عضو هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید اعلام کرد
جذاب‌سازی سکونت در شهرهای‌جدید
گروه مسکن- هاجر شادمانی: محمود میریان - قدیمی‌ترین مدیر شهرهای‌جدید- بعد از یک دهه جدایی از این حوزه با روی کار آمدن دولت یازدهم به عضویت هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید درآمد، تا برای مناطقی که به واسطه ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر ماموریت دارند، بخشی از جمعیت کلان‌شهرها را در خود جا دهند، راهکارهای جذب جمعیت را طراحی کند. میریان می‌گوید: شهرهای جدید هم‌اکنون فاقد هویت هستند و با نارسایی‌هایی که از بابت نبود مراکز شغلی، کمبود خدمات شهری و رفاهی و ضعف خطوط حمل‌ونقل دارند نمی‌توانند، برای انبوه ساختمان‌هایی که در آنها ساخته شده، خانوار پذیرش کنند.
میریان با اشاره به اینکه در حال حاضر در شهرهای جدید اطراف تهران بارگذاری شده صرفا یک اجتماع جمعیتی است، نه بافت‌اجتماعی پایدار تاکید می‌کند: اگر سه مولفه لازم برای جذب جمعیت در شهرهای جدید شکل نگیرد، ساکنان این مناطق موقتی خواهند بود و به محض یافتن محل بهتر مهاجرت دائمی خواهند کرد.
از دیدگاه میریان برخورداری از هویت شهری، خدمات شهری و همچنین امکان اشتغال در شهر جدید در کنار اسکان مناسب متقاضیان، سه مولفه اساسی برای گسترش و جمعیت‌پذیر کردن شهرهای جدید است که طی سال‌های اخیر مورد غفلت واقع شده است.
متن گفت و گوی «دنیای اقتصاد» با وی را در ادامه بخوانید:
با توجه به اینکه شما باسابقه‌ترین مدیر شهرهای جدید و از بنیان‌گذاران این شهرها هستید، آنچه شما از ابتدا برای شهرهای جدید پیش‌بینی و برنامه‌ریزی کردید با آنچه تا هم‌اکنون در این شهرها روی داده است، چه تفاوت‌هایی دارد؟
در شکل گیری شهرهای جدید صرفا تاسیس فیزیکی و کالبدی مورد نظر نیست. همزمان که ظاهر شهر شکل پیدا می‌کند و توسعه می‌یابد و به دنبال آن جمعیت در آن اسکان یافته و افزایش می‌یابد دو هدف دیگر نیز باید در شهرهای جدید دنبال شود، تا شهر معنا و مفهوم پایداری برای آینده داشته باشد.
یکی از اصلی‌ترین مولفه‌ها برای شکل‌گیری پایداری در شهرهای جدید تعریف فرصت‌ها و مراکز اشتغال برای شهروندان شهرهای جدید و نزدیکی محل کار آنها به محل سکونتشان است.
واقعیت این است که شیوه کنونی شکل‌گیری و گسترش برخی شهرهای جدید به‌خصوص شهرهای جدید اطراف تهران که بیشتر به حالت یک سکونتگاه خوابگاهی درآمده است و افراد مجبور به مهاجرت روزانه از شهر جدید به پایتخت برای کار هستند، مفهوم شهر جدید را برآورده نمی‌کنند.
