نقشه شهرداری تهران در «جلوگیری از کوبیدن ساختمان‌های کم‌سن» تغییر کرد
جریمه برای تخریب زودهنگام
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: شهرداری تهران برای تعیین مرز سنی در تخریب ساختمان‌های تهران، سیاست پیشنهادی خود مبنی‌بر «منع کوبیدن سازه‌های زیر ۲۵سال سن» را به دلیل آنچه الزام به رعایت حقوق مالکانه عنوان می‌شود، تغییر داد و لایحه‌ای در این خصوص با رعایت همه جوانب تنظیم و به شورای شهر ارائه کرد.
در صورت تصویب پیشنهاد جدید شهرداری، مالکان ساختمان‌های مسکونی بادوام چنانچه به خواسته بسازوبفروش‌ها چراغ سبز نشان دهند، جریمه سنگین این همراهی را باید به شکل «عوارض مضاعف تخریب» پرداخت کنند. ارقام ریالی عوارض تخریب هنوز تعیین نشده اما طبق گفته اعضای شورای شهر تهران، حدود آن به‌گونه‌ای است که ارزش‌افزوده این نوع ساختوساز را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
شهرداری تهران اوایل امسال با تشدید تحرکات بسازوبفروش‌ها در محله‌های غیرفرسوده پایتخت و به اوج رسیدن وسوسه در مالکان ساختمان‌های کم‌سن بابت تخریب و مشارکت در ساخت، تصمیم گرفت صدور پروانه تخریب برای بناهایی با عمر کمتر از ۲۵سال را متوقف کند. اما این تصمیم که خردادماه مطرح شد، به دلایلی از جمله یک اشکال حقوقی، به سرانجام نرسید.
گفته می‌شود طبق قوانین حقوقی-قضایی، مالکان املاک نسبت به هر نوع اقدام برای دارایی‌شان مختار هستند و حرمت اعتبار مالکیت باید در طرح‌های دولتی و شهری رعایت شود. الزام به رعایت حقوق مالکانه که علی‌القاعده به معنای محترم شمردن حق تخریب و نوسازی می‌تواند باشد، شهرداری تهران را بر آن داشته بدون آنکه از موضع خود در ساماندهی ساختوسازها عقب‌نشینی کند، در نحوه اقدام برای جلوگیری از تخریب تجدیدنظر کند.
شهرداری تهران در تصمیم جدیدش، در نظر دارد به جای اعمال «منع تخریب» از ابزار بازدارنده و قانونی «عوارض» در حکم «جریمه تخریب» استفاده کند.
در لایحه‌ای که با همین مضمون برای بررسی در اختیار شورای شهر تهران قرار گرفته، برای اولین بار عملیات تخریب ساختمان مشمول پرداخت عوارض معرفی شده است. در صورت تصویب این لایحه، برای تخریب ساختمان‌هایی با عمربنای ۱۵ تا ۲۵سال، عوارض تصاعدی معکوس وضع خواهد شد؛ به طوری که متناسب با سن‌بنای کمتر، عوارض بیشتری از مالکان دریافت می‌شود.
آن‌طور که یک عضو شورای شهر تهران درباره جزئیات این لایحه به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرده، اخذ عوارض سنگین از تخریب ساختمان‌های کم‌سن جزو یکی از تکالیف شهرداری تهران در قالب برنامه پنج‌ساله دوم محسوب می‌شود. طبق ماده۷۵ برنامه پنج‌ساله شهرداری، مدیریت شهری تهران مکلف است «به منظور جلوگیری از تخریب ساختمان‌های بادوام در شهر تهران، ساز و کار‌های اخذ عوارض مضاعف را در ساختوسازها پیش‌بینی کند.»
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سن تخریب در ساختوسازهای کنونی شهر تهران به کمتر از ۲۰سال رسیده است. این مدل ساختوساز هم برای بسازوبفروش‌ها و هم برای مالکان ساختمان‌های کم‌سن مزیت اقتصادی در پی دارد. برای سازنده‌ها، قیمت پایین این ساختمان‌ها در مقایسه با نرخ زمین آماده به ساخت، به مراتب با صرفه برآورد می‌شود و برای مالکان نیز افزایش حداقل ۷/۱ برابری متراژ واحدمسکونی در جریان تخریب و نوسازی، امتیاز ویژه به حساب می‌آید. این در حالی است که بررسی‌های کارشناسی درباره تبعات تخریب زودهنگام، از حداقل ۷ نوع آسیب اقتصادی و زیست‌محیطی برای شهر و اقتصاد کشور حکایت دارد. اکنون پیش‌بینی می‌شود در صورت اخذ عوارض تصاعدی از تخریب ساختمان‌های بادوام و کم‌سن، سود و انگیزه کاذب این مدل از ساختوساز مهار شود.
