاضیان کنونی بازار خرید و فروش وام خرید مسکن می‌گوید: در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد متقاضیان خرید وام مسکن را دو دسته تشکیل می‌دهند. دسته اول کسانی هستند که قدرت بازپرداخت اقساط میلیونی بانک‌های خصوصی با سود ۲۷ درصد به بالا را دارند. دسته دوم نیز کاسب‌هایی هستند که نه با هدف خرید مسکن که به دلیل کسادی بازار، با دریافت این نوع وام‌ها، صرفا می‌خواهند نقدینگی مورد نیاز برای فعالیت‌های تولیدی و تجاری خود را تامین کنند.
انواع وامهای بازار غیررسمی
ستون آگهی‌های مربوط به مشاوره انواع وام در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار که این روزها کم رونق تر از گذشته منتشر می‌شود انواع و اقسام وامهای خرید و فروش مسکن در بازار غیر رسمی را تبلیغ کرده است. بخش زیادی از این وامهای خرید به وامهای تا ۷۰ درصد ارزش ملک اختصاص دارد. مشاوران وامهای مسکن در این بازار ادعا می‌کنند که در هرنقطه از شهر برای خرید مسکن تا ۷۰ درصد ارزش کارشناسی ملک، وام پرداخت می‌شود. یکی از این فعالان می‌گوید: پس از ارزیابی کارشناسی ملک تا ۷۰ درصد ارزش معاملاتی آن در یک پروسه زمانی یک ماه تا ۴۵ روز وام پرداخت می‌شود و سند در رهن بانک باقی می‌ماند.
او ادامه می‌دهد: به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان اقساط سه سال یا ۵ ساله تعیین می‌شود. وام ۱۰۰ میلیون تومانی با سررسید ۳ ساله ونرخ سود ۲۵ تا ۲۷ درصد، حدود ۴ میلیون تومان اقساط ماهانه دارد و با سررسید ۵ ساله نیز ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اقساط ماهانه آن محاسبه می‌شود.
مشاور دیگری که در دو بخش وامهای اقساطی و مضاربه‌ای فعالیت دارد درباره اینکه کدامیک از این دو نوع طرفدار بیشتری دارد به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: بسته به نوع فعالیت اقتصادی مشتری هر کدام از این دو نوع وام مزیت خود را دارند. افرادی که کارمند یا کاسب هستند و دارای حقوق ماهانه هستند بیشتر مشتری وام اقساطی می‌شوند اما گروهی دیگر همچون سازنده‌ها که درآمد ماهانه ندارند اما به جای آن از توان بالایی برای بازپرداخت یکجای تسهیلات برخوردارند، از وام مضاربه‌ای استفاده می‌کنند. او اضافه می‌کند: در وام مضاربه ای متقاضی هر ۶ ماه یکبار سود و بخشی از اصل وام را که معمولا بیش از ۲۷ درصد است پرداخت می‌کند تا زمانی که بتواند اصل مبلغ وام را به صورت یکجا به بانک برگرداند. به عنوان مثال در وامهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومانی، مشتری باید هر ۶ ماه یکبار ۱۵ میلیون تومان قسط به بانک پرداخت کند.
بازار کم‌مشتری شد، کارمزد بالا رفت
در این میان مشاوران وام در بازار غیررسمی از افزایش سهم کارمزد فعالیت خود خبر می‌دهند. سال گذشته این فعالان بین ۸ تا ۱۰ درصد کارمزد دریافت می‌کردند اما هم اکنون این فعالان سهم کارمزد خود را به ۱۵ درصد ارزش تسهیلات افزایش داده اند.
یکی از این مشاوران املاک ادعا می‌کند از آنجا که اقساط ماهانه این وامهای چند صد میلیونی بالای ۵/۲ میلیون تومان است بنابراین فرد متقاضی باید حداقل ماهانه ۴ میلیون تومان درآمد واقعی و منظم داشته باشد و چون فیش حقوقی یکی از مدارک لازم برای پرداخت وام از سوی بانک است در صورت نبود چنین درآمد ماهانه، بانک از پرداخت وام خودداری می‌کند اما برخی از مشاوران این امکان را دارند که بدون نیاز به این فیش برای مشتری وام آماده کنند.
ارسال نظر