ایست ساختمانی در کریدور هوایی تهران

گروه مسکن- مریم علیزاده: شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور با تعیین تکلیف جدید برای شهرداری تهران، جوان‌ترین منطقه پایتخت را از دومینوی برج‌سازها نجات داد. اعضای شورای‌عالی شهرسازی در جلسه اخیر خود با تاکیدبر اینکه کریدور هوای تازه شهر تهران - محل ورود باد به شهر- تحت تاثیر برج‌های درحال ساخت در غربی‌ترین نقطه پایتخت قرار گرفته است، کلیه طرح‌ها و ضوابط کنونی حاکم در منطقه۲۲ تهران برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه و همین‌طور سایر ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری را ابطال کردند و به شهرداری سه ماه فرصت دادند، طرح تفصیلی ویژه‌ منطقه۲۲ را تدوین و برای تصویب به مراجع ذی‌ربط ارائه کند.

منطقه۲۲ تهران در سال۷۹ با هدف ایجاد قطب‌ گردشگری و تامین خدمات رفاهی تاسیس شد تا کمبود یکسری نیازهای طبیعی اما غیرمسکونی ساکنان فعلی و آتی کلان‌شهر تهران را جبران کند.

در این سال‌ها اگر چه تعدادی پروژه گردشگری از جمله دریاچه چیتگر و یکی، دو پارک جنگلی در منطقه۲۲ به اجرا درآمد اما اشغال سطح گسترده‌ای از آسمان این منطقه توسط بلندمرتبه‌های مسکونی و تجاری، کار ایجاد سایر پروژه‌های تفریحی را از اولویت انداخت و عملا چهره منطقه‌۲۲ را که قرار بود پاسخگوی نیاز کل شهر به خدمات رفاهی باشد تحت‌الشعاع قرار داد.

هم‌اکنون برج‌های آماده تحویل، بار جمعیتی این منطقه را از حد مورد انتظار افزایش داده است.

منطقه۲۲ جزو معدود مناطق بزرگ کلان‌شهر تهران است که هر چند با وضع موجود برج‌های در حال ساخت، جمعیتی به مراتب بیش‌از حدنصاب از قبل تعریف شده در آن ساکن می‌شوند، اما ساخت‌وسازهای فعلی چنانچه ادامه پیدا کند، این منطقه را به پرجمعیت‌ترین نقطه شهر تبدیل خواهند کرد.

موقعیت جغرافیایی منطقه۲۲ در منتهی‌الیه شمال‌غرب تهران قرار دارد و برای محیط‌زیست پایتخت نقطه استراتژیک محسوب می‌شود.

سه ویژگی متمایز منطقه۲۲

مقامات دولتی و مدیریت‌ شهری تهران برسر اینکه «منطقه۲۲ کریدور هوای تازه» است و «ورود جریان باد» از این منطقه آغاز می‌شود، اشتراک‌نظر دارند اما آنچه در سال‌های اخیر بر منطقه۲۲ گذشته، مغایرت اساسی با جایگاه این منطقه نزد مسوولان داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌‌دهد: زمین‌‌های متراژ بزرگ به عنوان یکی از سه ویژگی خاص منطقه۲۲ که عمدتا نهادهای دولتی و شبه‌دولتی مالک آن هستند، عرصه را برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه بالای ۱۵طبقه در این منطقه طی سال‌های اخیر فراهم کرده و هم‌اکنون تا چند برابر برج‌های ساخته‌شده، مجموعه وسیعی از بلندمرتبه‌های مسکونی و «مال» نیز در حال ساخت است.

زمین‌های بزرگ در منطقه ۲۲ در کنار دو ویژگی دیگر این منطقه شامل «کریدور هوای تازه» و «قابلیت اجرای پروژه‌های خدماتی و تفریحی در مقیاس شهری»، شرایط این منطقه را در مقایسه با ۲۱ منطقه دیگر تهران، خاص و متفاوت کرده است، اما برج‌سازی‌های گسترده سال‌های اخیر تاحدودی مانع بروز این ویژگی‌ها شد.

این برج‌ها عمدتا در چندین لایه به دور دریاچه چیتگر- به‌عنوان پروژه تفریحی منحصر‌به‌فرد شهر تهران- شکل گرفته‌اند و در حالی که مطابق تجربه شهرهای بزرگ دنیا و عُرف پروژه‌های تفریحی، همواره محیط اطراف این پروژه‌ها باید از ساخت‌وساز در امان بماند تا امکان مراجعه راحت شهروندان فراهم باشد، در چیتگر چنین قاعده‌ای چندان مورد توجه قرار نگرفته است.

در حال‌حاضر نمای بصری دریاچه چیتگر از فاصله طبیعی، تحت‌الشعاع ساختمان‌های اطراف قرار گرفته است.

