مالیات‌های مسکن؛ آثار و الزامات

دکتر علی‌اکبر قلی‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه و مدرس اقتصاد مسکن طی چند دهه اخیر این موضوع که اثرات سیاست‌های مالیاتی بر رشد اقتصادی چیست و آیا اثرات مذکور موقتی است یا پایدار و بادوام است یکی از دغدغه‌های سیاست‌گذاران مالیاتی و پژوهشگران بوده است. در تحلیلی نظری مدل‌های رشد درون‌زا، کانال‌های اثرگذاری سیاست‌های مالیاتی بر انباشت سرمایه فیزیکی و انسانی، بده‌بستان کار و استراحت و نهایتا رشد اقتصادی توضیح داده شده است که در مطالعات برو، ریبلو و جونس و دیگران تصریح شده است. به هرحال در خصوص میزان اثرگذاری بحث وجود دارد ولی در اینکه سیاست‌های مالیاتی مسیر رشد با ثبات بلندمدت را دستخوش تغییر کرده تردیدی وجود ندارد. در مطالعات اخیر توجه ویژه‌ای به ساختار و ترکیب مالیات‌ها معطوف شده است که توسط کنلر، جیمل و امولد انجام شده است. تاکید بر آن است که تاثیر ترکیب مالیات‌ها بیشتر از میزان اثرگذاری مطلق آن بوده که بر تولید ناخالص داخلی و رشد آن موثر است. مطالعه دهه ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۹ برای ۶۹ کشور توسعه‌نیافته، در حال توسعه و پیشرفته صنعتی صورت گرفته و نشان می‌دهد افزایش سهم مالیات املاک و مصرف، اثر مثبت و معناداری بر رشد اقتصادی دارد. اثر نهایی این مالیات‌ها در کشورهای توسعه نیافته و در حال توسعه قوی‌تر از کشورهای توسعه‌یافته است. همچنین میزان اثرگذاری مالیات املاک بیشتر از مالیات مصرف است. یعنی کشورهایی که سیاست مالیاتی آنها در جهت جمع‌آوری سهم بیشتر مالیات بر املاک است، کمک بیشتری به رشد میان‌مدت و بلندمدت اقتصاد ملی ارائه می‌دهند.

قریب دو دهه سیاست‌های توسعه بخش مسکن، اصلاح ساختار مالیات‌های املاک و مستغلات را در دستور کار قرار داده‌اند و اصلاحات انجام شده در قوانین مالیات املاک ابعاد سیاست‌گذاری اقتصادی در بر نداشته و ریشه و خاستگاه آن «حذف سرفصل‌های مالیاتی با نرخ موثر پایین» بوده که می‌تواند دلایل عمده‌ای داشته باشد و از حوصله این مقاله خارج است. مالیات بر اراضی بایر، مالیات مستغلات مسکونی خالی و مالیات سالانه املاک از آن جمله‌اند که می‌تواند با مشارکت مقام‌های محلی به سرفصل مالیاتی درآمدزا و موثر از نظرگاه سیاست‌گذاری تبدیل شود. اصلاح دیگر کسر اقساط وام مسکن از درآمد مشمول مالیات و معافیت مالیات نقل و انتقال انبوه‌سازان در اولین انتقال بوده است.

در «طرح تحول اقتصادی» اصلاح ساختار مالیات‌ها به صورت لایحه‌ای از سوی دولت تقدیم مجلس شورای اسلامی شد که اصلاح مالیات‌های مسکن مورد تصویب قرار نگرفت و به دولت برگشت داده شد. اکنون فرصت بسیار مناسبی در اختیار دولت قرار دارد که با اصلاح لایحه و تطبیق آن با مبانی اقتصاد بخش عمومی و اقتصاد مسکن و تجارب کشورها ظرفیت مناسبی برای ایجاد تعادل در اقتصاد مسکن و کاهش نوسان‌های ادوار تجاری و جلوگیری از انتقال اختلالات به سایر بازارها و اقتصاد ملی و در نهایت کمک به تقویت رشد اقتصادی ایجاد کند. یکی از مهم‌ترین سرفصل‌های مالیاتی که اصلاح ساختاری و گسترده آن ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است و دولت نیز آن را در دستور کار قرار داده مالیات نقل و انتقال است و می‌توان انتظار داشت که اصلاح کامل مالیات نقل و انتقال مسکن می‌تواند درآمد‌های مالیاتی را افزایش دهد، نوسان قیمت مسکن و آثار بسیار گسترده و ملی آن را کنترل کند، به بهبود اهداف توزیعی و برابری توزیع درآمد کمک کند، از تشدید فشارهای مالیاتی بر فعالیت‌های تولیدی و اقتصادی و گروه‌های میان‌درآمد و کم‌‌درآمد بکاهد و بر اساس مستندات ارائه شده موجب تقویت رشد اقتصادی شود.

مالیات بر اموال یا دارایی‌های غیرمنقول در ایران از چند مشکل اساسی رنج می‌برد؛ نخست اینکه سهم آن از تولید ناخالص داخلی و کل درآمد مالیاتی بسیار اندک است. در ایران سهم مالیات املاک از کل درآمدها حدود ۵/۲ درصد است حال آنکه متوسط جهانی دست کم دو برابر این میزان است. دوم شکل اخذ مالیات و عوارض در ایران نامناسب است. در اغلب کشورها مالیات املاک بر پایه ارزش افزوده و سرمایه مسکن وضع می‌شود به طوری که از ۱۲۲ کشور مورد بررسی تنها در ۳۷ کشور بر پایه درآمد، نرخ مالیات املاک وضع می‌شود و در ۸۶ کشور دیگر مالیات دارایی‌ها عمدتا از ارزش افزوده یا بر ارزش افزوده مسکن وضع می‌شود. سوم شکل اخذ مالیات‌های محلی نیز نامتوازن است به طوری که در بیش از ۳۰ کشور در حال توسعه و توسعه‌یافته حدود ۸۹ درصد از مالیات اخذ شده از اموال از مالیات ارزش افزوده سرمایه‌ای مسکن اخذ می‌شود. همچنین سهم مالیات‌های اموال از کل درآمدهای شهرداری‌ها تقریبا ۳۵ درصد است.

در ایران سهم مالیات و عوارض اموال از کل درآمدها بسیار زیاد است و همچنین شکل اخذ آن نامناسب است. مشکل مهم‌تر اینکه در اخذ مالیات اموال انگیزه سرپناه یا سفته‌بازی لحاظ نمی‌شود حال آنکه در نظام مالیاتی اغلب کشورها توجه به انگیزه پایه اساسی جمع‌آوری این مالیات تلقی می‌شود. با عنایت به اثرات گسترده و عمیق بخش مسکن و انتشار آثار و اختلالات آن به بخش‌های دیگر و اقتصاد ملی، اصلاح ساختار مالیات‌های این بخش ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است و علاوه بر اثرات مستقیم بر اهداف کلان مثل تورم، رشد اقتصادی و توزیع درآمد، به طور غیر مستقیم نیز این متغیرها را دستخوش تغییر قرار می‌دهد و ظرفیت‌های علمی و تجربی تدوین این مالیات وجود دارد و امکان ایجاد نظام سازمانی و اداری آن نیز فراهم خواهد بود و عزم ملی و ارائه شناخت و آگاهی و مطالعات تکمیلی الزامات آن تلقی می‌شود.