دلبستگی، تعلق خاطر و وابستگی به شهر در این شهرهای جدید پیش نخواهد آمد. از طرف دیگر اگر در شهرهای جدید اشتغال‌های تعریف‌شده مناسب و مورد استقبال وجود نداشته باشد، شهر هویت پیدا نمی‌کند. شهری می‌تواند پایدار و مورد رضایت خاطر ساکنان باشد و ساکنان به آن احساس تعلق کنند که واجد هویتی تعریف‌شده باشد. در چنین حالتی می‌توان گفت شهر جدید خوبی ساخته شده است، اما اگر این شرایط وجود نداشته باشد حتی اگر جمعیت زیادی هم در آن ساکن باشند، شهر آن سکون و آرامش و مطلوبیت خدمات رسانی و رضایت‌مندی ساکنان را نمی‌تواند برای خود فراهم کنند و هر زمانی که ساکنان امکان جابه‌جایی و مهاجرت دائمی از شهر جدید را داشته باشند، از آن شهر می‌روند. بنابراین ما باید در ارتباط با این شهرها همان‌گونه که در برنامه شهرهای جدید در ابتدا هم مورد تاکید قرار داشت به گونه‌ای عمل کنیم که همزمان با سکونت افراد شرایط اشتغال و به‌خصوص خدمات‌رسانی شهری به شهروندان فراهم شود. مانند برخی شهرهای جدید صنعتی و کشاورزی که به خاطر فراهم بودن امکان کار و فعالیت در این شهرها، تمایل به سکونت را در آن پیدا کرده و ماندگار شدند.
متناسب با آن باید بسترهای رشد فرهنگی و اجتماعی را برای ساکنان فراهم کنیم و تلاش کنیم ساکنان این شهرهای جدید با یکدیگر نوعی بافت اجتماعی واحد و خوب را تعریف کنند و این بافت اجتماعی اجازه دهد نوعی امنیت خاطر برای سکونت در شهر جدید ایجاد شود.
اگر این بافت اجتماعی شکل نگیرد و تنها یک شهر جدید در بردارنده گروه‌های کم درآمد یا یک طبقه به‌خصوص باشد و عاری از طبقات متوسط و بالاتر باشد، این امر باعث می‌شود آن شهر یک طبقه‌بندی از سکونت اجتماعی را تعریف نکرده باشد و نمی‌توان جامعه تعریف شده‌ای را به لحاظ محورهای اقتصادی رشد و توسعه در این شهر انتظار داشت.
فرهنگسراها، مساجد، فعالیت‌های تربیتی، ورزشی و... باید همزمان با ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در شهرهای جدید برنامه‌ریزی شود.
در واقع ابتدا باید انگیزه‌های سکونتی در شهرهای جدید را تقویت کنیم، تا بتوان انتظار داشت که این سکونتگاه‌ها تبدیل به محل‌های اقامت دائم برای شهروندان آن شود. الان در مقایسه با برنامه‌های قبلی به نظر می‌رسد که ساخت‌وساز به‌خصوص ساخت و ساز مسکن نسبت به سایر موارد و الزمات شکل‌گیری و گسترش شهرهای جدید بسیار سبقت گرفته است.
این ساخت‌وسازها در شکل درست و آن طور که در برنامه شهرهای جدید پیش‌بینی شده بود باید با روندی صحیح و رشدی متناسب با توسعه منطقه اتفاق می‌افتاد، این در حالی است که برخلاف برنامه گسترش شهرهای جدید و آنچه باید اتفاق می‌افتاد، رشد سریع و بسیار زیادی در بخش مسکن مهر در این شهرها انجام شده است، اما در زیربناها و بسترها هیچ اتفاق مثبتی رخ نداده است، خدمات به نحو مطلوب در این شهرها وجود ندارد، نارسایی‌ها زیاد است، فضاهای مختلف آموزشی، بهداشتی، تجاری، تفریحی، فرهنگی و... در این شهرها متناسب با رشد واحدهای مسکونی و سرعت آن در این شهرها دیده نشده است.
بنابراین تا زمانی که کل جمعیت پیش‌بینی شده برای سکونت در واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید در این واحدها ساکن نشده‌اند فرصت داریم، تا این خدمات، بسترها و الزامات زیربنایی را در این شهرها تامین کنیم.