۳۰ درصد عرضه صرف تخریب‌ها
تخریب و نوسازی ساختمان‌های کم‌سن‌وسال و در عین حال پایدار شهر تهران همزمان با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید در سال ۹۱ به پدیده‌ای رایج در خیابان‌های پایتخت تبدیل شده است.
در ۲ سال اخیر بسیاری از مالکان و بسازو‌بفروش‌هایی که با بهره‌گیری از ضوابط طرح تفصیلی برای دریافت اضافه تراکم می‌توانستند ارتفاع ساختمان‌ها را افزایش دهند بدون توجه به عمر بنا، به تخریب آپارتمان‌های کم‌عمر به امید یک تا دو طبقه تراکم بیشتر روی آوردند و از این طریق میزان سود حاصل از ساختوساز خود را به شکل «حبابی» افزایش دادند. همین موضوع سبب شد که براساس آمار شهرداری تهران، در سال۹۱ به اندازه ۳۰درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، آپارتمان در تهران تخریب شود.
پدیده تخریب ساختمان‌های کم‌عمر در سال ۹۲ نیز ادامه پیدا کرد؛ به‌گونه‌ای که حجم تخریب از ۳۰ درصد پروانه‌های جدید به نزدیک ۴۰درصد رسید. در ۹ ماه اول سال۹۲ در ازای صدور پروانه برای ساخت ۱۴۸هزار واحدمسکونی، مجوز تخریب ۵۸هزار واحد صادر شد. این آمار از آنجا قابل‌تامل است که عمده تخریب‌های ساختمانی در تهران مربوط به آپارتمان‌های نه‌‌چندان سالخورده است و در محله‌هایی انجام می‌شود که سطح قیمت‌مسکن در آنجا بالا است. این پدیده دو پیامد را در بازار مسکن سبب شده است. تجارت با ساختمان‌های کم‌عمر از یکسو باعث افزایش تعداد خانههای خالی نوساز شده و از سوی دیگر بار تقاضای اجاره‌نشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. از این رو ابتدای امسال، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرد ضوابطی در مجموعه مدیریت شهری در حال تدوین است که اگر تصویب شود تخریب ساختمان‌های با عمر پایین‌تر از ۲۵سال ممنوع خواهد شد.
تقویت جبهه ساخت در بافت‌‌فرسوده
علیرضا نادری معاون شهردار تهران به «دنیای اقتصاد» گفته بود: برای جلوگیری از تخریب ساختمان‌های با عمر پایین یعنی زیر ۲۵ سال، بنا داریم مصوبه‌ای را به تصویب برسانیم که از این پس برای تخریب و نوسازی ساختمان‌های با عمر کمتر از ۲۵ سال پروانه ساخت صادر نشود.
به گفته او اعمال محدودیت در تخریب ساختمان‌های با عمر پایین، اگرچه در ظاهر حجم ساخت وسازها را محدود می‌کند، اما در واقع کمک می‌کند ساختوسازها به سمت بافت فرسوده شهری حرکت کند و حجم ساخت وساز در محدوده ضروری شهر بیشتر شود. اما ورود شهرداری تهران به این موضوع به دلیل رعایت حقوق مالکانه، به صورت مطلق وجود ندارد. به این معنی که به نظر می‌رسد شهرداری با گذشت چند ماه از ارائه این پیشنهاد به این نتیجه رسیده که جلوگیری از صدور پروانه تخریب برای ساختمان‌های کم‌عمر به دلیل محترم شمردن حقوق مالکانه امکان‌پذیر نیست.
از این رو شهرداری با همکاری سازمان نظام مهندسی بنا دارد از کانال دیگری نسبت به اعمال محدودیت برای تخریب این ساختمان‌ها اقدام کند.