از طرفی، یک پروژه تفریحی و گردشگری عظیم حدود سال‌های ۸۹ و ۹۰ در منطقه۲۲ تحت عنوان «هزار و یک‌ شهر» شامل شهربازی، محیط اقامتی برای توریست‌ها و ... طراحی شد که تاکنون مورد بهره‌برداری قرار نگرفته اما در ازای آن، طی این سال‌ها، تعداد برج‌های در حال ساخت به شکل دومینو، در این منطقه اضافه شده است.

شورای‌عالی شهرسازی برای جلوگیری از ادامه این برج‌سازی‌ها، در جلسه اخیر خود در مصوبه‌ای، ساخت بلندمرتبه جدید در منطقه۲۲ را ممنوع کرد و اجرای هر نوع پروژه جدید ساختمانی در این منطقه را منوط به تصویب طرح تفصیلی ویژه منطقه۲۲ در این شورا، اعلام کرد.

پایان برج‌سازی جدید

به این ترتیب ساخت‌وسازهای کنونی کماکان ادامه پیدا می‌کند اما شهرداری از صدور مجوزهای جدید برای برج‌سازی در منطقه۲۲ منع شده و تا زمانی که شورای‌عالی ضوابط تازه‌‌ای برای این منطقه ابلاغ نکند، برج جدیدی در منطقه احداث نخواهد شد.

در متن مصوبه شورای‌عالی شهرسازی، برج‌های ساخته‌شده یا در حال ساخت در منطقه۲۲، غیرقانونی معرفی نشده اما مقرراتی که چنین مجوزهایی با استناد به آن صادر شده، مورد اشکال قرار گرفته است.

اعضای شورای‌عالی در جلسه دوشنبه گذشته، درباره این مقررات، به بند ۲۹-۱۶ طرح تفصیلی تهران اشاره کردند و با تاکید براینکه این بند از طرح تفصیلی با محتوای طرح جامع تهران در مغایرت است، در نهایت به حذف آن رای دادند.

طراحی منطقه۲۲ از نو

براساس مصوبه شورای‌عالی، شهرداری تهران موظف است طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را با لحاظ شرایط مشخصی از جمله «حفظ مسائل زیست‌محیطی، محفوظ دانستن نقش این منطقه در بهبود کیفیت هوای شهر تهران و همچنین کاهش بارگذاری در این منطقه به عنوان فضای توسعه آتی شهر تهران» ظرف مدت سه ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برساند و نهایتا طرح را برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی ارائه کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بند ۲۹-۱۶ طرح تفصیلی حاوی سه تصویب‌نامه کمیسیون ماده۵ با عنوان صورتجلسات ۳۲۰، ۳۵۱ و ۳۵۷ است که در زمان تاسیس و شکل‌گیری منطقه۲۲ در این کمیسیون تهیه شدند. طبق این مصوبات، برای بخش‌هایی از منطقه۲۲ تهران، ساخت‌وساز با تراکم‌ بالا پیش‌بینی شده اما آن‌طور که مقامات شورای‌عالی شهرسازی می‌گویند، آن مصوبات چون قابل توجیه بوده‌اند، شیوه مشخصی تاکنون در برج‌سازی‌ها رعایت نشده است.

یکی از موارد عینی در منطقه۲۲ که استدلال شورای‌عالی شهرسازی برای عدول از ضوابط فعلی ساخت‌وساز در این منطقه را تقویت می‌کند، سونامی «مال»‌سازی است. در حال‌حاضر ۳ میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب برج‌سازی‌های متنوع در منطقه۲۲ در حال شکل‌گیری است که درباره سرنوشت کسب‌وکار این فضاها در آینده بحث‌های زیادی وجود دارد.

مقامات شورای‌عالی شهرسازی معتقدند: همه ظرفیت‌های منطقه۲۲ که آخرین ذخیره ارضی تهران به حساب می‌آید، نباید در یک دوره کوتاه، زیربار ساخت‌وساز قرار بگیرد بلکه این عرصه‌ها باید برای جمعیت آتی این کلان‌شهر تا سال‌های سال محافظت و مراقبت شوند.

اعضای شورای‌عالی شهرسازی اگر چه تاکید می‌کنند: برای منطقه۲۲ از ابتدای شکل‌گیری آن، ساخت‌وسازهایی به شکل «سطح‌اشغال کم و ارتفاع زیاد» پیش‌بینی شده بود اما هم‌اکنون نوعی زیاده‌روی در ساختمان‌سازی صورت گرفته است.

احیای کریدور هوایی

در متن مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور با اشاره به تفاوت منطقه۲۲ با سایر مناطق تهران، آمده است: «مسائل زیست‌محیطی منطقه۲۲ با توجه به اینکه این منطقه کریدور هوای تازه شهر تهران است، باید مدنظر قرار بگیرد. از طرفی زمین‌‌های واقع در منطقه۲۲ بزرگ مقیاس هستند که این امر یک فرصت برای این منطقه به حساب می‌آید. ضمن اینکه براساس طرح جامع تهران، قرار بود طرح تفصیلی منطقه۲۲ با حداقل جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شود و کاربری خدمات مقیاس شهری در آن تحقق پیدا کند. اما در این منطقه ضوابطی عمل شده که اجازه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در آن داده شده است.»