از طرف دیگر اگر قرار است سرریز جمعیتی کلان‌شهری مانند تهران در شهرهای جدید ساکن شود وی نمی‌تواند، یک شهروند شهرهای جدید محسوب شود و شاید در کوتاه‌مدت یا میان‌مدت دوباره به موقعیت بهتری مهاجرت کند. مگر اینکه دو الزام مهم شهرهای جدید؛ یعنی سهولت دسترسی به محل اشتغال و مجاورت آن محل سکونت و همچنین تامین الزامات روبنایی و زیربنایی شهری همزمان با ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید صورت پذیرد.
همچنین رشد هویت‌بخش شهر که شهر را صاحب ارزش می‌کند و هم با فراهم کردن رشد توسعه حول محورهای فرهنگی و اجتماعی که تعلق خاطر و علاقه شهروندان را به شهر بیشتر می‌کند، از الزامات آن است.
فراتر از بحث مهاجرت زودهنگام ساکنان چه تهدید‌های دیگری فراروی شهرهای جدید قرار دارد؟
واقعیت این است که پتانسیل بسیار بزرگی وارد این شهرها شده و آن میزان قابل ملاحظه‌ای از واحدهای مسکونی است که وارد شهر شده است. خب این امر سرمایه‌گذاری بسیار بزرگی است و کار زیادی هم روی آن انجام شده، اما این سرمایه بزرگ اگر با برنامه و جهت‌دار بود نتیجه بخش می‌شد و می‌توانست نتایج مثبت خوبی به همراه داشته باشد. الان هم تا زمانی که فرصت محدود باقیمانده در اختیار ما قرار دارد اگر اصلاحات لازم صورت نگیرد به‌رغم زحمات و سرمایه‌های زیادی که صرف شده است، می‌تواند در تمام ابعاد تهدید محسوب شود.
از این رو برای اینکه این زحمات و سرمایه‌ها به هدر نرود باید تمام تلاش‌ها معطوف به این شود که به هر حال این شهرهای جدید ایجاد شده و واحدهای مسکونی مهر هم در آن ساخته شده است، کاری که ما باید انجام دهیم این است که زمینه‌هایی را که می‌تواند در این شهرهای جدید منجر به تهدید شود یا اساسا تهدیدآمیز است شناسایی و اصلاح کنیم یا مقدار آن را کاهش دهیم.
ساختن واحدهای سکونتی کار بزرگی است، اما مساله بسیار بزرگ‌تر از آن‌که مدیریت‌ها باید انجام دهند و برای آن برنامه‌ریزی کنند، موضوع سکونتی است که بعدها در این شهرهای جدید اتفاق می‌افتد.
موضوع مهم این است که قبل از سکونت افراد در این واحدها باید خدمات شهری برای آنها فراهم باشد، مباحثی مانند خدمات رو بنایی و زیربنایی شهری، آموزش، بهداشت، و به‌خصوص امنیت و هویت شهری.
همچنین مباحث اجتماعی مبتلا به در این شهرهای جدید مبنی بر اینکه جمعیت جدیدی که برای سکونت وارد شهرهای جدید می‌شوند همه با هم غریبه هستند و بافت اجتماعی خاصی در این شهرهای جدید تعریف شده نیست. این جامعه، هر چه سریع‌تر باید با زمینه‌های اجتماعی و فرهنگی با یکدیگر مرتبط شود و ما بتوانیم این بافت اجتماعی را هر چه سریع‌تر در این شهرها ایجاد کنیم.
الان شهرهای جدید تنها اجتماع جمعیتی از افراد است و نمی‌توان آن را جامعه نامید، چون بافت اجتماعی خاصی ندارد.
بزرگ‌ترین تهدیدی که این جمعیت انسانی را در یک بافت ناآشنا تهدید می‌کند، عدم امنیت است. اگر بتوانیم این بافت اجتماعی را برقرار کنیم و تعریفی برای آن داشته باشیم، خود این بافت اجتماعی، امنیت را برقرار خواهد کرد. از این طریق شهر هم می‌تواند معنای هویتی خود را پیدا کند.