شهرداری به این منظور، لایحه‌ای تقدیم شورای شهر کرده که محتوای آن هم‌اکنون در شورا در دست بررسی است. براساس این لایحه، بنا شده «جریمه‌ای برای تخریب زودهنگام» ساختمان‌ها محاسبه شود تا از این طریق «سود حبابی» این نوع تخریب‌ها به ریسک تبدیل شود و تخریب ساختمان‌های کم‌عمر همچون گذشته جذابیت نداشته باشد.
در لایحه پیشنهادی، تخریب ساختمان‌هایی با محدودیت مواجه خواهد شد که بین ۱۵ تا ۲۵ سال سن دارند و برای هر یک از این رده سنی فرمول جداگانه جهت تعیین «عوارض تخریب» به‌عنوان جریمه «تخریب زودهنگام» وضع شده است. هر اندازه سن بنا کمتر باشد جریمه در نظر گرفته شده برای آن بیشتر خواهد بود.
به گفته اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران، ضریب اعمال شده در محاسبه جریمه تخریب به‌گونه‌ای است که هر چه سال تخریب بنا پایین‌تر باشد، جریمه افزایش پیدا می‌کند تا حداقل مالکان و بساز و بفروش‌ها از این طریق به سود کاذب دسترسی پیدا نکنند.
جریمه براساس عمربنا
عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران در توضیح مفاد این لایحه به «دنیای اقتصاد» گفت: در ابتدا شهرداری تهران بنا داشت تا از تخریب ساختمان‌های کم عمر جلوگیری کند اما از آنجا که حقوق مالکانه در کشور محترم شمرده می‌شود عملا اجرای این لایحه به شکل «منع کامل» امکان پذیر نیست. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تصریح کرد: در این لایحه که از سوی سازمان نظام مهندسی و معاونت شهرسازی شهرداری به شورای شهر تهران ارائه شده است؛ ساختمان‌ها براساس قدمت و استحکام (پایداری) درجه‌بندی می‌شوند. او با اشاره به بازه سنی در نظر گرفته شده برای ساختمان‌ها جهت اعمال محدودیت در تخریب، اظهار کرد: ساختمان‌های با عمر بین ۱۵ تا ۲۵ سال از سوی سازمان نظام مهندسی مورد بررسی قرار می‌گیرند، در صورتی که استحکام بنای آنها تایید شود ضریب عوارض دریافتی برای صدور پروانه تخریب به شدت افزایش پیدا می‌کند.
او افزود: حتی ممکن است ساختمان‌های با عمر بیش از این نیز باشند که کیفیت ساخت آنها بالا باشد این ساختمان‌ها نیز در این لایحه گنجانده می‌شوند. عضو شورای شهر تهران تصریح کرد: بنا داریم در مفاد این لایحه تمهیداتی اندیشیده شود تا از سود کاذب و غیرواقعی ساختوساز جلوگیری شود چون به هر ترتیب ساخت وساز متناسب با نرخ تورم دارای سود است، اما نباید به شکل کاذب باشد.
بافت فرسوده هدف قرار می‌گیرد
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران نیز هدف از اجرای این لایحه را جذب سرمایه‌های بخش مسکن به سمت ساختوسازهای محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایه‌ها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمان با عمر پایین عنوان کرد. علیرضا نادری معاون شهردار تهران با بیان اینکه این اقدام سبب می‌شود تا دیگر سرمایه‌گذاران به تحریک مالکان این‌گونه ساختمان‌ها برای مشارکت در پروژه‌های تخریب و نوسازی روی نیاورند تصریح کرد: از طرف دیگر مالکانی که ساختمان‌های مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا می‌توانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند. او به مشکل بافت فرسوده اشاره کرد و افزود: در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمان‌هایی با عمر ۷۰ ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب می‌شوند.
نادری تاکید کرد: با کمک سازمان نوسازی شهر تهران بنا داریم در این زمینه به جلوگیری از تخریب ساختمان‌های زیر ۲۵ سال و بازسازی خانههای مقاوم در سطح شهر کمک کنیم تا جبهه کاری ساختوساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به سمت نقاط فرسوده و سالخورده پایتخت
منتقل شود.
ارسال نظر