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شهرداری تهران سه ماه فرصت دارد مقررات جدیدی برای ساخت‌وسازهای منطقه۲۲ تدوین و به شورای‌عالی ارائه کند. در این مقررات، باید سهم کمی برای برج‌سازی در نظر گرفته شود و تراکم جدید در حد ۷ تا ۸ طبقه تعیین شود.

با مصوبه دوشنبه گذشته شورای‌عالی شهرسازی، زمین‌های باقی‌مانده در منطقه۲۲ به کاربری اصیل خود برمی‌گردند و شهرداری فرصت پیدا می‌کند روی این عرصه‌ها، پروژه‌هایی با کاربری تفریحی، گردشگری و خدمات شهری طراحی و اجرا کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» شورای عالی شهرسازی پیش‌تر در چند مصوبه ممنوعیت‌‌هایی از جمله حذف تراکم اضافه، توقف ساخت در بوستان مادر، تعدیل نرخ جمعیت‌پذیری و اصلاح طرح تفصیلی را برای پایتخت تصویب کرده بود.

شهرداری تهران سه ماه فرصت دارد مقررات جدیدی برای ساخت‌وسازهای منطقه22 تدوین و به شورای‌عالی ارائه کند. در این مقررات، باید سهم کمی برای برج‌سازی در نظر گرفته شود و تراکم جدید در حد 7 تا 8 طبقه تعیین شود

مقامات شورای‌عالی شهرسازی معتقدند: همه ظرفیت‌های منطقه22 که آخرین ذخیره ارضی تهران به حساب می‌آید، نباید در یک دوره کوتاه، زیربار ساخت‌وساز قرار بگیرد بلکه این عرصه‌ها باید برای جمعیت آتی این کلان‌شهر تا سال‌های سال محافظت و مراقبت شوند

قضاوت شهرداری از منطقه22

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در بخشی از گفت‌وگویی که «دنیای‌اقتصاد» چندی پیش با او درباره مباحث شهری تهران انجام داد، به پرسش‌هایی در خصوص ساخت‌وسازهای منطقه۲۲ نیز پاسخ گفت.

علیرضا نادری درباره برج‌سازی‌های منطقه۲۲ معتقد است: کلیت آنچه در منطقه۲۲ تهران طی سال‌های گذشته اتفاق افتاده، قابل دفاع است، هر چند احتمال دارد، دو- سه اشکال به برخی مسائل این منطقه وارد باشد.

نادری در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: درباره کریدور هوا، بحث به این شکل نیست که یک برج ۲۰طبقه با ارتفاع ۵۰ تا ۶۰ متر، امکان وزش باد را سلب کند.

معاون شهردار تهران درباره جمعیت این منطقه نیز افزود: منطقه۲۲ دارای طرح تفصیلی مجزا است و جمعیت در هکتار این منطقه رعایت شده است. چرا که شهرداری طبق قانون برای صدور مجوز ساخت روی زمین‌های متراژ بزرگ این منطقه، فقط در ۳۰درصد مساحت این زمین‌ها، پروانه صادر می‌کند و ۷۰درصد دیگر برای فضای سبز اختصاص پیدا می‌کند؛ بنابراین اگر چه تراکم ساخت به شکل عمودی گسترش پیدا کرده اما در ۷۰ درصد سطح منطقه، عملا تراکم جمعیتی اعمال نشده است. به عبارت دیگر، اگر برج‌ ساخته نمی‌شد و ساختمان‌های کم‌طبقه احداث می‌شد، چون در این حالت سطح اشغال از ۳۰درصد بیشتر می‌شد، معادل همان جمعیتی که به ارتفاع رفته، در سطح منطقه افزایش پیدا می‌کرد و در نهایت جمعیت ساکن در آن شکل با جمعیت فعلی در برج‌ها برابر می‌شود.

نادری تصریح کرد: شهرداری با آزادسازی ۷۰درصد زمین‌ها در منطقه۲۲، سطح لازم را برای اجرای پروژه‌هایی همچون دریاچه، آبشار و ساخت ادامه اتوبان همت و ... تامین کرد.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه شهرداری منابع دولتی برای تامین زمین‌ پروژه‌های خدماتی و رفاهی شهر در اختیار ندارد، گفت: این زمین‌ها از طریق آزادسازی تامین می‌شود. در کل، جمعیت و مساحت منطقه۲۲ مشخص است و مطابق ضوابط عمل شده است.

ایست ساختمانی در کریدور هوایی تهران