با توجه به اینکه موضوع ساخت مسکن اجتماعی به عنوان طرح حمایتی دولت از گروه‌های کم درآمد در دستور کار قرار دارد، آیا شهرهای جدید می‌توانند مکان مناسبی برای ساخت این واحدها باشند؟ اصلا چنین ظرفیتی در حال حاضر در شهرهای جدید اطراف تهران وجود دارد؟
اولویت اول دولت این است که تکلیف مسکن مهر را بر مبنای تعهدات دولت قبل انجام دهد و این بزرگ‌ترین راهبرد و هدف دولت در حوزه مسکن است. اما در حرکت بعدی، خوشبختانه، ادامه فعالیت دولت در این حوزه مبتنی بر مطالعه انجام می‌شود. اینکه مسکن اجتماعی چیست؟ برای کیست و در کجا، به چه میزان و با چه هدفی انجام شود؟
نتایج این مطالعات بسیار مثبت است؛ چرا که پاسخگویی به نیاز اقشار هدف، برای شهر هم نتایج مطلوبی دارد.
با توجه به اینکه ادامه فعالیت دولت در این زمینه منوط به تکمیل این مطالعات است، اگر شهرهای جدید گنجایش ساخت نداشته باشد، ساخت و سازی در آنها صورت نخواهد گرفت حتی ممکن است مسکن مهر در برخی از این شهرها اضافه بر ظرفیت هم ساخته شده باشد و بنابراین هیچ ظرفیتی برای افزایش جمعیت در این شهرها باقی نمانده باشد. به این خاطر که هر کدام از این شهرها شرایط متفاوتی دارند و یک نسخه واحد برای آنها نمی‌توان تجویز کرد. شهرها شرایط متفاوتی دارند و بنابراین شاید براساس نتایج مطالعات، برخی شهرهای جدید محل مناسبی برای ساخت واحدهای مسکن اجتماعی باشند و برخی دیگر برای این منظور نامناسب تشخیص داده شود.
اما در مورد ظرفیت گسترش شهرهای جدید اطراف تهران، باید گفت که وضعیت شهر جدید پرند در حال حاضر به لحاظ تامین خدمات دچار مشکل است و به هیچ وجه افزایش ظرفیت در برنامه این شهر وجود ندارد، اما شرایط در شهر جدید هشتگرد متفاوت است و در این شهر امکان توسعه وجود دارد، منتها قرار نیست تمام این ظرفیت‌ها در یک مرحله و در یک زمان مورد استفاده قرار گیرد. این گسترش و ظرفیت‌سازی باید در طول زمان و در یک فرآیند طبیعی و بستر مناسب صورت گیرد، با تعجیل و به صورت مصنوعی، نمی‌توان این ظرفیت جمعیتی را افزایش داد.
در مورد شهر جدید پردیس هم در حال حاضر این شهر به گونه‌ای است که ظرفیت کافی برای توسعه ندارد، اما این امر از سوی دیگر بستگی به این دارد که همین برنامه‌های توسعه‌ای در پردیس تا چه اندازه بتواند موفق باشد، به نظر می‌رسد که با توجه به موقعیت مناسب مکانی و اقلیمی، برنامه‌های توسعه‌ای آن به سرعت انجام شود.
با توجه به اظهارات شما مبنی بر تکمیل نسبی ظرفیت شهرهای جدید اطراف تهران، در صورتی که دولت برای ساخت‌وساز در قالب طرح‌های جدید مانند مسکن اجتماعی به فضاهای تازه‌ای مانند شهرهای جدید نیاز داشته باشد، در اطراف تهران ظرفیتی برای ایجاد شهر جدید تازه‌ای وجود دارد؟
اتفاقا، در حال حاضر یکی از برنامه‌هایی که در دستور کار مطالعاتی دولت در این زمینه وجود دارد مطالعه برای یافتن مناطق تازه توسعه است. اینکه در اطراف شهر تهران نقاط جدید برای توسعه چه مکان‌هایی است. این مکان‌ها ممکن است به صورت منفصل در اطراف شهرهای جدید باشد یا اینکه به صورت مجزا در مکان‌های دیگری پیش‌بینی شود، حتی اگر در مطالعات مشخص شد که شهرهای جدید موجود امکان توسعه دارند، برنامه‌ریزی برای توسعه این مکان‌ها هم باید صورت بگیرد.
