گروه مسکن، بهشاد بهرامی: شورای شهر تهران با تصویب طرح «تدقیق نقشه بافت ناپایدار»، دستور تغییر محدوده فعلی بافت ناپایدار شهر تهران را با هدف جلوگیری از صدور مجوز تخریب و اعطای تراکم اضافه به املاکی را که هیچ علامتی از فرسودگی یا ناپایداری ندارند صادر کرد. شهرداری تهران یک ماه فرصت دارد برای اجرای این مصوبه، املاک و محله‌های زائد در نقشه بافت ناپایدار را حذف کند تا مساحت ۱۴ هزار هکتاری این نقشه پس از تدقیق به ۴ هزار هکتار کاهش یابد. شورای شهر تهران در راستای عمل به مصوبه اخیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور درخصوص تعدیل نرخ جمعیت‌پذیری شهر تهران، تدقیق نقشه بافت ناپایدار شهری و حذف مجوز یک طبقه تراکم تشویقی در این محدوده را در دستور کار خود قرار داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مساحت محدوده شهر تهران حدود ۶۰ هزار هکتار است که در حال حاضر بیش از سه هزار و۷۷۰ هکتار از شهر تهران را بافت فرسوده و ۱۴ هزار هکتار آن نیز جزوپارسل یا بلوک‌های «ناپایدار» تعریف شده است که دارای یکی از سه مولفه ریزدانگی، نفوذناپذیری (گذر کمتر از ۶ متر) و غیرمقاوم است.

دو سال پیش به‌دنبال تدوین طرح تفصیلی جدید تهران لایحه‌ای به این طرح مبنی بر صدور یک طبقه تراکم تشویقی به بافت ناپایدار اضافه شد. به گفته کارشناسان شهری تصویب این لایحه، جمعیت‌پذیری شهر تهران را تا ۴۰۰ هزار نفر افزایش می‌داد. به همین دلیل با تصمیمات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برای همسان‌سازی نرخ جمعیت‌پذیری شهر تهران در طرح تفصیلی با طرح جامع تهران تا سقف ۵/۱۰ میلیون نفر جمعیت، شورای شهر تهران ماموریت پیدا کرد تا راهکارهای تعدیل جمعیت‌پذیری شهر تهران را مطالعه و عملیاتی کند. از این رو به دلیل رانت ایجاد شده از محل صدور یک طبقه تراکم تشویقی در بافت ناپایدار، شورای شهر تهران در اولین گام طرح حذف لایحه مذکور و تدقیق نقشه بافت ناپایدار را دستور کار خود قرار داد. وضع موجود طرح تفصیلی نرخ جمعیت‌پذیری‌ تهران را از ۵/۱۰ میلیون نفر مصوب طرح جامع به ۹/۱۲ میلیون نفر افزایش داده که حدود نیم میلیون نفر از این جمعیت مازاد ناشی از مساحت بافت ناپایدار و تراکم مازاد آن است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران علت ارائه طرح تدقیق نقشه بافت ناپایدار را دو اشکال اجرایی آن عنوان کرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: ۱۴ هزار هکتار مساحت بافت ناپایدار در تمامی مناطق شهر تهران گسترده شده است، اما بخش عمده‌ای از این مساحت در شمال محور انقلاب قرار دارد. طرح تدقیق نقشه بافت ناپایدار از شورای سوم مطرح شد، اما با تقاضای شهردار تهران تا سه ماه مسکوت گذاشته شد و از آن زمان تاکنون بایگانی شده بود.

حذف رانت از املاک به ظاهر فرسوده

محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا اولین اشکال وارد شده بر این لایحه را «مبنای نادرست شناخت بافت ناپایدار» دانست و افزود: از آنجا که مبنای قرار گرفتن یک ملک یا پارسل در محدوده بافت ناپایدار، اطلاعات آمارگیران میدانی و مشاهده‌های ظاهری املاک بوده، این روش علمی نیست و امکان خطا در تشخیص واقعی املاک ناپایدار بسیار بالا است.

او ادامه داد: این مبنا باعث شده تا از مساحت ۱۴ هزار هکتاری بافت ناپایدار حدود ۶ هزار و ۵۰۰ هکتار به املاکی اختصاص پیدا کند که به شکل یک بافت نیستند، بلکه فقط چند پلاک قطعه یا تک پلاک هستند که عملا به‌عنوان بافت شناخته نمی‌شوند.

سالاری با اشاره به «رانت ناشی از اضافه تراکم» به‌عنوان دومین اشکال وارد شده بر نقشه موجود بافت ناپایدار تصریح کرد: بافت ناپایدار به بافتی اطلاق می‌شود که حداقل ۵۰ درصد پلاک‌های آن محدوده را املاکی تشکیل دهند که غیرمقاوم باشند. در صورتی که در ۱۴ هزار هکتار مصوب بافت ناپایدار املاکی را مشاهده می‌کنیم که تک پارسل هستند و از تسهیلات تشویقی یک طبقه تراکم اضافی استفاده می‌‌کردند؛ این موضوع نه تنها این شائبه را در اذهان عمومی تقویت می‌کرد که این امر تالی فاسد لایحه تراکم تشویقی است بلکه سبب می‌شد تا خط آسمان در نمای محله نیز رعایت نشود. او اضافه کرد: علاوه بر این چنانچه به ۶۰ درصد یک بلوک شهری ضوابط بافت ناپایدار تعلق بگیرد؛ باقی بناهای آن محدوده نیز امکان استفاده از ضوابط تشویقی را پیدا خواهند کرد؛ بنابراین به‌طور عملی، جمعیت‌پذیری از آنچه پیش‌بینی شده بود به مراتب بیشتر افزایش خواهد یافت. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا تاکید کرد: به همین دلیل تصمیم گرفته شد تا تک پلاک‌هایی را که در نقاطی از تهران به‌عنوان بافت ناپایدار شناخته شده بودند و یک طبقه تراکم تشویقی دریافت می‌کردند، برای اجرای عدالت شهری از نقشه بافت ناپایدار حذف کنیم و به این ترتیب ۴۰۰ هزار نفر از ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر کم شود. او گفت: از طرف دیگر با تدقیق نقشه بافت ناپایدار از سوی مشاور، مساحت بافت ناپایدار از ۱۴ هزار هکتار موجود به کمتر از ۴ هزار هکتار کاهش خواهد یافت.