مناطق یا منطقه خاصی هم برای این منظور شناسایی شده است؟
به صورت قطعی، خیر. در حال حاضر، چند نقطه مشخص شده که در حال مطالعه روی آنها هستند، در میان این مناطق، شهر جدید ایوانکی است که خارج از شهر تهران و در محدوده استان سمنان است. این منطقه حدود ۹۰ کیلومتر با تهران فاصله دارد که بیشتر با هدف سکونت کارکنان چند شهر صنعتی اطراف آن در نظر گرفته شده است. در واقع، به صورت مشخص برای سرریز جمعیتی تهران در نظر گرفته نشده است، البته این شهرک‌های صنعتی همگی در محدوده استان تهران قرار دارند و شهر ایوانکی در مرز دو استان تهران و سمنان واقع شده است.
برای سرریز جمعیتی تهران چطور؟ برنامه‌ای وجود دارد؟
جمعیت شهر تهران طبق مطالعات طرح جامع نباید بیش از این افزایشی داشته باشد و باید بر روی ۸ میلیون نفر بسته شود. افزایش جمعیت را بیشتر پیرامون شهر تهران مورد نظر است که در این شهرهای جدید یا شهرهای پیرامونی باید برنامه‌های توسعه‌ای در مورد آن اعمال شود. این است که قاعدتا برنامه مدیریتی توسعه در شهر تهران بیشتر باید معطوف به این باشد که جمعیت شهر تهران افزایش پیدا نکند، چون همین الان به لحاظ مشکلات عدیده‌ای که در ارتباط با آلودگی هوا، تراکم بسیار ساختمان‌ها، ترافیک و... وجود دارد، قادر به پاسخگویی نیستند.
به هر حال، شرایط زیست‌محیطی شهر تهران نمی‌تواند بیش از این جمعیت را پاسخگو باشد و همه منابع زیرزمینی و محیط‌زیست اطراف تهران در حال حاضر دستخوش آسیب شده است.
پس قاعدتا طرح مسکن اجتماعی باید بسیار محدودتر از پروژه مسکن مهر اجرا شود؟
من در این زمینه اصلا قصد مقایسه ندارم و نمی‌خواهم این دو طرح را با هم مقایسه کنم. قاعدتا هر طرح مطالعه شده‌ای نتیجه مثبت به همراه دارد و مسکن اجتماعی هم قرار بر این است که هم از نظر مقدار، هم از نظر مکان و هم برنامه‌ای که برای آن در مورد اقشار هدف و نحوه ساخت و واگذاری و سایر مسائل مربوط به آن قرار است تعیین شود، با مطالعه و ارزیابی انجام شود.
گسترش شهرهای جدید براساس آنچه شما به آن اشاره کردید، هم از نظر بارگذاری جمعیتی و هم از نظر شیوه‌های ساخت و ساز و جزئیات آن و هم از لحاظ تامین خدمات باید بر مبنای چه اصول و اولویت‌هایی صورت گیرد؟
اساسا، بهترین حالت برای شکل‌گیری شهرهای جدید این است که ابتدا خدمات اولیه آن تامین و امکان اشتغال هم در آن مهیا شود و بعد ساخت‌وساز در آن صورت گیرد و ساکنان در آن ساکن شوند، همچنین محوریت و موضوع هویت‌انگیزی شهر هم تعریف شده باشد و اساسا مشخص باشد که این شهر با چه محوریتی قرار است شکل بگیرد؟
در واقع، همان‌طور که با شنیدن نام شهر اصفهان هویت تاریخی و فرهنگی آن مشخص می‌شود شهرهای جدید هم باید دارای هویت باشند و این هویت در مورد آنها مشخص باشد. بنابراین شهرها اگر که با این مطالعات و با در نظر گرفتن این هدف‌ها برنامه‌ریزی و اجرا شوند، شکل‌گیری درستی خواهند داشت، اما اگر با این اهداف جلو نرود و فقط صرف ساخت‌وساز واحدهای مسکونی را دربربگیرد، نمی‌تواند موفق باشد، چرا که آپارتمان به مفهوم شهر نمی‌تواند باشد و آپارتمان‌سازی هم به معنای شهرسازی نیست. این در حالی است که هم‌اکنون اغلب شهرهای جدید اطراف تهران چنین وضعیتی دارند و می‌بینید که تا چه اندازه این شهرها در تمام زمینه‌ها دارای مشکل است و حتی اقشار متوسط جامعه به هیچ وجه حاضر به سکونت در این شهرهای جدید نیستند.
نگاه دولت به شهرهای جدید برای ساماندهی و اولویت‌های مربوط به آن چیست؟
دولت در عین حال که در اولویت کاری خود قرار داده است که حتما ساخت‌وسازهای باقیمانده از مسکن مهر را به اتمام برساند، ولی کاملا هم متوجه این موضوع است که قرار است شهر بسازد و نه واحد مسکونی. بنابراین باید تمام نیازهای شکل‌گیری یک شهر را بررسی کند و آن نیازمندی‌ها را برای ساکنان فراهم کند. یعنی همزمان باید نیاز ساکنان به خدمات و اشتغال و هویت بخش بودن آن را مورد توجه قراردهد و این در دستور کار دولت جدید قرار دارد که حتما شهرها با هویت ساخته شوند و تنها نقطه متمرکز جمعیتی نباشد.
ساخت و ساز سکونتی بدون اینکه شهر معنا و مفهوم پیدا کند در آینده تبدیل به تهدید می‌شود.
اما در رابطه با الگوی توسعه شهری، تجربه سال‌های گذشته حکایت از این دارد که در شهرهای جدید بسترهای قانونی و زیرساخت‌های مورد نیاز برای توسعه شهرهای جدید فراهم شده است. این یک واقعیت است که شهرهای جدید ما دیگر شهرهای جدید ۲۰ سال پیش نیست هم تجربه آن وجود دارد هم قانون دارد، هم مدیریت‌های مربوط به آن خوب تعریف شده و مشخص شده است که باید با این شهرها و در این شهرها چه رفتاری شود و هم جایگاه اجرایی در نظام اجرایی کشور پیدا کرده است و کل کشور با این فرهنگ آشنا شده است. بر مبنای این عوامل، الان دولت می‌تواند، بسیار موفق‌تر از قبل در راستای گسترش شهرهای جدید اقدام کند.
نکته بارزتر و ارزشمندتری که در این زمینه وجود دارد آن است که اگر مدیریت‌ها و برخوردها و برنامه‌ها در شهرهای جدید به درستی پیش برود، این شهرها می‌توانند هزینه‌های خود را تامین کنند.
از چه طریقی؟
از طریق فروش زمین.
تعیین قیمت زمین در شهرهای جدید باید بر چه مبنایی صورت بگیرد؟
تعیین قیمت در این شهرها بر دو معیار استوار است: عامل اول خدمات و هزینه‌هایی است که در شهر برای زمین هزینه شده است که بر هرمترمربع اعمال می‌شود و عامل دوم ارزش افزوده‌ای است که در طول زمان برای زمین تعیین می‌شود و افزایش می‌یابد.جمع این دو عامل قیمت نهایی زمین را در هر مترمربع تعیین می‌کند. بنابراین شهرهای جدید می‌توانند با ارزش گذاری قیمت زمین‌هایی که ارزش شهرسازی و مجوز ساخت‌وساز دارند، هزینه‌های خود را تامین کنند.
ارسال نظر